鄭州高端住宅出租市場(chǎng)的調(diào)查與分析
近日，《鄭州樓市》一朋友，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，求租工人路航海路附近住宅。委托中介，折騰幾周，竟沒有找到一處滿意的房子。
他要求的標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、三室兩廳以上，面積120平方以上。2、雙氣，多層要求三層以下，高層要求20層以下。3、裝修環(huán)保，品牌建材。4、價(jià)格不限。5、社區(qū)干凈，有一定安防措施。
就是這樣的標(biāo)準(zhǔn)，附近竟然無(wú)房出租。
通過這一現(xiàn)象，《鄭州樓市》對(duì)鄭州高端住宅出租市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查與分析。
首先，我們簡(jiǎn)單定義下高端出租住宅：
1、雙氣
2、每平方硬裝不低于2000元/平方，品牌建材，健康環(huán)保
3、實(shí)木家具，八成新以上
4、全品牌家電
5、社區(qū)干凈，綠化好
6、品牌開發(fā)商，二手房?jī)r(jià)過萬(wàn)
一、南陽(yáng)路以西區(qū)域，基本沒有高端住宅出租。
南陽(yáng)路以西的區(qū)域符合高端住宅的社區(qū)，其實(shí)就不多，數(shù)得著的有隴海路嵩山路附近的溪山御府，嵩山南路亞星盛世山水部分綠城廣場(chǎng)龍?jiān)词兰o(jì)家園。
1、綠城廣場(chǎng)龍?jiān)词兰o(jì)家園應(yīng)該是西區(qū)高層住宅單價(jià)最高社區(qū)，售價(jià)每平米基本在15000左右。這主要得益于三個(gè)因素：①離地鐵綠城廣場(chǎng)站近②離重點(diǎn)中學(xué)57中近，學(xué)區(qū)房③離綠城廣場(chǎng)近，生活環(huán)境好。但這個(gè)小區(qū)無(wú)房可租。申力公司待遇高不屑一點(diǎn)小租金。
2、嵩山南路亞星盛世山水也有部分多層和小高層是西區(qū)不錯(cuò)的房子，但是這部分房子也不出租。
3、溪山御府有部分出租，租金90平米約3000-3500左右?！多嵵輼鞘小冯S中介走進(jìn)溪山御府，看了五套房子，其中只有一套能達(dá)到我們上述所說(shuō)的高端房的條件，要價(jià)3500元，不還價(jià)，租金年付。其他都屬于毀房子的裝修，劣質(zhì)拋光地板裝，清一色板式家具。屋子里氣味經(jīng)過一年多了，還是能聞得見。溪山御府部分住宅已受到隴?？焖俾酚绊?，價(jià)格不是太高。
二、南陽(yáng)路以東，中州大道以西，金水路以北區(qū)域。
這個(gè)區(qū)域大部分是金水區(qū)地盤，也是鄭州人口最密集，經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域。在這個(gè)區(qū)域里符合高端住宅的樓盤，有廣匯PAMA，天下城，英地天驕一期，藍(lán)堡灣一期，鑫苑名家，建業(yè)森林半島。
1、廣匯PAMA。就居住來(lái)說(shuō)位置還是不錯(cuò)的，但不是出租房的好位置。因?yàn)?a href="http://www.luanmao.cn/loupan/45.html" target="_blank">廣匯PAMA這個(gè)位置不臨近好學(xué)校，離東面的CBD和西面的曼哈頓商務(wù)區(qū)有點(diǎn)距離。《鄭州樓市》網(wǎng)上搜索幾家出租戶，進(jìn)去實(shí)地看房，大部分是推廣時(shí)盜用的漂亮裝修效果圖，而實(shí)際室內(nèi)裝修較差。三房主流價(jià)格5000左右。
2、天下城。離二七商業(yè)中心較近，但沒落的商業(yè)從業(yè)者顯然無(wú)能力租天下城高端住宅，天下城附近無(wú)商務(wù)區(qū)，天下城租客主要是優(yōu)勝路小學(xué)和七中陪讀的家長(zhǎng)?！多嵵輼鞘小吩谔煜鲁强戳艘惶滋飯@風(fēng)格裝修的住宅，90平米，租3500元。
3、英地天驕華庭一期。租房主力是文化路一小和實(shí)驗(yàn)中學(xué)。另外也有國(guó)貿(mào)商圈和經(jīng)三路商務(wù)人士。英地天驕88平米純南戶，符合高端標(biāo)準(zhǔn)的是4000元左右。前段有一位孩子在省實(shí)驗(yàn)文博讀初中，家長(zhǎng)花每月1萬(wàn)租三房未果。
英地天驕一期，今年隨著文博初中的升溫而租金持續(xù)上漲。看得出學(xué)區(qū)對(duì)租金的推動(dòng)非常明顯。文博初中因?yàn)橛行┖⒆尤雽W(xué)時(shí)選擇住校，但有些孩子住校后表現(xiàn)出種種不適應(yīng)，家長(zhǎng)無(wú)奈就不得不租房陪讀。今年文博初中部16個(gè)班，對(duì)周圍租金上漲推動(dòng)非常明顯。
4、藍(lán)堡灣一期。目前出租傾向辦公化，180平方簡(jiǎn)單裝修，適合辦公，租金約7000元左右。180平方精裝適合居住租金10000-12000之間?？梢悦黠@感覺到同一小區(qū)，適合居住的租金高過適合辦公的。
5、鑫苑名家。鑫苑名家是十年前鄭州非常知名小區(qū)，《鄭州樓市》實(shí)地看了幾套鑫苑名家的房子，雖然有的房子已入住5-6年，但大部分房子里家具和裝修還是不錯(cuò)。這說(shuō)明當(dāng)年的富人還是追求生活品質(zhì)的。目前鑫苑名家租客主要是就讀鑫苑名家實(shí)驗(yàn)小學(xué)和經(jīng)三路一帶辦公的。
6、森林半島。建業(yè)森林半島是鄭州居住環(huán)境不錯(cuò)的社區(qū)，但森林半島不臨近好學(xué)校和商務(wù)區(qū)，使得森林半島租金不高?！多嵵輼鞘小穼?shí)地看了一套160平方小高層，裝修非常好，月租金6000元，但就居住來(lái)看，性價(jià)比非常高。
三、中州大道以西，金水路以南區(qū)域。在這個(gè)區(qū)域中，符合條件的是銀基王朝。
銀基王朝也是因?yàn)楦浇鼪]有好學(xué)校，離商務(wù)區(qū)有點(diǎn)距離，銀基王朝租金不是非常高，兩房90平方不錯(cuò)的裝修，租金3500元。
四、中州大道以東區(qū)域。
這個(gè)區(qū)域內(nèi)合適小區(qū)有綠城百合、綠地老街、溫哥華山莊、龍湖花園、銀河丹堤、阿卡地亞等。這個(gè)區(qū)域也是好房子最集中區(qū)域。
1、綠城百合：兩房主流4500-5000元，有230大層約24000元/月左右，140平米三房約10000元。
2、綠地老街：兩房4000元，三房6000元左右。
3、溫哥華山莊：三房10000元，340平方別墅40000元/月，離學(xué)校和CBD距離較近。
4、龍湖花園：200平方租金10000每月。
5、銀河丹堤：123平方三房，5500元每月。
6、阿卡地亞：臨地鐵近，三房138平方7000元/月；兩房4000元。
在整個(gè)東區(qū)，隨著高鐵商務(wù)區(qū)發(fā)展，海馬公園租金有望再上漲，目前該小區(qū)兩房主流3000元/月。
五、觀點(diǎn)
1、鄭州高端住宅出租尚處在剛起步階段，這點(diǎn)比發(fā)達(dá)的一線城市及部分沿海城市還有很大距離。
2、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市框架拉大，孩子學(xué)校選擇，使得鄭州租房市場(chǎng)呈現(xiàn)多樣化格局。
3、鄭東東區(qū)、金水核心區(qū)房?jī)r(jià)高，但就租房而言，性價(jià)比反而比西區(qū)高。西區(qū)缺乏高端房出租，主要的差距是業(yè)主的觀念，而不是市場(chǎng)需求。
4、名校和商務(wù)區(qū)是對(duì)租金影響最大的因素。在租房時(shí)，離學(xué)校的距離非常關(guān)鍵。家長(zhǎng)選擇時(shí)通常是用孩子走路上學(xué)所需時(shí)間計(jì)算，一般最遠(yuǎn)需要是十分鐘，再遠(yuǎn)吸引力則大降。
5、現(xiàn)在和未來(lái)房子內(nèi)部裝修和家具對(duì)租金影響非常大，在同一小區(qū)，同樣戶型兩房會(huì)差2000元/月。
6、《鄭州樓市》走訪發(fā)現(xiàn)，近期交房的所謂高端小區(qū)里裝修標(biāo)準(zhǔn)和家具檔次往往比不上幾年前的小區(qū)，這說(shuō)明高價(jià)房后，人們買房時(shí)很多人基本花光了多有積蓄。
7、鄭州高端住宅出租價(jià)格還在持續(xù)上漲。以英地天驕華庭二期為例。143平方四室兩廳，總價(jià)220萬(wàn)，貸款149萬(wàn)，每月還款10500元。再加上30萬(wàn)裝修，10萬(wàn)家具，5萬(wàn)家電，20萬(wàn)車位。未來(lái)出租按300個(gè)月計(jì)算，每月最少需要10000。這個(gè)租金也與月還款額大體相當(dāng)。
8、鄭州中介從業(yè)者尚對(duì)好房子不了解狀態(tài)，從業(yè)者也無(wú)能力服務(wù)好高端租客。這是整個(gè)鄭州中介行業(yè)的一個(gè)悲哀。
9、很多人在驚嘆，這么高租金，誰(shuí)會(huì)租房？
多元價(jià)格價(jià)值觀時(shí)代，有人花錢出國(guó)游，有人花錢買豪車，有人花錢買奢侈品，一定會(huì)有人花錢租好房子。
10、有人又問，既然花這么多錢租房，干啥不買房呢？
假如房?jī)r(jià)上漲放慢，有好的投資渠道，是不是租房更劃算呢？還有是不是在不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅到來(lái)的時(shí)代背景下，有些人租房反而更方便呢？每個(gè)房子都有階段性功能，很多人早看明白了。幾乎沒有一所房子適合從20歲住到60歲。
（完）
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