鄭州樓市有問(wèn)必答系列（6）：
朋友們有任何問(wèn)題都可以直接在公眾微信平臺(tái)回復(fù)，或加總編微信（88371392）進(jìn)行咨詢。
先來(lái)集中說(shuō)一下這幾天大家熱議的保利永威西溪花園業(yè)主和永威之間的紛爭(zhēng)：
從一張西溪花園的回復(fù)就可以看到本次紛爭(zhēng)的前因后果，以及永威的回復(fù)：
問(wèn)題一：交房時(shí)間問(wèn)題，永威回復(fù)：最晚是2017年2月底，但會(huì)在2017年元旦交鑰匙。
問(wèn)題二：物業(yè)費(fèi)2.8太高的問(wèn)題，永威回復(fù)：2.8是備案價(jià)格，會(huì)按2.2元的價(jià)格收取物業(yè)費(fèi)。
投訴1：公示的項(xiàng)目名稱是“西溪花園”而不是以前的廣告中的“保利永威西溪花園”
答：業(yè)主的心情可以理解，畢竟是沖著永威的品牌而去的，但這個(gè)公示的名字確實(shí)沒(méi)有什么價(jià)值和意義，不必?fù)?dān)心這個(gè)。
投訴2：簽合同是和天之東置業(yè)簽合同，而不是永威置業(yè)，也沒(méi)有永威的章，以后的權(quán)益和物業(yè)如何保障？
答：先來(lái)看一張?zhí)熘畺|置業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖：
很明顯，法人是永威的老板李偉，是永威和保利合作項(xiàng)目，同時(shí)永威控股，所以，該項(xiàng)目的實(shí)際操盤和管理都是永威，大家不必?fù)?dān)心。
而實(shí)際的操作中，一個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)注冊(cè)一個(gè)獨(dú)立公司是地產(chǎn)行業(yè)通行的作法，這主要是為了法律和財(cái)務(wù)的方便，建業(yè)、正商、恒大等規(guī)范的地產(chǎn)商都是這樣，這倒無(wú)妨，主要是看控股方、和法人是誰(shuí)就是了。
投訴3：之前說(shuō)的交房時(shí)間是2016年10月，現(xiàn)在公示的時(shí)間是2017年2月底。
答：西溪花園初次開(kāi)盤是2014年11月，而一個(gè)精品高層樓盤從開(kāi)盤到交房的周期通常都是要在2.5年左右，永威還要作地暖、綠化、部分裝修等配套工作，所以，業(yè)主的心情可以理解，但西溪花園從開(kāi)盤到交房不到2年時(shí)間是不現(xiàn)實(shí)的，但這個(gè)事情真的是要客觀看待，真的趕工出現(xiàn)的結(jié)果也不是大家想看到的，但問(wèn)題是：
隨便查一下網(wǎng)站，都是顯示西溪花園是2014年10月份或上半年交房，這是怎么回事？
這一定是西溪花園項(xiàng)目管理和操盤上出的問(wèn)題，這個(gè)交房時(shí)間第一個(gè)說(shuō)法是從何而來(lái)？為何會(huì)一傳十、十傳百？為什么沒(méi)有及時(shí)的更正？是培訓(xùn)出的問(wèn)題？還是管理出的問(wèn)題？不管如何，這方面業(yè)主的憤怒可以理解，因?yàn)闊o(wú)風(fēng)不起浪，西溪花園在管理、操盤上的失誤肯定是有的。
投訴4：物業(yè)費(fèi)2.8元太高，東棠也才2.2元，之前問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)是1.8元。
答：關(guān)于物業(yè)費(fèi)，鄭州樓市一直以來(lái)的觀點(diǎn)就是，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)比價(jià)格重要，是選擇收1.8元提供的是0.8的服務(wù)？還是選擇收2.8提供2.8元的服務(wù)？還是選擇收2.8提供3.5元的服務(wù)？所以，我們要關(guān)注的是物業(yè)服務(wù)是否到位？是否物有所值？而不是價(jià)格多少的問(wèn)題，以前的物業(yè)費(fèi)收的低，是因?yàn)槲飪r(jià)局有限價(jià)，但2014年底的時(shí)候發(fā)改委發(fā)文放開(kāi)了限價(jià)，但不代表以前這個(gè)低物業(yè)費(fèi)是合理的是正確的，相反，是錯(cuò)誤的！因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)限價(jià)，物業(yè)公司不賺錢，所以物業(yè)一直以來(lái)是很多開(kāi)發(fā)商的包袱和心病，建業(yè)和永威每年都要貼補(bǔ)物業(yè)公司很多錢來(lái)滿足品牌物業(yè)的需要，但這樣是不合理的、不健康的，我們不認(rèn)為2.8元不合理，我們倒是希望永威能提供真正物有2.8元所值的物業(yè)服務(wù)給業(yè)主！那才是業(yè)主之福。一個(gè)100平方的房子，2.2元與2.8元之間一個(gè)月也只差60元，永威的業(yè)主不應(yīng)該關(guān)注這個(gè)，而更應(yīng)該關(guān)注物業(yè)服務(wù)水平，甚至可以要求物業(yè)公開(kāi)服務(wù)流程、服務(wù)模式、服務(wù)成本等。
再回到業(yè)主投訴說(shuō)之前承諾物業(yè)費(fèi)1.8元的問(wèn)題，這又是西溪花園項(xiàng)目管理和操盤能力上出的問(wèn)題，1.8元的這個(gè)說(shuō)法是誰(shuí)說(shuō)先出來(lái)的？為何沒(méi)有及時(shí)更正？為何會(huì)一傳十、十傳百的讓人以為是真？為何當(dāng)初業(yè)主提出這個(gè)問(wèn)題回答不了的時(shí)候不及時(shí)上報(bào)公司要求核實(shí)？為何會(huì)以別的小區(qū)的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)想當(dāng)然的套用到西溪花園小區(qū)？所以，這恰恰是西溪花園在項(xiàng)目管理、培訓(xùn)、規(guī)劃流程化不足等上面出的問(wèn)題。是不嚴(yán)謹(jǐn)、不負(fù)責(zé)、不規(guī)范、不專業(yè)所至。
其它咨詢問(wèn)題答復(fù)如下：
問(wèn)：2015年的現(xiàn)房，80/90平方的兩房有哪些樓盤呢，著急，在線等
答：建議去買二手房吧，現(xiàn)房賣到現(xiàn)在還有的估計(jì)也不是什么好貨
問(wèn)：九龍城怎么樣
答：九龍城的業(yè)主不是在維權(quán)，就是在維權(quán)的路上。
問(wèn)：今年鄭州房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？
答：反正不會(huì)降。局部小波動(dòng)，小漲是趨勢(shì)，局部有降是肯定的
問(wèn)：盛潤(rùn)錦繡城承諾秋季上小學(xué)，目前小學(xué)還沒(méi)移交政府咋辦
答：這個(gè)。。。。需要向盛潤(rùn)和中原區(qū)教育局雙重咨詢確認(rèn)才行，關(guān)鍵是看師生有無(wú)開(kāi)始安排，9月份開(kāi)學(xué)的話，老師必須現(xiàn)在開(kāi)始招聘了，可以關(guān)注一下中原區(qū)教育局有無(wú)招聘或人員安排動(dòng)向。
問(wèn)：你預(yù)計(jì)北郡的二期小高層開(kāi)盤大約多少錢一平呀？
答：8500-8700左右
問(wèn)：是關(guān)于學(xué)區(qū)房的。購(gòu)買重點(diǎn)中學(xué)的學(xué)區(qū)房有沒(méi)有年限要求，咨詢朋友得到的答案不同。比如今年該上六年級(jí)，買了文博花園上省實(shí)驗(yàn)，房產(chǎn)證也在招生前辦下來(lái)了，會(huì)不會(huì)因?yàn)椴粷M兩年而無(wú)法錄取。前面關(guān)于學(xué)區(qū)房樓市做過(guò)詳細(xì)調(diào)查和講解，但好像沒(méi)有提到過(guò)年限的問(wèn)題，還煩請(qǐng)老師們幫助解答。謝謝！
答：應(yīng)該是沒(méi)有時(shí)間要求，因?yàn)閯e的小區(qū)沒(méi)有年限的要求，但最好提去學(xué)校求證確認(rèn)，但文博花園年限太老，變現(xiàn)估計(jì)會(huì)難度較大
問(wèn)：萬(wàn)科美景魅力之城的投資潛力有多大，五到十年以后，能漲多少？想在五到十年以后再賣了，值不值得投資？
答：保值肯定是沒(méi)有問(wèn)題，漲多少這個(gè)數(shù)據(jù)問(wèn)題要基于cpi，貨幣增發(fā)m2，港區(qū)經(jīng)濟(jì)情況，政策有無(wú)變動(dòng)等數(shù)據(jù)，不能作估算。
問(wèn)：萬(wàn)達(dá)公館的房子怎么樣 我是自住的
答：?jiǎn)卧诃h(huán)內(nèi)看是可以了也是推薦的，但從整個(gè)鄭州來(lái)看，不是最好的選擇，我也不推薦買。
問(wèn)：商都路未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ髥?/p>
答：物流定位的一條路，潛力一般。
問(wèn)：能否從交通區(qū)位、生活配套、樓房品質(zhì)、性價(jià)比等當(dāng)年分析下華鉆、紫荊華庭和悅島。另外聽(tīng)說(shuō)華鉆兩個(gè)代理商在售，樓盤有什么區(qū)別嗎謝謝！
答：這三個(gè)里面，還是第一推薦綠都，第二悅島，第三華鉆
問(wèn)：萬(wàn)能的樓市君，有沒(méi)有文化路三全路翰林華庭的消息，錢交了兩年了，內(nèi)心極為忐忑
答：小開(kāi)發(fā)商，2013年就開(kāi)始內(nèi)購(gòu)，現(xiàn)在還在內(nèi)購(gòu)，目前手續(xù)不全，但去年看到過(guò)項(xiàng)目公示，如果資金鏈不要斷裂就好，就怕資金斷了。
問(wèn)：你好，了解鄭州河畔春天項(xiàng)目最新消息嗎？
答：6年過(guò)去了，還不見(jiàn)動(dòng)工，還有希望嗎？建議要不打官司要錢、要不強(qiáng)行要錢。
問(wèn)：永威城和紫荊華亭2期這兩個(gè)哪里優(yōu)勢(shì)大
答：我覺(jué)得還是綠都吧，畢竟地鐵和公園和優(yōu)勢(shì)還是有的，永威城除了一個(gè)永威品牌，別的優(yōu)勢(shì)沒(méi)有，但綠都近期開(kāi)盤要不就是安置房上面的商品房、要不就是東西向的樓，都不好，買房子，建議寧缺勿爛，一定要自己喜歡的。
問(wèn)：東潤(rùn)璽城能買嗎？
答：目前新東潤(rùn)資金層面有一些問(wèn)題，管理層也換了好多人，在滎陽(yáng)片區(qū)的4500內(nèi)購(gòu)，其實(shí)優(yōu)勢(shì)不大，不建議關(guān)注。
問(wèn)：泰宏建業(yè)的房怎么樣
答：不看好泰宏建業(yè)國(guó)際城
問(wèn)：希望關(guān)注關(guān)注保利永威西溪花園，物業(yè)費(fèi)比較高
答：物業(yè)費(fèi)已經(jīng)放開(kāi)，只要不違規(guī)，2.8元和物業(yè)費(fèi)是說(shuō)得過(guò)去的，太低的物業(yè)費(fèi)是無(wú)法保障好物業(yè)服務(wù)的。其實(shí)只要物有所值就是好的，就怕你花了1.8卻是0.8的服務(wù)。
問(wèn)：北郡loft公寓可以買嗎？當(dāng)婚房
答：40年產(chǎn)權(quán)，不能帶戶口，不能劃片上學(xué)，價(jià)格還不便宜，不建議關(guān)注。
問(wèn)：瑞園3號(hào)樓能劃片上八中嗎？一層12戶的公寓樓，朝西的房子14000一平劃算嗎？
答：說(shuō)的是能劃片上老八中，不過(guò)建議要再確認(rèn)為好。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)富田九鼎世家值得入手嗎?
答：在經(jīng)開(kāi)區(qū)片區(qū)和恒大綠洲一樣都是我們推薦關(guān)注的樓盤。
問(wèn)：建業(yè)春天里的房子可以入手嗎？
答：不看好春天里的位置，挨著萬(wàn)三路，就是以后的新107國(guó)道，貨車橫行，鳴笛聲聲，黑煙滾滾，算了吧，而且，不出意外，高層是要和別墅隔離開(kāi)的。。。。
問(wèn)：航海路金鑼灣的房子怎么樣
答：算是純剛需吧，就是占了一個(gè)好位置，還是所謂的學(xué)區(qū)，但產(chǎn)品真是一般，樓盤也指望不上啥驚喜，但內(nèi)購(gòu)8600的價(jià)格還是值的，但到底會(huì)不會(huì)有不確寫風(fēng)險(xiǎn)？一切充滿了未知數(shù)。
問(wèn)：金水東路聚源路中凱華府小戶型二手房12000值得買嗎？
答：在鄭東新區(qū)，我不建議購(gòu)買金水路以南的小區(qū)，12000可以再加一點(diǎn)買金水路北的了，比如順馳第一大街
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)農(nóng)科路小學(xué)對(duì)面的嘉辰時(shí)代公寓可以劃片農(nóng)科路小學(xué)嗎？去年好像劃到馬李莊小學(xué)了
答：不能劃到農(nóng)科路小學(xué)，和金成國(guó)際廣場(chǎng)一樣，雖然很近，但上不了。
問(wèn)：總編你好！我們有兩個(gè)孩子小升初，是買漢飛城市公園二手還是買瀾庭敘？糾結(jié)
答：著急上學(xué)的話，建議漢飛，瀾庭敘的小學(xué)估計(jì)3年內(nèi)指望不上，但從5年之后來(lái)看，瀾庭敘應(yīng)該要強(qiáng)于漢飛。
問(wèn)：中海錦苑小高層是否可以出手？均價(jià)14000?？紤]品質(zhì)及物業(yè)管理好，改善住房及孩子上小學(xué)及初中。
答：唉，為了孩子沒(méi)啥值不值的，但14000這個(gè)價(jià)建議可以考慮一下東區(qū)的一些二手房性價(jià)比更好一些，而且中海也沒(méi)有啥好學(xué)?？梢陨稀?/p>
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)中牟華益汽配城值得購(gòu)買嗎？現(xiàn)在這幾個(gè)汽配城說(shuō)拆但遲遲不拆遷，所以在那定一套，不知是否有投資價(jià)值或者自用價(jià)值？
答：這類市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)還是蠻大的。。一榮俱榮，一毀俱毀
問(wèn)：朋友有介紹買高皇寨西邊的翰林華庭要7500一平，說(shuō)是開(kāi)盤8000以上，能不能買？
答：不要買為好。
問(wèn)：鄭州樓市！剛需國(guó)鑫小時(shí)代靠譜不？多謝
答：手續(xù)倒是有，但別期待什么居住感或好的未來(lái)。。。但總價(jià)低，這是優(yōu)勢(shì)吧，如果不是特別在意總價(jià)，建議去看南邊的康橋悅島。
問(wèn)：數(shù)碼公寓的二手房適合投資嗎
答：租金目前2000就觸頂了，所以，投資價(jià)值不大。
問(wèn)：萬(wàn)科美景龍?zhí)?/a>和恒大綠洲選那個(gè)好？
答：建議，還是綠洲吧，而且我也不認(rèn)為九鼎比龍?zhí)貌?，龍?zhí)弥饕俏恢貌惶?，在兩個(gè)快速路的夾角地帶，但三個(gè)小區(qū)，以后拼物業(yè)和質(zhì)量、管理，應(yīng)該還是龍?zhí)脛俪?。。。?！?/p>
問(wèn)：加了那么多公眾號(hào)，最關(guān)注也是唯一追的就是鄭州樓市，并在鄭州樓市無(wú)聲的影響幫助下買了英地一期的學(xué)區(qū)房，兒子一歲送他的禮物，感謝！
答：You are so smart…
問(wèn)：2014年4月，首付24萬(wàn)買了航海路（紫荊山路交叉口向西）正商城精裝公寓8100每平，現(xiàn)在覺(jué)得掉進(jìn)去了，求高人指點(diǎn)！
答：貌似你是掉進(jìn)去了，阿門，無(wú)點(diǎn)可指。
問(wèn)：12年買的清水苑4房，當(dāng)時(shí)6千+，不知道現(xiàn)在二手房能賣多少，不急住，但想知道未來(lái)那邊能發(fā)展起來(lái)嗎？值不值得繼續(xù)等待發(fā)展？謝謝！
答：能發(fā)展起來(lái)，需要點(diǎn)時(shí)間而已，不建議現(xiàn)在出售，區(qū)域價(jià)值還沒(méi)有展現(xiàn)出來(lái)。
問(wèn)：想在西三環(huán)附近買80.90左右的小三房，九龍城8100咋樣，推薦幾個(gè)樓盤
答：和昌灣景國(guó)際，花語(yǔ)里，金域世家都可以看看，建議放棄九龍城
問(wèn)：本人孩子兩歲，考慮在鄭州再次投資一套房子，為了孩子上學(xué)落戶，想在金水區(qū)選擇，請(qǐng)推薦幾個(gè)樓盤！由于第一套買的開(kāi)發(fā)商不靠譜，這次選房希望開(kāi)發(fā)商好些
問(wèn)：恒大綠洲，三房，價(jià)格1萬(wàn)零幾十，是否合適，以后有升值空間沒(méi)
答：自己住可以的，升不升值反正不會(huì)跌，這個(gè)也不宜投資，自住可以
問(wèn)：您好，一直糾結(jié)綠都紫荊華庭、金沙湖高爾夫官邸、和昌灣景國(guó)際89平米戶型的房子選哪個(gè)，自住做婚房，請(qǐng)給予指點(diǎn)，謝謝！
答：按說(shuō)是：綠都，金沙湖，和昌，這排序
問(wèn)：看了今天的內(nèi)購(gòu)房文章，想問(wèn)下金鑼灣的情況怎么樣？預(yù)售證能下來(lái)不？
答：金鑼灣的手續(xù)倒是應(yīng)該沒(méi)有大的問(wèn)題，8600的價(jià)格倒是值，但開(kāi)發(fā)商實(shí)力就很一般，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也很一般，應(yīng)該指望不到什么驚喜，好不好要有一定的運(yùn)氣成分。
問(wèn)：建業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的運(yùn)河上院能團(tuán)購(gòu)嗎？
答：他們的團(tuán)購(gòu)價(jià)是7500左右，我們認(rèn)為這個(gè)價(jià)格不如去7800去買正商林語(yǔ)溪岸的手續(xù)齊全的房子，運(yùn)河上院位置太靠西太偏了，區(qū)域成熟需要更長(zhǎng)時(shí)間等待，而且周邊環(huán)境和設(shè)施不明朗
問(wèn)：祝福紅城和萬(wàn)和城哪個(gè)升值快點(diǎn)？
答：不好說(shuō)，半斤八兩的樣子，祝福紅城學(xué)校好但位置和產(chǎn)品不好，萬(wàn)和城學(xué)校不確定位位置和產(chǎn)品略好點(diǎn)，升值要看各自以后的學(xué)校、物業(yè)、交房質(zhì)量等因素決定了，目前這些都有不確定性。
問(wèn)：尋求幫助:新合鑫置業(yè)開(kāi)發(fā)的睿達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在出現(xiàn)了一些問(wèn)題想尋求鄭州樓市的幫助。1.目前公攤面積業(yè)主們都覺(jué)得太大，50平的面積實(shí)際使用面積是36平，得房率為72%左右；2.當(dāng)初置業(yè)顧問(wèn)承諾贈(zèng)送的面積在合同里沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，開(kāi)發(fā)商也不肯給個(gè)書面證明說(shuō)有贈(zèng)送和贈(zèng)送的面積到底是有多少，只是口頭說(shuō)有贈(zèng)送面積；3.正式合同不給看，只讓看合同樣板。希望鄭州樓市給予幫助。代表睿達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)主們表示感謝，謝謝！
答：
1.公攤多少目前國(guó)家沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，它即使得房率60%我們也沒(méi)有辦法，你只能選擇不買就是了。
2.口頭承諾本身就沒(méi)有啥價(jià)值，以后也不要信，一切以合同為準(zhǔn)。
3.不給看正式合同是整個(gè)行業(yè)潛規(guī)則，建業(yè)萬(wàn)科都一樣，這一項(xiàng)，只能是看開(kāi)發(fā)商底線和操守。
問(wèn)：我買的惠濟(jì)區(qū)政府旁的鵬翔商業(yè)中心，都快一年了，它們的房子蓋蓋停停，而且預(yù)售證沒(méi)有辦下來(lái)，我想退房，應(yīng)該怎么說(shuō)？
答：立馬退，果斷退，趕緊去退。前提是如果能退的話。
問(wèn)：我有個(gè)問(wèn)題想咨詢一下，我之前買房子交了定金但是現(xiàn)在因?yàn)閯e的原因不想買了，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)錢可以退嗎
答：法律規(guī)定，定金是契約約束，不能退，所以，捂緊腰包，不要沖動(dòng)，沖動(dòng)是魔鬼。
問(wèn)：位于高皇寨西邊的翰林華庭項(xiàng)目可靠嗎？有個(gè)人想轉(zhuǎn)讓房子，能接手嗎？
答：不建議關(guān)注和購(gòu)買。
問(wèn)：新鄭龍湖康橋地產(chǎn)<康橋九溪郡>的投資有價(jià)值嗎？對(duì)面是華南城！
答：康橋九溪郡沒(méi)有投資價(jià)值。
（完）
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