1
幾個(gè)問題
先問幾個(gè)問題。
1、2梯4戶的房子和2梯6戶的房子，哪種住著舒服？
你一定會(huì)毫不猶豫地說，2梯4戶！莫慌，別急著回答。
2、如果2梯4戶每層最多住16個(gè)人，2梯6戶每層最多住12個(gè)人，哪種舒服？
你一定會(huì)猶豫，可能是2梯6戶吧。別急著改口，再問一個(gè)問題。
3、如果2梯4戶每層最多住16個(gè)人共20層，2梯6戶每層最多住12個(gè)人共28層，相比之下，哪種舒服？
……
之前說過，一個(gè)樓盤的容積率并不能完全反應(yīng)該樓盤的居住舒適度。容積率越低，居住未必越舒適。
比如，同樣是2.5的容積率，純高層小區(qū)和高低配小區(qū)中的高層住戶相比，純高層或許更舒適。再比如，容積率3的純高層小區(qū)和容積2.5的高低配小區(qū)中的高層住戶相比，哪種住著更舒適還真不好說。
同理，一棟樓的梯戶比其實(shí)也不能完全反應(yīng)這棟樓的居住舒適度。梯戶比越低，居住也未必越舒適。而一部電梯平均有多少人用才是關(guān)鍵！
2
一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
我們知道，如今正常銷售的商品房基本都是2梯4戶，個(gè)別有2梯5戶，2梯6戶的。而梯戶比最值得研究的還要數(shù)市面上的小公寓產(chǎn)品。
今天我們討論的重點(diǎn)就是這些小公寓，更重要的是它們一部電梯平均有多少人用。而這種小戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，往往也最能體現(xiàn)開發(fā)商的良心！
那么，小戶型到底一部電梯平均有多少人用才是一個(gè)正常的范圍？
其實(shí)，在一個(gè)公寓樓里，平均一部電梯的正常使用人數(shù)在100到200之間。
比如一棟34層4梯10戶的公寓樓，假設(shè)戶型都是40-60㎡，按照每戶平均居住1.5人計(jì)算，平均一部電梯的使用人數(shù)為：10*1.5*34/4=127.5，這就在一個(gè)正常的使用范圍內(nèi)。
如果平均使用人數(shù)在100以下，就可以說這個(gè)開發(fā)商非常有良心了。但如果超過200，那就非常不人道了。舉個(gè)例子，沈莊新城安置房，34層3梯12戶的公寓樓，假設(shè)戶型都是40-60㎡，按照每戶平均居住1.5人計(jì)算，平均一部電梯的使用人數(shù)達(dá)204，就超出了上限！
3
公寓盤點(diǎn)
目前市面上的小公寓主要分兩種，一種是70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)的，另一種是40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)的。它們之間的區(qū)別在之前的很多稿件里都有分析，公眾號(hào)后臺(tái)回復(fù)：公寓，即可查看，這里就不再贅述。
下面，我們先就鄭州市內(nèi)八大區(qū)在售和待售的主要公寓產(chǎn)品做如下整理，歡迎補(bǔ)充。
2018鄭州八大區(qū)13個(gè)70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)公寓一覽表▼
注：以上信息僅供參考，具體以開發(fā)商最終釋放為準(zhǔn)
2018鄭州八大區(qū)35個(gè)40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)公寓一覽表▼
注：以上信息僅供參考，具體以開發(fā)商最終釋放為準(zhǔn)
通過以上信息，我們發(fā)現(xiàn)，這些公寓戶型的面積主要集中在40-60㎡。最小有20多㎡的，最大有70多㎡的，也有100多㎡。
那么，每個(gè)面積段的公寓戶型都能住多少人呢？
其實(shí)，戶型的人數(shù)，一般是由房型決定的。
比如，基本作為一個(gè)臥室來使用的小標(biāo)間，面積段一般在20-50多㎡，正常情況下住1-2個(gè)人，很少超過3個(gè)人，平均是1.5個(gè)人。60-70多㎡的兩室戶型，正常情況下平均是3個(gè)人。80-100多㎡的三室戶型，一般平均是4個(gè)人。
4
具體計(jì)算
好了，交代清楚以上問題，我們就從中隨機(jī)挑出10個(gè)不同開發(fā)商開發(fā)的公寓項(xiàng)目分別進(jìn)行計(jì)算。
注：主要以40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性質(zhì)公寓為例，以下公寓按照電梯的平均使用人數(shù)由少到多排列。
樓層平面圖▼
平均每層是24戶，單層5部電梯，一共17層。
我們來計(jì)算（除去4層物業(yè)用房）：24戶*13層*平均人數(shù)/5=104
也就是說，盛潤(rùn)錦繡城錦繡小公館平均104個(gè)人共用一部電梯，在正常使用范圍之內(nèi)！
樓層平面圖▼
平均每層是32戶，單層7部電梯，一共25層。
我們來計(jì)算（除去4層底商）：32戶*21層*1.5人/7=144
也就是說，正弘高新數(shù)碼港的WE+魔方平層公寓平均144個(gè)人共用一部電梯，在正常使用范圍之內(nèi)！
樓層平面圖▼
平均每層是28戶，單層6部電梯，一共26層。
我們來計(jì)算（除去4層底商）：28戶*22層*平均人數(shù)/6=168.67
也就是說，六合幸福門六合公寓平均168.67個(gè)人共用一部電梯，在正常使用范圍之內(nèi)！
4、清華城華貿(mào)中心
樓層平面圖▼
平均每層是30戶，單層6部電梯，一共29層。
我們來計(jì)算（除去5層底商）：30戶*24層*平均人數(shù)/6=210
也就是說，清華城華貿(mào)中心2#平層公寓平均210個(gè)人共用一部電梯，超出正常的使用范圍！
5、正商濱河銘筑
樓層平面圖▼
平均每層是20戶，單層4部電梯，一共30層。
我們來計(jì)算（除去底商）：20戶*29層*1.5人/4=217.5
也就是說，正商濱河銘筑1#、2#、3#平層公寓平均217.5個(gè)人共用一部電梯，超出正常的使用范圍！
6、和昌瓏悅
樓層平面圖▼
平均每層是22戶，單層4部電梯，一共29層。
我們來計(jì)算（除去底商）：22戶*27層*1.5人/4=222.75
也就是說，和昌瓏悅平層公寓樓平均222.75個(gè)人共用一部電梯，超出正常的使用范圍！
樓層平面圖▼
平均每層是25戶，單層4部電梯，一共27層。
我們來計(jì)算（除去2層底商）：25戶*25層*1.5人/4=234.375
也就是說，中信廣場(chǎng)平層公寓樓平均234.375個(gè)人共用一部電梯，超出正常的使用范圍！
8、海亮?xí)r代one
樓層平面圖▼
平均每層是45戶，單層6部電梯，一共23層。
我們來計(jì)算（除去底商）：45戶*21層*1.5人/6=236.25
也就是說，海亮?xí)r代one1#平層公寓平均236.25個(gè)人共用一部電梯，超出正常的使用范圍！
樓層平面圖▼
平均每層是30戶，單層5部電梯，一共29層。
我們來計(jì)算（除去2層底商）：30戶*27層*1.5人/5=243
也就是說，經(jīng)開萬(wàn)錦城1#平層公寓平均243個(gè)人共用一部電梯，超出正常的使用范圍！
10、萬(wàn)科譽(yù)
樓層平面圖▼
平均每層是36戶，單層5部電梯，一共32層。
我們來計(jì)算（除去2層底商）：36戶*30層*1.5人/5=324
也就是說，萬(wàn)科譽(yù)1#、2#平層公寓平均324個(gè)人共用一部電梯，超出正常的使用范圍！
最后，將以上信息總結(jié)在一張表格中：
5
寫在最后
通過以上內(nèi)容，我們看到了在隨機(jī)挑出的10個(gè)不同開發(fā)商的公寓里，最多的是300多個(gè)人共用一部電梯。這是什么概念？何談居住舒適度？如何面對(duì)將來要住進(jìn)去的人？
小戶型雖然是投資類的產(chǎn)品，但是住在里面的大部分都是風(fēng)華正茂的年輕人，剛剛畢業(yè)不久，剛剛工作不久。
開發(fā)商們，請(qǐng)?jiān)诶麧?rùn)之外，多一些情懷，多一些社會(huì)責(zé)任！請(qǐng)善待青年一代！
最后再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，并不是向大家推薦這些公寓，我們之前已經(jīng)說過，特別是40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)的公寓，絕不是剛需的首選，它更適合長(zhǎng)期持有，購(gòu)買這種公寓的人應(yīng)該是手里不止有一套住宅。
若真的是一套住宅都沒有，即使是被限購(gòu)，也應(yīng)該積攢資金及時(shí)創(chuàng)造購(gòu)房名額，選擇購(gòu)買住宅，而非無(wú)法落戶的公寓。
另外，對(duì)于純出租的公寓，一定是優(yōu)先考慮三環(huán)內(nèi)。對(duì)于四環(huán)沿線甚至更遠(yuǎn)的公寓，最理智的選擇是放棄。特別是那些價(jià)格高到逼近附近住宅的公寓，建議放棄。對(duì)于loft單價(jià)高于平層超過25%的公寓，更是應(yīng)該放棄。
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作者：米小妹丨校稿：大白丨留言值班：米粒
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