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我其實(shí)一早就一直都在說這個(gè)樓盤。
終于上月底，它開盤了。
我們先看下面這張圖片：
按道理說一個(gè)樓盤在還沒有賣完，我是不愿意明盤的。一般我明盤了，就代表最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)過去了。
是的，同一個(gè)開發(fā)商，同在四環(huán)外的項(xiàng)目，東四環(huán)均價(jià)居然11600，這是什么？
這不就是大家期待已久的漏嗎？
這就是建業(yè)2018年的第一場春雨。
可是，今天的重點(diǎn)不是建業(yè)的春雨，而是——
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我們再來看最近一段時(shí)間各家樓盤的成交量：
我們再看看最近一系列明星樓盤的銷售方式：
名門翠園：蓄客1000組，總計(jì)推出684套房源，去化684套，沒有優(yōu)惠，綁定25萬的車位銷售。
萬科美景世階：推出286套房源，精裝高層均價(jià)3萬/㎡，精裝高層23000-24000元/㎡，價(jià)格相對(duì)去年12月份上調(diào)至少1000元/㎡。
建業(yè)春天里：高層帶裝修均價(jià)11200元/㎡，綁定21萬車位一個(gè)，全款優(yōu)先。
錦藝金水灣：15500-16500之間，6000元認(rèn)籌排號(hào)，全款優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)、60%優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)、30%優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)；有首付分期。下期計(jì)劃上調(diào)800元/㎡。
正弘府（正弘蘭庭敘四期）：預(yù)測毛坯15500，據(jù)說要綁16萬起的車位。
從以上這些來自一線的數(shù)據(jù)，我們會(huì)看到2018年3、4月份，剛需走量盤、性價(jià)比高的改善盤、熱點(diǎn)區(qū)域盤出現(xiàn)熱銷，那么有一個(gè)問題擺在我們面前：
為什么？
你會(huì)問，為什么？政策調(diào)控沒有松動(dòng)的跡象，利率上浮20%（5月開始各大銀行陸續(xù)再次上調(diào)至25%），這種情況下為什么底層成交這么活躍？
1、因?yàn)?0%的價(jià)差。
在樓市調(diào)控（或政府限價(jià)）的壓力之下，新盤開盤時(shí)的單價(jià)會(huì)被動(dòng)的比市場低開。假設(shè)現(xiàn)在沒有調(diào)控政策，新盤開盤會(huì)比當(dāng)前市場價(jià)虛高10%。所以因?yàn)檎{(diào)控就產(chǎn)生了20%左右的價(jià)差。
比如名門翠園，參周周邊二手房的價(jià)格，如果在2016年10月份開盤，它預(yù)期應(yīng)該會(huì)開到18000，但是在最近4月16日的開盤成交均價(jià)14500-16000元/㎡ 。在這種情況下秒清是很正常的。
2、 因?yàn)橄∪薄?/strong>
這是2018年的已經(jīng)或者即將入市的純新盤。
我們會(huì)發(fā)現(xiàn)18年新盤中改善盤多了，剛需低單價(jià)盤的少了。
特別是城改新政后，三環(huán)內(nèi)限容3，三環(huán)外限容3.5，所以改善項(xiàng)目供應(yīng)量會(huì)明顯增加。
比如楊金、濱河、白沙幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域里2018年均以改善盤為主。
所以你會(huì)看到一個(gè)明顯的趨勢是四環(huán)內(nèi)低價(jià)剛需房逐漸消失。
3、 除此之外還有一個(gè)趨勢就是成品住宅的普及。
目前在鄭州做精裝的主要是萬科、恒大、碧桂園、富力、綠地、金地、金科、中海等全國性質(zhì)的開發(fā)商以及本土的美景、亞新、正商、康橋、建業(yè)等。
而這些開發(fā)商拿下了鄭州70%純新項(xiàng)目。
不管你愿不愿意， 2018年推出的純新盤，精裝已占主流。
“2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)”。
“毛坯房”向“裝修房”的轉(zhuǎn)變，最顯著的變化就是房價(jià)的變化。特別是現(xiàn)在是限價(jià)的特殊時(shí)期，捆綁精裝修是開發(fā)商最直接的溢價(jià)方式。
所以一般情況下，裝修款只能全款，所以以后最少需要四成首付。
比如，100平的三房，限價(jià)16000元/㎡，精裝1500元/㎡，按照首套房三成計(jì)算：
如果按照毛坯16000，三成首付是48萬。
如果按照精裝拆分的話，三成首付是48萬+15萬=63萬。
如果限價(jià)不放松的話，那么2018年，那么首付四成以上或?qū)⒊蔀闃?biāo)配。
作為購房者，你不能既享受限價(jià)，又要求開發(fā)商裝修不算錢。
所以毛坯房越來越少，以后剛需上車盤門檻會(huì)越來越高，請珍惜四環(huán)內(nèi)僅有的毛坯房：
謙祥興隆城14800元/㎡
華潤悅璽14800—15500元/㎡
名門翠園15000-16000元/㎡
錦藝金水灣14000元/㎡
泰宏建業(yè)國際城13500元/㎡
綠都瀾灣13500元/㎡
永威城14000元/㎡
鑫苑國際新城14000元/㎡
正商中州城13500元/㎡
以上價(jià)格僅供參考，具體以開發(fā)商為準(zhǔn)。
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回到我們在開頭提到的建業(yè)春天里，這個(gè)盤是目前樓市現(xiàn)象的集大成者。
我們從這個(gè)盤的銷售可以看出。雖然成交價(jià)格沒有明顯漲幅，但首付變多了。建業(yè)春天里是全款優(yōu)先，捆綁21萬車位的。
隨著春天里二期高層開始銷售，我們會(huì)看到白沙的價(jià)格底從象湖壹號(hào)9800元/㎡變成了11500元/㎡，那么當(dāng)春天里二期開始提價(jià)之后，白沙的底是多少呢？是永威·森林花語、還是紫藤公館，還是瀚海觀象呢？
所以我們在一線明顯的看到剛需走量盤購買難度增加了。各類偽改善、偽豪宅越來越多。以后綁定車位、帶裝修會(huì)成常態(tài)。
無論是投資還是剛需自用，抓緊時(shí)間看剛需流量盤，整體均價(jià)不變，但底部不斷上升中。
錯(cuò)過2018年，剛需好房子越蓋越遠(yuǎn)，底部價(jià)格越來越高。
很多人說，不對(duì)啊，最近各個(gè)樓盤的銷售人員不斷給我電話，還有一些已經(jīng)開過盤的也給我電話，還有許多中介也在積極的發(fā)首付分期的信息，如果那么好賣，他們?yōu)槭裁唇o我打電話？
你看到的這些信息都是拓客信息，就像銀行群發(fā)你是四星客戶一樣，這些信息都是幌子，核心是在積累全款客戶。（當(dāng)然也有價(jià)格和位置都很尷尬的不停給你打電話的。）
因?yàn)橄藓瀸?dǎo)致開發(fā)商無法順利回款，所以這樣的結(jié)果一定是全款優(yōu)先，首付多的優(yōu)先。
所以真實(shí)的情況是，三環(huán)內(nèi)沒有多少存量房源了。
鄭州已然進(jìn)入四環(huán)時(shí)代，以下十個(gè)片區(qū)就是目前鄭州城市拓展和新盤聚集的區(qū)域，這也是接下來鄭州的購房方向，如果沒有買到三環(huán)，不要錯(cuò)過四環(huán)。
所以不要說三環(huán)內(nèi)，就是四環(huán)內(nèi)，限價(jià)首付分期樓盤開一個(gè)少一個(gè)。
也總會(huì)有一些人問我，大家都說2018年是個(gè)小年，價(jià)格不會(huì)漲，所以我慢慢挑好了。
話說不錯(cuò)的。但你真的慢慢挑就壞了。這句話的正確理解方式應(yīng)該，戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。
價(jià)格是三維的。限價(jià)之后，價(jià)格是沒漲，但是非價(jià)格成本顯著上調(diào)，比如利率上浮，月供也增加。等同于你買了一套總價(jià)更貴的房子，一旦有一天價(jià)格放開管制，這些非貨幣成本就會(huì)體現(xiàn)在房價(jià)上，所以有一個(gè)詞叫稅費(fèi)資產(chǎn)化。
所以，買到還好，買不到你今天看到的所有成本都會(huì)在你將來買房子的時(shí)候體現(xiàn)在你的房價(jià)里。
目前在鄭州買新房面臨的幾大問題：
1、 需要搶。這并不是整體市場有這么瘋狂，而是調(diào)控下的價(jià)差。
2、 綁定車位、拆分裝修
3、 預(yù)期漲價(jià)
4、 開盤時(shí)間不確定
5、 合作銀行不對(duì)標(biāo)所有客戶。
6、主城、優(yōu)質(zhì)板塊新房快要絕版
所以，剛需在購房上試錯(cuò)的代價(jià)更大了，買房越來越難。即便能買，可能會(huì)位置更偏，品質(zhì)更差，戶型更小。
因此，在搶新房的同時(shí)，也可以看看二手房。
經(jīng)過2017年的橫盤盤整，目前區(qū)域洼地基本填平，價(jià)格、價(jià)值體系混亂無序逐漸減少。
這是2018年鄭州3月份43區(qū)房價(jià)地圖▼
這就是2018年鄭州樓市，不同于2017年的橫盤喘息。2018年三四月份我們已經(jīng)看到了它底層成交的活躍，也許價(jià)格頂部不會(huì)出現(xiàn)很大的波動(dòng)，但各個(gè)片區(qū)的底部價(jià)格越來越高。
所以無論是投資還是剛需自用，四環(huán)內(nèi)，毛坯、限價(jià)、首付分期，有其中任何一項(xiàng)的樓盤開一個(gè)少一個(gè)。特別是限價(jià)！
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我非常喜歡用上車這個(gè)詞來形容剛需買房。這個(gè)叫法最早是香港人的開始的。這個(gè)詞特別的有畫面感，任何時(shí)候，只要能在行駛的車上，總比在地上跑的跑的快。
所以我們不止一次的說一句話，只要買的早，價(jià)格都很好，只要買的早位置都很好。
總有人喜歡抬杠，說鄭州屌絲之城，靠什么支撐這么高的房價(jià)？
房價(jià)是由市場和政策調(diào)控雙重控制的，調(diào)控并不能遏制真正的市場供求。目前的底層成交活躍證明了鄭州具有強(qiáng)大的需求。
還有人說我就不信經(jīng)濟(jì)不行了，就剩下高高在上的房價(jià)，中國還有什么前途云云。
我只能說，中國有沒有前途大家心里沒點(diǎn)數(shù)嗎？
人這輩子，太短了。其實(shí)經(jīng)不起幾次無為的折騰的。
在關(guān)鍵的時(shí)候，還是要學(xué)會(huì)順勢。
但這并不意味著，你應(yīng)該放棄去理解這個(gè)世界。
套用依據(jù)網(wǎng)紅語“比跟不上時(shí)代更扎心的是，你壓根看不懂這個(gè)世界。”
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