方圓經(jīng)緯商業(yè)現(xiàn)狀分析
方圓經(jīng)緯是位于中原區(qū)棉紡路桐柏路交叉口、于2014年交房使用的一個(gè)住宅小區(qū)。筆者曾經(jīng)在方圓經(jīng)緯住過一段時(shí)間，每每路過小區(qū)的配套商業(yè)，我都會(huì)禁不住去想許多問題。
因?yàn)?a href="http://www.luanmao.cn/loupan/169.html" target="_blank">方圓經(jīng)緯的配套商業(yè)目前是這樣的▼
一個(gè)小區(qū)的配套商業(yè)慘淡成這副模樣，我也只能想到這句了：尋尋覓覓，冷冷清清，凄凄慘慘戚戚。
暫且通過規(guī)劃圖來標(biāo)示一下商鋪的總體布局 ▼
商鋪分布▼
小區(qū)西側(cè)商鋪沿錦嵩路分布，錦嵩路為小區(qū)內(nèi)部道路，與桐柏北路平行，兩路垂直距離約100米；
東側(cè)臨街商鋪沿錦繡路分布，錦繡路為小區(qū)內(nèi)部道路，小區(qū)東門位于錦繡路中段，對(duì)面為伊河路小學(xué)；
北側(cè)商鋪沿棉紡北路分布，棉紡北路目前尚未開通，商鋪對(duì)面為施工圍擋；
南側(cè)商鋪為兩層，第一層為車行道及沿神馳路分布的商鋪，神馳路同樣為小區(qū)內(nèi)部道路；第二層商鋪分布于主大門的兩側(cè)，其中主大門前為活動(dòng)廣場(chǎng)。
通過簡圖來展示一下商鋪整體售價(jià)及租金分布情況▼
以上數(shù)據(jù)中，售價(jià)來自于方圓經(jīng)緯商鋪?zhàn)馐壑行?，租金價(jià)格來源于租售中心與業(yè)主的出租價(jià)格綜合而得。
通過上圖所標(biāo)示的租金售價(jià)，筆者發(fā)現(xiàn)這個(gè)租售比是嚴(yán)重不協(xié)調(diào)的，售價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于同檔次租金水平，那么如此失衡的租售比下，也造成了如下的空置率：神馳路一層達(dá)到70%、神馳路二樓為滿租狀態(tài)、棉紡北路達(dá)到50%、錦繡路達(dá)到30%、錦嵩路約為30%。
那么實(shí)際經(jīng)營狀態(tài)是不是和租金分布具有一致性呢?
據(jù)筆者實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)實(shí)際經(jīng)營狀態(tài)是這樣的：
先說神馳路，雖然不管從售價(jià)還是租金上，神馳路一層都明顯高于二層。但事實(shí)是神馳路一樓的經(jīng)營狀態(tài)和二樓簡直是天壤之別，二樓明顯要好很多，特別是靠近廣場(chǎng)的商鋪更是熙熙攘攘的生意味。這樣看來，神馳路一樓恐怕也只能是空有一副好皮囊，處在有價(jià)無市的尷尬地位。
其次是錦嵩路和錦繡路，這兩條路空置率相似，經(jīng)營狀態(tài)一般，較之神馳路一樓要好一些，錦繡路的東門處，由于與伊河路小學(xué)對(duì)面，所以靠近東門的商鋪經(jīng)營狀態(tài)也相當(dāng)不錯(cuò)。
最后是棉紡北路，棉紡北路目前尚未通車，處于施工階段，商鋪門前是施工圍擋，雖然確實(shí)有一半在營業(yè)狀態(tài)，但由于位置的局限，所營業(yè)商鋪均為餐飲及水果的外賣生產(chǎn)基地，不過在此處享受著廉價(jià)的租金卻賣出與市場(chǎng)上商品價(jià)格同等的水平，筆者倒覺得這不失為一種機(jī)智的選擇。
通過分析方圓經(jīng)緯小區(qū)配套商業(yè)的租金和經(jīng)營情況，筆者發(fā)現(xiàn)租金的高低與商鋪經(jīng)營的好壞并非成正比的關(guān)系。當(dāng)然，對(duì)于開發(fā)商來講，比起將商鋪直接進(jìn)行出租，他們必然更愿意將商鋪出售，這樣不僅可獲得快速變現(xiàn)的收益，更重要的是轉(zhuǎn)移了商鋪后期長久的風(fēng)險(xiǎn)。
以上是對(duì)方圓經(jīng)緯商鋪經(jīng)營狀態(tài)的大致描述，那么是什么原因才造成這樣的狀況呢，筆者準(zhǔn)備從以下幾個(gè)方面來做一下分析：
?臨路情況
由方圓經(jīng)緯的位置圖可以看到，此小區(qū)所占地塊的形狀還是比較規(guī)整的，四面臨路且每面均開有大門，但致命的問題是四面所臨道路除去北側(cè)棉紡北路，其他三條均為小區(qū)內(nèi)部道路，唯一一條棉紡北路作為主干道現(xiàn)在還悲催的處在施工期，被施工圍擋遮的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，這樣的臨路狀況對(duì)于商鋪來說無疑是雪上加霜。
另外，正是由于這樣的臨路狀況也對(duì)小區(qū)商業(yè)的服務(wù)范圍形成了較大的限制，商鋪的對(duì)外昭示性極差，嚴(yán)重阻隔了外來客源的流入，使整個(gè)一圈商鋪淪為了完全意義上的“小區(qū)自我配套”。
?出行動(dòng)線
先通過下面的簡圖來標(biāo)示一下方圓經(jīng)緯花園的出入口位置▼
由以上圖示看出，小區(qū)東西南北共四個(gè)出入口，北側(cè)為常閉門，而且主大門位于二層，排除車庫入口的人群，步行人流一部分自桐柏路進(jìn)入神馳路，并從西側(cè)樓梯直接步入二層、另一部分自棉紡路進(jìn)入神馳路，分別通過神馳路東側(cè)樓梯步入二層或者經(jīng)由錦繡路從東門進(jìn)入小區(qū)。這樣的出行動(dòng)線直接導(dǎo)致的結(jié)果就是：西側(cè)門僅有少量人流；東側(cè)由于面對(duì)小學(xué)，學(xué)生上下學(xué)時(shí)段人流量稍大；南門作為主大門，且門口帶有大而開闊的廣場(chǎng)空間，為主要人流出入口。
對(duì)于商業(yè)來講，得人流量者得天下，而這樣的人流動(dòng)向所造成的商業(yè)經(jīng)營情況也就顯而易見了，北側(cè)沒有人流量，西側(cè)僅有少量人流，東側(cè)較西側(cè)好一些，南側(cè)二樓人流量最大，是大部分業(yè)主的必經(jīng)之路。
最尷尬的莫過于南側(cè)一樓的商鋪，特別是沒有直接臨近神馳路而是向里凹進(jìn)的一排商鋪，還被一排柱子遮擋在門口，真心的沒有人流量，也嚴(yán)重的違背了便利性原則，毫不夸張的說，如果不仔細(xì)看，你也許都不會(huì)發(fā)現(xiàn)那一排商鋪的存在。這么弱的存在感對(duì)于商業(yè)來講簡直是噩夢(mèng)，而且售價(jià)和租金都定的那么高，只能說這排商業(yè)生而不濟(jì)，先天不足。
?業(yè)態(tài)布局
一般來講，超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容美發(fā)、服飾精品、生活家居和休閑娛樂八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。其中超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)。
方圓經(jīng)緯的商鋪由于大部分出售和散租，很難進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，所以業(yè)態(tài)的組合及布局都具有一定的不合理性。
比如錦嵩路靠近北側(cè)的商鋪，分布有多家餐飲，但過少的人流量導(dǎo)致這些餐飲在做起來之前就已經(jīng)沒落下去了；
比如神馳路一樓向里凹的一排店鋪，之前看到有幾家餐飲和幾家服裝店，本來那片區(qū)人流量就小，而且這鋪?zhàn)舆€要躲貓貓把自己藏起來，試問誰在家門口吃一碗面還要跋山涉水的么？
針對(duì)方圓經(jīng)緯這樣特殊的情況，筆者有以下建議：
以上是筆者對(duì)方圓經(jīng)緯配套商業(yè)現(xiàn)狀的分析，那么諸如此類的商業(yè)在鄭州不乏少數(shù)，本文通過方圓經(jīng)緯這一個(gè)案例的管窺蠡測(cè)，能夠反映一些共性的問題。
針對(duì)這些問題，作為投資者或者作為租賃經(jīng)營者我們并無機(jī)會(huì)去參與某一小區(qū)商業(yè)配套的規(guī)劃配置，那么在這樣被動(dòng)的情形下，我們?cè)谕顿Y或經(jīng)營住宅底商時(shí)該考慮哪些因素，又該如何選擇呢？
住宅底商投資如何選擇？
?區(qū)域商業(yè)氛圍
首先要明確一點(diǎn)是我們?cè)谕顿Y一個(gè)新小區(qū)的住宅底商時(shí)，可能整個(gè)小區(qū)甚至整個(gè)區(qū)域是沒有商業(yè)氛圍的，因?yàn)椴徽撌呛畏N形式的商業(yè)，其氛圍都是需要培養(yǎng)的。比如看著五年前的錦藝城，你一定想不到它如今這副繁華的景象。
所以這就需要我們?cè)谶x擇時(shí)候綜合考慮商鋪所在小區(qū)的開發(fā)商情況、小區(qū)規(guī)模大小以及小區(qū)所在區(qū)域的狀況來對(duì)該商業(yè)進(jìn)行一定的預(yù)判。一般來講，品牌較大的開發(fā)商或者之前運(yùn)營過較好商業(yè)案例的開發(fā)商所開發(fā)的樓盤的底商就相對(duì)會(huì)好一些，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)低一些；
另外，小區(qū)建設(shè)規(guī)模較大，比如達(dá)到一個(gè)中型社區(qū)（2000戶以上）的水平，就預(yù)示著未來的人流量也是比較客觀的，商鋪所面臨的市場(chǎng)也是值得期待的，所以盡可能選擇規(guī)模較大的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行投資和經(jīng)營；
當(dāng)然，也可以根據(jù)小區(qū)所在的區(qū)域位置來加強(qiáng)對(duì)商鋪未來情況的判斷，比如一個(gè)小區(qū)的周邊居住氛圍很濃厚，都是新建或者在建的住宅項(xiàng)目，那么這個(gè)區(qū)域未來就可能會(huì)聚集較多的人氣，為未來商業(yè)氛圍的形成奠定了一定的基礎(chǔ)。
?商鋪所處位置
首先是臨路類型，作為小區(qū)配套商業(yè)，在選擇的時(shí)候如果有臨主次干道即非小區(qū)內(nèi)部道路的話一般是作為首選，臨近外界道路的商鋪較之小區(qū)內(nèi)部道路的商鋪會(huì)有更廣闊的市場(chǎng)；
其次是樓層選擇，樓層的話毫無疑問肯定是一層商鋪?zhàn)罹邇?yōu)勢(shì)，這里只說一點(diǎn)就是盡量選擇單層的商鋪，一拖二的鋪?zhàn)硬粌H價(jià)格上會(huì)高一些，最重要的是很多業(yè)態(tài)本身是不需要二層空間或者不能很好的利用二層空間，所以一拖二的商鋪本身就具有業(yè)態(tài)挑剔性，即它的適應(yīng)性并不廣泛，所以一拖二容易形成較低的投入產(chǎn)出比，增加了投資和經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)；
最后是在一排商鋪中所處的具體位置。一直以來關(guān)于商鋪流傳著這樣一句話：“金角銀邊草肚皮”，顧名思義這句話從字面來看并不難理解，這里也不否認(rèn)它的合理性。
但是，我們?cè)诎盐者@一原則的前提下，還要根據(jù)實(shí)際情況具體問題具體分析，比如某條街上會(huì)在中間開有出入的大門，那么這個(gè)時(shí)候“肚皮”可能就不是草了，就成“金”或者“類金”了。再比如方圓經(jīng)緯東側(cè)錦繡路中段對(duì)面是伊河路小學(xué)的大門，那么這個(gè)小學(xué)對(duì)面的商鋪?zhàn)匀灰沧兊慕鹳F起來，所以要根據(jù)每個(gè)商業(yè)街的特殊情況來進(jìn)行分析和判斷會(huì)更加的準(zhǔn)確。
?不可盲目根據(jù)定價(jià)選擇
在住宅底商中，價(jià)格與人流量并不具有嚴(yán)格意義上的正相關(guān)關(guān)系，售價(jià)越高不代表商鋪位置就是最好，租金最高的商鋪也不一定人流量就最大。比如上文提到的方圓經(jīng)緯南側(cè)神馳路商鋪一層的均價(jià)要比二層高出將近一萬元，但實(shí)際情況卻是二層的經(jīng)營狀況要好得多，所以價(jià)位并不能作為判斷商鋪好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
在選擇鋪?zhàn)訒r(shí)，要綜合考慮小區(qū)出入口的位置、居民出行動(dòng)線及出行習(xí)慣、每條商業(yè)街對(duì)面的狀況等等諸多因素。且不可盲目的以為價(jià)格高的商鋪未來的投資收益就會(huì)越高。
?其他需要考慮的因素
除了以上要注意的三點(diǎn)外，在選擇商鋪時(shí)也要考慮以下幾個(gè)因素：
比如鋪?zhàn)拥男螤?，即開間進(jìn)深的問題，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，各業(yè)態(tài)商鋪的大小多數(shù)呈現(xiàn)如下規(guī)律：
餐飲業(yè)中以6-9米開間、9-15米進(jìn)深占比最高；
便利店及服務(wù)配套業(yè)中以3-6米開間、6-9米進(jìn)深占比最高；
美容美發(fā)業(yè)中以開間6-8米、進(jìn)深9-15米占比最；
休閑業(yè)態(tài)以10米以上開間、12米以上進(jìn)深占比較高。
這些數(shù)據(jù)也為我們根據(jù)業(yè)態(tài)選擇鋪?zhàn)犹峁┝艘恍﹨⒖肌?/p>
另外，針對(duì)投資的商鋪，最關(guān)鍵的就是要衡量其增值能力，如果投資的是新小區(qū)，就要做好前期回報(bào)率并不會(huì)很高的準(zhǔn)備，特別是一些帶租約的商鋪，開發(fā)商以高回報(bào)誘惑新業(yè)主，但實(shí)際上租客可能是短租，這類商鋪要格外注意合同的問題。在帶租約的情況下，市場(chǎng)冷熱程度是可以感知和觀察的，所以要慎重選擇，切不可盲目相信租約的回報(bào)率。那么對(duì)于增值能力的判斷，可以通過上文所提到的區(qū)域整體氛圍及商鋪位置和小區(qū)人流量等因素來進(jìn)行綜合判定。
針對(duì)租賃經(jīng)營的商鋪，同樣要考慮業(yè)態(tài)的選擇，可以根據(jù)小區(qū)及周邊已有業(yè)態(tài)來確定互補(bǔ)業(yè)態(tài)、也可以根據(jù)小區(qū)檔次來判斷居民普遍收入水平從而確定業(yè)態(tài)、或者可以根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦娘嬍诚M(fèi)習(xí)慣來確定特色的業(yè)態(tài)。當(dāng)然這些業(yè)態(tài)的確定也要根據(jù)自身的情況，選擇擅長的業(yè)務(wù)類型，才能從內(nèi)因上確保良好的經(jīng)營狀態(tài)。
結(jié)語
近期米宅收到的關(guān)于商鋪的咨詢也不少，挑幾個(gè)比較有代表性的給大家分享一下。
和昌灣景國際的底商1.8萬能買不？
西三環(huán)和昌灣景國際住宅底商，價(jià)格18000元/㎡，已經(jīng)是現(xiàn)鋪，銷售時(shí)一二層捆綁銷售，面積區(qū)間普遍在幾十平方左右。
對(duì)于這樣小體量的商鋪?zhàn)龀蓛蓪?，二層的利用率較低，且室內(nèi)樓梯占據(jù)了不少的使用面積。如果除去樓梯所占面積，那么凈使用面積的單價(jià)并不低。
加上和昌灣景國際除一期外，二期、安置區(qū)都有臨街底商，總體量較大，商鋪不夠稀缺，后期二期商鋪去化率一般的話，不排除降價(jià)的可能。
另外，對(duì)面互助路分校規(guī)模較小，所帶來的增值效應(yīng)并不會(huì)很大，這點(diǎn)從錦藝城互助路分校對(duì)面的商鋪經(jīng)營情況就可以看出來。
總體來說，此處商鋪不具備特別好的性價(jià)比，但屬于安全范圍內(nèi)。
萬創(chuàng)河醫(yī)繽紛廣場(chǎng)商鋪返租可以買嗎？
萬創(chuàng)河醫(yī)繽紛廣場(chǎng)，其實(shí)就是原來的萬創(chuàng)學(xué)區(qū)一號(hào)，樓上住宅式公寓，樓下多層商場(chǎng)，對(duì)于其住宅有證后因?yàn)閷W(xué)區(qū)的特殊情況尚可考慮，但商鋪問題還是比較明顯的。
首先是區(qū)域交通問題，恰好在京廣路的隧道入口處，區(qū)域內(nèi)車流量大，但步行人流量并不大，區(qū)域基本沒商業(yè)氣氛，更何況大商，百盛之類的部分商場(chǎng)運(yùn)營都不同程度出現(xiàn)困難，像這類沒有任何特色以及成熟運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的更難以存活，大學(xué)路升龍國際、新悅城就是活生生的例子，相比來看，萬創(chuàng)和這兩個(gè)大鱷比更沒有競爭力。
另外返租金這件事只是一個(gè)賣點(diǎn)，后期能不能實(shí)現(xiàn)還兩說，所以，對(duì)于這類的商鋪，我們則是不推薦的。風(fēng)險(xiǎn)相比互助路分校旁的臨街底商會(huì)更大一些。
建業(yè)天筑豪宅商鋪值得買嗎？
建業(yè)天筑的商鋪為商業(yè)獨(dú)棟，沿康寧路分布。每棟有兩層或三層，商鋪以整棟獨(dú)立銷售，最小套的面積為600平方米，體量較大，每棟均價(jià)在40000元/㎡左右，總價(jià)較高，投資的話風(fēng)險(xiǎn)較一般商鋪大的多，且因?yàn)槊娣e大出租不易。
自己經(jīng)營的話，由于三層或者兩層一體式出售，每層面積在200㎡-300㎡之間，業(yè)態(tài)選擇及位置布局上相對(duì)有一定的難度，且對(duì)于一些規(guī)模較小的商家造成了篩選和屏蔽。
區(qū)域內(nèi)雖然不乏住宅小區(qū)，但附近公共交通條件并不好，所以康寧路步行人流不多，商業(yè)氛圍并不濃厚。項(xiàng)目西側(cè)是康平路第二小學(xué)，學(xué)校入口也并不設(shè)在康寧路上，所以學(xué)校對(duì)商鋪氣氛的拉動(dòng)作用也十分有限。
總體感覺商鋪性價(jià)比不高，未來出租和經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)均較大。
總之，商業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。
對(duì)于開發(fā)商來說，小區(qū)配套商業(yè)的比例、商鋪的布局、層高及層數(shù)、商鋪的開間和進(jìn)深等相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)可能都是為了更高的銷售收入或者收取租金的最大化，當(dāng)然也不排除一些商業(yè)的設(shè)置確實(shí)起到了便民的作用。
但不可否認(rèn)的是，開發(fā)商將大量的商鋪進(jìn)行租售，從而實(shí)現(xiàn)收益的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，但是真正為投資業(yè)主或者租賃經(jīng)營者考慮有幾分我們不能肯定。所以在這樣的情勢(shì)下，就更需要我們擦亮慧眼，審時(shí)度勢(shì)，在綜合分析多種因素的情況下做出適宜的選擇。
最后還是想說一句：商業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。
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