最近米宅不間斷收到N多粉絲這樣的提問：綠都瀾灣和永威城選哪個？正商中州城和永威城選哪個？鑫苑國際新城、招商天地華府、綠都瀾灣選哪個？……
看來，不少粉絲在南區(qū)置業(yè)過程中，著實在對這幾個熱點樓盤的選擇上糾結(jié)不已。
米宅點評互動截圖▼
正如米宅點評里粉絲的回復那樣，這個問題，1000個人里就會有至少1000個答案。
鄭州南區(qū)2017年在售項目不多，可這幾個項目各有千秋，關(guān)鍵要看你的需求是什么，項目的利好是否是你所需要的，項目的不利是否是你無法接受的。
本文以筆者自身買房為例，僅針對自住不言投資，聊聊南區(qū)這些神盤怎么選。
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南區(qū)區(qū)域概況
筆者認為，有效買房要不先鎖定價格，要不先鎖定區(qū)域，然后按照鎖定的因素進行挑選。
我們此次就鎖定區(qū)域：嵩山南路以東，中州大道以西，南三環(huán)以南，南四環(huán)以北圍合區(qū)域，以及附近比較熱門在售和待售的樓盤。
該區(qū)域樓盤項目為14個，其中儲備4個，在售6個，待售4個；在售房源均價在13000-15000元/平米。
備注：鑫苑國際新城、正商城為三環(huán)內(nèi)項目，因與本文熱點項目對比提及率極高，特納入?yún)^(qū)域進行對比。
該區(qū)域樓盤位置示意圖▼
該區(qū)域樓盤現(xiàn)狀一覽圖▼
備注：盤點區(qū)域嵩山南路以東，中州大道以西，南三環(huán)以南，南四環(huán)以北。
旭輝有園和融僑悅瀾庭臨近該圍合區(qū)域，還有正商城/鑫苑國際新城屬于關(guān)注度比較高的樓盤，故而統(tǒng)計。
從表格中可以看出，在隴海路-南四環(huán)之間的項目，二七區(qū)的項目相對比較多，一共11個；管城區(qū)僅有5個，比較少的。
關(guān)鍵的情況是，二七區(qū)有一定的項目儲備，可以接著在售項目的茬，如融僑和旭輝的項目，目前已經(jīng)拿到建設(shè)工程許可證，預計2017下半年會入市；管城情況就不同了，在售項目少，儲備項目目前僅一個K2搶地的儲備地塊，2016-2017年上半年出讓的土地也比較少。
最重要的是，截止目前，2017年南區(qū)在售項目新面孔較少，區(qū)域無入市新盤，多為2016年老盤，已銷售過幾期，價格可對比，配套的落地以及區(qū)域發(fā)展，甚至交房的預期皆可對比。
如果是選擇當下買房，對于即將入市節(jié)點靠后的項目，我基本不考慮，誘惑不到我，真是的時間太久遠，耗不起！我還是重點關(guān)注在售的很快可以簽約的房源。不著急的買房人，大品牌下半年將入市的項目值得重點關(guān)注。
從上表中可以看到，除了4個新盤待售的項目，老盤中，橄欖城新公館公寓咨詢無住宅，綠地濱河國際城和康橋康城待售（二期9號院房源下半年預計會入市）；泰宏建業(yè)國際城、招商天地華府、正商城、鑫苑名城、永威城、綠都瀾灣、綠都紫荊華庭、正商中州城在售。
不得不說，對比整個鄭州，在3-4環(huán)的位置，從價格以及產(chǎn)品來看，1.35萬精裝的招商天地華府、二環(huán)內(nèi)的1.5萬小高層正商城（3環(huán)內(nèi)位置）以及四環(huán)邊正商中州城的1.5萬的洋房都是有性價比的，這也是很多購房者關(guān)注這3個項目的重要因素，我也不例外。
正商說，我價格便宜。
招商說，我精裝。
永威說，關(guān)鍵還是要看品質(zhì)，精細化才是王道！
鑫苑說，我環(huán)內(nèi)位置有地鐵，價格也不貴??！
這時，綠都紫荊華庭說，我才是純正地鐵盤，我距離地鐵口多近，位置更好更優(yōu)越。
確實，綠都紫荊華庭憑借地鐵優(yōu)勢抓住了不少剛需們的心。
不過，作為紫荊華庭的同胞兄弟，綠都瀾灣有點不開森了，說，咋能忘了我，還是我更好點，偏改善，環(huán)境更好，更高端。
還別說，南區(qū)逛了一圈，看了看，走了走，確實，綠都瀾灣戶型較好、周邊整體環(huán)境確實優(yōu)于華庭、甚至是永威城。
可是，單個看都覺得差不多，還行，可放在一起看就要糾結(jié)死了！差不多的價位，差不多的位置，差不多的產(chǎn)品，整體配套差不多，選精裝還是毛坯，選三環(huán)內(nèi)還是三環(huán)外，選環(huán)境好的還是環(huán)境差的，選有學校的還是沒學校的呢？
招商天地華府、正商城、鑫苑國際新城、永威城、綠都瀾灣、綠都紫荊華庭、正商中州城，南區(qū)7大神盤到底該怎么選？
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7大神盤對比選擇
南區(qū)7大神盤簡況購房對比簡析▼
利：位置更靠北，洋房產(chǎn)品，設(shè)計還不錯，價格相對有優(yōu)勢。
弊：口碑稍弱。
適合人群：想買洋房產(chǎn)品，剛改或偏改善的管南置業(yè)者。
對比糾結(jié)：永威城
正商中州城和永威城為管南為數(shù)不多在售有洋房的項目，且兩項目距離之近、價差之大成為購房者糾結(jié)選擇的重要因素。
兩項目位置對比▼
正商中州城三期玉蘭園就位于永威城書香庭東院的北側(cè)，緊鄰的是永威城一期、二期的地界。
永威城三期地塊位于鄭新路東側(cè)，但并不臨鄭新路，還有一段距離，就是在建的安置房的北側(cè)。
可見，永威城三期的地理位置更加偏南，稍顯偏僻。 相對而言，正商中州城位置略好。
正商中州城三期戶型一改前兩期的手槍戶型，比較通透方正，無大的瑕疵缺點。1梯2戶，主力產(chǎn)品，120平的小洋房，性價比不錯。
永威城戶型設(shè)計略優(yōu)于正商中州城，但量少，僅3棟樓，不到百戶，非主力產(chǎn)品，價格也高。目前最后一棟洋房6月23日已經(jīng)開售，標準層17500元/㎡。
正商中州城127平米戶型圖▼
正商中州城目前是三期洋房在售，三期共有6棟高層、5棟洋房，高層的5#和8#已經(jīng)售罄，剩余4棟高層待售，據(jù)說高層節(jié)點要到明年了，現(xiàn)在主推洋房。目前正商中州城已進入尾盤狀態(tài)，三期售完之后就僅剩商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)。
截止到本月該項目依然有首付分期。首付分期政策是先付10%，剩余的兩年分四次還清。如果沒有選擇首付分期可以再優(yōu)惠一個點，正商老業(yè)主會額外優(yōu)惠0.5個點。
正商中州城9號樓價格計算▼
目前，正商中州城洋房標準層均價在15000元/㎡左右，永威城6月洋房開盤標準層均價17500元/㎡。不論從性價比還是地理位置來說，想在南區(qū)買洋房的客群可以重點關(guān)注該項目。
永威、正商品牌口碑對比不必多言，但論地理位置，正商中州城玉蘭園比永威城三期書香庭還要更好一些。 考慮到價格因素，正商中州城的洋房性價比更高。有改善意向的，不論剛改或者改善，資金不是很充足的可以重點考察。
另，永威城三期高層vs中州城洋房，位置差不多，一句話：可以洋房何必高層！
正商中州城景觀實拍圖▼
利：牌子以及永威三寶，三期戶型設(shè)計還不錯
弊：位置有點遠，距離地鐵口遠，配套一般
適合人群：剛需，有所要求的剛需
對比糾結(jié)：綠都瀾灣
位置對比 ▼
永威城和綠都瀾灣，一個在中州大道東三角地帶，一個在中州大道西，永威位置完敗。永威城無論是離地鐵二號線的南三環(huán)站還是站馬屯站，都有1.6公里的距離了，有點遠，而且西臨宇通工廠，東臨中州大道，環(huán)境實在一般。距南三環(huán)污水處理廠850米的距離，還行。
其實，大家糾結(jié)永威城的原因是在這個片區(qū)當中位置和配套不是很好，但不得不說永威城在該區(qū)域的關(guān)注度一點也不弱，彌補其地段不足的重要因素就是永威三寶太深入人心。
很明顯，對于這兩個項目，注重品牌以及物業(yè)管理，對于配套要求不高的剛需，可以重點關(guān)注。
永威城三期交房標準地暖▼
窗戶▼
永威城在售的是三期的高層，價格在13500-14000元/㎡左右，規(guī)劃有3棟洋房8棟高層；高層產(chǎn)品為永威城的主推產(chǎn)品，面積區(qū)間是89-143㎡。
三期距離地鐵2號線有點遠，從交通上來說，目前也不是很好。注重景觀、物業(yè)和服務(wù)的客戶可以考慮下，對出行非常依賴地鐵的小伙伴，可以再看看其他的。
利：地鐵口，環(huán)境，均好設(shè)計
弊：品牌優(yōu)勢一般
適合人群：關(guān)注學校，注重整體環(huán)境的剛需偏剛改人群
對比糾結(jié)：永威城/綠都華庭等
正如上文永威城所講的那樣，綠都瀾灣雖然位置最靠南，但南臨南水北調(diào)運河為其環(huán)境加分不少。
此外，綠都瀾灣可享地鐵二號線站馬屯站的福利，實際距離（非直線距離）約為1.3公里，如圖所示。這也比永威城的地鐵優(yōu)勢明顯。
產(chǎn)品設(shè)計方面，瀾灣戶型品質(zhì)比華庭進步了不少，主要為90平以上大戶型，單論戶型個人感覺90方以內(nèi)永威好，90方以上瀾灣好。綠都瀾灣大戶型占比較多，戶型設(shè)計值得稱贊，是偏改善的。
關(guān)鍵的是，綠都瀾灣據(jù)說學校是創(chuàng)新街小學和八中，這在片區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢比較明顯。
綠都瀾灣目前在售二期，剩下部分面積比較大的房源在售，89㎡小三房暫無，后期推出的樓棟有89-143㎡房源，均價在13800 元/m2。
夏天出去調(diào)研，是抱著被曬成“包青天”的積極心態(tài)去成行的。在瀾灣，且不說產(chǎn)品怎么樣，服務(wù)還是可圈可點的，進出有專門人給你撐傘，鄙人內(nèi)心真的有稍微感動下。
其實，糾結(jié)這個樓盤很大程度會受到2016綠都“大白墻”的影響，但是綠都項目的交房質(zhì)量可以從已經(jīng)交房的華庭參考一二，沒有想象中的那么差。且，這個樓盤有創(chuàng)新街小學和8中，配套還算不是太蒼白。
未來項目周邊環(huán)境不錯，想要環(huán)境好點，家中有孩，對學校有明顯偏重的剛需可以關(guān)注。
綠都瀾灣示范區(qū)▼
利：地鐵盤，三環(huán)位置
弊：高容積率
適合人群：尤其偏愛地鐵的剛需
位置對比▼
綠都紫荊華庭和鑫苑國際新城，三環(huán)外，三環(huán)內(nèi)，隔著條南三環(huán)，相距不過1公里，同是剛需型地鐵盤，同樣的容積率偏高，到底是環(huán)內(nèi)還是環(huán)外，真的是件仁者見仁智者見智的事情。不過,鑫苑國際新城屬于銷售上升期，可能性更多，華庭已是尾盤。
目前華庭主推的是三期最后一塊土地朗園，規(guī)劃是4棟住宅，其中一棟為70年產(chǎn)權(quán)的小戶型，容積率超過5。朗園西側(cè)緊挨橄欖城都市廣場，具有成熟的商業(yè)配套，北京華聯(lián)、比高影城、糖果KTV和美食街等，出入門便是南三環(huán)和紫荊山路，周邊有BRT公交站點和地鐵2號線南三環(huán)站。
目前，綠都紫荊華庭朗園6月24日開啟入會，優(yōu)惠是5千享2萬，推出面積是32-57平的小戶型，82平兩房，91和108平的三房，123平四房。
綠都紫荊華庭位置比之綠都瀾灣更靠近市區(qū)，產(chǎn)品檔次卻有著明顯區(qū)別，看重產(chǎn)品的選瀾灣。這就是個剛需盤，小戶型占比高，容積率高，還有讓人不敢茍同的外立面設(shè)計以及擠牙膏式的營銷都想吐槽一番。
但是，南三環(huán)地鐵口的位置抓住了我等剛需的重點。他的產(chǎn)品規(guī)劃完全針對剛需客群，且區(qū)域建筑密度大，未來區(qū)域人口會越來越多，隨之人口增多帶來的管理問題隨之時間發(fā)展也會日益凸顯。
項目一期交房實景展示▼
利：地鐵盤，三環(huán)位置
弊：高容積率，簽約緩慢之極
適合人群：剛需
項目有地鐵，距離2號線比較近，三環(huán)內(nèi)的位置配套比較成熟，而且13500的均價在在鄭州三環(huán)內(nèi)還是有吸引力的，剛需可以考慮。
但是這個盤天量安置房，一堆底商，公攤偏高，將來樓下都是胡辣湯、沙縣、熱干面、大盤雞、洛饃村，沒事晚上弄個燒烤喝著啤酒打個架，也是很有生活氣息的，比綠都瀾灣繁華。大概，很多人對這種情況又愛又恨，誰還沒有個“出則繁榮，入則寧靜”的居所夢想。
喜靜的不喜歡人群多的，還是要慎重一下。鑫苑國際新城所在片區(qū)整體密度較高，安置房較多，后期區(qū)域內(nèi)人口密度會比較大，居住的整體舒適度會降低。同樣的，人多了就管理的要求就提高了，出現(xiàn)問題的概率也同比增加。
目前，鑫苑國際新城二期6月16日已經(jīng)開盤，均價在13500元/㎡，相比于其他區(qū)域三環(huán)內(nèi)樓盤還是有一定性價比。
三環(huán)內(nèi)，地鐵盤，13500的均價，這些都是很有吸引力的，剛需可重點考慮，但同時，高容積率、社區(qū)底商等因素，對于大的居住環(huán)境有要求的剛需，同樣的價格，可以考慮三環(huán)邊上的其他項目。
利：三環(huán)內(nèi)、小高層、性價比高
弊：戶型一般，正商品牌一般
適合人群：剛需，剛改
位置對比 ▼
正商城和鑫苑國際新城屬于三環(huán)內(nèi)成熟區(qū)域的樓盤，且都是本土品牌大盤項目，關(guān)鍵是價格優(yōu)勢明顯。那同樣的價格，差不多的位置，是買正商城的高層還是鑫苑的高層？還是說加點錢買小高層呢？
關(guān)鍵在于產(chǎn)品，正商城在售連云路長江路小高層（10-15層）106-130㎡大戶型房源價格在15000元/㎡左右，87㎡兩房已經(jīng)售罄。現(xiàn)在入會的高層位于航海路連云路，小區(qū)規(guī)劃有3棟樓，距離地鐵2號線五里堡站1公里左右，有89平經(jīng)典戶型，預計價格在13500元/㎡左右，剛需可以重點關(guān)注下。
正商城位置比鑫苑更靠北，地段比較好，周邊配套還算可以。不過，正商城的戶型設(shè)計一般，且小高層兩房小戶型售罄，現(xiàn)戶型比較大，這讓很多剛需購房者放棄了。但是說實話，想想小高層均價15000元/㎡的價格，環(huán)內(nèi)的位置，成熟的配套，性價比還是有的，考慮大戶型的可以考慮。
剛需想在環(huán)內(nèi)購房的，南邊繞不過正商城和鑫苑國際新城。
相對而言，正商城的小高層的產(chǎn)品設(shè)計，剛改或者手頭富裕的剛需可以重點考慮，比之鑫苑國際新城高容積率的剛需盤舒適度要好的多。
錢不多的剛需，這兩個項目的高層倒是都可以考慮。不過，正商簽約預計會比鑫苑國際新城進展快。
利：品牌、價格、精裝
弊：配套弱
適合人群：剛需
位置對比 ▼
招商天地華府精裝均價13300元/㎡，正商城高層毛坯13500元/㎡，鑫苑國際新城高層毛坯13500元/㎡，差不多的價，不同的產(chǎn)品，不同的位置，到底怎么選？
招商天地華府是一個均好型項目，可能戶型得房率低了點，配套弱了點，但無傷大雅。項目精裝是其明顯的優(yōu)勢，目前在區(qū)域內(nèi)，除去四環(huán)外的萬科大都會，僅招商天地華府在售為精裝項目。關(guān)鍵的是，精裝的價與周邊毛坯價格一一樣，性價比可見一斑。
同區(qū)域不說了，對于剛需來講，規(guī)劃相當，價格一樣，所享配套相當，精裝的招商天地華府性價比首選。
同樣的價格，不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，比如鑫苑國際新城和招商天地華府，這就要看個人需求點了。鑫苑地段顯然優(yōu)于招商，但整體容積率高、毛坯；招商相對偏點，精裝的性價明顯又高。其實，沒啥好糾結(jié)的，想要地段和配套，選鑫苑；想要社區(qū)環(huán)境以及省事，性價比，選招商。
招商天地目前在售87-141平房源，房源分布在14#、15#、20#、21#，均價為13500元/平，按揭惠2個點、按時簽合同惠1個點。預計交房時間為2019年1月。
目前來說周邊配套比較荒涼，隨著區(qū)域內(nèi)住宅陸續(xù)交房，人氣會不斷提升，配套也會慢慢起來。關(guān)鍵的是，項目的性價比不錯，精裝13500元/平米，3環(huán)邊的位置，剛需的話，如果可以接受項目的位置，可以重點關(guān)注。
招商天地華府精裝標準▼
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寫在最后：致剛需
我本人也是剛需，剛需中的戰(zhàn)斗機，恰好在這個行業(yè)從事工作，一些話說給剛需們，共勉。
1、買房這件事，說大還真不小，自己要有主心骨，關(guān)鍵的是要搞清楚自己的需求，然后取舍，別人說的都只能是建議、參考。
2、剛需，永遠不要覺得自己買虧了，或許當下是如此；但可以試著從長遠的角度來思考問題，自己住，早買早心安。
3、不要老想著買房撿漏，漏不是那么好撿的。誰說的，撿漏這件事和剛需無關(guān)，我倒是覺得有點道理。所以，遇見及格分上的項目，不用太糾結(jié)，該出手時就出手。
4、對于剛需來講，南區(qū)三環(huán)內(nèi)買房，正商城和鑫苑國際新城的高層性價比都還可以，畢竟地段不可復制；三環(huán)外來講，個人覺得招商的性價比最高；瀾灣的產(chǎn)品規(guī)劃偏改善以及學校優(yōu)勢明顯；紫荊華庭的地鐵優(yōu)勢、小戶型投資屬性明顯，剛需過渡性住房可重點考慮。
5、對于手頭有錢的剛需來講，想買洋房，正商中州城的洋房，性價比真的有，可以關(guān)注；追求品質(zhì)的，可以重點關(guān)注永威城洋房。不過，這兩個項目洋房房源都不多了。
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