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再見(jiàn)，瀚海永平晴宇。

咱們先看看瀚海是怎么玩的，瀚海絕對(duì)是玩家中的玩家！

第一：瀚海思念城，原來(lái)是思念的工廠，工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)是50年，工業(yè)用地變成住宅，得花多少時(shí)間，動(dòng)用多少的關(guān)系，一番操作之后該項(xiàng)目變成了產(chǎn)業(yè)園配套住宅，從15年開(kāi)始開(kāi)始內(nèi)購(gòu)，今年才交房，人的一輩子有多少個(gè)8年……

2、瀚海爾灣和思念城是一樣的路數(shù)，搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，住宅都是妥妥的配套用地。

瀚海永平晴宇也是這個(gè)路子，產(chǎn)業(yè)用地+配套住宅，原計(jì)劃該住宅項(xiàng)目占地面積約10萬(wàn)平方米，約150畝，容積率2.61，總建面約28萬(wàn)平方米，涵蓋15棟住宅、1個(gè)會(huì)所、1個(gè)幼兒園，風(fēng)格也是延續(xù)瀚海晴宇，外立面是以藍(lán)灰色的玻璃為基調(diào)，輔以灰色鋁板，面積只有倆269平方米和280平方米。

這種項(xiàng)目搞起來(lái)就特別費(fèi)勁，周期特別長(zhǎng)，變數(shù)就比較大，但是一旦你搞成收益就很大，這個(gè)項(xiàng)目搞著搞著就出現(xiàn)變數(shù)了，原來(lái)住宅用地就變成了新型產(chǎn)業(yè)用地，主要的目的：1）河南省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；2）鄭東新區(qū)是河南建設(shè)國(guó)家創(chuàng)新高地的主陣地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需向科技研發(fā)、創(chuàng)新創(chuàng)意等科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；3）鄭州市大力推進(jìn)高質(zhì)量城市更新，項(xiàng)目位于城市更新重點(diǎn)區(qū)域，城市更新改造迫在眉睫。

最終成為集研發(fā)、創(chuàng)作、產(chǎn)業(yè)孵化、科技創(chuàng)新、文化體驗(yàn)、藝術(shù)展覽交易、潮流商業(yè)、配套服務(wù)等多種功能為一體的綜合性工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

再見(jiàn)永平晴宇。(展開(kāi)全部)

黃河南路西、隴海鐵路北這個(gè)地塊真的是一波三折，經(jīng)歷過(guò)兩次流拍之后，控規(guī)又遭修改。

擬修改地塊東臨黃河南路、南臨隴?？焖俾?、西至七里河南路、北至永平路，總用地面積20.09公頃。

結(jié)合東區(qū)管委會(huì)的概念規(guī)劃，擬對(duì)《鄭州市鄭東新區(qū)黃河南路西、隴海鐵路北R-1、R-4、R-5街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃》中R-4地塊用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，從居住用地、商業(yè)用地、中小學(xué)用地、公園綠地調(diào)整為中小學(xué)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地、廣場(chǎng)用地”，至于為何修改官方給出的解釋是鄭州將大力推進(jìn)高質(zhì)量城市更新，而擬修改的地塊將用于實(shí)施河南省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，這跟之前傳出的將落地鄭東新區(qū)的中原糧谷城市更新項(xiàng)目完全吻合，也有消息黃河南路地塊擬投63億建文創(chuàng)綜合體。

這樣一來(lái)住宅地塊就只有永平路以北了，不過(guò)現(xiàn)在的住宅一是過(guò)剩二是難賣(mài)，新型工業(yè)用地是趨勢(shì)，改了也好。

整體的位置還是不錯(cuò)的，南臨隴海高架，東側(cè)黃河南路，介于鄭東新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)的交匯處，在建有地鐵12號(hào)線，是東區(qū)板塊為數(shù)不多的未開(kāi)發(fā)地塊，眾所周知鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)非常成功，開(kāi)發(fā)數(shù)年周邊已經(jīng)非常成熟，隨機(jī)出來(lái)一個(gè)地塊都是爆款，這個(gè)地塊閑置多年，經(jīng)歷了多次易主，也間接錯(cuò)過(guò)了地產(chǎn)黃金期，新控規(guī)出來(lái)后多少人對(duì)此也是非常期待的。

具體是哪種城市更新項(xiàng)目誰(shuí)來(lái)操盤(pán)就只有靜待官宣了，但可以肯定的是這塊硬骨頭應(yīng)該只有國(guó)企可以啃得下。(展開(kāi)全部)

爽約的東區(qū)11號(hào)地又出現(xiàn)在即將開(kāi)始的土拍之列，這次應(yīng)該是已經(jīng)跟相關(guān)部門(mén)包括競(jìng)拍企業(yè)談妥了吧，但可以肯定的是這已不再是瀚海的嫁衣。

與此同時(shí)浮水水面的還有位于鄭東新區(qū)總投資100億元的中國(guó)糧谷城市更新項(xiàng)目，作為糧食大省的河南，中國(guó)糧谷已不是第一次被提及，最早提出是在2018年4月，初衷是要在鄭州打造全球糧食科技創(chuàng)新高地，建成全國(guó)糧食科技研發(fā)中心，使中國(guó)糧谷成為鄭州的國(guó)際新高地、科技新地標(biāo)，原選址為高新區(qū)，但遲遲未得到進(jìn)展，這次或許是要轉(zhuǎn)移陣地。

小道消息該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)金主為中原糧食集團(tuán)，這跟中原糧谷城市更新項(xiàng)目以及地塊的產(chǎn)業(yè)定位將打造國(guó)內(nèi)有影響力的糧食產(chǎn)業(yè)總部及科技研發(fā)基地完全一致，果然此中糧非此“中糧”，而是河南版的“中糧”，中原糧食集團(tuán)的背后是zf，肥水不流外人田，大項(xiàng)目還得是國(guó)企和央企來(lái)推動(dòng)。

住宅用地185畝，放眼整個(gè)東區(qū)，這也確實(shí)是入駐東區(qū)新盤(pán)為數(shù)不多的機(jī)會(huì)，黃河南路、隴海高架、永平路、地鐵5號(hào)線及在建12號(hào)線，位置不錯(cuò)，交通也非常給力，但同時(shí)這個(gè)區(qū)域也是自帶先天劣勢(shì)，介于東區(qū)和老經(jīng)開(kāi)的交匯處，周邊遍布各種批發(fā)市場(chǎng)及安置房項(xiàng)目，品質(zhì)住宅極少，環(huán)境和配套也都很一般，21500的毛坯限價(jià)放在這里甚至有點(diǎn)尷尬，但周邊眾多的批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)該也會(huì)衍生出不少?gòu)?qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。

周邊也確實(shí)需要一個(gè)商業(yè)綜合體來(lái)給區(qū)域注入新的活力以及改變城市面貌，不多說(shuō)，希望土拍一切順利，靜候佳音吧。(展開(kāi)全部)

鄭政東出[2022]11號(hào)（網(wǎng)）地塊算是此次土拍關(guān)注度非常高的一宗地，但是該地塊并沒(méi)有開(kāi)發(fā)商拿地，城投公司也沒(méi)有托底，最終是流拍了。

鄭政東出〔2022〕11號(hào)（網(wǎng)）位于永平路北、黃河南路西，使用權(quán)面積182745.74㎡，約合274畝，容積率＜3.58，建筑密度＜31.31%，建筑高度＜80米，綠地率＞31.77%。該地塊起始總價(jià)367700萬(wàn)元，折合畝單價(jià)1341萬(wàn)/畝，樓面價(jià)5620元/㎡，熔斷價(jià)422855萬(wàn)元。

該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)21500元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)4300元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得拆分合同。

此外，在掛牌出讓文件中，對(duì)該宗地的要求為定位為國(guó)內(nèi)有影響力的糧食產(chǎn)業(yè)總部及科技研發(fā)基地，打造集總部、科研、高端商貿(mào)、高端商務(wù)酒店、文化博物館、配套住宅等為一體的城市綜合體項(xiàng)目。

該地塊位于鄭東新區(qū)老城，目前東區(qū)在售的新盤(pán)只有海馬公園和華潤(rùn)?quán)崠|萬(wàn)象城幸福里，都是今年的大熱盤(pán)。不過(guò)該地塊素質(zhì)表現(xiàn)不如上述兩個(gè)項(xiàng)目，周?chē)饕园仓梅繛橹?，西?cè)是華豐燈飾界，城市界面不如商都路以北的東區(qū)。

不過(guò)在三環(huán)內(nèi)，距離已經(jīng)通車(chē)的地鐵3號(hào)線西周站僅600米，地鐵12號(hào)線在建，同時(shí)鄰近隴海高架，交通便利，周邊生活氛圍還是比較濃厚的，周邊二手房社區(qū)財(cái)信圣堤亞納，成交均價(jià)18000元/㎡左右。(展開(kāi)全部)

鄭東新區(qū)最難產(chǎn)的項(xiàng)目終于要啟動(dòng)了。

位于永平路黃河南路兩側(cè)，首拍地塊為永平路北、黃河南路西側(cè)，占地274.119畝，其中商業(yè)用地兼容商務(wù)用地88.573畝，容積率5.0，建筑高度120米；二類(lèi)居住用地185.546畝，容積率2.9，建筑高度80米；這個(gè)住宅和商業(yè)的體量規(guī)模還是非常大的，后期應(yīng)該會(huì)以?xún)?nèi)部街坊路的分割方式進(jìn)行系列開(kāi)發(fā)。

產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件也非常苛刻：
該宗地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)內(nèi)有影響力的糧食產(chǎn)業(yè)總部及科技研發(fā)基地，打造集總部、科研、高端商貿(mào)、高端商務(wù)酒店、文化博物館、配套住宅等為一體的城市綜合體項(xiàng)目。

項(xiàng)目建成后一年內(nèi)，引入年產(chǎn)值100億元以上的糧食頭部企業(yè)不少于2家，年產(chǎn)值10億元以上的知名企業(yè)不少于20家，金融、科技研發(fā)等機(jī)構(gòu)和企業(yè)不少于60家；建設(shè)商業(yè)業(yè)態(tài)地上計(jì)容建筑面積不少于16萬(wàn)平方米，其中高品質(zhì)購(gòu)物中心物業(yè)需自持不低于10萬(wàn)平方米且入駐國(guó)際知名品牌不低于20家，高端商務(wù)酒店需自持不低于2.5萬(wàn)平方米，建設(shè)高端寫(xiě)字樓地上計(jì)容建筑面積不低于11萬(wàn)平方米，其中物業(yè)需自持自用不低于7萬(wàn)平方米；建設(shè)地上計(jì)容建筑面積物業(yè)自持不低于2000平方米的糧食文化博物館1個(gè)，同時(shí)建設(shè)高品質(zhì)配套住宅，其中30%定向銷(xiāo)售給入駐綜合體辦公經(jīng)營(yíng)的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士，滿(mǎn)足鄭州高端人才等的居住需求。

這樣看來(lái)，定向開(kāi)發(fā)，既然地塊掛出來(lái)肯定名花有主，就是走個(gè)過(guò)場(chǎng)而已，是前段傳言的某國(guó)企的菜。

位置不錯(cuò)，黃河南路、永平路、隴海路、地鐵3號(hào)線和在建地鐵12號(hào)線，交通非常便利，同時(shí)這個(gè)地塊也是東區(qū)為數(shù)不多的待開(kāi)發(fā)地塊，幸福里的熱銷(xiāo)再一次印證了主城區(qū)物以稀為貴的真理，除了以上3.0的容積率放在主城區(qū)也算是優(yōu)質(zhì)了。

不足是周邊的城市界面和教育資源非常一般，未來(lái)周邊能否煥然一新也全靠這個(gè)項(xiàng)目了，責(zé)任重大。

限價(jià)毛坯21500，精裝修25800，現(xiàn)在買(mǎi)房，選擇靠譜的開(kāi)發(fā)商很重要，這個(gè)地塊如國(guó)企摘地聯(lián)合優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，只要價(jià)格不離譜，還是非常值得關(guān)注的。(展開(kāi)全部)