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住友·璞園，匯豐路與求實(shí)路交匯處。

整個項(xiàng)目是位于新鄭市郭店鎮(zhèn)，在南龍湖還要靠南一些，該項(xiàng)目是2020年拿的土地，最終是以底價成交，樓面價不到2000塊，項(xiàng)目總占地87畝，容積率是2.0，總建筑面積15萬平方米，規(guī)劃14棟9-13層小高層，戶型面積從96平方米——121平方米。

先說開發(fā)商，住友，濮陽的小開發(fā)商，在商丘、安陽等地開發(fā)過一些項(xiàng)目，根據(jù)官網(wǎng)介紹截止到2022年11月底，累計(jì)已開發(fā)及在建面積超1000萬平方米，服務(wù)業(yè)主10萬余人，土地儲備超500萬平方米，以9城25盤之勢，位列河南本土房企銷售榜第15位（真的是沒有聽說過），而且業(yè)務(wù)也挺多地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)為雙核驅(qū)動，集物業(yè)服務(wù)、科技商砼、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易等，絕對的是小開發(fā)商。

這個項(xiàng)目的開發(fā)商是鄭州住友房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，背后的股東是濮陽住友集團(tuán)，自身風(fēng)險友2條，周邊的風(fēng)險是43條。

目前單價是5900元/平方米起步，均價6500元/平方米，首付只需要3萬塊，剩余的全部是貸款。

對于這個項(xiàng)目我說一下自己的觀點(diǎn)：

1、小開發(fā)商的房子一定不要買，尤其是地市過來的小開發(fā)商，在鄭州基本上都是全軍覆沒，比如恒祥百悅城的恒祥，美商龍湖一號的美商來自駐馬店，申泰中原印象的申泰來自洛陽，主業(yè)都是房地產(chǎn)開發(fā)，副業(yè)都是一堆亂七八糟的事情，所以小開發(fā)商的房子一定不能買。

2、位置比較偏，這個項(xiàng)目的位置在郭店鎮(zhèn)，南龍湖區(qū)域靠南，周邊的配套也都比較弱。(展開全部)

這項(xiàng)目交房前至少維權(quán)10次。。。。。

這盤國慶賣了不少呀

住友璞園——

位于新鄭市郭店鎮(zhèn)求實(shí)路東側(cè)、匯豐路北側(cè)，2020年6月份，住友以底價競得該地塊，成交總價22414萬元，樓面價1950元/㎡。

開發(fā)商住友成立于2011年，是來自大濮陽的小開發(fā)商，在商丘、安陽、民權(quán)等地方開發(fā)過不少樓盤，此次是首次進(jìn)駐大鄭州，雖說位于新鄭市郭店鎮(zhèn)，但以后在住友集團(tuán)的版圖上會把鄭州標(biāo)注的格外顯眼。

項(xiàng)目總占地約87畝，總建面約15萬方，容積率為2.0，規(guī)劃1064戶，綠化率約為34%，由14棟9-13層小高層組成。包含96㎡三室兩廳一衛(wèi)、105㎡三室兩廳兩衛(wèi)、109㎡三室兩廳兩衛(wèi)、119㎡三室兩廳兩衛(wèi)、121㎡三室兩廳兩衛(wèi)等多個戶型。

對外宣稱是純洋房社區(qū)，也不算太過分，畢竟現(xiàn)在15層都有人敢成為洋房，呵呵。

項(xiàng)目采用了新亞洲的建筑風(fēng)格，東側(cè)位于7#和16#之間的三層建筑是項(xiàng)目自建的約3千平的幼兒園，幼兒園西側(cè)有羽毛球場、乒乓球場和環(huán)氧跑道。

今幾年河南地市的市場是不錯，尤其是以洛陽、南陽為代表的明星地市，土拍火爆程度不亞于鄭州的2016年，但鄭州的遠(yuǎn)郊真不是一般人能玩的動，深陷泥潭也不是不可能。

目前在售均價6500，主要依靠分銷帶客，除去2000的樓面價，3000左右的建安成本，稅費(fèi)、營銷費(fèi)用、分銷費(fèi)用，能掙幾個錢？跟其子公司宏豐商砼賣混凝土的利潤率差遠(yuǎn)了。

南龍湖這個市場去年都沒法睜眼看，今年在大哥管南的帶領(lǐng)下，逐漸有了起色，但能持續(xù)多久？

以銷售狀況較好的正榮御首府為例，單價自春節(jié)后上漲了300-500元，3月份去化近200套，還不錯吧？
但其總計(jì)有近4700套房，到交房能賣完都不錯了。

說回住友璞園，其與繞城高速的直線距離雖只有8公里，中間卻隔著幾十個競爭對手，唯一的希望中華路左轉(zhuǎn)到項(xiàng)目的匯豐路還沒開修，目前還是有村民居住的村落，求實(shí)路至107的南北路正在修繕中，尚未完全通車。

這樣的交通環(huán)境，客戶想送你個自然到訪都找不著路，跑著跑著就迷路啦，也只能依靠分銷帶路。
地塊周邊還有紅星天悅、泰頤府、東來幾個不知名樓盤，中華路兩側(cè)是鄭州孔雀城公園海和美盛中華城，這兩個也是地鐵站終結(jié)者。只要你從南龍湖各地鐵站上下站，總要收到他們的傳單一張。

對了，引進(jìn)了康橋物業(yè)。(展開全部)

來自濮陽的小開發(fā)商做的小項(xiàng)目。

開發(fā)商住友集團(tuán)成立于2011年，立足鄭州，深耕龍都濮陽，入駐商丘、空降安陽，輻射河南。已開發(fā)項(xiàng)目有金域華府、金域華庭、香樹花城、金域蘭亭、濮陽市翰林世家、春風(fēng)十里、民權(quán)翰林世家；在開發(fā)項(xiàng)目有住友大廈、濮東翰林世家、新鄭璞園項(xiàng)目、滑縣璞園等，都是一些縣級小項(xiàng)目，沒有什么知名度，也沒有什么品牌可言。

新鄭住友璞園位于郭店鎮(zhèn)匯豐路與求實(shí)路交匯處東南角，匯豐路目前還只是一條鄉(xiāng)村小道，過車都很困難，售樓部對面為安置房，周邊環(huán)境一言難盡，距離南龍湖核心區(qū)域華南城、錦藝城都比較遠(yuǎn)，享受不到配套利好，項(xiàng)目周邊沒有學(xué)校，以村小為主，雖然項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃有學(xué)校，但小開發(fā)商估計(jì)也簽不到多好的學(xué)校，總之周邊環(huán)境與配套跟項(xiàng)目純洋房的氣質(zhì)極其不符，整體定位為剛需。

回到項(xiàng)目本身，璞園建設(shè)用地面積約87畝，建筑面積約16萬方，容積率1.99，綠化率34%，規(guī)劃的有14棟9層、13層純洋房社區(qū)，建筑密度20.29%，規(guī)劃總戶數(shù)1064戶，車位配比1:1，物業(yè)為康橋物業(yè)，社區(qū)內(nèi)部配套有一所幼兒園。

目前在賣的是1號樓、2號樓和7號樓，戶型建面約96平三室兩廳一衛(wèi)、105-121平三室兩廳兩衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)整體還不錯，價格在6000+，好樓層6900，可首付分期，3萬定房，3年3期，前段時間與貝殼合作已經(jīng)賣出去七八十套，客戶來源幾乎全部依靠中介。(展開全部)