金燕 2025-04-08 18:00
作為鄭州主城核心區(qū)少有的四代建筑項目，通派-龍湖中原頌憑借“中原路政芯地段+空中露臺”的雙重標簽迅速躥紅，開盤即熱銷。但褪去營銷濾鏡，其開發(fā)商背景、代建模式、產(chǎn)品落地等層面暗藏多重風(fēng)險，需理性拆解：
一、開發(fā)主體與代建模式的本質(zhì)割裂
項目宣傳主打“龍湖代建”，但開發(fā)主體實為尉氏縣通達置業(yè)（100%持股），其關(guān)聯(lián)公司鄭州通聯(lián)置業(yè)成立于2021年，無公開開發(fā)經(jīng)驗。龍湖僅以代建方身份介入，負責(zé)工程管理與品牌輸出，資金鏈風(fēng)險仍由通達承擔。需警惕兩點：
1.?代建≠龍湖開發(fā)：代建模式下，龍湖收益依賴固定管理費，而非項目利潤分成，對品質(zhì)把控動力弱于自有項目。參考其鄭州最后合作項目龍湖熙上，雖示范區(qū)驚艷，但交付時被業(yè)主投訴“綠化減配、道路寬如廣場”，暴露代建項目“重營銷輕落地”的共性問題。
2.?小開發(fā)商的隱性風(fēng)險：通達置業(yè)為區(qū)域性企業(yè)，2024年曾因尉氏縣項目交房糾紛被投訴，且其通過“鄭州通派地產(chǎn)”包裝品牌，刻意淡化自身背景。購房者易誤將“龍湖代建”等同于“龍湖開發(fā)”，忽視底層開發(fā)主體的資金實力與履約能力。
二、鄭州龍湖的“品牌透支”警示
龍湖在鄭州的口碑與實際交付表現(xiàn)已出現(xiàn)背離：
- 自有項目式微：2023年起龍湖已撤出鄭州土拍市場，目前在售項目多為合作或代建，如與雅寶合作的天鉅項目因大門施工粗糙、品質(zhì)縮水引發(fā)維權(quán)，可見其對非自有項目的品控力下滑。
- 代建模式的天然缺陷：代建方需平衡開發(fā)商成本訴求與品質(zhì)承諾，最終往往向成本妥協(xié)，市場對“代建=品質(zhì)”的信任正在瓦解。中原頌雖地段優(yōu)越，但需警惕“龍湖代建”淪為營銷噱頭，實際交付與宣傳存在落差。
三、物業(yè)服務(wù)的控制權(quán)博弈
項目宣傳“龍湖物業(yè)”，但存在兩大不確定性：
1.?合同未明確服務(wù)主體：龍湖智創(chuàng)生活作為獨立上市企業(yè)，其承接代建項目物業(yè)需單獨簽約。通達置業(yè)作為小開發(fā)商，可能為控制利潤，最終引入關(guān)聯(lián)物業(yè)公司或降低服務(wù)標準（如減少保潔頻次、綠化維護縮水），而購房合同中未必明確龍湖直接服務(wù)。
2.?小開發(fā)商的逐利慣性：頭部房企暴雷后，物業(yè)板塊因現(xiàn)金流穩(wěn)定成為“香餑餑”，通達置業(yè)未必愿將這塊肥肉拱手相讓。參考行業(yè)案例，開發(fā)商交房后更換物業(yè)的情況屢見不鮮，業(yè)主后期維權(quán)難度大。
四、產(chǎn)品設(shè)計的“偽四代”爭議
項目主打“大露臺”，宣稱“高得房率+空中花園”，但實際體驗存疑：
- 露臺實用性打折：不露臺可封閉設(shè)計在鄭州多風(fēng)沙氣候下易積灰，實際使用場景受限；露臺造型占用室內(nèi)空間，得房率與普通高層差異不大，“高贈送”實為營銷包裝。
- 容積率“文字游戲”：項目宣稱容積率2.49，但若剔除幼兒園，實際容積率約2.7，接近普通高層標準。4棟高層圍合布局，樓間距局促，“低密社區(qū)”名不副實，與四代建筑“生態(tài)居住”的核心賣點存在差距。
五、價格透支與市場流動性風(fēng)險
當前中原區(qū)新房均價約1.43萬元/㎡，項目售價或達1.8萬+元/㎡，溢價主要來自地段與概念炒作：
1.?透支未來漲幅：地塊2024年成交價9894元/㎡，樓面價已高于區(qū)域二手房（如房齡10年的約1.2-1.5萬元/㎡），開發(fā)商借“四代建筑”標簽拉高售價，實則將地段價值與產(chǎn)品概念過度捆綁。若交付后品質(zhì)不及預(yù)期，溢價部分可能難以支撐。
2.?市場分化加劇：2025年鄭州推進“以舊換新”政策，改善型需求面臨分流；二手房市場持續(xù)降價。中原頌作為高價新盤，一旦市場概念熱度回落，可能陷入“賣不動、難轉(zhuǎn)手”的困境。
六、購房者的風(fēng)險對沖策略
1.?穿透主體，審查合同：了解開發(fā)主體股權(quán)結(jié)構(gòu)，確認龍湖代建的具體權(quán)責(zé)（如工程標準、交付違約條款）；明確物業(yè)服務(wù)合同由龍湖智創(chuàng)生活直接簽署，避免“掛名服務(wù)”。
2.?實地驗證，對比競品：走訪龍湖熙上、天鉅等交付項目，觀察細節(jié)品質(zhì)；對比同區(qū)域四代建筑（如電建）的露臺設(shè)計與社區(qū)密度，評估中原頌的實際性價比。
3.?控制杠桿，預(yù)留后手：優(yōu)先選擇按揭付款，避免全款；關(guān)注項目資金監(jiān)管賬戶，確保預(yù)售款用于工程建設(shè)；預(yù)留家庭流動資產(chǎn)應(yīng)對可能的維權(quán)或延期交付風(fēng)險。
結(jié)語
通派-龍湖中原頌的核心優(yōu)勢在于“不可復(fù)制的地段”，但“代建模式+小開發(fā)商”的組合，使其成為“高風(fēng)險與高預(yù)期”并存的項目。購房者需跳出“網(wǎng)紅盤”的情緒驅(qū)動，重點審視：誰在出錢蓋房？誰在負責(zé)品控？誰在提供服務(wù)？
在鄭州樓市“去偽存真”的當下，唯有穿透營銷包裝，回歸“開發(fā)主體可靠性+產(chǎn)品落地能力+長期居住體驗”的本質(zhì)，才能避免為概念溢價買單。
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