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睿達廣場?幸福里，高新區(qū)梧桐街金梭路北200米路西。

現在推出的是公寓，LOFT是4.5米的層高，主力戶型32平方米—58平方米，單價是9200元/平方米--10000元/平方米；平層是3.3米層高，主力戶型32平方米-58平方米，單價是7700元/平方米--8700元/平方米。

關于公寓我說幾點：我是不建議普通人，或者說是99%的人購買公寓。

1、 為什么鄭州這多公寓？

鄭州的城改非常多，然后城改配置很多的商業(yè)用地，以前是升龍模式高容積率+大體量的商業(yè)，現在也是高容積率再加上商業(yè)、辦公，也有很多辦公樓搖身一變，成了公寓銷售，現在鄭州的公寓是嚴重過量，大概的去化周期是10年左右。

2、 公寓怎么銷售？大概只需要三板斧！

2.1 小面積，低總價。面積是越設計越小，原來主力面積可能是50-60平方米，現在的主力面積都是20-30平方米。

2.2 首付分期。本來總價就低，現在更是玩首付分期，三年、五年。

2.3 分銷。人為財死鳥為食亡，只要給傭金高，就有人不斷推薦公寓。

3、 二手公寓基本無人問津。

如果你買一套住宅，住幾年之后，加一些價格還能賣出去。

如果你買一輛汽車，開幾年之后，折價還能處理掉。

如果你買一套公寓，居住感差，而且二手房無人問津，簡單的算算需要交多少稅費契稅4%、營業(yè)稅5.6%、個稅20%、增值稅30%-60%區(qū)間，基本把收益都吃掉了，況且還不漲，所以買完之后就砸在手里了。(展開全部)

——睿達廣場幸福里——
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這是新合鑫睿達廣場的二期，地是2019年8月拍的，被新合鑫以起始地價18862萬元拍得，成交均價為859萬元/畝，樓面價3682元/㎡。
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項目在瑞達路木蘭街附近，占地約22畝，容積率3.5，總建面約8萬㎡，由2棟1住宅樓、1棟公寓樓組成，其中1#和2#為18層住宅樓，建面約56-120㎡住宅，戶型方正，南北通透，多開間朝南，戶戶帶陽臺飄窗；3#樓為18層公寓樓，涵蓋建面約33㎡LOFT、平層公寓兩類產品。
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項目不大，但教育資源挺好，距離鄭州中學約600米、距離鄭州中學附屬小學約700米。
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項目首推1號路住宅，兩梯五戶，56平小兩房，75平大兩房，89平小三房，108平大三房，戶型還都不錯，基本是三面寬朝南的，而且南北通透。

目前均價14300，相比周邊15000-16000的均價還算可以吧。認籌優(yōu)惠1萬； 3天簽約1個點；一次性付清優(yōu)惠3個點，按揭優(yōu)惠1個點。
高新區(qū)類似的小盤不少，比如鄭報的玉蘭先禾，華瑞的紫銀廣場，都是一小塊地，配點點住宅，不知道高新區(qū)為啥老這樣搞，鄭州市早出臺過文件，不讓搞極小地塊出讓。

小地塊，一方面土地價格賣不高，另一方面，住宅不成規(guī)模也賣不上價格，由于公寓商業(yè)體量也不大，整體也沒啥人氣。
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買這種小項目，雖然價格稍微便宜點吧，但享受不到大社區(qū)的園林景觀，升值也受限。

個人建議剛需自住首套也別買，錢多了可以投資出租。(展開全部)

小項目果然關注度很低呀，開盤后三少二次到來也才4個評論

有一說一高新區(qū)對待剛需真的是越來越不友好了，高新主城區(qū)已經不斷地在刷新著在售樓盤的價格，比如永威已經放出風來1.7+，大勢所趨之下，這個睿達二期幸福里也能賣出1.4+的價格，著實賺了市場的光。

老生常談項目基本情況，高新區(qū)本土房企新合鑫開發(fā)，品質很一般，但是交房還是有保障的。項目位于梧桐街金梭路北200米路西 ，占據核心位置，周邊教育資料十分豐富，距離鄭州中學600米，鄭州中學附小700米；大概率會被劃片進入這兩個學校。
因為是小項目而且還含有公寓商業(yè)，所以在先天不占優(yōu)勢的情況下新合鑫在戶型設計上還是下了點功夫的，無論是50多的小兩房還是89的三房和119的四房，都保障了采光，而且大戶型三開間朝南+雙陽臺設計，戶型居住上還是很不錯的。

首批推出來將近70套，去化58，這個去化率還是可以的。不過講道理1.43的價格有點溢價，找找內部人1.35拿下還是挺合適的

三少對這個項目一直持肯定態(tài)度，值得特定人群購買，比如不愿去四環(huán)外的高新區(qū)剛需或者計劃3年后入學的投資等。優(yōu)越的位置和生活環(huán)境教育資源足以抵扣掉小區(qū)的品質帶來的不便。不過需要注意的是鄭州中學和附小一直宣傳的是距離近，但是開發(fā)商可沒有保障上學的正式文件，所以這一點還是保留態(tài)度，畢竟這種事扯皮的不少。(展開全部)

睿達廣場·幸福里是新合鑫睿達廣場的二期用地，項目占地約22畝，總建面約8萬㎡，打造2棟住宅、1棟公寓，其中公寓樓棟涵蓋復式（LOFT）、平層兩類產品。

開發(fā)商新合鑫置業(yè)，在高新區(qū)的應該都知道，該房企屬于區(qū)域型房企，深耕高新區(qū)數十年，先后開發(fā)了睿智花園、楠園、禧園、觀悅、石佛藝術公社、睿達廣場以及恒大城項目，碧桂園西湖背后也有該公司的股份和背影，zf關系相當不錯。新合鑫的項目整體水平一般，比上不足比下有余，禧園洋房的中式景觀算是作品的巔峰，其余的都沒什么出彩的地方，當然也沒有什么延期交房打業(yè)主之類的負面消息，屬于整體水平一般，態(tài)度還不錯的企業(yè)。

幸福里屬于小而美的地塊項目，位于木蘭里路南，金梭路東，睿達廣場的南側就是該地塊，位置優(yōu)越，周邊各種配套齊全，而且距離鄭州中學及附小很近，很有可能劃為片區(qū)學區(qū)房。
商務兼容住宅用地性質，所以產品比較雜，56-120㎡的住宅，約33㎡LOFT公寓都有，這個產品布置和幾年前科學大道丁香里的裕華丁香郡比較像。
住宅的戶型戶數不多的，但是產品區(qū)間較大，定位肯定是剛需，但是同時配備有108和119的大戶型，戶型沒什么說的，小戶型投資或者過戶首選，就不要那么多要求了。88的三房和108的三房都是市場上比較經典的戶型了，特別是108達到南北通透雙陽臺+雙衛(wèi)，還是挺用心的，而且弧形飄窗和陽臺看起來頗有一番感覺。

該項目主打教育，但是自己的教育配套都是離得近，劃片未可知，而且小區(qū)小有商務，后續(xù)的管理等可能不那么純粹。不過價格會有驚喜，剛需和投資可以重點考慮下。(展開全部)