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?——融僑悅公館——
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2020年10月1日-10月8日國慶長假期間，二七區(qū)的融僑悅公館火了，切胳膊甩腿大降價，7500直接降到5500-5800，直接賣了700套。
一般我們說公寓不值得買，但如果價格連住宅的一半都不到，那就意義不一樣了，租售比就很不錯了，當然，這個區(qū)域的租金個人仍然不看好，公寓供應量大的可怕。
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但這波降價對開發(fā)商是挺傷的，這個地塊是拿的不算便宜，地是2017年年初拿的鄭政出(2016)167號(網(wǎng))。
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地塊位于二七區(qū)鼎盛大道北、地泰路西，使用權面積21706.34平方米，折合面積32.560畝，起始單價約522.881萬元/畝。土地用途批發(fā)零售、住宿餐飲，容積率4，建筑高度100米，綠地率30%，起始價17025萬元，出讓年限40年，終被融僑集團股份有限公司以底價拍得。
樓面價差不多是1959元，考慮到建安、稅費、財務成本，基本是賠本的。
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而同期亞新拿的新公館的地塊，成本更高。
鄭政出(2016)166號(網(wǎng))地塊，位于鼎盛大道北、地泰路東，土地面積23790.08平方米，容積率4.0。成交價為28059萬元，樓面價2948元/平米，由鄭州美好悅峰置業(yè)有限公司摘得。
而亞新幸虧賣的早賣的快，之前也賣到過8000的價格，還算勉強有的賺。
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所以賣房這事，真的難說，時機很重要。
回到悅公館，這個項目算是融僑悅瀾庭的商業(yè)部分，一圈商業(yè)街，一棟SOHO公寓，一棟LOFT公寓。
建面約 26-39 ㎡的SOHO，層高約3米， 54-59 ㎡的LOFT，LOFT 4.85米層高。
融僑這個悅公館其實是不如奧馬廣場的公寓舒適。
一是梯戶比太高，二是層高太低（奧馬是3.3米），三是商業(yè)檔次太低。
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但低價就是王道，再加上首付分期，是個人都買得起這個公寓，所以賣的很快。
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即將推出的是LOFT，估計也是降價跑量，到時又是一番血雨腥風。(展開全部)
融僑融僑悅瀾庭位于二七新區(qū)嵩山南路三環(huán)和四環(huán)中間，目前二期項目位于南桂路南，地泰路西。
整個悅瀾庭項目目前是住宅和公寓兩個產(chǎn)品線在售，一路之隔，路北住宅，路南商業(yè)
融僑悅瀾庭北院（二期都薈），占地面積42489.15㎡，建筑面積169398.21㎡，住宅容積率2.99，建筑密度：16.08%，綠地率35.57%，停車位1460個，共規(guī)劃9棟樓，總戶數(shù)1432戶，其住宅產(chǎn)品涵蓋建面約65-115㎡精工高層、建面約125-130㎡瞰景四房。南側融僑悠樂匯，用地面積21706.34㎡，總建筑面積118799.08㎡，容積率3.99，建筑密度16.08%，綠地率30.01%，停車位869個，樓棟3棟，總戶數(shù)1553戶。公寓物業(yè)費3.98元/月/㎡，商業(yè)10元/月/㎡。
融僑悠樂匯悅公館，規(guī)劃為38-86㎡loft公寓，26-39㎡平層公寓。loft公寓層高4.85米。
1、公寓產(chǎn)品參考亞新新公館，目前這個位置住宅體量+安置房很大，公寓的投訴建議持觀望態(tài)度。
2、住宅產(chǎn)品，9棟高層，65兩房起步，定位剛需客戶。但是13000+的價格在這個區(qū)域也不算很便宜，位置更好的亞星云水居也就13000起步。戶型上除了85的躍層三房算是小驚喜，其他的都是中規(guī)中矩。二七新區(qū)這個地方比較尷尬，價位目前也不算是很低，價格洼地已經(jīng)成為過去式，但是配套很缺乏，嵩山路上主要是上高速的車，擁堵較為嚴重，在中原老城區(qū)已經(jīng)降到不到14000的情況了，剛需客戶還有何原因選擇臨近四環(huán)的項目呢。
融僑在鄭州的項目做的是一地雞毛，除了濱河的融僑府以外，另個兩個項目都是各種被維權，悅瀾庭因為電商費問題在19年第一季度被房管局通報批評并處罰，一個開發(fā)商，大家買你的房子，你也有錢賺，為什么搞營銷的都是搞出來點壞點子破壞買賣雙方的關系呢？不坑人不行嗎？
（借用其他客戶的微信截圖，看下這營銷是有多么猖狂和廢品，等你自己買房子別人這樣忽悠你看你啥滋味）(展開全部)
融僑悅瀾庭目前僅剩余南院6、7號樓少量125㎡四房,優(yōu)惠后整體均價約12500元/㎡
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即將要推出的是北院，5月9日起零元入會，客戶需提供5萬元資金證明及購房人身份證原件（留復印件提前備好）可換取入會單憑證。
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北院的產(chǎn)品代表了一種縮面積空控總價的趨勢，不得不佩服閩系房企的大膽果決。
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個人認為北院素質很好，不至于做到如此剛需，原因有二：
1、? 占地65畝，建面16萬方，規(guī)劃了9棟27層住宅，相對一期28畝的狹長地塊，這個方正的二期明顯更優(yōu)質，從房企操盤一貫低開高走來看，二期可以做得更好，品質更優(yōu)，從而賣更高價格。
2、? 二期南面是10萬方的融僑悠樂商業(yè)中心，相對來說貼近繁華，更具備升值潛力。
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然而，北院的產(chǎn)品是剛需中的剛需，大部分是2梯6戶，但做的還算精致。
67平的兩室一廳一衛(wèi)，純北戶，格局很方正，全明戶型，這是我見過做得最好的67兩房。
76平的三室一廳一衛(wèi)，做到了南北通透，南北雙陽臺，還有飄窗，性價比極高。
83平的三室兩廳一衛(wèi)，是的，83的小三房，終于出現(xiàn)了，悲哀還是開心？
113平的三室兩廳兩衛(wèi)，沒戶型，不多評價。
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融僑為什么做這種純小戶型社區(qū)？原因無非以下:
1、? 房價上行、利率上行，而鄭州剛需的承受能力有限，南院125的戶型賣到現(xiàn)在都賣不完，低總價是快速去化的有利保障，不流行高周轉么。
2、? 小戶型，即使單價比周圍貴個300-500，總價還是有優(yōu)勢，反而提高了利潤率。
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我相信，融僑只是個開始，以后鄭州的剛需盤，可能類似小戶型越來越多。(展開全部)
融僑悅瀾庭北苑規(guī)劃已出，相對南苑20幾畝地，5棟樓的小社區(qū)來說，北院的居住價值更高。
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北苑位于南桂路南、地泰路西，南臨集中商業(yè)，占地64畝，總建面17萬方，建筑高度小于80米，建筑密度16%，容積率3.0，規(guī)劃9棟27層高層，總戶數(shù)1432戶，地塊方正，規(guī)劃錯落有致，景觀有打造空間，預留給居民的活動用地有不少，居住價值還是不錯的。
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北苑的戶型相對與南苑來說，有些保守，可能是為了保證整體規(guī)劃吧，畢竟南苑是個長條地塊，面寬可以寬松些，首開做的產(chǎn)品多也是為了試探市場。
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北院中間戶以89小三房為主，進門是廚房和客廳，然后三個臥室豎著排開，這種豎著的小三房，縱深長，采光一般，浪費面積也多。
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兩端戶以120多的四房為主，和南苑類似。三面寬，南北通，餐廳帶陽臺，戶型方正，使用率高。
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融僑的這種核心筒結構很奇怪，算是集中式到分離式的過度吧，雖說也保證了中間戶南戶的采光，但給到的采光井很難說實用性咋樣，不過相對于集中核心筒，起碼廚房、衛(wèi)生間都有通氣的窗戶了。
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單論戶型的話，我覺得南苑更贊，北苑的整體性則較好。目前融僑推出了低首付活動，第一次只需10%，剩下的兩年，每年10%，也是急于回籠資金吧，12500的價格看似不高，但上有康橋康城14000的精裝房，下有東原晴天見才11800-12500，競爭壓了也是蠻大的。(展開全部)
融僑悅瀾城認籌快訊：
8月26、27日融僑悅瀾城針對高層2#、5#共211套房源進行了0元入會，截止27日晚，共計認籌154組
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認籌房源：
2#：89㎡復式兩室三廳兩衛(wèi)51套，107㎡三房兩廳兩衛(wèi)54套
5#：89㎡復式兩室三廳兩衛(wèi)52套，125㎡四房兩廳兩衛(wèi)54套
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認籌優(yōu)惠：
0元入會（需要驗資，定存10萬元存款）優(yōu)惠6000元
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預估單價：
12000-13000元/㎡
目前已有四證，預計十月開盤
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認籌點評：
說實話，認籌量有些少，印象中二七新區(qū)非常好賣，不愁客戶，可能競爭太激烈了吧，康橋、招商、萬科、鑫苑等品牌樓盤太多了，雖說融僑也不錯，但質的超越還是沒有的，因此客戶很容易流失。這個盤也算尷尬，首期只有27畝，并且沒有縱深，景觀難出彩，北側緊鄰鼎盛大道，素質一般，不過采光全無遮擋。
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融僑在鄭州第一炮的融僑城因為開盤價較高，銷售業(yè)績不佳，融僑也吸取教訓了，這次算是市區(qū)首秀，從介紹來看，產(chǎn)品打造力度較大，肯定價位不會太高，還是值得關注的。(展開全部)
融僑悅瀾庭總占地面積125畝，建面32萬㎡，容積率：住宅2.99，商業(yè)4.0，雖然分為三塊，但融僑為了發(fā)揮規(guī)模效應還是當作一個整體來開發(fā)，規(guī)劃打造由品質住宅，創(chuàng)客公寓、繁華商業(yè)街區(qū)等業(yè)態(tài)組成，集住宅、創(chuàng)客辦公、購物、休閑娛樂等多功能為一體的高端都市復合體。
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三塊分別是：融僑悅瀾庭南院、9萬方融僑悠樂商業(yè)中心、融僑悅瀾庭北院，首先入市的南院，推盤一般都是這，由劣到好，這樣價格才能不斷拔升。南院確實太小太狹長了，被作為現(xiàn)金流首期推出，意圖賣快回錢。
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南院占地28畝，建面7萬方㎡，容積率：2.99，規(guī)劃5棟27層高層住宅，產(chǎn)品主要為約89㎡ 躍層三房住宅、約107㎡平層三房住宅、以及約125㎡平層四房住宅?？倯魯?shù)：525戶，停車位：487個，戶型結構緊湊，整體是一個偏剛需的定位。
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融僑悠樂商業(yè)中心地面積32.6畝，建面約10.4萬平方米，容積率4.0，目前包裝的噱頭是打造創(chuàng)業(yè)服務綜合體，為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)意實踐、入駐孵化等全生命周期服務管理體系，不過大家都知道這是扯淡的，說白了招招商，賣賣公寓寫字樓。
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北院才是重頭戲，占地65畝，建面16萬方，規(guī)劃了9棟27層住宅。
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融僑吸取了在南龍湖的教訓，這次***盤蠻用心的，戶型很出彩，89的躍式兩房，107的雙衛(wèi)三房，120的南向四開間四房，相信會讓購房者眼前一亮。
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閩系帶來的創(chuàng)新我們應當支持，不過這個89的躍式我是有點小擔心的，目前鄭州新盤搞這種的還有陽光城麗景灣，它是做的復式，當時定價比普通89要貴個小1000，那融僑這個可能比普通要貴個500？用偏高的單價買個兩房，樓體還不實用占地方，這對當前注重功能性，追捧小三房的客戶來說，是不是能接受？
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另外，躍層是因為這類住宅的內部空間是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受HW僑胞和港澳臺胞的歡迎，在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。我認為這也是跟氣候也有關的，東南沿海一帶，溫度相對平衡，但像我們北方城市，一到冬天，高挑空曠的躍層空間保溫可能不如平層住宅吧。而且北方家庭多為老人孩子同住，弄個樓梯上上下下挺不方便。
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所以，這個躍層更適合追求自我的個性青年，像吾等背負著結婚生子家庭壓力，被世俗挾裹著向前的傳統(tǒng)青年，看看就好了。(展開全部)
融僑悅瀾庭，二七區(qū)鼎盛大道南、地泰路東。
土地情況：
融僑此次在二七區(qū)一共拿了三塊地，分別是162號土地、164號土地、167號土地（商業(yè)），一共是128畝，其中首期開發(fā)的是144號地塊，位于鼎盛大道南、地泰路東，總占地面積28畝，容積率小于3.0，成交價格為22336萬元，單價791萬/畝，樓面價3958元/平方米。
項目情況：
一期地塊不大，28畝，細長條形，建筑面積5.6萬平方米，一共規(guī)劃5棟27層住宅、1棟商業(yè)，戶型區(qū)間從89㎡-125㎡，有89㎡躍層、107㎡的三房、125㎡的四房，主力戶型為89㎡的四房，另外該項目臨近地鐵三號線。
融僑的89㎡的躍層目前市面上應該是沒有的，戶型設計的非常不錯，一樓是餐廳+客廳+衛(wèi)生間+廚房，二樓是另一間臥室。這個892的兩室屬于奢侈型的兩室，如果陽臺上方可以封，對于首次置業(yè)的來說不錯。
再說一下這個區(qū)域，區(qū)域的西側是金水河濱河景觀公園，東側規(guī)劃的是丹尼斯，另外有地鐵三號線，同時包括融僑、康橋、亞新、東原在此都有土地儲備！(展開全部)
二七新區(qū)戰(zhàn)火又起
渝系房企東原來了！
東原是誰？
東原地產(chǎn)，隸屬于東銀控股集團，2004年成立，總部位于重慶，同年首個花園洋房項目——中央美邸重慶大賣，從2010年至2013年東原占據(jù)重慶市場銷售額、銷售面積前十，并且在本土房企當中排名前三。
東原立足重慶、布局全國，2007年之前項目重點集中在西南區(qū)域，2010年挺進華中區(qū)域，2014年借助資本力量進入上海、南京。
2016年全國房地產(chǎn)排名72，銷售金額為226.2億元。
東原產(chǎn)品系以及代表作？
1、TOP系，代表作東原1891·印長江（重慶）
2、山樾系，代表作東原·湖山樾（重慶）、東原·納帕溪谷（武漢）、東原 | 旭輝·江山樾（重慶）
3、時光系，代表作東原·酈灣（上海）、東原·逸墅（上海）、東原·時光道（成都）、東原·時光道（武漢）
4、晴天系，代表作東原·晴天見（武漢）、東原·親親里（成都）
土地信息：
鄭政出【2016】165號，該地塊位于位于二七新區(qū)鼎盛大道南、地泰路西，占地約21畝，容積率小于3，最終被深圳安創(chuàng)投資管理有限公司以總價16494萬元摘得，折合樓面價3910.34元/平米，單價782.08萬元/畝，溢價率55.08%。
現(xiàn)在二七區(qū)也是大牌云集，融僑、旭輝、東原、昌建、康橋、亞新，戰(zhàn)火再次被點燃。
另外根據(jù)知情人士透露，東原還有地塊再談！(展開全部)
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