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住宅還有沒有？有人知道嗎

越來越發(fā)現(xiàn)，航海路沿線，南區(qū)的這種零星小盤越來越多，都是一兩棟樓，都沒有成行成體系的社區(qū)景觀和社區(qū)氛圍。這個(gè)項(xiàng)目更是如此，更為驚異的是這個(gè)項(xiàng)目還有一棟寫字樓，還是70年產(chǎn)權(quán)的，寫字樓和住宅用六層的商業(yè)連接。由此看來，這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)住宅已經(jīng)完全放棄了居住屬性，蛻變?yōu)槿顿Y屬性的70年產(chǎn)權(quán)公寓。
按照公寓的投資價(jià)值來看，投資成本太大了，價(jià)格不便宜，9字頭的價(jià)格，戶型設(shè)計(jì)沒有公寓那么緊湊，也就造成了總價(jià)過高，可能就是針對鞋城的投資屬性產(chǎn)品，但是對于鞋城來說，高租金的承受能力個(gè)人還是比較持保守態(tài)度的。
綜合來看，個(gè)人感覺，這個(gè)項(xiàng)目投資價(jià)值還是比較低的，個(gè)人不推薦。

京航大運(yùn)城，二七區(qū)京廣路與航海路交匯處。
開發(fā)公司是鄭州市第三建筑工程有限公司，整個(gè)項(xiàng)目處于金二環(huán)的位置，項(xiàng)目占地約28畝地，總建筑面積約8.8萬方，一共有兩棟樓組成。
優(yōu)勢：1、二環(huán)內(nèi)，優(yōu)質(zhì)地段，交通便利，無論是自駕還是公共交通出行都便利。
????? 2、商業(yè)配套，二七萬達(dá)、千盛廣場，購物很便捷。
吐槽點(diǎn)：1、1-6層為商業(yè)，一般都是3層，大體量的商業(yè)肯定會(huì)影響居住的舒適程度。
3、對面是客運(yùn)總站，人流大對社區(qū)有影響。
4、 北面為拆遷完畢的鞋城，人流量也大，將來小區(qū)有可能成為倉庫。
綜合以上所說的，此項(xiàng)目不建議居住，投資可以考慮一下。

再次點(diǎn)評該項(xiàng)目，主要是有以下幾個(gè)原因：
第一，該項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證在10月底進(jìn)入批前公示，預(yù)計(jì)11月會(huì)拿到預(yù)售許可證，現(xiàn)房銷售+五證齊全，給項(xiàng)目未來開盤增色不少，可能會(huì)吸引剛需過渡客戶，或者附近經(jīng)商（鞋業(yè)批發(fā)）的客戶購買，畢竟項(xiàng)目地段絕佳；商品房預(yù)售許可證詳見附圖（商業(yè)物業(yè)費(fèi)5元/㎡/月，住宅物業(yè)費(fèi)1.9元/㎡/月）
第二，該項(xiàng)目本來最大的風(fēng)險(xiǎn)是淪落為鞋城倉庫，從盛祥鞋城（本案北側(cè)）周邊的小區(qū)可以看到，因?yàn)檫@里是曾經(jīng)的最大鞋城中轉(zhuǎn)站，各種小區(qū)都淪落為鞋城批發(fā)市場的倉庫，臟亂差極度難治理。而作為罪魁禍?zhǔn)椎男桥l(fā)市場10月底被鄭州市委市政府強(qiáng)令外遷，對于該項(xiàng)目來說是個(gè)利好。

項(xiàng)目處于京廣路航海路交匯處，屬于二環(huán)的成熟區(qū)域，交通比較方便，周邊配套也比較完善。但是其占地僅有28畝，總建面8.8萬平米，規(guī)模小，僅由A、B兩棟樓及6層底商組成。其中，A棟樓3梯9戶，面積區(qū)間75-110平米；B棟樓28層，兩個(gè)單元，2梯3戶，主推面積89/90㎡兩房和146㎡三房，在東單元的東戶也有少許386㎡復(fù)式。項(xiàng)目首次推出B棟，目前正在認(rèn)籌，交2000元抵20000元，目前工程已經(jīng)封頂，2016年交房。
總體來看，項(xiàng)目較小，但占據(jù)了優(yōu)越的地理位置，而其規(guī)模和定位決定了項(xiàng)目的售價(jià)不會(huì)高，將采用低價(jià)快銷策略。對于該盤，個(gè)人認(rèn)為投資可以，但是長期自住的話就要仔細(xì)斟酌了。

京航大悅城又名京航商貿(mào)城、馨悅嘉苑，這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)挺好，可以算是二環(huán)內(nèi)比較少見的精品小盤了，有朋友覺得用精品來形容有些但容積率最初3.4調(diào)整后雖然增加到3.7也算非常低，單獨(dú)有后院，綠化率30%，院內(nèi)配建幼兒園和一些景觀，車位全地下，出門即繁華，稱之為精品也不算為過，只是繁華是把雙刃劍，門口的車站有可能會(huì)給樓里引進(jìn)來不少家庭旅館，而曾經(jīng)的鞋城也有可能給樓里引來不少鞋行在此辦公或者存貨，后期可能對物業(yè)和電梯是一大挑戰(zhàn)。因?yàn)榻ㄔO(shè)的較早，交房比較快，所以更推薦剛需過渡人群，前期奮斗期間住在這里，上班有公交、地鐵、快速路非常方便，生活上不遠(yuǎn)就是萬達(dá)十分便利，后期手上富裕了，搬至郊區(qū)改善住宅，將此處出租出去，房租還完房貸還有盈余，何樂而不為？(展開全部)

京杭大悅城其實(shí)就是原來的馨悅嘉苑，12年建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始公示了，直到13年下半年才拿下工程證。
項(xiàng)目占地27畝上下，從建筑工程規(guī)劃來看，項(xiàng)目分為A/B兩座，A座27層公寓式住宅住宅3T9戶，B座28層2個(gè)單元2梯3戶設(shè)計(jì)，
周邊配套：商圈有位于航海路大學(xué)路的二七萬達(dá)、醫(yī)療有京廣路上的市6院，交通未來有地鐵5號(hào)線，目前有BRT等多路公交?？?，且臨近京廣路、航海路通達(dá)性較好。

劣勢：客運(yùn)總站在項(xiàng)目斜對面，人流較為嘈雜，居住環(huán)境稍差。

整體來說，項(xiàng)目地段較好，配套完善，但體量較小，居住舒適度欠佳，可考慮但不適宜自住。

項(xiàng)目所處地塊以前是鞋城批發(fā)市場，2010年地塊以協(xié)議方式出讓（詳見附圖），鄭州三建全資打造，又名馨悅嘉苑，2013年10月份建筑工程規(guī)劃許可證已批示，目前僅預(yù)售許可證未拿到。
從項(xiàng)目自身分析，項(xiàng)目1-6層為商業(yè)，7-28層為住宅，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目主推89.92㎡兩房、90.63㎡兩房、146.3㎡三房，產(chǎn)品涵蓋剛需和改善，可選擇范圍較廣；
從周邊配套來看，生活配套完善：諸如二七萬達(dá)、大商千盛生活廣場等；交通便捷：京廣快速路以及航海路城市主干道；
項(xiàng)目劣勢：北側(cè)為未拆遷完畢的鞋城批發(fā)市場，人流量較大，人員較為復(fù)雜，對于該項(xiàng)目居住產(chǎn)生極大影響；西南側(cè)為汽車客運(yùn)老南站，車流量極大，同時(shí)來往人員較為復(fù)雜；項(xiàng)目1-6層為商業(yè)，對于上層居住客戶噪音影響極大。
綜合考慮，投資和臨時(shí)居住較為合適，長期居住欠佳。(展開全部)