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項(xiàng)目目前除5、6號樓未開，其余樓棟均有房源在售，定價整體趨向于面積越大價格越高。
D2戶型位于地塊西南角9號樓，樓棟位置最差，梯戶比最高，3梯8戶，89㎡三室兩廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，兩開間朝南，為東西向陽臺，戶型設(shè)計(jì)一般，精裝修標(biāo)準(zhǔn)相比其他戶型來說更次一些，同時定價最低，在16000左右；
96㎡的三室兩廳一衛(wèi)戶型為2梯4戶/2梯6戶設(shè)計(jì)，均價18000左右；
142㎡四室兩廳兩衛(wèi)戶型，南北狹長，采光通風(fēng)不佳，雙陽臺設(shè)計(jì)，為東/西向陽臺和北向陽臺，均價19000左右。

按理說位于主城區(qū)，地段不會太差，但是西邊的京廣快速路和南邊的農(nóng)業(yè)路高架實(shí)在是一大硬傷，一萬方的楸樹林在沙盤上看著非常有情懷，但實(shí)地一看，樹木高度還夠不到高架，如何遮擋噪音是個哲學(xué)問題。唯一值得欣慰的是，東邊的鐵路有亞新美好城邦阻隔。

不過除了位置因素，萬科和亞新的品牌和產(chǎn)品比泉舜要相對靠譜些，亞新目前已經(jīng)交付，在售的世曦精裝修16000-19000元/㎡，外立面設(shè)計(jì)可以參考初步成型的世玠，配備新風(fēng)除霾系統(tǒng)和地暖，進(jìn)口日本YKK窗戶，單是窗戶就造價不菲；泉舜毛坯17800-19000，是以地段為王還是追求居住品質(zhì)，各有各的選擇。(展開全部)

項(xiàng)目占地約23畝，容積率3.49，規(guī)劃4了棟住宅，總規(guī)劃戶數(shù)510戶，其中2棟高層，1號樓層高17層，為內(nèi)購房源不對外銷售，4號樓33層，2單元2梯4戶/2梯5戶設(shè)計(jì)，計(jì)劃與2棟6層洋房一同推出。

開發(fā)商河南聚鑫元置業(yè)有限公司，前身是聚合置業(yè)，是一家三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目周邊的聚錦苑、聚錦國際、聚合國匯中心等也都是該公司開發(fā)完成，相比村級開發(fā)商，靠譜度會更高一點(diǎn)，但相比大開發(fā)商，可選性還是靠后。

玉鳳路連接隴?？焖俾泛徒鹚罚v向還有未來路，中州大道，距離3號線鳳臺南路站550米左右，距離上悅城700米左右，地理位置沒得說。項(xiàng)目東側(cè)就是金水區(qū)新棟外國語學(xué)校，此外還有鳳凰雙語小學(xué)，建業(yè)外國語中學(xué)，配套成熟。社區(qū)內(nèi)部集中綠地1249㎡，體育活動場地503㎡，相比06年開發(fā)的聚錦苑，容積率更低，社區(qū)環(huán)境也更優(yōu)質(zhì)。

戶型設(shè)計(jì)上，高層涵蓋56㎡一室——121㎡三室，洋房134㎡四室——447㎡復(fù)式，高層相比洋房，戶型設(shè)計(jì)太過一般，多為南北狹長戶型，采光通風(fēng)效果不佳，給人的感覺和騰威城一樣，明明有著稀缺的地段，戶型卻雞肋得毫無吸引力。樣板間有78㎡和87㎡三房，設(shè)置在維也納酒店里。目前前期登記中，預(yù)計(jì)高層毛坯開盤價18500，洋房23000，感興趣的可以關(guān)注。(展開全部)

項(xiàng)目18年宣傳的4500元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)，號稱“小善水”，可謂是攜南龍湖走在了時代的最前端，但現(xiàn)如今改為毛坯交付，也側(cè)面說明了在南龍湖打造高端改善盤，道阻且長。

雙氣，社區(qū)內(nèi)WiFi覆蓋，內(nèi)部配套一所6班幼兒園，8棟洋房129-190㎡，4棟高層，高層起步116㎡三房兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，最大132㎡，最大的不利因素就是項(xiàng)目北側(cè)高壓線，所以高層的競爭力不敵雅居樂和龍湖天宸原著，不過高層部分戶型設(shè)計(jì)了獨(dú)立電梯入戶，很好地彌補(bǔ)了外界不利因素，靠實(shí)力說話，是個不錯的賣點(diǎn)。

一期高層清盤價9000左右，洋房標(biāo)準(zhǔn)層13700，頂層復(fù)式，南端一排高層排布，阻擋高壓線影響，洋房的環(huán)境還是很純粹的。

三地王的配套共享，祥云路，鄭新快速路，唯一的地鐵16號線開建時間尚未明確，未來5年是享受不到地鐵紅利的；教育資源有龍湖四中和祥和路小學(xué)，外國語小學(xué)，外國語中學(xué)；商業(yè)配套有龍湖錦藝城，三者之間的區(qū)別不大。不過正商的定位，就是為鄭州老百姓建造性價比最高房子，作為本土房企，價格更親民，品質(zhì)也一直還算靠譜。(展開全部)

龍湖對于南龍湖的區(qū)域劃分定位非常明晰，鄭新快速路以東，雙湖大道以北區(qū)域，稱作高端住宅區(qū)有一定的道理，擺脫了核心成熟區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)既視感，距離鄭州市區(qū)也更接近，這里有龍湖定位最高端的大型商場錦藝城，引進(jìn)的商戶有巴奴、必勝客、蘇寧易購……有地王正商、雅居樂、龍湖三巨頭，并且開發(fā)的項(xiàng)目也都是以改善為主，雅居樂和正商采用高層+洋房設(shè)計(jì)，龍湖則采取差異化策略，規(guī)劃高層+疊墅。龍湖打造的項(xiàng)目不多，首進(jìn)南龍湖一個，高新區(qū)景粼玖序一個，景觀打造的排名緊跟綠城，是個有情懷的開發(fā)商。

不過看成績的話，龍湖天宸原著的表現(xiàn)并不算好，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房還未清盤，問題大概率出在產(chǎn)品定位和區(qū)域定位不符。南龍湖，是預(yù)算不足的剛需扎根鄭州的不二之選，再這樣一個區(qū)域定位下，打造高端改善產(chǎn)品，太過突兀，目標(biāo)客群除了在華南城做生意的商人外，很難吸引到市區(qū)的改善客戶。

目前高層成交均價9500左右，剩余140㎡大戶型在售，疊拼還有四棟未推出，作為改善沒有暖氣，教育資源也很匱乏，除了周邊大環(huán)境較好，距離主城較近，社區(qū)景觀獨(dú)特，再沒有更多強(qiáng)有力的價值點(diǎn)。市場下行周期，為情懷買單的人已經(jīng)不多了。(展開全部)

心有多大，舞臺就有多大，泰美嘉集團(tuán)的口號是，和萬科不一樣的美好，愛尚里的外立面更是喊出了對標(biāo)瀚海晴宇，不過開發(fā)商的項(xiàng)目名字都一言難盡，新密的親親嘉苑，焦作的泰美嘉億祥親親里，太過小家碧玉。作為鄭州本土開發(fā)商，深耕焦作，今年3月泰美嘉集團(tuán)和中梁達(dá)成了戰(zhàn)略合作協(xié)議，4月初新進(jìn)駐南陽西城區(qū)，比肩的房企是藍(lán)光、中梁，這樣一看企業(yè)實(shí)力還是有的。

項(xiàng)目地理位置上屬于龍湖核心成熟區(qū)域，周邊別墅盤較多，康橋林溪灣，法蘭原著，都是大體量別墅區(qū)，北側(cè)豐澤新苑小區(qū)，南側(cè)沁園春，定位也都是低密住宅，后期居住氛圍濃厚，項(xiàng)目東門距離小喬站800米左右，未來站點(diǎn)開通后地鐵出行也較為便利；項(xiàng)目東側(cè)地塊規(guī)劃了一所公立小學(xué)和一所初中，周邊有小喬小學(xué)，龍湖鎮(zhèn)直小學(xué)，龍湖一中，生活配套也較為齊全。

項(xiàng)目規(guī)劃了2棟洋房，3棟高層，整體定位偏剛需。高層兩梯四戶設(shè)計(jì)，中間戶88㎡和98㎡，邊戶115㎡，均為三房設(shè)計(jì)，洋房戶型均為115㎡，南北雙陽臺設(shè)計(jì)。戶型都是經(jīng)典的三開間朝南，較為方正，陽臺設(shè)計(jì)了透明落地窗，最大化保證采光效果。樣板間外圍做的景觀也較為精致，對未來社區(qū)景觀也有一定的借鑒意義。目前高層均價8600左右，可首付分期，首付2萬起，對開發(fā)商要求不高的剛需客戶可以關(guān)注。(展開全部)

位于南龍湖成熟核心區(qū)的樓盤，按照品牌靠譜度排序，正商玖號院>法蘭原著>泰美嘉愛尚里，但玖號院也是個有故事的項(xiàng)目——

2013年年初，安昇開發(fā)建設(shè)玖號院項(xiàng)目，但因資金問題，原本承諾2016年10月31日前交房的該項(xiàng)目，自2015年初停工；2018年8月，正商正式接手，工地全面復(fù)工，敲定項(xiàng)目最遲2020年8月底交房，5年的空白期終于畫上句號；19年7月，正商正式推出A區(qū)8號樓，目前在售8號樓和5號樓剩余房源，9號樓尚未加推；

項(xiàng)目主力戶型為88㎡中間戶和131㎡邊戶，131㎡的三室兩廳兩衛(wèi)戶型更是設(shè)計(jì)了子母門，后期可以打造成入戶花園，南北雙陽臺設(shè)計(jì)，北向臥室設(shè)計(jì)有L型飄窗，采光做到了最大化，是一個讓人耳目一新的戶型設(shè)計(jì)。

玖號院在龍湖的地理位置，可以和金水的中州府相媲美了，同樣位于區(qū)域的核心地段，距離龍湖商業(yè)廣場不到1公里，文昌路、紫荊山南路沿線生活配套發(fā)展成熟，紫荊山南路只剩十八里河大橋路段未打通，預(yù)計(jì)11月可以通車，同時玖號院是真正意義上的地鐵盤，門口就是城郊線小喬站，不過需要注意的是，小喬站站點(diǎn)何時開通，還沒有確切的時間說明；

兩者的遭遇也都雷同：同樣是原開發(fā)商資金鏈斷裂，爛尾數(shù)年，終于等到接盤俠，不過稍微欣慰一點(diǎn)的是，玖號院可能更幸運(yùn)些，工程停滯的時間更短，接盤的正商在本土也算靠譜，畢竟正商在本土銷售額和銷售面積都排行靠前，形象口碑也一直沒有大幅垮塌，是客觀事實(shí)。(展開全部)

開發(fā)商是由奧倫達(dá)部落旗下的河南居易置業(yè)有限公司，在南龍湖發(fā)家最早，曾在鄭州北環(huán)開發(fā)21世紀(jì)小區(qū)，品質(zhì)也還說得過去。

祥安路以南的法蘭原著南半島四年前入市，已售罄并交付，目前在售的地塊位于祥安路以北，綜合容積率1.49，去年7月首開，目前只剩3、4、9、10、11五棟樓未售，目前在售的主力戶型有89/110㎡，均價9500左右，130㎡大戶型均價在8500-8900，價位在龍湖屬于中等偏上。

交通配套上，橫向有雙湖大道，祥安路，縱向有鄭新快速路，京廣快速路，中華路，中華路和東三環(huán)已經(jīng)打通，通往市區(qū)更為便捷；項(xiàng)目地鐵2號線華南城西站2.3公里左右，基本和地鐵盤無緣。
商業(yè)配套上，距離龍湖錦藝城2.2公里，距離龍湖世紀(jì)公元商業(yè)廣場2.9公里，滿足購物娛樂需求。
教育配套上，社區(qū)內(nèi)部配建幼兒園，國際城小學(xué)為開發(fā)商代建的公立學(xué)校，此外項(xiàng)目周邊還有龍湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)，興龍外國語小學(xué)，龍湖一中等學(xué)校。
醫(yī)療配套上，河南省第二人民醫(yī)院為三甲醫(yī)院，距離項(xiàng)目2.4公里左右，車程10分鐘以內(nèi)。
生態(tài)配套上，社區(qū)內(nèi)保留了原生坡地景觀，且西臨七里河，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有鯊魚王國和親水平臺作為日常休閑場所，未來小區(qū)業(yè)主獨(dú)享，是個不錯的亮點(diǎn)。(展開全部)

遠(yuǎn)郊，低密，千畝大盤，聯(lián)想到了萬三公路旁的某碧，同樣定位改善，洋房9字頭，疊墅均價11000左右，從去年9月開始低調(diào)開售，月均去化個位數(shù)，步履維艱。不過好歹后期有部分地塊是歸屬于鄭東新區(qū)的，也能享受到鯤鵬小鎮(zhèn)的福利輻射，如果定義為當(dāng)下的價值洼地，也是有發(fā)展空間的。

反觀坤達(dá)，南龍湖板塊自身就是一個鎮(zhèn)，不是市，不是規(guī)劃的新區(qū)，而坤達(dá)是龍湖鎮(zhèn)以南的郭店鎮(zhèn)，這樣一個低姿態(tài)的出身，讓人希冀全無。坤達(dá)也深知自己的不足，并且想盡辦法提高產(chǎn)品溢價，于是能看到項(xiàng)目一直對外宣傳的多個價值點(diǎn)：

1、 龍湖唯一的雙氣交付社區(qū)（社區(qū)內(nèi)自主供暖，非市政）
2、 簽約華東師大，集幼兒園、小學(xué)、初中、高中為一體的十五年一貫制學(xué)校
3、 商品房毛坯交付，但外立面和園林景觀設(shè)計(jì)都是花了心思的，園林建標(biāo)850元/㎡

目前在售二期，占地面積約160，容積率為1.99，規(guī)劃了4棟高層，主力戶型89㎡，28棟洋房，戶型面積段102-178㎡。已經(jīng)交付的坤達(dá)祥龍城，口碑還算可以，目前也有首付2萬起的優(yōu)惠政策，不過開發(fā)商為了促銷花樣百出，西邊鴻祥直接0首付，記得擦亮眼睛，審慎選擇。(展開全部)

2020年1月16日，康橋以成交樓面價4107元/㎡摘得中原區(qū)北臥龍崗城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目占地106畝，容積率4.2，除住宅外，還包括零售商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融等用途。4月25日臨時售樓部對外開放，預(yù)計(jì)5月份開始辦理入會，6月中下旬開盤，節(jié)奏還是很快的。

位于老城區(qū)，交通便捷，配套成熟。秦嶺路，汝河路，隴海快速路，地鐵6號線秦嶺路站，一站換乘5號線桐淮站，項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)有中原萬達(dá)、汝河新區(qū)小學(xué)、中原區(qū)第一中學(xué)、河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州華山醫(yī)院，滿足日常生活需求。

項(xiàng)目南側(cè)為公交首末站公寓，西側(cè)為華淮小區(qū)，北臨汝河路，東臨秦嶺路，社區(qū)內(nèi)部樓棟排布呈東北高西南低，東北角設(shè)置兩座28F商務(wù)辦公樓，西南角設(shè)置一所4F商業(yè)樓和一所幼兒園，社區(qū)中央設(shè)置社區(qū)體育活動場地，社區(qū)西側(cè)規(guī)劃集中綠地較多，與高壓線入地問題可能有一定的關(guān)聯(lián)。(展開全部)

開發(fā)商為鄭州燃?xì)夥康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司，曾經(jīng)開發(fā)過國投玖棟、梧桐新語等項(xiàng)目，產(chǎn)品一向很中規(guī)中矩，沒有什么大的問題。國企背靠鄭州市財(cái)政局，明明白白的不差錢。

一期的實(shí)力在那兒撂著，說是西區(qū)改善的代表也不為過，項(xiàng)目周邊道路通達(dá)，不過離地鐵口有段距離，但是這對改善來說也不算什么；教育配套上有鄭州一中、華山路小學(xué)、伏牛路小學(xué)；同時臨近中原萬達(dá)、碧沙崗、錦藝城商圈，坐享老城區(qū)的成熟配套。一期2.49容積率，17-25層的層高，一樓送地下室，頂層客廳挑高，社區(qū)內(nèi)部景觀和地下停車場都看得出用了心思。

二期即將入市，只規(guī)劃了3棟樓，容積率2.48，建筑密度14%，規(guī)劃戶數(shù)不到400戶，起步140㎡三房，此外還有160㎡和180㎡，其中160㎡設(shè)置有景觀陽臺和生活陽臺，改善客戶接受度最大，和一期不同的是精裝修交付，具體的交付標(biāo)準(zhǔn)尚未對外公布，具體的定價策略也還在醞釀中。

不過憑借一期積攢下來的口碑，加上西區(qū)改善市場本身就乏善可陳，消化掉這百套房源應(yīng)該不成問題。酒香不怕巷子深，期待二期新的營銷節(jié)點(diǎn)。(展開全部)