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九鼎公館占據(jù)地鐵、河景優(yōu)勢，4號線星火路站出站口直通3號院負(fù)一層商業(yè)，東邊靠近十七里河岸，沿河打造50米寬運動休閑主題公園，濱河運動公園。上周末出了幾套天地樓的特價房源，但是噱頭的成分更多一點，不過上周將近400的到訪量，成交接近70組，也是不錯的成績。

1月11號新推出的四期椿園2號樓，均價15700，購買三房的客戶再加3萬就送負(fù)一層車位，即使有車位優(yōu)惠，支持組合貸，去化也并不理想。

橫向?qū)Ρ扰赃叺挠劳?，成交均價也就15200。
品牌上，永威無疑是河南本土開發(fā)商的NO.1；
園林品質(zhì)上，參照已經(jīng)交房的前期項目，永威城三期依然可以吊打綠都，什么設(shè)計大師，園林景觀，都是亮點。
戶型以三房為例，綠都的89㎡三房戶型偏狹長，2.5開間朝南，永威城88㎡三開間朝南。
但是提到地鐵和學(xué)校，還是綠都更有優(yōu)勢，靠近站馬屯站，創(chuàng)新街小學(xué)已招生兩年，鄭州八中在建。

縱向?qū)Ρ染G都七期的梓園，19年11月的開盤價格也就15300。
四期位于整個項目的邊緣，東邊緊鄰著永威城2、3號院的安置區(qū)，南邊是已經(jīng)交付的二期樟園，西邊是知了公寓和八中分校，北邊靠著十八里河安置區(qū)。
相較于七期來說，四期距離地鐵更遠(yuǎn)，周邊的環(huán)境也沒有七期純粹。不過開發(fā)商賣到最后也不急著回籠資金，價格水漲船高就是想多收收智商稅。(展開全部)

美好書苑和嵩山路新公館共用同一售樓部，嵩山路新公館外立面已經(jīng)建成，采用公建化外立面設(shè)計，白灰組合的色調(diào)和旁邊的康橋類似，美好書苑的外立面設(shè)計繼續(xù)沿襲了這一傳統(tǒng)，顏值上可以吊打周邊的主流黃色。

項目周圍主干道有南四環(huán)、嵩山路、大學(xué)路、京廣快速路，在建的鼎盛大道串聯(lián)京廣快速路和嵩山路，與7號線在建的南環(huán)公園站直線距離1公里左右。

教育配套上，圣慧幼兒園、省實驗（鑫苑）小學(xué)、東側(cè)一所中學(xué)正在規(guī)劃中。商業(yè)配套上，鑫苑名城底商已發(fā)展成熟，未來有嵩山路新公館和奧馬廣場商業(yè)作補充，但落地周期和未來的虹吸效應(yīng)如何，都還未知。

規(guī)劃的3棟高層采用三梯五戶設(shè)計，戶型面積有98㎡、116㎡、128㎡三房，全部采用三面寬設(shè)計，定位剛改，中間戶獨享電梯。首層只有兩個邊戶，中間是架空層設(shè)計，層高3.45米，其余標(biāo)準(zhǔn)層層高2.95米，還有5.6米寬的大陽臺，都是不錯的亮點。

中間戶118㎡獨享電梯，衛(wèi)生間三段式分離，廚房和衛(wèi)生間共同對著同一個天井，有異味影響。開發(fā)商專門針對129㎡戶型制作了樣板間，開門就是廚房，U型設(shè)計活動空間大，陽臺連通次臥，動靜分區(qū)，走廊浪費了部分面積。

項目周邊多是動輒數(shù)期的大盤項目，泰宏建業(yè)國際城，盛潤運河城，萬科大都會等，有些人認(rèn)為只有3棟樓的規(guī)劃不成氣候，但以體量的大小來衡量樓盤品質(zhì)的優(yōu)越與否，未免過于武斷。項目元旦后取消了首付分期政策，目前住宅剩余15套左右，成交均價12300，不過剩余的都是大面積戶型，剛改可以關(guān)注。(展開全部)

項目首推的杓袁城改地塊位于金水區(qū)中州大道西，賈魯河南，周邊中州大道、花園路，連霍高速、三全路、國基路、北三環(huán)，路網(wǎng)通達(dá)，5分鐘到達(dá)北龍湖的宣傳，非常吸引鄭東新區(qū)青年上班族和金水區(qū)改善客戶。距離地鐵2號線劉莊站1.6公里，步行需要15分鐘左右。

社區(qū)內(nèi)部沒有規(guī)劃底商，舒適度提高的同時也有不便的地方。目前只能依托花園路成熟商圈，未來劉莊改造項目規(guī)劃有大型商業(yè)，不過等待周期略長。教育配套上，三號院西側(cè)規(guī)劃緯五路一小，省教育廳直屬中學(xué)。

項目距離軍用機(jī)場3.5公里，限高要求做了小高層，有一定的噪音影響；一號院西側(cè)、三號院北側(cè)靠近軍用油庫。除此之外，二號院東側(cè)的中州汽貿(mào)園還尚未確定是否搬遷。

目前1/2/3號院在售，一號院首開推出的1/4/6/8號樓已經(jīng)售罄，2/3號樓12月初拿到預(yù)售證，目前在售；二號院3號樓在售，4號樓剛拿預(yù)售證；三號院規(guī)劃4棟小高層，目前只剩2號樓尚未推出。

戶型面積段95-180㎡，精裝修17800的均價，一路之隔的碧桂園國控天譽19500，但對比正弘府毛坯15700，不算有優(yōu)勢。(展開全部)

在二七眾多的剛需樓盤中，昌建君悅府和旭輝有園都定位改善，都是2.5的容積率，純粹小高層，這點比旁邊的金地正華漾時代的高低配要好。但三個樓盤的缺點也都很一致，缺乏配套：距離地鐵7號線南環(huán)公園站的距離都不近，公交路線也不多；靠近醫(yī)院，周邊物流園、四環(huán)高架，大貨車非常影響感官；鑫苑都會廣場的商業(yè)也一般，購物娛樂還是依托二七萬達(dá)等主城區(qū)成熟商圈。

品牌上，旭輝有園雖說是旭輝在鄭州首秀，但四家開發(fā)商聯(lián)合，說白了還是一盤散沙，外墻保護(hù)層偷工減料上新聞，得房率縮水，地暖施工敷衍，負(fù)面報道太多；昌建在漯河口碑和品質(zhì)還說得過去，但在鄭州只有昌建譽峰，15年已經(jīng)交付，也沒有太大的水花。

兩者都是準(zhǔn)現(xiàn)房，旭輝今年6月份交付，昌建今年5月份交付；價位都在1.3萬左右，昌建是毛坯，旭輝精裝修。從規(guī)劃的戶型上來看，昌建的改善更為純粹，9棟小高層，120㎡三房戶型起步，另外還有137和143㎡四房，一梯一戶的設(shè)計很有特色；旭輝16棟16-19層小高層，主力戶型92㎡三房，另外有115㎡三房、135㎡四房，宣傳的百米樓間距有是有，但是更多的是40米左右。從外立面來看，也是昌建更勝一籌。

不過真正的改善客戶，也沒必要在剛需扎堆的二七尋尋覓覓，沒有政策規(guī)劃利好，地鐵只有一條在建，二七綠地雙子塔地塊流拍，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)都太過落后。(展開全部)

對比二七區(qū)幾個千畝大盤，泰宏建業(yè)國際城和萬科大都會，占地3000畝，容積率分別是3.5和2.99；綠地城和盛潤運河城1000多畝，容積率2.99。而華僑城占地7500畝，一號院容積率2.49，二號院容積率1.99，低密是一大特色，純粹改善，在剛需扎堆的二七還是很顯眼的。

項目的整體規(guī)劃，總占地7500畝，商業(yè)238畝，文旅6362畝，住宅用地只有900畝。周邊配套一般，沒有地鐵，缺少商業(yè)配套，鄭密路那邊整體氛圍也不是太好，對面的綠地城也沒有太大的市場影響力。簽約幸福路小學(xué)，看得出華僑城作為河南省重點扶持項目，還是很受關(guān)照的。

新推出的2號院，規(guī)劃了6棟17/18層小高層、6棟8層洋房，洋房143㎡和一期的戶型沒有太大區(qū)別，高層戶型有106㎡和128㎡，都設(shè)計了一個小型儲藏間，128㎡的雙陽臺設(shè)計也很吸引人。

深圳的東部華僑城，把深圳東部的一片荒山野嶺變成一個歐洲特色的旅游勝地，可謂國內(nèi)文旅地產(chǎn)的標(biāo)桿項目，讓人不由得展望鄭州華僑城未來的前景。

然而文旅項目的一大特點就是開發(fā)周期長、資金占用大、總盤體量大，很容易受到行業(yè)周期、調(diào)控的影響，19年華僑城頻繁處置項目公司股權(quán)，股權(quán)大甩賣，在二線城市鄭州，在受冷落的二七，龐大的規(guī)劃落實進(jìn)度會不會有所減緩，都還未知。(展開全部)

天麓的地段相比美盛和瀚海思念城來說，位置更優(yōu)，與北龍湖是真正意義上的一路之隔；距離2號線沙門站不到500米的距離，4號線在建，沙門站為換乘站，距離4號線龍源一街站1公里，雙地鐵加持。

距離花園路商圈兩到三站地鐵，購物娛樂也比較方便；一期地塊內(nèi)部配套幼兒園，也簽約了農(nóng)科路小學(xué)國際路校區(qū)，教育上也能夠滿足需求。

美中不足的是周圍被21世紀(jì)、家和萬世、御府三號環(huán)繞，加上高壓線因素，周邊環(huán)境感官不是太好，很難形成系統(tǒng)的社區(qū)氛圍。

首開的地塊面積不大，占地約49.86畝， 5.49的容積率，L型的樓棟擺布，三梯七戶、四梯八戶的設(shè)計，妥妥的剛需、剛改定位。

看了實體樣板間，不得不佩服碧桂園的誠實勇敢，連廊中間戶的缺點暴露無遺，北向次臥的采光受限，衛(wèi)生間和廚房的采光、通風(fēng)、私密性都有影響。樓間距也是個問題，低樓層的采光日照時長不會太久。邊戶的91㎡沒有做到南北通透，131㎡的主臥衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，戶型上沒什么優(yōu)勢。

前一陣子推出了一批特惠房源，全款支付一萬六左右，相比美盛、瀚宇等動輒一萬七八的價格，精裝修，價差一千多，還是很香的，臨近年底各個售樓部都有特價房源，可以關(guān)注。(展開全部)

金水北在售的樓盤多以城改項目為主，沙門的碧桂園天麓，陳寨、廟里的美盛教育港灣，杓袁、劉莊、柳林的保利海德公園，張家村的瀚宇天悅城，相比之下旭瑞和昌優(yōu)地是難得的凈地，后期居住氛圍比較純粹。

不過和瀚海思念城工廠用地改住宅用地一樣，商業(yè)性質(zhì)改住宅，變性進(jìn)度緩慢。據(jù)說19年土地性質(zhì)變更已經(jīng)完成，四證到手，預(yù)售證預(yù)計2020年年中左右拿到，總算是有了點盼頭。

優(yōu)地是由中瑞園區(qū)集團(tuán)投資開發(fā)，中瑞園區(qū)集團(tuán)與和昌集團(tuán)都是中瑞控股旗下集團(tuán)公司。目前中瑞控股房地產(chǎn)板塊最大的牌子是和昌集團(tuán)，除此之外，還有中瑞園區(qū)以及一些其他小型地產(chǎn)公司等。旭瑞和昌城市之光，旭瑞和昌花漾里，其實都是中瑞園區(qū)的項目，只不過掛和昌的名字罷了。

項目北邊是駕校和規(guī)劃商業(yè)用地，東邊是經(jīng)適房，北邊是北京華聯(lián)和銀河路小學(xué)，西邊是混凝土工廠。距離4號線豐慶路站700米左右，豐收路站600米左右，相對來說沒有瀚宇天悅城的雙地鐵更有吸引力，教育上又打不過美盛烙下的教育大盤IP，不過毗鄰普羅旺世社區(qū)，能夠很好的享受成熟社區(qū)商圈和教育等配套。

整個地塊面積不大，占地約81畝，容積率3.39，規(guī)劃1551戶，規(guī)劃了7棟33層高層和1棟17層小高層，50-100米的樓間距，加上社區(qū)集中中央景觀，是個不錯的改善社區(qū)。戶型設(shè)計89-143㎡，精裝修交付，除113㎡中間戶較為狹長之外，其他戶型都做到了三開間朝南、動靜分離。

目前處于前期咨詢階段，在信基路與索凌路交叉口設(shè)置有臨時展廳，售樓部預(yù)計3月份開放，精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價格都還沒有釋放，總體來說還是值得期待的。(展開全部)

美盛這個售樓部做得很有新意，和新華書店結(jié)合，不僅和自己的案名呼應(yīng)，更能吸引客戶帶孩子到訪，從區(qū)域沙盤圖到二樓樣板間，都有種書香氛圍，教育IP做得很成功。

除了新華書店，美盛12月19號剛剛和皇庭、雅樂軒以及喜來登簽約，確定了后期商業(yè)發(fā)展合作對象。據(jù)說也和華為達(dá)成了協(xié)議，一期社區(qū)后期會成為華為5G體驗社區(qū)，在鄭州還是頭一個。

一期地塊西邊YOYO PARK開業(yè)沒多久，南邊規(guī)劃安置房和皇庭商業(yè)廣場，據(jù)說皇庭是比國貿(mào)360大5倍的體量，會和一期同期交付。東邊是花卉市場，整體觀感不是特別好。不過整體來說生活氛圍是比較成熟的。教育配套上，緯五路一小教育港灣西校區(qū)和鄭州外國語中學(xué)教育港灣西校區(qū)，2021年9月開始招生。地鐵4號線在建，距離文化路站1.1公里左右，雖說是雙地鐵，但是不像瀚宇天悅距離4號線和7號線都更近。

產(chǎn)品方面，一期容積率5.99，規(guī)劃了11棟高層住宅，3棟公寓，其中一棟150米的超高層建筑，有空中停機(jī)坪。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃中央公園和室外書吧，外立面的顏值也抗打，就是5/6號樓東西向擺布，沒眼看，戶型也多是偏狹長，通風(fēng)采光都不會太好，毛坯交付，中間戶有89/98/118㎡三房，邊戶有75/118㎡三房和138㎡四房，價格在16500-18500之間。

總的來說，地段和配套都很不錯，商業(yè)和教育未來可期，容積率和戶型的缺點也很明顯，價格也有誠意，不過金水北的選擇還是很多的，瀚海思念城，瀚宇天悅城，美景美境，旭瑞和昌優(yōu)地，買來自住都不吃虧。(展開全部)

瀚宇天悅城和瀚宇天悅一字之差，瀚宇天悅已經(jīng)交付，當(dāng)年也是比較火爆的?，F(xiàn)在的瀚宇天悅城和天悅一樣也在文化路上，位于瀚宇天悅的南部，相對來說更靠近北三環(huán)和主城區(qū)。

項目配套上都比較成熟，地鐵4號線在建，豐慶路站連通項目地下商業(yè)街，此外還有規(guī)劃的7號線文化路站；文化路、豐慶路、連霍和北三環(huán)，縱橫路網(wǎng)，自駕出行也比較方便。

九年一貫制的龍門第二實驗學(xué)校，如果像瀚宇天悅的龍門實驗學(xué)校一樣有著優(yōu)質(zhì)的師資力量，也是非常值得期待的。

一期規(guī)劃了1/3/5#三棟非住宅，分別為平層公寓和Loft，一層及地下為規(guī)劃商業(yè)。在售的10/15/16#樓，價格在17200-17300之間，毛坯交付，為兩單元兩梯四戶設(shè)計，中間戶有是108、113㎡的三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，邊戶有 125㎡三房兩衛(wèi)，和 143㎡四房兩衛(wèi)設(shè)計。

125㎡的衛(wèi)生間可以設(shè)置雙洗手臺和鏡柜，是個不錯的亮點，樣板間的廚房直接敲掉了實體墻，用透明推拉門來達(dá)到視覺上的空間感拉伸，因為不是承重墻，后期交付后應(yīng)該也可以打掉，模仿樣板間的設(shè)計。從售樓部外立面展示，到樣板間區(qū)域的景觀布置，都能感受到開發(fā)商的用心。

整體來說，雙地鐵，公立學(xué)校，東風(fēng)渠景觀，位置和配套都很不錯，值得一看。(展開全部)