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整體環(huán)境：整個(gè)港區(qū)就是地大人稀，盡管有N多企業(yè)產(chǎn)業(yè)園等，按照道理來(lái)講應(yīng)該會(huì)導(dǎo)入許許多多的人口，但現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，整個(gè)港區(qū)的項(xiàng)目都處于供大于求局面。
項(xiàng)目自身：和昌盛世城邦雖然是興港投資與和昌集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)的河南省重點(diǎn)項(xiàng)目，坐落于航空港區(qū)南部核心區(qū)域，體量巨大，占地2.8平方公里，那么這么大的體量對(duì)應(yīng)的客戶(hù)從哪里來(lái)？并且項(xiàng)目位于航區(qū)南部片區(qū)，周邊配套更加的不完善，總不能一直畫(huà)餅充饑吧？因此在短時(shí)間內(nèi)，這個(gè)項(xiàng)目熱銷(xiāo)的幾率幾乎為零。那么未來(lái)呢？未來(lái)整個(gè)港區(qū)的投資價(jià)值都是有的，這個(gè)項(xiàng)目也不例外，只是恐怕這個(gè)未來(lái)期限最起碼要5-10年。(展開(kāi)全部)

魯能公館的地塊具有標(biāo)志性意義：標(biāo)志著龍湖北側(cè)地塊正式進(jìn)入市場(chǎng)；
拍賣(mài)歷程：4月25日上午9時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)前50強(qiáng)魯能集團(tuán)有限公司以17.1億元摘得鄭東新區(qū)龍湖北區(qū)兩宗住宅用地，正式入駐鄭州。這塊地是近兩年來(lái)唯一一次底價(jià)成交的豪宅片區(qū)地塊。樓面地價(jià)僅僅5900元/㎡，這與片區(qū)內(nèi)地王樓面價(jià)17000元/㎡以上項(xiàng)目相比，價(jià)格將具備極大競(jìng)爭(zhēng)力。
其實(shí)這塊地的成交也是意料之中的事情，當(dāng)初有許多房企盯著這塊地后來(lái)在洽談中都被政府部門(mén)勸退了，據(jù)說(shuō)是因?yàn)檫@塊地是屬于國(guó)家電網(wǎng)配套用地，又是名花有主的地塊。而龍湖地區(qū)作為鄭東新區(qū)最后的整片開(kāi)發(fā)區(qū)域，高規(guī)格、高投入、低密度、高地價(jià)決定了該區(qū)域是的區(qū)域價(jià)值。目前該項(xiàng)目臨時(shí)售樓部即將開(kāi)放。(展開(kāi)全部)

區(qū)位：項(xiàng)目位于管城南部片區(qū)金岱產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，屬于河南省首批重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園等云集該區(qū)域，導(dǎo)致該片區(qū)目前是鄭州市四環(huán)之內(nèi)較為臟亂差的一個(gè)片區(qū)；
項(xiàng)目：總占地5.4萬(wàn)方，總建筑面積28萬(wàn)平方米，集LOFT、智能公寓、4D購(gòu)物中心、5A寫(xiě)字樓、主題商務(wù)酒店、互聯(lián)網(wǎng)實(shí)體基地、云數(shù)據(jù)服務(wù)中心七維業(yè)態(tài)于一體的綜合性智慧住區(qū)；無(wú)暖氣及天然氣；一期占地2.4萬(wàn)方，建面12.5萬(wàn)方，規(guī)劃有2棟LOFT（層高5米）1棟平層公寓（層高3米），集中商業(yè)4萬(wàn)方；連廊設(shè)計(jì)；地下2層停車(chē)位；二期占地3萬(wàn)方，建面15.5萬(wàn)方，規(guī)劃有2棟寫(xiě)字樓及1棟主題酒店；5月22日營(yíng)銷(xiāo)中心已對(duì)外開(kāi)放，目前處于前期咨詢(xún)階段，項(xiàng)目處于打地基階段，預(yù)計(jì)7月份啟動(dòng)認(rèn)籌。
產(chǎn)品情況：一期規(guī)劃3棟公寓、LOFT產(chǎn)品及集中商業(yè)，連廊設(shè)計(jì)；1#樓，LOFT公寓，一個(gè)單元，16層，4梯28戶(hù)，面積段40.78-51.62㎡，總套數(shù)392套。2#樓，SOHO公寓，一個(gè)單元，25層4梯23戶(hù)，面積段52.3-54.98㎡，總套數(shù)529套。3#樓，LOFT公寓，一個(gè)單元16層4梯26戶(hù)，面積段38-55平，總套數(shù)364套。(展開(kāi)全部)

地塊情況：7月31日九點(diǎn)，本地塊在無(wú)人競(jìng)價(jià)的情況下，被河南瑞鼎置業(yè)有限公司以起始價(jià)11600萬(wàn)元拿下， 鄭政出[2015]38號(hào)地塊；折合每畝單價(jià)：478.52萬(wàn)元/畝；樓面價(jià)1794.44元/㎡。
地塊背景：土地當(dāng)初的圍擋打的標(biāo)志是河南儲(chǔ)備物資管理局737處家屬院，也就是說(shuō)這塊地將來(lái)是要給河南儲(chǔ)備物資管理局737處單位職工建福利房的，那么也就理解了這塊地為啥沒(méi)有人敢競(jìng)價(jià)了。
項(xiàng)目猜想：那么作為和河南儲(chǔ)備物資管理局737處家屬院有著千絲萬(wàn)縷關(guān)系的河南瑞鼎置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的這個(gè)所謂的德風(fēng)美瑜廣場(chǎng)到底是職工福利房還是對(duì)外出售呢？傻傻的分不清楚。那么如果真的是員工福利房，就像北區(qū)的國(guó)金花園一樣有部分可以出售，我個(gè)人則認(rèn)為還是可以考慮的。(展開(kāi)全部)

　其實(shí)這個(gè)地塊屬于管城區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)物流區(qū)，開(kāi)發(fā)力度較弱，政府引導(dǎo)能力不足，屬于被市場(chǎng)遺忘的角落。雖然周邊小區(qū)已經(jīng)成熟好久，但由于這塊地的土地性質(zhì)比較特別（高壓走廊用地）導(dǎo)致雖然龍?jiān)吹禺a(chǎn)已經(jīng)跟蹤好久但遲遲沒(méi)有掛牌，2016年3月9日地塊最終塵埃落定，樓面價(jià)1900-2500元/㎡，但是隱形成本依然蠻高，其實(shí)這塊地的開(kāi)發(fā)從出生那刻起就注定要用能源系統(tǒng)的房企進(jìn)行開(kāi)發(fā)，和北龍湖的魯能地產(chǎn)拿下的地塊性質(zhì)一樣，都是高壓走廊用地。針對(duì)這樣的項(xiàng)目，我個(gè)人是排斥的，總感覺(jué)居住在這樣的地塊上會(huì)對(duì)自己產(chǎn)生威脅。(展開(kāi)全部)

這塊地是極為優(yōu)越的，最重要的原因是沒(méi)有安置區(qū)，完全的高新區(qū)凈地，并且不允許其他房企搶地。最重要的原因是因?yàn)檫@塊地是一塊“飛地”，這塊地行政隸屬高新區(qū)，但是卻是中原區(qū)林山寨改造的補(bǔ)償用地，所有這塊地的原住居民直接安置到林山寨改造項(xiàng)目（即裕華光合世界），這也就造成了整個(gè)裕華光合世界的可售商品房極少極少，大多房源都是安置的，并且是安置房和商品房混搭；
這么多犧牲換來(lái)的就是高新區(qū)的這塊“飛地”是完整的可售用地。其實(shí)對(duì)于這塊地我個(gè)人是推薦的，主要是因?yàn)椋?
1、地塊“干凈”可迅速動(dòng)工，并不會(huì)出現(xiàn)拉長(zhǎng)線的情況，畢竟在林山寨改造項(xiàng)目上，裕華置業(yè)已經(jīng)掏了很大的一筆錢(qián)，需要快速用這塊地的變現(xiàn)來(lái)回籠資金。
2、目前的高新區(qū)已經(jīng)進(jìn)入四環(huán)時(shí)代，四環(huán)的去貨車(chē)化勢(shì)在必行，并且的鄭州四環(huán)快速化工程規(guī)劃已經(jīng)批示。
3、謙祥系已經(jīng)基本結(jié)束，翰林國(guó)際城也逐步接近尾聲，西四環(huán)以西的地塊在規(guī)整之中，附近現(xiàn)存的在售項(xiàng)目較少，對(duì)于這個(gè)滿(mǎn)園項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是個(gè)機(jī)會(huì)。
4、裕華雖然不是特別牛逼的房企，但是也并沒(méi)有出現(xiàn)太大紕漏，在如此干凈的地塊上開(kāi)發(fā)剛需產(chǎn)品，還是蠻贊的。(展開(kāi)全部)