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這塊地已經(jīng)空置很久，也被N多房企覬覦很久，地塊背景極其復(fù)雜，我目前也是僅僅知道一些“皮毛”，供大家參考；
1、地塊指標(biāo)
從監(jiān)控的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，該地塊是2011年12月底價(jià)摘牌，土地性質(zhì)是批發(fā)零售用地，容積率小于2.5，成交總價(jià)是18707萬(wàn)元，單價(jià)是231.49萬(wàn)元/畝，地塊摘牌單位是鄭州潤(rùn)豐園置業(yè)有限公司，地塊出讓公告詳見附圖。
2、房企情況
這塊地曾經(jīng)被多家房企跟進(jìn)，我所知道是南通的一家房企跟進(jìn)情況：需要全資收購(gòu)，850萬(wàn)/畝（含另外一塊商服用地），南通的那家房企承擔(dān)稅費(fèi)，總地款約12億元。雙方簽訂合作協(xié)議后，南通的房企全額將收購(gòu)資金打入雙方共管賬戶，合作方將股權(quán)100%過戶給南通公司后將資金轉(zhuǎn)入對(duì)方賬戶。最終因?yàn)榈貕K背景復(fù)雜，南通房企最終沒有持續(xù)跟進(jìn)。
從目前潤(rùn)豐園的股權(quán)（詳見附圖）組成來(lái)看，目前的地塊應(yīng)該是被和昌地產(chǎn)收購(gòu)，無(wú)論如何，這塊空置已久的地塊終于“嫁人了”，如此好的地段，能夠落地并且是和昌地產(chǎn)開發(fā)，確實(shí)是件好事。
3、項(xiàng)目疑問
土地性質(zhì)摘牌的時(shí)候是批發(fā)零售用地，目前的土地性質(zhì)是否已經(jīng)“變性”，最大的容積率以前是2.5，目前的最大容積率是否已經(jīng)擴(kuò)大到3.0？另外為何在中國(guó)土地信息網(wǎng)上已經(jīng)無(wú)法查到該地塊的成交結(jié)果公告？
因此，如果和昌真的能夠啟動(dòng)這個(gè)地塊，希望能在一定程度上把這個(gè)地塊的一些問題公示出來(lái)，只要是有政府蓋章的無(wú)證一書公示，相信一切都會(huì)一目了然。擔(dān)憂中又有些期待。(展開全部)

自三家房企瓜分宇通老廠區(qū)后，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)的這個(gè)項(xiàng)目是最后一塊進(jìn)行開發(fā)的。
1、地塊指標(biāo)
地塊是2014年7月16日摘牌成交，總占地49畝左右，容積率<3.5，按照最高容積率計(jì)算，樓面地價(jià)達(dá)到3358元/平（正商金域世家樓面價(jià)3263元/平、領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭樓面價(jià)達(dá)到3914元/平），溢價(jià)率達(dá)到56%（正商金域世家溢價(jià)率達(dá)到50%、領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭溢價(jià)率達(dá)到93%）。從地塊的基本指標(biāo)上來(lái)看，領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭的樓面價(jià)最高，本案次之，正商金域世家樓面價(jià)最低，而作為最后開發(fā)的鄭州璞園來(lái)說(shuō)，土地成本適中，但未來(lái)開盤的價(jià)格可能是三個(gè)項(xiàng)目中最高的，因此溢價(jià)空間可能更大。
2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
1）本項(xiàng)目借助正商、領(lǐng)創(chuàng)兩個(gè)項(xiàng)目的前期鋪墊，片區(qū)已經(jīng)逐漸成熟并且吸引大量西區(qū)客戶聚集，可以說(shuō)是免費(fèi)的營(yíng)銷推廣；
2）開發(fā)商屬于國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)就是看重項(xiàng)目品質(zhì)不在意所謂的營(yíng)銷，因此個(gè)人還是推崇國(guó)有企業(yè)的項(xiàng)目的。
3）西站路與金水路的打通以及地鐵的交通優(yōu)勢(shì)，將極大的提升項(xiàng)目的價(jià)值空間。
3、項(xiàng)目劣勢(shì)
現(xiàn)階段的交通較為擁堵；盡管火電廠搬遷已經(jīng)提上日程，但是從項(xiàng)目地塊遙看煙囪，依然心里不舒服。
總之，項(xiàng)目作為宇通老廠區(qū)改造的最后一個(gè)項(xiàng)目，并且屬于鄭州地產(chǎn)集團(tuán)（國(guó)有企業(yè)）開發(fā)，還是值得期待的。(展開全部)

2016年的北區(qū)無(wú)比熱鬧，可以稱得上窒息的程度，融創(chuàng)合作城開開發(fā)固城項(xiàng)目，是個(gè)好事，一掃我一直以來(lái)的擔(dān)憂“好白菜被城開拱了”，如果融創(chuàng)能夠馴服城開，全融創(chuàng)系列產(chǎn)品，再加上高運(yùn)轉(zhuǎn)營(yíng)銷手段，這個(gè)項(xiàng)目將成為惠濟(jì)區(qū)的明星樓盤，只要其地塊摘牌、各項(xiàng)批復(fù)手續(xù)方面“不掉鏈子”，錦藝的四季城、金水灣以及其他近距離競(jìng)品無(wú)疑將面臨“肉搏白刃戰(zhàn)”。
其實(shí)北區(qū)如此多的新項(xiàng)目入市，并且是品牌房企云集，對(duì)于購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō)則是個(gè)好事，畢竟是進(jìn)入買方市場(chǎng)，都會(huì)為爭(zhēng)取購(gòu)房客戶做出最大程度的讓步，因此在此混亂的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，則需要清晰知道自己選擇的是什么，側(cè)重的是什么，進(jìn)而有所側(cè)重。
巨型城改陸續(xù)入市，一線房企項(xiàng)目快速入市，肉搏戰(zhàn)開啟，毋庸置疑的將對(duì)資金鏈將是考驗(yàn)，因此再選擇時(shí)，需要特別關(guān)注開發(fā)商的資金實(shí)力以及營(yíng)銷節(jié)奏，避免成為這場(chǎng)肉搏戰(zhàn)中的“炮灰客戶”。(展開全部)

從保利心語(yǔ)的開盤效果來(lái)看，是失敗的，開盤當(dāng)天實(shí)際銷售不到300套，個(gè)人認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：
1、時(shí)間太倉(cāng)促，客戶盡管知道是保利接管這個(gè)項(xiàng)目，但是卻心里難免疑問：不錯(cuò)的位置，馬上就可以大肆銷售了，卻出售給保利地產(chǎn)了，這個(gè)開發(fā)商是不是傻，如果開發(fā)商不傻，那就是這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)存在一定的問題。另一方面，就是蓄客周期不夠，兩家代理公司的蓄客數(shù)量難免會(huì)有“水份”，進(jìn)而給保利***盤方造成錯(cuò)覺，會(huì)感覺自己“魅力無(wú)窮”，信心暴增，進(jìn)而價(jià)格太高許多，逼走了N多客戶。
2、容積率過高，工地現(xiàn)場(chǎng)一眼望去，密密麻麻，無(wú)舒適度可研，也同樣失去了部分客戶。
3、當(dāng)初的承諾的一些教育等配套，在保利接管后并沒有進(jìn)行明確闡述，從而產(chǎn)生隔閡。
一家之言，不對(duì)之處，歡迎拍磚。(展開全部)

紫臺(tái)項(xiàng)目雖然具備一定的不利因素，但作為的萬(wàn)科進(jìn)軍北區(qū)的首發(fā)作品，毋庸置疑將成為焦點(diǎn)，開盤現(xiàn)場(chǎng)的火爆場(chǎng)面至今無(wú)法忘記。如同當(dāng)年的高新區(qū)萬(wàn)科城一樣，萬(wàn)科紫臺(tái)同樣將開啟惠濟(jì)北區(qū)四環(huán)時(shí)代，其***盤手法如萬(wàn)科城***盤手法如出一轍；
其實(shí)作為接觸萬(wàn)科項(xiàng)目的我來(lái)說(shuō)，對(duì)于萬(wàn)科對(duì)外釋放的價(jià)格是無(wú)比認(rèn)同的，可以說(shuō)都是經(jīng)過多輪推敲論證的，因此根本不存在開盤失敗的情況，因?yàn)槿f(wàn)科項(xiàng)目的每個(gè)開盤前的準(zhǔn)備工作都是經(jīng)過深思熟慮的，從認(rèn)籌交錢的那一刻起，所有的客戶都是“被測(cè)試的對(duì)象”，從購(gòu)房需求到承受價(jià)位多輪測(cè)試最終反映到開盤的樓棟、數(shù)量、價(jià)格上，最終形成熱銷。
萬(wàn)科的2016年唯一令人大跌眼鏡的是“無(wú)證開盤”，作為如此規(guī)規(guī)矩矩的房企竟然也如此的“接地氣”，著實(shí)匪夷所思，也同時(shí)使我對(duì)于萬(wàn)科的追捧程度有所折扣，如此“接地氣”的房企最終是不是會(huì)出現(xiàn)在交房即維權(quán)房企名單中，確實(shí)令人擔(dān)憂。(展開全部)

在高新區(qū)可以預(yù)見的未來(lái)，有兩個(gè)新項(xiàng)目是值得關(guān)注的：其一就是金科城，其二是保利文化廣場(chǎng)；
首先，從開發(fā)商來(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)和金科地產(chǎn)都是一線房企入鄭名單中可以拿的出手的企業(yè)，有成熟的產(chǎn)品線、成熟的***盤手段、成熟的定位手法，因此，從房企上來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)項(xiàng)目都是值得等到的項(xiàng)目；
其次，從配套上來(lái)看，項(xiàng)目未來(lái)都是綜合體小區(qū)，物業(yè)配套完善；金科城項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成比較成熟的配套（銀行、學(xué)校、購(gòu)物等），保利文化廣場(chǎng)除了自身的大體量商業(yè)外還有規(guī)劃的數(shù)碼港商業(yè)、公園道商業(yè)，因此，配套層面可謂旗鼓相當(dāng)；
最后，從產(chǎn)品上來(lái)看，都是“高低配”形態(tài)，在充斥著剛需“屌絲”氣息的三年之久（2013-2015）高新區(qū)，真正的改善用房能否贏得客戶認(rèn)可？洋房產(chǎn)品能否像理想中的“差異化路線”跳出高新區(qū)同質(zhì)化的泥潭？
其實(shí)，高新區(qū)已經(jīng)經(jīng)過四年之久的剛需市場(chǎng)的快速發(fā)展，按照一般的規(guī)律以及目前的區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，確實(shí)需要純粹的洋房產(chǎn)品來(lái)突圍，從而實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)，并且贏得相對(duì)較好的銷量，而保利地產(chǎn)以及金科地產(chǎn)都是有高端產(chǎn)品的基因存在，因此如果在高新區(qū)需求洋房產(chǎn)品的話，這兩個(gè)項(xiàng)目是值得考慮的，至于高層產(chǎn)品的話，高新區(qū)本身就是品牌云集的區(qū)域，可選擇的范圍則相對(duì)較廣。(展開全部)

該項(xiàng)目屬于鄭州電纜廠老廠房的華麗轉(zhuǎn)身之作，“懷舊情懷”意味極為濃厚。
如果在保利心語(yǔ)、裕華光合世界和昆侖望岳之間非要進(jìn)行選擇的話，我是推崇這個(gè)昆侖望岳的，發(fā)表一下自己推薦昆侖望岳的拙見：
1、從政府關(guān)系上，國(guó)投屬于市國(guó)資委旗下，屬于鄭州市政府“親生的孩子”各種公關(guān)能力上應(yīng)該是最得勢(shì)的；保利盡管可以說(shuō)是“共和國(guó)的長(zhǎng)子”但是在鄭州并不是多么牛逼，被政府各種使絆子；裕華政府關(guān)系屬于中等水平。
2、項(xiàng)目自身來(lái)說(shuō)，昆侖望岳的容積率是最贊的，絕對(duì)的絕佳舒適度。且屬于廠區(qū)改造，不像裕華光合世界那樣，同一棟樓里面還要有安置房，想想都醉了。
3、位置，二砂藝術(shù)中心旁，未來(lái)藝術(shù)范十足；此外，老城區(qū)諸如教育資源、配套資源優(yōu)越很常見，但是容積率如此低而又無(wú)安置項(xiàng)目確實(shí)夠贊，再加上如今可以不再配備公租房，作為改善類小區(qū)，更是錦上添花。(展開全部)

萬(wàn)科紫臺(tái)產(chǎn)品屬于萬(wàn)科的top系產(chǎn)品，一期產(chǎn)品采用高低配（高層+洋房），整體效果看著蠻贊的。但同時(shí)仍有一些劣勢(shì)需要購(gòu)房者注意。
1、四環(huán)快速化工程規(guī)劃局已經(jīng)批示（詳見附件），從規(guī)劃公示來(lái)看，北四環(huán)（目前就是大河路）未來(lái)將建造成高架橋，特別是花園路將有互通式立交，這對(duì)于紫臺(tái)的一期將產(chǎn)生非常大的影響，將直接割裂一期與后期產(chǎn)品的聯(lián)系，意味著一期將無(wú)法與后期產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，一期將成為孤零零的小區(qū)；
2、盡管這個(gè)一期有三所（黃河迎賓館）這一政治、環(huán)境利好，但位于光楊路與文化路交匯處的公共交通場(chǎng)站在利好交通的同時(shí)，同樣會(huì)帶來(lái)混亂的秩序和復(fù)雜的人員關(guān)系，這一方面同樣需要考慮；
總之，萬(wàn)科從萬(wàn)科城開始就一直在走四環(huán)戰(zhàn)略，萬(wàn)科紫臺(tái)屬于萬(wàn)科的北四環(huán)產(chǎn)品，萬(wàn)科的帶來(lái)將帶來(lái)惠濟(jì)區(qū)的北四環(huán)時(shí)代，就如萬(wàn)科城帶來(lái)高新區(qū)騰飛一樣，萬(wàn)科紫臺(tái)同樣會(huì)帶來(lái)惠濟(jì)區(qū)四環(huán)的騰飛。(展開全部)

1、先預(yù)告一下3月30日即將出讓的鄭政出[2016]40號(hào)，從以往的成交情況來(lái)看，該地塊應(yīng)該會(huì)底價(jià)成交，容積率在3.5，起始樓面價(jià)1971元/平，樓面價(jià)格蠻高，詳見附圖。
2、都在說(shuō)金科城的種種優(yōu)勢(shì)，各種推薦，我同樣也是推薦的，但是并不是推薦了就一定是正確的選擇。
其一，金科城這個(gè)地塊曾經(jīng)有好多房企盯著，后來(lái)因?yàn)楦?cite style="display:none">種因素最終沒有下手（或者說(shuō)不敢下手），那么背后是不是有利益關(guān)系存在？安置程度是否滿足？會(huì)不會(huì)后期出現(xiàn)維權(quán)情況，當(dāng)然了，這只是我個(gè)人的懷疑而已。
其二，金科城產(chǎn)品可以，肯定會(huì)令人耳目一新，但是是否會(huì)水土不服？高新區(qū)盡管已經(jīng)逐步走向改善型市場(chǎng)，但是是否已經(jīng)達(dá)到改善產(chǎn)品可以橫行的程度？市場(chǎng)上剩余的大戶型（并且好多都已經(jīng)是現(xiàn)房）是否會(huì)搶占改善客戶？金科拿的出手的洋房產(chǎn)品會(huì)不會(huì)最終成為其最難銷售的產(chǎn)品？
其三、周邊的教育資源確實(shí)有目共睹，但是您們知道這個(gè)瓦屋李附近還有一個(gè)收容所嗎？還有這個(gè)鐵路的影響。
其四，高新區(qū)的競(jìng)品真的確實(shí)蠻多，在目前這個(gè)市場(chǎng)情況下，肯定是現(xiàn)金為王，那么面臨粗暴且不計(jì)手段的恒大（關(guān)莊改造）銷售模式下，金科能否頂?shù)米∵@些狂轟濫炸？
總之，推薦是告訴大家這個(gè)樓盤綜合情況可以考慮，但并不是代表，都推薦這個(gè)盤，這個(gè)盤就優(yōu)越的不要不要的，非要買。(展開全部)