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神仙打架！這比金水北還精彩！

發(fā)表時間：2024-07-24 作者：潘多拉來源：鄭州樓市

1

老鴉陳，是鄭州最大的城中村之一，也是鄭州最難推進的城中村。

早在2006年老鴉陳就已經(jīng)被批準(zhǔn)改造。

然而遲遲沒有開發(fā)商愿意跟進，直到2015年升龍簽約老鴉陳，這里才正式啟動拆遷動工。

不止升龍，正商、遠洋、永威等都曾有意進駐老鴉陳，結(jié)果大家都看到了：相繼敗走老鴉陳。

老鴉陳的城改之所以嚇跑了這么多開發(fā)商，擱置多年難以推進，原因無非就是：花錢多，賺錢少，開發(fā)商算不過來賬。

除了城改項目必須面對的前期投資巨大、建設(shè)周期長、開發(fā)難度高等問題之外，老鴉陳最核心的問題在于實際可出售商品房地塊太少。

別看老鴉陳整體占地4000畝，但是除去京廣快速路、連霍高速、賈魯河綠化帶、高壓線等占去的大量用地，再除去安置房和商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施建設(shè)用地，實際可出售的商品房用地，只有區(qū)區(qū)250畝。

沒辦法，老鴉陳的城改要想推進下去，只有一條路可選：

前期的拆遷、過渡、安置房建設(shè)、道路等一級開發(fā)由政府主導(dǎo)，再邀請有實力的房企進行商品房開發(fā)。

從萬科啃下了老鴉陳第一口硬骨頭，到招商參與進來，再到萬科、招商接連完成交付，曾經(jīng)破敗的城中村，已經(jīng)邁出了蛻變的第一步！

2

先通過一張圖，對老鴉陳的區(qū)位有個大致的了解。

老鴉陳整體屬于惠濟區(qū)，西臨高新區(qū)、東臨金水區(qū)，默默處在高新和金水之間。

因為與金水北的關(guān)系親密，老鴉陳周邊的成熟度還不錯，1公里內(nèi)有裕華廣場商業(yè)、宜家以及普羅旺世社區(qū)，已經(jīng)有生活的煙火氣。

作為鄭州北部起步較晚的區(qū)域，老鴉陳城改，該拆的拆該挪的挪，改的很徹底很干凈。

整個區(qū)域內(nèi)的安置房全部集中在京廣快速路以西，京廣快速路以東全部為商品房。

相比鄭州絕大部分的城改，未來這里的城市面貌會很好，居住環(huán)境非常純粹。

老鴉陳的底子并不差！

西側(cè)有賈魯河流經(jīng)，環(huán)境優(yōu)美，多個住宅地塊都能觀賞到河景，賈魯河沿線打造的濱河公園已經(jīng)呈現(xiàn)，綠意盎然。

地鐵3號線，斜跨鄭州，未來可換乘6條地鐵線，通達全城，4號線西北起自老鴉陳，經(jīng)金水北、中原科技城北龍湖、CBD，沿途大量商務(wù)辦公區(qū)。

雙地鐵線環(huán)繞，再加上三全路、江山路、京廣快速路等三條城市主干道貫穿，老鴉陳可以說是四通八達，輕松融入金水區(qū)的生活圈。

江山路、國基路上的鄭大一附院北院區(qū)正在建設(shè)。

老鴉陳最大的問題是商業(yè)缺乏和教育資源一般。

這里沒有高端的規(guī)劃，沒有資源的傾斜，所屬的惠濟，更不是教育強區(qū)，教育資源要弱不少。

板塊內(nèi)規(guī)劃有多宗教育用地，目前只落地有一所初中，也就是招商時代天宸南側(cè)的地塊，簽約了鄭州一中，其余均沒有動靜。

三全路與江山路兩側(cè)規(guī)劃有TOD商業(yè)中心，原本規(guī)劃6宗商業(yè)用地，已經(jīng)減少了兩宗，不僅商業(yè)中心的體量縮小了，而且商業(yè)中心從規(guī)劃建設(shè)到落地招商都并非易事。

毫無疑問，老鴉陳的完全成熟需要一定時間周期，是需要熬兌現(xiàn)的。

但是相比新區(qū)，老鴉陳的優(yōu)勢在于，等自己配套起來的同時，憑借交通條件和距離優(yōu)勢，可以享受金水北的各種配套。

3

不同于其他城改項目，都是交給了一個開發(fā)商，老鴉陳采用新的城改模式，由天河投資、萬科、招商共同參與。

天河投資負責(zé)區(qū)域內(nèi)的城市更新、學(xué)校、商業(yè)的落地，萬科和招商共同負責(zé)商品房的開發(fā)。

三方分工明確，勁都往一塊使，很大程度上能縮短配套兌現(xiàn)周期，加快老鴉陳的開發(fā)進程。

目前萬科、招商在老鴉陳一共開發(fā)了五宗住宅地塊。

招商時代錦宸（一期）已經(jīng)交付。

招商時代天宸（二期）毛坯均價15500元/㎡左右，大面積，價格貴。

萬科翠灣中城二期精裝均價14500元/㎡左右，最近推出12600元/㎡起的特價房，率先打響了價格戰(zhàn)。

兩個地塊均處于尾盤清盤階段，預(yù)計明年都能交付。

接下來，老鴉陳的主場是招商時代映江河和萬科翠灣中城三期。

萬科與招商即將迎來第三階段的PK！

招商時代映江河在錦宸的西側(cè)，臨賈魯河、賈魯河濱河公園，生態(tài)環(huán)境不錯，距4號線老鴉陳站約300米，西南側(cè)是地鐵上蓋商業(yè)，老鴉陳非常核心的地段。

學(xué)校方面，招商宣傳的是長興路小學(xué)和天宸南側(cè)剛剛簽約的鄭州一中。

萬科三期悅瀾園的位置更靠南，不過老鴉陳不大，后期地鐵、商業(yè)配套基本共享，距離老鴉陳站約600米。

萬科一路之隔規(guī)劃有小學(xué)用地和初中用地，后期在距離上有優(yōu)勢，但目前學(xué)校具有不確定性。

悅瀾園北側(cè)距離賈魯河更近了，這算是一大優(yōu)勢，硬傷依然是西側(cè)臨近京廣快速路，會有一定的噪音影響。

位置上，招商優(yōu)于萬科，教育資源方面，也是招商優(yōu)于萬科。

再來看產(chǎn)品。

招商時代映江河占地約27畝，規(guī)劃有4棟樓，跟時代天宸差不多的體量，產(chǎn)品定位也都大差不差，偏剛需。

三梯六戶為主，兩個面積段，98平、118平的三室。

主臥以及客廳+次臥聯(lián)通式的開敞陽臺，通過大面積贈送，提高得房率。

另外98平戶型放棄了1.5衛(wèi)設(shè)計，做成了雙衛(wèi)，是招商的一大改變。

萬科翠灣中城三期悅瀾園的地塊也不大，32畝地，規(guī)劃了5棟樓。

相比于一期二期，萬科三期最顯著的變化是，具有標(biāo)識性第四代住宅外立面換成了當(dāng)下流行的現(xiàn)代風(fēng)格外立面，萬科也卷不動了！

根據(jù)已經(jīng)公示的平層圖，兩梯三戶，中間戶為三室，兩個邊戶為四室。

三個臥室以及客廳、雙衛(wèi)均有大面積的開敞陽臺、飄窗為贈送面積，萬科這次主打超高贈送，得房率超100%，吊打鄭州一眾項目。

萬科與招商這次在戶型的設(shè)計上相差不大，都是當(dāng)下流行的功能布局，甚至都很默契地運用了s墻的設(shè)計。

最主要的區(qū)別體現(xiàn)在面積段上，有錦宸和天宸的經(jīng)驗，招商這次直接走剛需路線，以三房為主，沒有四房了，萬科則是以四房為主。

按照目前的進度，招商預(yù)售證已經(jīng)到手，預(yù)計下個月入市，節(jié)奏比萬科要快。

4

過去老鴉陳憑借交通優(yōu)勢，一直都是蹭金水北的熱度。

實際上老鴉陳無論是區(qū)位優(yōu)勢與配套兌現(xiàn)能力，都要比金水北差上很大一截，明顯有些后勁不足。

這一點直接體現(xiàn)在房價上，老鴉陳與金水北的價差已經(jīng)拉到了3000+。

不過把安置房剝離出去的老鴉陳，未來的城市面貌肯定會好于金水北，不僅有雙地鐵，還有極佳的生態(tài)資源，整體居住舒適度高。

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（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 地產(chǎn)分析

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