兩張圖看懂滎陽(yáng)規(guī)劃
滎陽(yáng)是河南省會(huì)鄭州下轄的縣級(jí)市，面積943平方公里，轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦和1個(gè)風(fēng)景區(qū)管委會(huì)，總?cè)丝?5萬(wàn)。
滎陽(yáng)處于黃河流域與淮河流域共聚處、黃河中下游分界處，西望古都洛陽(yáng)，南眺中岳嵩山，北瀕九曲黃河，東接省會(huì)鄭州，是 黃河中下游重要的交通樞紐城市，自古就有“東都襟帶、三秦咽喉”之稱。
2017年7月19日鄭州城鄉(xiāng)規(guī)劃局發(fā)布《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010—2020年）》（2017年修訂）批前公示， “一主一城三區(qū)四組團(tuán)”為未來(lái)發(fā)展奠定了基調(diào)。
一主：鄭州主城區(qū)
一城：航空城
三區(qū)：東部新城區(qū)、西部新城區(qū)、南部新城區(qū)
四組團(tuán)：登封、鞏義、新鄭、新密
其中東西向城市發(fā)展軸：依托鄭—汴—洛發(fā)展帶，沿鄭上路—建設(shè)路—金水路—鄭開大道、中原路—東西大街—鄭汴路兩條軸線形成中心城區(qū)東西向發(fā)展軸，作為主城區(qū)空間拓展的主骨架。
▼鄭州城市總體規(guī)劃
而西部新城的定位是“新型航空產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域性醫(yī)療健康中心、新材料生產(chǎn)基地”，包括上街、滎陽(yáng)、宜居、健康城3個(gè)組團(tuán)。
2017年4月25日《滎陽(yáng)總體規(guī)劃(2016-2030年) 》出爐，規(guī)劃打造“四心、五軸、五區(qū)”， 至2020年中心城區(qū)人口規(guī)模50萬(wàn)人，城市建設(shè)用地面積控制在57.5平方千米，人均城市建設(shè)用地面積控制在115平方米，定位城市性質(zhì)為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)新材料、先進(jìn)制造業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)基地；鄭州都市區(qū)西部新城綜合服務(wù)中心；以詩(shī)歌、象棋文化為特色的園林城市。
四心：一個(gè)主中心（滎陽(yáng)城區(qū)）和三個(gè)次中心（廣武、高山、賈峪）。
五區(qū)：自北向南依次為北部生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)、北部主要城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、中部城市功能區(qū)、南部主要城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、南部生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)。
▼滎陽(yáng)市總體規(guī)劃
宏觀經(jīng)濟(jì)層面
兩張圖看懂滎陽(yáng)發(fā)展之后，接下來(lái)我們看看滎陽(yáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)層面。
▲2012-2017年滎陽(yáng)GDP以及增速（數(shù)據(jù)來(lái)源:媒體公開）
2012-2017年滎陽(yáng)GDP穩(wěn)步上升，發(fā)展勢(shì)頭良好，但GDP增速卻是放緩。
▲2012-2017年城鎮(zhèn)居民收入（數(shù)據(jù)來(lái)源:媒體公開）
滎陽(yáng)城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷增長(zhǎng)，2017年滎陽(yáng)城鎮(zhèn)居民可支配收入為30856元，同比增長(zhǎng)7.1%。
關(guān)于城鎮(zhèn)居民可支配收咱們說(shuō)道說(shuō)道，2017年城鎮(zhèn)居民可支配收入為30856元，人口為62.67萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率為51%，一年積累起來(lái)的消費(fèi)總額為：30856 *626700*0.51=98.6億。
上述計(jì)算出來(lái)的98.6億，就是各路商家眼睜睜盯著的香餑餑。無(wú)論是房地產(chǎn)行業(yè)還是零售商，都要靠這個(gè)錢來(lái)吃飯。當(dāng)然滎陽(yáng)人民不可能把自己所有的收入全部拿來(lái)買房子，總得下館子、總得消費(fèi)、總得看電影，一般來(lái)說(shuō)地產(chǎn)對(duì)可支配收入吸金達(dá)到30%就非常厲害。
2017年滎陽(yáng)住宅銷售178億，其中本地人占比40%，也就是71億元，考慮到實(shí)際的杠桿，也就是按揭貸款，實(shí)際支付約40%，28個(gè)億左右，基本已經(jīng)達(dá)到滎陽(yáng)樓市吸金的極限。
▲2012-2017年常住人口（數(shù)據(jù)來(lái)源:媒體公開）
2012-2017年滎陽(yáng)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)極其緩慢，每年常住人口增長(zhǎng)約1萬(wàn)人，2017年常住人口為62.27萬(wàn)人。因?yàn)榫嚯x鄭州只有15公里虹吸效應(yīng)明顯，大部分人被吸引到鄭州。
房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融，如果單純從人口角度考慮，滎陽(yáng)的人口流入太少，不具有持續(xù)的可增長(zhǎng)。
土地市場(chǎng)
諸多房企進(jìn)駐鄭州，隨之而來(lái)的是環(huán)鄭州燥熱起來(lái)。目前進(jìn)駐滎陽(yáng)的開發(fā)商包括碧桂園、恒大、新城、綠城、鑫苑、融僑、融信、正商、永威、新田、福晟、瀚宇等，土地價(jià)格也是水漲船高。
▲2013-2017年滎陽(yáng)土地供銷
從這張圖上可以看出來(lái)2014年和2015年滎陽(yáng)的土地市場(chǎng)比較疲軟，一直到2016年突然火了，這股火一直燃燒到2017年，創(chuàng)紀(jì)錄的成交3427畝。
土地高漲也伴隨著地王的誕生，2018年年初滎陽(yáng)17-11號(hào)土地，經(jīng)過(guò)3小時(shí)117輪被河南物華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司拿下，成交總價(jià)12760萬(wàn)元，單價(jià)712萬(wàn)/畝，樓面價(jià)5330元/㎡，溢價(jià)率274%，最終成為滎陽(yáng)地王。
住宅市場(chǎng)
▲2013-2017年滎陽(yáng)住宅銷售面積與價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：滎陽(yáng)市房管局）
▲2017年7月-2018年8月滎陽(yáng)房?jī)r(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源；安居客）
由于前期滎陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不限購(gòu)，量?jī)r(jià)齊升供不應(yīng)求，但是在限購(gòu)之后，銷售面積急速剎車，銷售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。滎陽(yáng)控制整體均價(jià)在7088元/㎡，而最高備案價(jià)為9000元/㎡。
▲2013-2017年滎陽(yáng)商品房庫(kù)存走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：滎陽(yáng)市房管局）
庫(kù)存方面根據(jù)滎陽(yáng)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)截止2017年12月末，商品房待售面積為244萬(wàn)㎡，其中商品住房為180萬(wàn)平方米，商業(yè)為65萬(wàn)平方米，如果按前12個(gè)月商品住房月均20.54萬(wàn)平方米計(jì)算，待售商品住房銷售周期為8.74個(gè)月，處于合理區(qū)間，但是隨著調(diào)控不放松庫(kù)存正在進(jìn)一步加大。
▲滎陽(yáng)住宅市場(chǎng)板塊劃分
滎陽(yáng)住宅板塊可以劃分為四個(gè)，中原路板塊、東區(qū)板塊、西區(qū)板塊、洞林湖板塊，其中樓盤最為集中的板塊有三個(gè)中原路板塊、東區(qū)板塊、西區(qū)板塊，價(jià)格方面中原路板塊為領(lǐng)頭羊，其次是東區(qū)板塊，最后是西區(qū)板塊。
▲滎陽(yáng)重點(diǎn)項(xiàng)目面積段
滎陽(yáng)市場(chǎng)高層集中在80-120㎡為主，洋房集中在120-220㎡，別墅集中在220-330平方米之間，其中賣的最好為80-120㎡。
▲滎陽(yáng)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格
滎陽(yáng)小高層/高層整體均價(jià)集中在8000-9600元/㎡，洋房整體均價(jià)9000-12000元/㎡，別墅整體均價(jià)16000-18000元/㎡。
總結(jié)
背景
2016年10月鄭州限購(gòu)，大量無(wú)購(gòu)房資格人群涌入鄭州遠(yuǎn)郊淘金，包括滎陽(yáng)、中牟、平原新區(qū)等，2017年5月滎陽(yáng)出臺(tái)限購(gòu)政策，而購(gòu)房熱情一直延續(xù)到2017年底。
在這一年當(dāng)中，滎陽(yáng)的大部分房子都是被域外人士買走，最高時(shí)占到7成，限購(gòu)之后回落到6成。
現(xiàn)狀
2018年上半年滎陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“慘淡”形容，最明顯的表現(xiàn)是去化率不理想，在政策高壓下本地客戶購(gòu)買力有限，其他區(qū)域客戶外溢不進(jìn)來(lái)。
滎陽(yáng)的房?jī)r(jià)具有非常強(qiáng)的板塊輪動(dòng)，鄭州房?jī)r(jià)漲，滎陽(yáng)的房?jī)r(jià)跟著漲。
如果未來(lái)滎陽(yáng)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，可能是三種情況造成：
1、鄭州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，滎陽(yáng)的房?jī)r(jià)跟著上漲；
2、鄭州的房?jī)r(jià)足夠高，剛需購(gòu)房群體外溢到滎陽(yáng)；
3、地鐵8號(hào)線、10號(hào)線、21號(hào)線開通，人們也會(huì)考慮到滎陽(yáng)安家。
目前滎陽(yáng)的某些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)明升暗降的情況，但是銷量依舊萎靡，如果調(diào)控繼續(xù)，形式依舊不容樂觀。
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