前言：
《鄭州樓市》用了十天時(shí)間，走訪了多個(gè)鄭州本地大牌開(kāi)發(fā)商以及多位業(yè)內(nèi)人士和投資者，走訪了金水CBD區(qū)域，東區(qū)CBD，二七萬(wàn)達(dá)，高鐵西廣場(chǎng)，高新區(qū)寫字樓多達(dá)52棟，本文試圖讓樓市粉絲全方位了解鄭州寫字樓現(xiàn)狀，以及里面集合的多方利益博弈。也為有準(zhǔn)備投資寫字樓的普通大眾提供有價(jià)值信息和分析。
一、為什么鄭州本地大牌開(kāi)發(fā)商，在過(guò)去10年鄭州寫字樓發(fā)展中，只是充當(dāng)了看客或是打醬油的角色？
建業(yè)
時(shí)至今日，我們都無(wú)法知道，建業(yè)（中國(guó)）董事局主席胡葆森，在看到目前風(fēng)起云涌的鄭州寫字樓市場(chǎng)時(shí)，他是一種什么樣的心情？這個(gè)目前排名河南第一的地產(chǎn)公司，在過(guò)去10年間，在鄭州只建了緯四路中州大道交匯處的建業(yè)大廈，中州大道1188號(hào)（和鄭汴路交匯處）的建業(yè)置地廣場(chǎng)B和C兩棟樓，商都路建業(yè)五棟大樓和農(nóng)業(yè)東路如意西路的建業(yè)總部港，合計(jì)四處寫字樓。
其中建業(yè)置地廣場(chǎng)2008年開(kāi)盤恰逢金融危機(jī)，建業(yè)以5800元開(kāi)盤，2010年建業(yè)總部港開(kāi)建前，建業(yè)方面曾想改變總部港地塊土地性質(zhì)，建住宅，最后未果。從而不得不請(qǐng)廣州集美組設(shè)計(jì)總部港寫字樓項(xiàng)目。開(kāi)始建業(yè)方面信心顯得非常不足。
建業(yè)總部港的糾結(jié)在于，總部港并不在CBD，也就不在東區(qū)寫字樓集中區(qū)域，所以開(kāi)盤價(jià)格臨東風(fēng)路一棟以8800左右均價(jià)開(kāi)盤，開(kāi)盤效果不錯(cuò)，隨后朝農(nóng)業(yè)路方向幾棟價(jià)格一路走高。
建業(yè)五棟大樓是2011年開(kāi)始，恰逢鄭州住宅限購(gòu)后，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)時(shí)開(kāi)盤，均價(jià)13000元，但目前二手也就在14000左右。建業(yè)內(nèi)部透漏：“建業(yè)在鄭州一直沒(méi)有進(jìn)入鄭東CBD區(qū)域，也沒(méi)有在高鐵商務(wù)區(qū)拿地（建正東方中心項(xiàng)目建業(yè)只拿品牌與正商合作），主要原因還是老胡對(duì)進(jìn)入鄭州寫字樓缺乏足夠信心。并且建業(yè)以住宅起家缺乏商業(yè)地產(chǎn)、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致建業(yè)在鄭州寫字樓市場(chǎng)只是配角?！?/p>
正商
正商的張敬國(guó)則是在航海路自己項(xiàng)目臨路部分建一兩棟寫字樓，一則吸引商業(yè)人氣，二則通過(guò)寫字樓提升小區(qū)小戶型出租價(jià)值，在住宅和寫字樓互動(dòng)中寫字樓也只是配角。
高鐵區(qū)建正東方中心算是正商的第一個(gè)成規(guī)模的寫字樓作品，也由此項(xiàng)目開(kāi)始鍛煉自己的寫字樓人才和隊(duì)伍，如今建正已經(jīng)交房，部分客戶已經(jīng)開(kāi)始入住并使用。
建正之后，2013年和2014年的冬天，每次去龍子湖都會(huì)在主要的路口見(jiàn)幾個(gè)穿著紅包大棉襖的女孩子，手里舉著大廣告牌，散發(fā)正商龍子湖四大名筑和書香華府的宣傳單頁(yè)。
正弘
正弘李向清接觸寫字樓是從東風(fēng)路文博東路的世博中心開(kāi)始，2011年開(kāi)始時(shí)以11000元左右開(kāi)售，而時(shí)至今日二手房12000元的價(jià)格都賣不掉。要說(shuō)位置不差，為什么世博中心如此遇冷呢？
2014年幾乎一整年，世博中心都在維修室內(nèi)空調(diào)機(jī)位留在房間內(nèi)問(wèn)題。此舉在交房時(shí)曾遇業(yè)主強(qiáng)烈抵制。我們也從中看出正弘在開(kāi)發(fā)寫字樓中暴露出自己的短板。
隨后李向清認(rèn)識(shí)到問(wèn)題嚴(yán)重性，隨后在西區(qū)數(shù)碼港寫字樓和東風(fēng)路科新路的世熙中心，加大調(diào)整力度，世熙中心全部改用三菱電梯。西區(qū)數(shù)碼港采用的蒂森克虜伯電梯，在加強(qiáng)品質(zhì)和區(qū)域位置占優(yōu)的驅(qū)動(dòng)下，賣和還行，西區(qū)數(shù)碼港8800左右均價(jià)，開(kāi)盤后自用客戶和投資客戶基本各占50%。目前李向清對(duì)花園路正弘國(guó)際中心關(guān)注度非常高，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，開(kāi)發(fā)商對(duì)自持商業(yè)非常看重，或許是公司未來(lái)重要資產(chǎn)。
世界上沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的成功，也沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的失敗。
綠地
綠地集團(tuán)在鄭州寫字樓的成功在于對(duì)寫字樓的“專業(yè)、技術(shù)、人才、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理”等方面全面超過(guò)本地開(kāi)發(fā)商。并且綠地對(duì)某個(gè)商務(wù)區(qū)往往充當(dāng)城市運(yùn)營(yíng)商角色，而不是著眼于某一棟，或兩棟單體項(xiàng)目的建設(shè)與銷售，這些差距河南本地開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間無(wú)法彌補(bǔ)。
金成
那么鄭州本地開(kāi)發(fā)商是否可以做小而精的項(xiàng)目呢？
答案是肯定的。十多年前金城從經(jīng)三路金成國(guó)際廣場(chǎng)到紫荊山路的金成國(guó)貿(mào)，到紅專路一帶的金成大廈，再到CBD內(nèi)環(huán)的金成東方國(guó)際廣場(chǎng)。金成在多年寫字樓運(yùn)營(yíng)中還是積累和摸索了不少經(jīng)驗(yàn)，無(wú)奈姚寨路的一個(gè)金成時(shí)代廣場(chǎng)拖住了一個(gè)金成的腳步，陷入泥潭。從此在鄭州寫字樓市場(chǎng)再無(wú)作品，不禁讓人心生惋惜。
楷林
楷林則是金城之后本地后起者，位于金水路東路楷林國(guó)際目前還是3元/每天的租金，是金水東路區(qū)域?qū)懽謽枪芾磉\(yùn)營(yíng)最好的項(xiàng)目，也位列鄭州寫字樓前幾名，并且空租很少。鄭州寫字樓專業(yè)人士看楷林，則正把目光集中在楷林的金水東路的楷林IFC，這個(gè)項(xiàng)目的位置并無(wú)太大優(yōu)勢(shì)，未來(lái)楷林集團(tuán)是否在此處繼續(xù)上演傳奇，著實(shí)值得期待。
二、鄭州寫字樓目前出租情況
二七萬(wàn)達(dá)
（1）《鄭州樓市》走進(jìn)大學(xué)路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫字樓，里面人氣并不足，交房已經(jīng)快3年了，里面入住率約60%左右，戶型從40多平開(kāi)始，看出萬(wàn)達(dá)對(duì)這個(gè)寫字樓只是圖快銷，并沒(méi)有在意后期該樓的品質(zhì)。
王冉在此處有兩套，一套41平方，一套70平方，70平方的朝向東南買時(shí)價(jià)7550元/平方，41平方的一間朝東，買時(shí)價(jià)6700元/平方。目前租給一家中介公司，月租金合計(jì)5500元。
這跟東區(qū)一套三房的租金大體相當(dāng)?！多嵵輼鞘小吩谖鲄^(qū)的調(diào)查中看到，由于西區(qū)缺乏相對(duì)集中的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致西區(qū)寫字樓并不火，從去年開(kāi)始裕達(dá)國(guó)貿(mào)不少公司開(kāi)始遷到東區(qū)千璽廣場(chǎng)（大玉米）寫字樓，租習(xí)慣地標(biāo)寫字樓的公司還是習(xí)慣再次租用地標(biāo)寫字樓。
東建材片區(qū)
（2）在鄭汴路和中州大道附近圍繞東建材，鳳凰建材城，紅星美凱龍，居然之家等家居建材賣場(chǎng)的寫字樓，有英協(xié)廣場(chǎng)，建業(yè)置地廣場(chǎng)，建業(yè)五棟大樓，升龍環(huán)球廣場(chǎng)，居然之家北側(cè)世貿(mào)中心大廈等組成。
英協(xié)廣場(chǎng)月租每平方約40元，建業(yè)置地廣場(chǎng)每平方月租約50元/平方，世貿(mào)中心約50元/平方，建業(yè)五棟大樓月租是60元/平方。
在這些寫字樓里面，有燈飾公司，壁紙公司，裝飾公司，門業(yè)公司，油漆公司等。
由于東建材一帶的拆遷和專業(yè)賣場(chǎng)高昂的租金，不少人已經(jīng)把展廳建在這些寫字樓里面。
美家門業(yè)的展廳就在建業(yè)五棟大樓A座的5層，300多平方展廳。老板李東潤(rùn)說(shuō)：“商場(chǎng)租金太高，不少店都進(jìn)寫字樓了，在網(wǎng)上做推廣，派業(yè)務(wù)員進(jìn)小區(qū)做活動(dòng)拉人氣，這樣生意一樣做，你在附近這些寫字樓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，裝修用的什么都可以買到，價(jià)格絕對(duì)比賣場(chǎng)便宜，我在這里有8個(gè)網(wǎng)絡(luò)客服，5個(gè)跑小區(qū)業(yè)務(wù)，比進(jìn)專業(yè)賣場(chǎng)利潤(rùn)好不少?！?/p>
在李東潤(rùn)背后是寫字樓和專業(yè)賣場(chǎng)之間的比拼，《鄭州樓市》調(diào)查了紅星美凱龍和居然之家租金。紅星美凱龍租金是一層260元/平方米，店里有一面門的，公攤率按20%計(jì)算，兩面臨門公攤30%計(jì)算，三面臨門公攤按40%計(jì)算，也就是說(shuō)如果一個(gè)店三面臨門，實(shí)際租金430元/平方。二樓三樓每平方會(huì)低50-100元之間。
居然之家是這樣算公攤，開(kāi)始招租時(shí)，進(jìn)行實(shí)測(cè)店內(nèi)面積，一般按15%公攤計(jì)算?！多嵵輼鞘小钒l(fā)現(xiàn)居然之家通道是2.4米寬，紅星是3.2米，所以紅星公攤會(huì)大些，居然一樓以230元/平方/月計(jì)算租金。
以上兩賣場(chǎng)的租金跟周圍50-60元/平方租金相比還是貴了很多。在當(dāng)下電子商務(wù)、淘寶、自媒體、朋友圈等宣傳銷售手段下，使得一些店鋪?zhàn)哌M(jìn)了寫字樓。
金水CBD、經(jīng)三路片區(qū)
（3）在金水區(qū)CBD區(qū)域，《鄭州樓市》走訪了百腦匯，目前出租情況不錯(cuò)，55-60元/月/平方，空租很少。
圖為招銀大廈
位于農(nóng)業(yè)路和花園路的招銀大廈，70-75元/月，是這一帶租金最高的寫字樓之一。出租率90%左右。也由此可推斷出2016年6月交付的藍(lán)堡灣世熙中心租金大約會(huì)維持在這個(gè)價(jià)格。
圖為金成國(guó)際廣場(chǎng)
金城國(guó)際A、B座寫字樓無(wú)空房，租金60元/月/平方。原金博大整體購(gòu)買的C、D兩棟含水費(fèi)物業(yè)費(fèi)每平方85左右，是經(jīng)三路租金最高的，出租率95%左右，小面積寫字樓有房出租，120平方以上無(wú)房。
金城國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理張鷹告訴《鄭州樓市》，萬(wàn)廈物業(yè)管理了除臨經(jīng)三路C、D兩棟樓以外所有金城國(guó)際廣場(chǎng)，共計(jì)1087套房子，目前空租35套。年后每天出租3套左右，按咨詢電話從正月十五后每天6-8個(gè)。房子空租跟2014年春節(jié)相當(dāng)，金城國(guó)際廣場(chǎng)整體出租非常好。目前淘寶店，網(wǎng)站推廣，廣告，設(shè)計(jì)，教育培訓(xùn)是金城國(guó)際廣場(chǎng)主要租戶。
經(jīng)三路從2010年后形成了鄭州出國(guó)留學(xué)培訓(xùn)和出國(guó)中介。
出國(guó)留學(xué)培訓(xùn)主要有格林威，聯(lián)大，新東方。
出國(guó)中介有：金吉列，啟德，前途。
經(jīng)三路附近有省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，47中，9中，以及北面的七中。在東風(fēng)路有輕工業(yè)學(xué)院，附近的工業(yè)大學(xué)，農(nóng)大等是經(jīng)三路形成出國(guó)培訓(xùn)和中介主要原因。
經(jīng)三路農(nóng)科路周圍是河南海歸最集中的區(qū)域，這也是農(nóng)科路漫咖啡，動(dòng)物園咖啡，咖啡陪你三大韓國(guó)品牌同時(shí)集中農(nóng)科路的原因之一。
寫字樓集中區(qū)域需要相關(guān)的商務(wù)環(huán)境做配套。經(jīng)三路北端有皇宮大酒店，凈雅，威尼斯等也為金水CBD的崛起做好了商務(wù)配套。
鄭州大森林廣告?zhèn)髅焦纠细哒f(shuō)：“我在金城國(guó)際辦公有快十年了，習(xí)慣這一帶了，雖然它不多高檔，這就像鄭州燴面不上檔次，但老板姓喜歡一樣。”這位鄭州廣告界頗有影響力的傳媒人這樣解釋他留在這的原因。實(shí)際上金城國(guó)際樓下世紀(jì)聯(lián)華美食廣場(chǎng)便宜的快餐和附近農(nóng)科路的娛樂(lè)一條街也是金城國(guó)際廣場(chǎng)出租率高的原因之一。
鄭東新區(qū)CBD片區(qū)
圖為鄭東新區(qū)CBD
（4）鄭東新區(qū)CBD的租金最高的是千璽廣場(chǎng)，俗稱“大玉米”，目前約110元/平方/月，還有中信大廈和藍(lán)碼大廈（民生銀行），兩個(gè)樓是因?yàn)榫嚯x地鐵最近的兩個(gè)樓租到100元/平方/月。其余CBD外環(huán)價(jià)格基本在90元/平方/月，內(nèi)環(huán)因?yàn)槭巧套莾r(jià)格適當(dāng)便宜些，離地鐵近的價(jià)格基本在80元/平方/月（中油新澳大廈），其余價(jià)值維持在60-70元/平方/月。
鄭東新區(qū)CBD在2015年春節(jié)后空租的基本是500平方以上的，大面積寫字樓，這些空租房95%是原來(lái)的投資擔(dān)保公司或互聯(lián)網(wǎng)金融公司，還有貴金屬公司，比如位于九如路與商務(wù)外環(huán)交匯處的中國(guó)人保大廈（匯智金融大廈）6層整層都是空租，面積2100平方，原先的昊辰投資擔(dān)保公司在去年倉(cāng)皇逃跑，目前依然空置。
在CBD商務(wù)區(qū)，整個(gè)西半部分比東半部分出租好，原因是A、離地鐵近B、東半部分開(kāi)展會(huì)時(shí)容易堵車C、丹尼斯2天地，6天地吃飯方便，商業(yè)人氣更旺。
新東新區(qū)新省府片區(qū)
圖為農(nóng)業(yè)東路熊兒河路的豫航中心
（5）省政府商務(wù)區(qū)：
這個(gè)區(qū)域主要是農(nóng)業(yè)東路和金水東路交匯處，由東方鼎盛大廈，豫航中心（招商銀行），天明國(guó)際大廈，這幾個(gè)樓出租率都差不多，基本在60%左右，租金75元左右/平方/月，這一帶汽車出行比較方便，公交車少，附近飯店少，只有幾家高檔飯店，是導(dǎo)致這一帶出租率不高的主要原因，由此看出，寫字樓所需配套是非常重要的。
鄭東新區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)
圖為高鐵區(qū)綠地之窗
（6）高鐵商務(wù)區(qū)：高鐵商務(wù)區(qū)先鋒是綠地之窗。
由云峰、尚峰、景峰共計(jì)四棟組成，其中云峰座（兩棟）目前交付2年來(lái)，出租率基本70%左右，租金75元/平方/月左右。綠地之窗地下車位租金700-800元/月，物業(yè)費(fèi)9.8元/平方/月，取暖費(fèi)和冷氣費(fèi)10元/月，電費(fèi)另計(jì)，每年4個(gè)月取暖月，4個(gè)月制冷月。
圖為高鐵區(qū)心怡
①月租金9500
②兩車輛停車1600元
③物業(yè)費(fèi)1182元
④電費(fèi)約230元
⑤制冷、取暖10*120/12=1000元
合計(jì)每月13500元
2015年春節(jié)后大約90多家公司因經(jīng)營(yíng)和無(wú)力承受如此高費(fèi)用，選擇搬家。
圖為剛交房的建正東方中心
另高鐵區(qū)還有建正東方國(guó)際，凱利大廈，匯藝文化傳媒中心，商會(huì)大廈等已經(jīng)交房，目前建正租金基本55元/平方/月（精裝房），凱利大廈45-50左右，匯藝文化傳媒中心60元/平方/月，因?yàn)閯偨桓?，入住率并不高?/p>
三、投資者得失
金成國(guó)際廣場(chǎng)VS鑫苑名家
（1）2002年同時(shí)在售金城國(guó)際廣場(chǎng)PK鑫苑名家，當(dāng)時(shí)金城國(guó)際廣場(chǎng)3000元/平方，鑫苑名家2900元/平方，多層。
金城國(guó)際廣場(chǎng)180平方*3000=54萬(wàn)
鑫苑名家140平方*2900=40.6萬(wàn)
2003-2005年，金城租金合計(jì)約前十年租金6000元/月，后兩年租金每月10000元，合計(jì)10*7.2萬(wàn)+3*12萬(wàn)=118萬(wàn)。
鑫苑名家業(yè)主自己裝修5萬(wàn)，前十年租金2000*10*12=24萬(wàn)，后3年每月3500元，3500*3*12=12.6萬(wàn)。減去裝修，租金收益24+12.6-10=26.6萬(wàn)-2萬(wàn)=23.6萬(wàn)。
二手房金城國(guó)際9500元/平方*180平=171萬(wàn)
鑫苑名家12000元/平方*140平=168萬(wàn)
金城國(guó)際投入54萬(wàn)，收總額為108萬(wàn)+（171-54）=225萬(wàn)，鑫苑名家收益總額為23.6+（168-40.6）=151萬(wàn)，金城收益率為235/54=437%
鑫苑名家收益率為：151/41.6=371%
再考慮金城國(guó)際廣場(chǎng)每月6000-10000現(xiàn)金流，金城國(guó)際完勝鑫苑名家住宅。
中油新澳大廈VS綠地老街
（2）2006年同期CBD內(nèi)環(huán)中油新澳大廈PK綠地老街，新澳大廈7000元/平方*275平=192.5萬(wàn)
2007年-2015年3月，租金收益60*275*12*6+275*80*12*2=118.8+52.8=171.6萬(wàn)。（前6年平均租金60元/平方/月，后兩年80元/平方/月）
綠地老街多層：3200元/平方*130平方=41.6萬(wàn)
2007年—2015年3月，租金毛坯房不計(jì)=二手房賣了155000元/平*130平=201.5萬(wàn)
中油新澳大廈朋友在出售此房時(shí)，賣380萬(wàn)，到房管局一問(wèn)要交225萬(wàn)稅（商業(yè)用房），兩人私下簽合同，沒(méi)有過(guò)戶以370萬(wàn)交易。
192.5萬(wàn)收益了171.6萬(wàn)（租金）+（370-192.5萬(wàn)）=349.1萬(wàn)
收益率為349.1/192.5萬(wàn)=181%
綠地老街收益201.5-41.6=160萬(wàn)，收益率為160/41.6=385%
綠地老街完勝。
綠地之窗VS英地天驕華庭
（3）2010年綠地之窗PK英地天驕華庭一期（2批）
綠地之窗云峰精裝17000元/平方。17000元/平方*120.66=205萬(wàn)
從2013年下半年出租，目前收租金合計(jì)9500元/月*20個(gè)月=191萬(wàn)
英地天驕華庭140三房，英地天驕一期一批開(kāi)盤140戶型8000元/平方，二批9800
元/平方。
140平*9800元/平方=137.2萬(wàn)
投入10萬(wàn)裝修帶家具后出租，2013年4月-2015年4月租金收益5000元/月*24個(gè)月=12萬(wàn)。
目前綠地之窗二手房基本在18000元左右，無(wú)法售出，英地一期140戶型目前基本售220萬(wàn)，收益了（220-137.2+12-10）=84.8萬(wàn)。
從目前看英地勝。
四、鄭州樓市對(duì)鄭州寫字樓未來(lái)看法
（1）鄭州一線大開(kāi)發(fā)商必須有運(yùn)營(yíng)5A寫字樓的能力與經(jīng)驗(yàn)和人才，否則在運(yùn)營(yíng)大型綜合體過(guò)程中就有短板。這個(gè)短板會(huì)直接拉低整個(gè)城市綜合體的運(yùn)營(yíng)。
（2）位于東風(fēng)路花園路的正弘國(guó)際廣場(chǎng)（藍(lán)四期）和建業(yè)凱旋廣場(chǎng)值得期待，這是鄭州兩家大型開(kāi)發(fā)商在城市核心并地鐵口建大型寫字樓，勝者將一舉奠定未來(lái)幾年誰(shuí)將在大型綜合體方面更強(qiáng)。
（3）鄭州一定會(huì)出現(xiàn)專業(yè)的中小型寫字樓開(kāi)發(fā)商，像楷林一樣的公司，目前只有一家還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
（4）期待鄭州出現(xiàn)高品質(zhì)只租不售寫字樓，像過(guò)去的中州和裕達(dá)國(guó)貿(mào)。
（5）過(guò)去十年中，寫字樓投資者一般沒(méi)有贏過(guò)住宅投資者。金城國(guó)際廣場(chǎng)是特例之一，未來(lái)不會(huì)是過(guò)去的簡(jiǎn)單重復(fù)。慎重看好部分售價(jià)11000-15000之間有區(qū)域優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的寫字樓。
（6）鄭州未來(lái)有前途寫字樓是金水CBD、東區(qū)CBD、龍湖CBD、龍子湖湖心島、高鐵區(qū)核心。港區(qū)比較謹(jǐn)慎，但也不看淡，高新區(qū)慎重，其它新區(qū)更是慎重，當(dāng)住宅還是前期和初期的時(shí)候，寫字樓經(jīng)濟(jì)更是要靠后并慎重投資為好。
（7）寫字樓投資和租賃相對(duì)住宅更加專業(yè)，適合有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者。
（8）寫字樓距離地鐵的距離和學(xué)區(qū)房距學(xué)?？诰嚯x一樣重要，是租金直接體現(xiàn)。
（9）專業(yè)服務(wù)寫字樓的人才和管理是鄭州目前最缺乏的，這樣行業(yè)和工作也是在鄭州非常有前途的。
（10）互聯(lián)網(wǎng)+之下，電子商務(wù)走進(jìn)每個(gè)百姓的生活，在寫字樓做電商、開(kāi)美容美發(fā)spa、開(kāi)會(huì)所、或者直接開(kāi)店（國(guó)貿(mào)360上面已經(jīng)有多家寫字樓內(nèi)超市，主要經(jīng)營(yíng)進(jìn)口嬰幼用品）等等模式，將進(jìn)一步壓縮街邊商鋪價(jià)值和回報(bào)率。
（11）寫字樓最好出租、最穩(wěn)定的戶型在150平方以上，開(kāi)發(fā)商分割60-90平方的戶型是為快銷，但分隔太小將會(huì)拉低樓盤品質(zhì)（如萬(wàn)達(dá)中心的分隔就偏?。?。
（12）合理的物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)（車位不能大規(guī)模出售）、電梯配比、空調(diào)維護(hù)、后期硬件的維護(hù)是寫字樓管理核心。
（13）寫字樓的出租以及租金跟周圍商務(wù)氛圍關(guān)系特別密切，是投資者和租戶都應(yīng)該特別注意的。
如果說(shuō)一個(gè)城市的住宅承載著這個(gè)城市人們的安居和幸福，那么這個(gè)城市的寫字樓就是這個(gè)城市一道道時(shí)尚的風(fēng)景，白天它是這個(gè)城市的天際線，夜晚它則點(diǎn)亮這個(gè)城市最璀璨的夜空。
我們期待鄭州會(huì)出現(xiàn)更美的寫字樓，增加鄭州的時(shí)尚感，也為鄭州使用寫字樓的人們帶來(lái)更高的工作效率，也讓投資者在寫字樓的市場(chǎng)有更多收獲。
（未完待櫝）
