在2013年-2016年間，利海財富廣場業(yè)主圍堵鄭州市委、利海雁鳴湖業(yè)主圍堵河南省委、利海托斯卡納業(yè)主圍堵鄭州房管局四天四夜，導(dǎo)致鄭州房管局四天不能辦公。
時至今日財富廣場已經(jīng)被綠地收入囊中，而雁鳴湖則是元氣大傷陷入低谷！
要想知道雁鳴湖別墅市場有什么轉(zhuǎn)機，不妨看看鄭州的別墅市場。
1
別墅市場的審時度勢
古人云：不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。
我們先來了解一下，2016年鄭州別墅市場的分布：
?2016年別墅重點區(qū)域成交分布圖
鄭州的別墅市場主要是分為四個區(qū)域，分別是東西南北四個區(qū)域！
東部區(qū)域：東部區(qū)域分為北龍湖板塊、白綠板塊、雁鳴湖板塊，其中以北龍湖和白綠板塊較為火熱。
南部區(qū)域：南部區(qū)域是南龍湖板塊，目前別墅所剩無幾。
西部區(qū)域：西部區(qū)域是洞林湖板塊，洞林三杰持續(xù)發(fā)力，價格實惠賣的也不錯。
北部區(qū)域：北部區(qū)域分為三個板塊，第一惠濟區(qū)板塊包括迎賓路三號、天倫莊園等，現(xiàn)在所剩庫存不多；第二西北黃河板塊，包括思念果嶺等，所剩庫存不多；第三平原新區(qū)板塊，供應(yīng)量比較多。
?2016年別墅成交排名（數(shù)據(jù)來源：備案數(shù)據(jù)）
2016年別墅成交主要集中在惠濟板塊、白綠板塊、洞林湖板塊，其中名門紫園成交約24億元，目前鄭州別墅區(qū)現(xiàn)狀是四面開花！
?各區(qū)域成交主力
別墅也分三六九等通常用業(yè)內(nèi)人士用價錢衡量別墅，粗略可以分為高端型別墅、中端型別墅、經(jīng)濟型別墅。
大紅大紫的北龍湖板塊以及白綠板塊盛產(chǎn)中高端型別墅，總價一般在800-1500萬。
雁鳴湖板塊盛產(chǎn)經(jīng)濟+中端型別墅，總價一般在400-600萬。
平原新區(qū)板塊以及洞林湖板塊一般是經(jīng)濟型別墅，總價在500萬左右。
最終對于各個板塊的結(jié)論是：
北龍湖板塊：政府導(dǎo)向的城市頂級豪宅板塊，類別墅、大平層的聚集地，后期會有大量的供應(yīng)。
白綠板塊：行政利好的影響，新興的高端區(qū)域，資源優(yōu)勢弱、遠期規(guī)劃可期，后期主要以高層、洋房為主。
雁鳴湖板塊：占據(jù)自然資源，區(qū)域規(guī)劃混亂、產(chǎn)品參差不齊，預(yù)計后期區(qū)域會升溫，供應(yīng)量增加。
惠濟區(qū)板塊；占據(jù)三所、黃河等自然優(yōu)勢，鄭州最早的別墅區(qū)，別墅基本無供應(yīng)量。
平原新區(qū)板塊：占據(jù)較好的自然資源，遠離市區(qū)，前景不甚明朗，別墅供應(yīng)較為集中。
洞林湖板塊：占據(jù)自然資源，價格偏低，中低端的遠郊別墅。
2
知己知彼的雁鳴湖
孫子曰：知己知彼百戰(zhàn)不殆。
雁鳴湖區(qū)域位于連霍高速以北，隸屬中牟，生態(tài)資源豐富，被譽為鄭州居住的“后花園”，區(qū)域的生態(tài)濕地資源在鄭州早負盛名。
最近兩年，隨著鄭州的東擴，鄭開大道的開通，鄭汴一體化進程加快，雁鳴湖已進入鄭州、開封兩市人民的“半小時生活圈”。尤其是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，雁鳴湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)成為鄭州市的“后花園”。
▼45分鐘左右的車程
雁鳴湖幾經(jīng)波折，有三個比較重要的轉(zhuǎn)折點：
1、2010年4月28日中牟縣人民政府與廣東利海集團有限公司簽訂《鄭州中牟縣雁鳴湖生態(tài)文明示范區(qū)土地一級開發(fā)合同》，利海與政府?dāng)y手以“政府主導(dǎo)、企業(yè)化經(jīng)營、市場化管理、一體化運作”的創(chuàng)新模式，共同進行一級土地開發(fā)。
規(guī)劃定位為——鄭州市東部沿黃文化旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶的服務(wù)中心，以綜合服務(wù)、文化展覽、休閑旅游、居住功能四大功能為主，形成面向區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)充滿活力里的文明魅力的溫情小鎮(zhèn)。
2015年，利海資金鏈斷裂，利海破產(chǎn)倒閉，雁鳴折翼。
2、 2017年2月，鄭州市政府確定中牟縣雁鳴湖鎮(zhèn)為18個中心特色小鎮(zhèn)之一，每年1億元作為建設(shè)資金。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，利海時代的區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)作廢，中牟縣政府重新修編雁鳴湖板塊總體規(guī)劃。以 “國際會議，星級酒店、生態(tài)農(nóng)業(yè)，休閑居住，旅游產(chǎn)業(yè)”等為規(guī)劃，以休閑、居住為主。
3、《鄭州市（2007-2020）總體規(guī)劃》提出雁鳴湖屬于“城鎮(zhèn)密集區(qū)”四個重點鎮(zhèn)之一；鄭州市最重要的濕地資源，為內(nèi)陸性濕地的典型代表；市域城市組團間的生態(tài)走廊。
雁鳴湖再次騰飛！
土地供應(yīng)和房企入駐是衡量一個區(qū)域很好的指標(biāo)！從2015年利海資金鏈斷裂之后，沉寂兩年之后，白綠的一把火也燒到雁鳴湖了！
?2016年至今雁鳴湖土地成交一覽表
從2016年下半年開始，雁鳴湖不斷的有土地進行出讓，越是靠近鄭開大道，樓板價也越是高，而且有越來越多開發(fā)商入駐雁鳴湖！
?雁鳴湖入駐開發(fā)商分布圖
2017年1月，萬科與長基合作。（約650畝）
2017年2月，康橋拿下雁鳴湖四宗土地。（約400畝）
2017年2月，永威與天明達成初步合作。（約280畝）
2017年2月，綠都拿下雁鳴湖兩宗土地。（約200畝）
另外根據(jù)傳言，融創(chuàng)與正商合作、新東潤與靜泊山莊合作。
……
根據(jù)統(tǒng)計一線開發(fā)商包括：萬科、綠地、融創(chuàng)、綠城。
本土品牌：永威、康橋、正商、天明、長基、瀚海、永恒、建業(yè)、新東潤。
?雁鳴湖各個項目概況
綠地香頌位于雁鳴大道與高爾夫路交匯處，總共占地是550畝，一期占地310畝，一期的總建筑面積27萬方，一期業(yè)態(tài)包含類雙拼337㎡、合院284㎡、聯(lián)排244-250㎡、疊加139-200㎡。
2017年3月25日，第一次開盤推出196套，去化175套，去化率90%；2017年4月22日第二次開盤推出88套，去化86套，去化率97%。
疊墅13500-16500元/㎡、聯(lián)排17000-20000元/㎡、院墅19000-21000元/㎡、類雙拼25000元/㎡。
普羅旺世理想國位于鄭開大道與雁鳴大道交匯處，總占地面積5500畝，容積率1.1，總建筑面積350萬㎡，業(yè)態(tài)包含別墅、洋房。
其中一期已經(jīng)售罄，聯(lián)排中間戶15000-18000元/㎡、聯(lián)排邊戶18000-21000元/㎡、洋房11000元/㎡。
?四個維度綜合打分評判
關(guān)于雁鳴湖的思考
孔子曰：慎始善終。
1、雁鳴湖得天獨厚的生態(tài)資源是其最大的競爭優(yōu)勢，另外高爾夫球場、垂釣山莊等度假休閑配套完善，但是生活配套不足、等級低、便利性也較差。
2、區(qū)域一級開發(fā)商利海資金斷裂對雁鳴湖影響甚大，目前還沒有恢復(fù)元氣。
3、南龍湖已經(jīng)淡出別墅市場、洞林湖板塊、平原新區(qū)板塊以經(jīng)濟型別墅為主，供應(yīng)量遞減；鄭州近郊范圍內(nèi)，別墅產(chǎn)品供應(yīng)量逐步降低，白綠板塊以中高端別墅為主，后期則是以洋房、高層為主，雁鳴湖獨特的生態(tài)資源優(yōu)勢，在低密度板塊競爭當(dāng)中有一定優(yōu)勢。
4、區(qū)域在售的項目較少，但是潛在的項目較多。隨著康橋、永威、萬科、綠地、融創(chuàng)的入駐，區(qū)域熱度將持續(xù)上升，區(qū)域價值也凸顯。
5、雁鳴湖區(qū)域別墅以400-600萬元/套，屬于經(jīng)濟型+中端別墅市場。
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