6月18日下午16:05，平原新區(qū)土地交易中心，碧桂園成功摘牌位于河南省鄭州北的平原新區(qū)鳳湖地塊，命名為“碧桂園·鳳凰灣”。
隨著這一則新聞的發(fā)出，平原新區(qū)又一次出現(xiàn)在了購房者面前，目前該區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀如何？是否可以考慮購買該區(qū)域的房子？區(qū)域內(nèi)樓盤該如何選擇？
鄭州樓市團隊帶著這些問題來到平原新區(qū)，為您探路解惑。
平原新區(qū)位于鄭州市黃河北岸，距離鄭州核心主城區(qū)約30分鐘車程。區(qū)域定位“綠色生態(tài)宜居科技示范區(qū)”。整個區(qū)域圍繞著1800畝鳳湖進行建設(shè)，打造鄭州城市的后花園。目前，已有全國10強大型房地產(chǎn)開發(fā)商相繼進駐，區(qū)域配套五星級酒店、運動中心、商業(yè)中心、鄭州外國語平原新區(qū)分校等，大城配套逐步完善中。
關(guān)于區(qū)域分析，上一篇是分析了雁鳴湖，沒有看的可以點擊《雁鳴湖片區(qū)整理分析：隨著利海雁鳴湖壹號停工，整個區(qū)域一地雞毛》查閱，最近鄭州樓市將重點剖析鄭州大區(qū)域，大西區(qū)、港區(qū)、綠博白沙、南區(qū)、環(huán)內(nèi)、北區(qū)等一個一個來，敬請期待。
平原新區(qū)在哪兒？
平原新區(qū)啥樣子？
平原新區(qū)值不值得關(guān)注？在鄭州樓市團隊，也有不同的聲音和看法：平原新區(qū)樓盤整理
正方認為：
平原新區(qū)距離鄭東新區(qū)CBD30多分鐘車程，區(qū)域內(nèi)有湖，南臨黃河，以后的發(fā)展前景還是不錯的，并且得益于區(qū)域規(guī)劃，目前進駐的房地產(chǎn)項目以大的品牌開發(fā)商為主，這一點遠勝于雁鳴湖區(qū)域，品質(zhì)開發(fā)商保證了未來區(qū)域的規(guī)范發(fā)展，也有利于促進區(qū)域繁榮。只是暫時區(qū)域內(nèi)的配套還未完全到位，學校、商業(yè)、醫(yī)院都還沒有建好，需要一段時間的等待，不過當區(qū)域配套成熟的時候，該片區(qū)未來還是不錯的，而且現(xiàn)在進入平原新區(qū)之后，會發(fā)現(xiàn)人氣已經(jīng)在上升，環(huán)境不錯，感覺還真不錯。
反方認為：
鄭州的向北發(fā)展，若想讓黃河南岸都成熟起來，配套上來，尚需10年時間，若想越過黃河到達平原新區(qū)，則一定是15年甚至以上的時間，雖然平原新區(qū)也可以由新鄉(xiāng)輻射過去，但這個不毛之地，離真正的成熟和完善，想真正成為鄭州的后花園，則是需要15年以上的發(fā)展，而，你我，一生又有幾個15年？而有人會說，平原新區(qū)可以不等鄭州北區(qū)，我甚至比黃河南岸發(fā)展的更快，那問題又來了，再高大上的一個別墅，20公里以上的交通距離且不說，單單你要想回家就必須穿越一大片建筑工地和一片邋遢之區(qū)域才能到達的話，你是不愿意回這個家的，交通的問題如何跨越？南龍湖的高端別墅、雁鳴湖的高端別墅、平原新區(qū)的高端別墅都面臨這個問題，如何保證從家到鄭州城區(qū)你的工作所在地之間的一路上，心情和感受是一致的、不會受交通和環(huán)境影響的？
有正反看法才能出真知，事物都是辨證的，為了探究竟，我們一同去打探一下平原新區(qū)和那兒的樓盤：
先來看平原新區(qū)的樓盤及地塊位置分布圖：
再把核心區(qū)鳳湖周邊的樓盤區(qū)域放大之后：
進入正文前，提醒大家一句，雖然很多傳言說平原新區(qū)將會劃歸入鄭州行政管轄，可目前該區(qū)域仍然屬于新鄉(xiāng)市范疇，劃歸鄭州仍然沒有具體時間表。
如圖所示，我們今天來說說平原新區(qū)的這7個樓盤，各有什么優(yōu)劣？購房如何甄選？
根據(jù)探盤順序，我們將基本信息列一下：平原新區(qū)樓市整理
1、森林谷正弘灣
位置：平原新區(qū)中州大道與長江大道交匯處東500米
容積率：1.01
價格：8000左右，別墅一房一價
占地：總占地1500畝，一期325畝
特征：項目中包含科技研發(fā)、辦公等產(chǎn)品，是本次踩盤項目中離鄭州市區(qū)直線距離最近的。
優(yōu)勢：千畝大盤，產(chǎn)品線豐富，扼守交通要道，距離鄭州最近
劣勢：項目雖名為正弘灣，可在工地現(xiàn)場我們看到“天盛建設(shè)工程有限公司上海生態(tài)科技城項目部”字樣，再結(jié)合銷售人員所透露的某些別墅只有40年產(chǎn)權(quán)的信息，除了讓我感覺這是一個正弘和別人的合作項目之外，還讓我們有些困惑，這個盤是住宅嗎？科教用地作成的住宅是啥樣子？
2、綠地泰晤士新城
位置：新鄉(xiāng)平原新區(qū)1800畝鳳湖畔東南（麗江西路與太行大道南段交匯處）
容積率：1.09
價格：高層4500左右，洋房8500左右，別墅12000左右，具體一房一價
占地：總占地約1329畝，一期包含421畝
特征：項目距離鳳湖僅一街之隔，產(chǎn)品齊全，可選擇性較大，目前前批已經(jīng)交房，特別一提的是項目物業(yè)，在經(jīng)歷了鄭州綠地老街更換物業(yè)風波后，我們特意詢問了物業(yè)問題，據(jù)銷售人員介紹，本項目是歸屬新鄉(xiāng)永綠物業(yè)管理，希望跟鄭州的永綠物業(yè)有所區(qū)別。
優(yōu)勢：規(guī)劃較為用心，別墅區(qū)與洋房、高層分離，便于管理
劣勢：新鄉(xiāng)永綠物業(yè)，還是需要時間重新證明自己的。
3、恒大金碧天下
容積率：1.15
位置：新鄉(xiāng)平原新區(qū)麗江西路與太行大道南段交匯處
價格：目前住宅產(chǎn)品已經(jīng)售完，后續(xù)產(chǎn)品還未推出，商鋪在售，價格12000左右
占地：總占地近5000畝，一期510畝
特征：位置好，占地大，配套全，一期5000戶大社區(qū)。
優(yōu)勢：恒大較為擅長此類遠離市區(qū)的大盤項目，配套較為齊全
劣勢：高層產(chǎn)品占比較大，體量太大
4、三聯(lián)鳳湖壹號院
位置：平原新區(qū)太行大道和濱湖大道交匯處
容積率：1.86
價格：預計2015年7月一期開盤
占地：165畝
特征：鳳湖旁，周邊環(huán)境好，臨近綠城項目。
優(yōu)勢：鳳湖核心區(qū)，臨近市民中心，位置好
劣勢：這是新鄉(xiāng)市三聯(lián)置業(yè)的第一個房地產(chǎn)項目，企業(yè)實力有待證明，項目內(nèi)包含恒生科技園，包含寫字樓產(chǎn)品，后期很考驗小區(qū)物業(yè)的整體管理能力。
5、綠城鳳湖玫瑰園
位置：平原新區(qū)濱湖大道與太行大道交叉口（鳳湖生態(tài)公園旁）
容積率：1.28
價格：預計2015年7月一期開盤
占地：315畝
特征：綠城品牌保障，玫瑰園成熟產(chǎn)品，鳳湖生態(tài)環(huán)境
優(yōu)勢：綠城品質(zhì)，綠城物業(yè)，綠城玫瑰園品牌，看產(chǎn)品規(guī)劃是標準的綠城系別墅和二代高層產(chǎn)品
劣勢：相對其他千畝大盤，該項目規(guī)模相對較小，要依賴其它樓盤配套和政府配套，鳳湖區(qū)域尚未成熟，高端市場有待培育。
6、建業(yè)平原新城
位置：平原大道與鄭新大道交匯處
容積率：1.20
價格：開盤時間待定
占地：總占地860畝，首批開發(fā)一期二期共占地288畝
特征：建業(yè)品牌保證
優(yōu)勢：靠近鄭新大道，過新黃河大橋可直達鄭州新區(qū)
劣勢：距離鳳湖稍遠，建業(yè)尚無郊區(qū)盤操盤經(jīng)驗，產(chǎn)品和未來尚需考驗。
7、金域藍灣
位置：平原新區(qū)長江大道（鄭滑線）與太行大道交會處西北角
容積率：1.60
價格：小高層產(chǎn)品5000左右，別墅產(chǎn)品12000左右
占地：96畝
特征：本地開發(fā)商第一個房地產(chǎn)項目，位置臨主干道，交通便利。
優(yōu)勢： 項目引鳳湖水作為小區(qū)景觀，臨近長江大道，交通便利
劣勢： 新鄉(xiāng)云松置業(yè)的第一個房地產(chǎn)項目，品質(zhì)有待驗證，有一些不確定性存在。
項目優(yōu)劣勢分析如下平原新區(qū)樓盤整理
一、先看開發(fā)商品牌號召力下的項目品質(zhì)
排序如下：
1、綠城鳳湖玫瑰園
2、建業(yè)平原新城、綠地泰晤士新城、恒大金碧天下、碧桂園
3、森林谷正弘灣
4、三聯(lián)鳳湖壹號院、金域藍灣
綠城金字招牌的品牌的號召力不用多說，項目品質(zhì)值得期待；
建業(yè)集團在河南境內(nèi)的口碑以及號召力也是比較的好，在某些方面不輸外來品牌；
綠地集團雖然讓鄭州人民記住的更多的是它的寫字樓產(chǎn)品，但全國性品牌的口碑還是比較好的，畢竟綠地還有一個全國最大房企的頭銜在那里掛著；
至于三聯(lián)置業(yè)、金域藍灣的開發(fā)商云松置業(yè)，這都是他們的第一個項目，品牌如何還需要時間檢驗。
二、看位置和地段
這一項就比較不好排序，因為要考量三個因素（離鳳湖的距離、離鄭州的距離、離未來輕軌的距離）：
3、綠城鳳湖玫瑰園、三聯(lián)鳳湖壹號院
這是一個仁者見仁的問題，我們的排序更多是從綜合性出發(fā)，即交通相對便利且較為靠近鳳湖。
未來的鄭新輕軌要不要過平原新區(qū)？官方說辭是正在爭取，但我們感覺應該是要過的，這個對新區(qū)的發(fā)展很重要，目前規(guī)劃的輕軌是在平原新區(qū)的東邊，離新區(qū)還有一段距離，想要過的話，我們預測也最多可能是到鄭新大道的位置，不會再往西。應該有可能是沿著整個平原新區(qū)的東邊緣而過。
建業(yè)平原新城不緊臨鳳湖，但臨著未來的輕軌，有優(yōu)勢有劣勢。
雖然正弘灣位置離鄭州更近，可整個平原新區(qū)是圍繞著鳳湖所建，規(guī)劃的商業(yè)、醫(yī)院、學校均在鳳湖周邊，項目所在位置為新區(qū)的邊緣地帶，生活便利性不如其他幾個項目；
而綠地泰晤士新城、恒大金碧天下都處于鳳湖南岸，更靠近鄭州的位置，兩個項目的地理位置基本處于一個水平線上；
值得一說的是綠城鳳湖玫瑰園，其項目處于鳳湖西北角，環(huán)境較好，扣分是因為周邊路網(wǎng)還不是很成熟，環(huán)湖路有些繞，從鄭州開車過來多花大概10分鐘時間。而且未來的輕轉(zhuǎn)是沿鳳湖東側(cè)規(guī)劃的，在西側(cè)的話就有點遠。
三、看產(chǎn)品和品質(zhì)
從我們的分析角度排序如下：
1、綠城鳳湖玫瑰園
3、建業(yè)平原新城
4、森林谷正弘灣
5、三聯(lián)鳳湖壹號院、金域藍灣
綠地的玫瑰園系列產(chǎn)品比較成熟，并且綠城的建筑質(zhì)量也是業(yè)界公認的好，看看已經(jīng)入住10年的綠城百合就知道了；
綠地泰晤士新城跟恒大金碧天下有些不相上下的感覺，也就只有建筑風格上的不同；
建業(yè)平原新城由于進入較晚，產(chǎn)品還未看到，所以有些無法與其他樓盤做深入比較，建業(yè)尚需考驗；
三聯(lián)與金域藍灣還是吃虧在開發(fā)商上，之前沒有產(chǎn)品可以借鑒。
誰是平原新區(qū)的客戶？他們的需求是什么？
平原新區(qū)樓盤整理
如果是來自新鄉(xiāng)的客戶：
如果是新鄉(xiāng)或原陽的客戶來購買，直管買，沒有錯，你是對的，這個區(qū)域發(fā)展的未來一定不輸于原陽，也不會輸于新鄉(xiāng)的新區(qū)。
但如果你是鄭州的客戶，我們需要來分析一下：
剛需：
如果你是剛需客，你是沖著平原新區(qū)帶裝修才5000多的價格而來，我只想告訴你，平原新區(qū)和鄭州的剛需無關(guān)，30公里的交通距離剛需根本不適合，買個車不說，每天還要趕點上下班，而且區(qū)域10年內(nèi)也不會成熟起來，配套也不行，不適合上班族，不適合剛需。
改善：
我們認為平原新區(qū)的改善也是偽改善，改善無非就是說不是第一套房子，希望住的更大一些、希望住的更舒適一些、希望更清靜一些，但我還是要說，隔著一條黃河，30公里的交通距離，你的想法很好，但你買了也不會去住的。
鄭州的房地產(chǎn)市場發(fā)展也就10多年時間，這些年以來，當初在近10年前購買了果嶺山水、迎賓路別墅、南龍湖別墅等的客戶，你現(xiàn)在去住了嗎？我知道確實有人去住了，但肯定有有一半以上還真沒有去住。而有些地方的位置其實不遠的，我只想說的是，對于改善的需求來說，我理解，但很多時候，理想與現(xiàn)實的差距還真的蠻大的，因為一切的發(fā)展太快了，我們沒有太多可以遵守的規(guī)律。
養(yǎng)老：
這是最能證明的強需求，要不就是給老人買，希望以后老人來住，要不就是給自己買，希望自己10年、20年之后去住，而那個時間區(qū)域也成熟的，環(huán)境也確實不錯，有學校、有醫(yī)院、有輕軌、有湖、密度不大，但問題又來了，價格相差并不大的情況下，針對養(yǎng)老的購房需求，價格相差又不大的情況之下，平原新區(qū)相比紫園的優(yōu)勢在哪里？平原新區(qū)相比思念果嶺山水和憶江南的優(yōu)勢又在哪里？平原新區(qū)相比于新田城、恒大山水城、碧桂園片區(qū)的優(yōu)勢又在哪里？選擇哪個是對的？
投資：
對于投資，鄭州樓市的觀點也是建議購買有用的房子（就是可以住、可以出租、可以出售）的房子，這三個有用的屬性也是房子升值和保值的有力保障，而郊區(qū)盤，則不具備這個屬性，不可以住、租不出去、出售不了，所以，投資慎重吧。
《鄭州樓市》購房分析：平原新區(qū)樓盤整理
在平原新區(qū)置業(yè)，首選自然是綠城鳳湖玫瑰園，雖然項目還未開盤，但可以重點關(guān)注，地上兩層的別墅我們在杭州綠城看到過很多，舒適性等方面要領(lǐng)先其他的別墅產(chǎn)品很多。雖然據(jù)我們深入了解下，該項目也是綠城的合作項目，可是綠城一貫的做事風格還是比較讓人放心的，代建的質(zhì)量相當給力，后期物業(yè)也是綠城物業(yè)，物業(yè)服務(wù)也是沒有任何問題的；
其次是碧桂園、綠地泰晤士新城、恒大金碧天下，這三個項目都是圍湖而建，位置占優(yōu)，開發(fā)商都是一線名企，都是追求快周轉(zhuǎn)的強銷型公司，差別不大，綠地項目雖然不大，可所處位置很好，距離鳳湖一街之隔，出門即是長江大道，東西都可快速駛往鄭州，但此項目別墅房源已不多；恒大占地最大，配套也最全，離湖也最近。碧桂園也是一支勁旅，相信在別墅產(chǎn)品上也不會輸于其它兩家。
然后才是建業(yè)平原新城項目，這個項目也是沒有太大問題的，無論從開發(fā)商，到產(chǎn)品，雖然沒有特別亮眼的表現(xiàn)，但穩(wěn)健的品質(zhì)，也還都是值得關(guān)注的，只是離湖稍遠了一些，中間隔著綠地的盤。
而正弘灣項目與三聯(lián)項目都包含寫字樓，后期會影響居住品質(zhì)。
金域藍灣的感覺就有些掉隊了，雖然地段也不錯，規(guī)劃看著也不錯，可對于云松置業(yè)這個開發(fā)商，我們也查不到太多信息，有待考證吧。
另，對于平原新區(qū)的整體規(guī)劃、交通、配套等詳細信息的整理以及分析，也將于近期發(fā)表，敬請期待。
（完）
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