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平原新區(qū)的前世今生
談到平原新區(qū)，不得不提2003年時任咱們省書記的同志，在任期間積極發(fā)展經(jīng)濟，在規(guī)劃中原城市群建設(shè)時提出在黃河北岸建設(shè)新區(qū)，以實現(xiàn)鄭州"東擴北移，跨河發(fā)展"的戰(zhàn)略構(gòu)想。新鄉(xiāng)市委、市政府和原陽縣隨后開始新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)進行了論證，于2009年6月，經(jīng)過兩輪國際招標，最終英國偉信顧問集團有限公司設(shè)計方案被確定為終審方案。
2010年2月22日，新鄉(xiāng)平原新區(qū)建設(shè)總體方案獲省政府通過。省政府將平原新區(qū)建設(shè)總體方案下發(fā)給有關(guān)市、縣、省政府各部門。開始大力建設(shè)。當時平原新區(qū)是河南省繼鄭州、洛陽、開封之后，獲準批建的第四個新區(qū)，新區(qū)將成立副廳級管委會。
隨后，全省井噴的新區(qū)全部被定位為城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，平原新區(qū)也沒有意外，在2014年省政府河南省政府文件豫 編【2014】1號文件中，平原新區(qū)已更名為新鄉(xiāng)市平原城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，簡稱平原示范區(qū)。
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平原新區(qū)到底是如何規(guī)劃定位？
先看平原新區(qū)的區(qū)位圖▼
從這張圖中，我們可以明顯看到平原新區(qū)剛好處在新鄉(xiāng)與鄭州的正中間（均以市中心為例），但離鄭州的主城區(qū)北邊界顯然要遠近與新鄉(xiāng)。新鄉(xiāng)市、新鄉(xiāng)縣、平原新區(qū)、鄭州，剛好呈線狀發(fā)展。目的顯而易見，吃鄭州外溢紅利。我們大膽猜測，是否是先在真空地帶中點個點？又以這個點開始分別向新鄉(xiāng)、鄭州發(fā)展，加上鄭州、新鄉(xiāng)兩個城區(qū)也逐步向這個點發(fā)展，達到四向發(fā)展，提高發(fā)展速度？答案請往下看。
再看片區(qū)內(nèi)規(guī)劃圖（并非最新有可能有變動），整個平原新區(qū)以鳳湖為核心，內(nèi)圍以商業(yè)用地為主，外圍則是住宅用地，搭配部分單位辦公用地。再向外擴展則是各類工業(yè)用地。從新聞介紹的定位中我們也可以看到：
平原示范區(qū)將圍繞建設(shè)“沿黃生態(tài)科技名城”的發(fā)展定位，充分利用區(qū)位和資源優(yōu)勢，重點培育扶持新能源、新科技產(chǎn)業(yè)，打造專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，帶動經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展。一是依托河南金龍、環(huán)宇等龍頭企業(yè)，建設(shè)動力電池技術(shù)研發(fā)和電動車試驗、測試基地；二是依托華蘭生物工程公司龍頭企業(yè)，建設(shè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；三是依托深業(yè)集團天安數(shù)碼城項目，打造電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地；四是依托河南農(nóng)業(yè)科研生產(chǎn)實驗示范基地項目，打造全國一流的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)試驗示范區(qū)；五是依托新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院三全學(xué)院、河南省財經(jīng)學(xué)校、河南商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鄭州外國語學(xué)校新區(qū)分校項目建設(shè)，打造文化教育產(chǎn)業(yè)基地；六是依托黃河書畫院、黃河生態(tài)旅游項目，打造黃河文化產(chǎn)業(yè)基地；七是依托東方威尼斯商城、農(nóng)商新天地·中部農(nóng)產(chǎn)品交易中心、雨潤集團食品物流項目，打造商貿(mào)服務(wù)業(yè)及現(xiàn)代物流園區(qū)。
整個區(qū)域的核心定位是產(chǎn)業(yè)，新能源、生物制藥、電子、農(nóng)產(chǎn)品、物流。完全沒有提到鄭新融城或著低密宜居之類的關(guān)鍵詞?；蛘哒f，平原新區(qū)其實可以稱之為一個工業(yè)區(qū)。
我們再來看城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)的建設(shè)的指導(dǎo)意見官方文件中的重點：
也注定了，平原新區(qū)的層級與國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之類的新區(qū)未來發(fā)展模式一定是有很大差異的。這一點從定位中出現(xiàn)河南省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和科技成果孵化中心也可以看出。
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平原新區(qū)落實了什么？
與鄭州的發(fā)展思路一致，平原新區(qū)把鳳湖的修建放在了首要位置，隨著1800畝鳳湖的修成，市政道路的修通，開發(fā)商也逐步引入。目前落地投入使用的有：
鳳湖公園、區(qū)管委會、公辦濱湖小學(xué)&幼兒園、華蘭生物、平原外國語學(xué)校、部分安置小區(qū)。
區(qū)管委會▼
重新修整的鳳湖公園▼
交付的安置房小區(qū)▼
平原外國語學(xué)校▼
華蘭生物▼
顯然，03年提出口號，10年開始建設(shè)的平原新區(qū)，配套落地速度相對還是比較慢的。
而位于較核心位置的工廠則也一直喊外遷卻沒有真正落地。
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平原新區(qū)還在建、籌備、簽約了什么？
除了大量的房地產(chǎn)項目，在建的生活配套目前主要有威尼斯購物中心，位于鳳湖南側(cè)，已經(jīng)接近竣工狀態(tài)，而規(guī)劃中的其他居住配套工程，如河南省人民醫(yī)院平原醫(yī)院、新醫(yī)三全醫(yī)院，體育場，奧特萊斯，王府井平原小鎮(zhèn)等等全部停留在紙上。
近期開工的世界功夫中心、一直網(wǎng)傳的河南省奧體中心則是讓人直接摸不著頭腦。
除此之外還有大量的產(chǎn)業(yè)園以及簽約，多和物流、生物醫(yī)藥有關(guān)。近期就有意向簽約北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，鐵路物流產(chǎn)業(yè)園，均與民生無太大關(guān)系。
在建的威尼斯商業(yè)中心▼
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平原新區(qū)的房產(chǎn)項目
房地產(chǎn)已經(jīng)成了一個城市發(fā)展的支柱，平原新區(qū)也不例外。先修湖建公園，規(guī)劃居住用地，引入開發(fā)商，按照官方的說法，目前平原新區(qū)引入的開發(fā)商有13家，但目前可以看到的只有恒大、碧桂園、建業(yè)、綠地、綠城、藍城、云松、世豫、正弘、恒升。
具體項目：
狀態(tài)：高層在售、洋房在售
均價：7200/m2（高層）
簡評：恒大金碧天下是第一個交房的房地產(chǎn)項目，也是整個平原新區(qū)拿地最多的企業(yè)。金碧天下系列雖然是恒大較為低端的產(chǎn)品系，但氣派的社區(qū)大門、會所，景觀并沒有縮水，僅僅在裝修上稍微有些簡配。不過省道從金碧天下一期二期中間穿過，噪音粉塵會比較大，即便是未來有所改造也很難達到宜居的水平，售罄的一期位置離湖稍近，二期距離商業(yè)以及湖都非常遠。
狀態(tài)：高層在售、洋房在售
均價：7000/m2（高層）
簡評：賣的熱火朝天的恒大御景灣，其實源于收購的三聯(lián)龍圖，這個項目拿到了好的位置卻沒有交出好的答卷，最后被恒大接手。相比較臨著省道的兄弟項目金碧天下，御景灣處于鳳湖西北角比較安靜的位置，距離區(qū)管委會也非常的近，這也注定了售價高于金碧天下。不過就鄭州的購房者而言，如果拿這兩個項目來看，顯然金碧天下到鄭州的通勤時間要短很多。項目產(chǎn)品幾乎與金碧天下一致，也可以說與全國的恒大一致，沒有亮點，也沒有什么大缺陷，不過1樓洋房地下室不贈送需要單獨購買，這個讓人很難接受。
狀態(tài)：高層、洋房、別墅在售
均價：9500/m2（洋房標準層）
簡評：與恒大兩盤都不同，容積率低，高層直接觀湖，配建自己的小學(xué)、幼兒園、兒童城堡，還在社區(qū)內(nèi)設(shè)置直飲水，碧桂園鳳凰灣主打舒適牌、配套牌。除此之外，如同層排水，一樓架空停車的設(shè)計，也讓整個項目成為片區(qū)最亮眼的項目。重點是價格和戶型都還不錯。離平原外國語學(xué)校也比較近。
狀態(tài)：別墅在售
均價：210萬/套（40年產(chǎn)權(quán)）
簡評：綠地也是入駐平原新區(qū)較早的開發(fā)商，前期的高層與70年產(chǎn)權(quán)別墅已經(jīng)售罄，目前在售為英式小別墅群，不僅環(huán)湖還有地下車庫，不過值得注意的是在售的實際為商墅，報批應(yīng)該是以英倫商業(yè)街形式，而實際銷售時以別墅形態(tài)銷售，所以后期交房后為整間交付，沒有墻體，沒有隔斷，需要自己改造。也因為產(chǎn)權(quán)40年，無法落戶，商水商電。好處是不占購房名額。
狀態(tài)：別墅在售
價格：570萬/套起
簡評：無論是綠城還是藍城在河南都非常的稀有，目前落地的項目連10個都不到，而平原新區(qū)同時擁有藍城和綠城實在讓人驚喜。實調(diào)可以看到，綠城的聯(lián)排產(chǎn)品還是十分精致的，不過對于戶型的設(shè)計，似乎不是很能融入本地，5.8m挑高的地下室也計面積，單價超過兩萬，最小面積售價超過五百萬，在以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的片區(qū)內(nèi)，落地如此高端的項目，似乎有些讓人不太能理解。項目整體以聯(lián)排別墅為主，北側(cè)則是搭配高層，中和容積率。
狀態(tài)：洋房在售
均價：6200元/m2
簡評：案名非常傳奇，有一種西部大開發(fā)的感覺。讓人有些摸不著頭腦。不過項目實際看到還是比較中規(guī)中矩，純洋房，南面有水系。但實在是找不到亮點，如果非要找到亮點，也許只有價格和戶型吧。對于像金域藍灣那樣小開發(fā)商搭配好的物業(yè)，雖然不能給整個項目加上保險，但最起碼會稍微安心一些，但是這類小開發(fā)商搭配小物業(yè)，后期如何真的是一個迷。
狀態(tài)：別墅在售
均價：12500元/m2
簡評：仿萬科的案名，無名小開發(fā)商，小木屋形式?jīng)]有停車場的售樓部，愛答不理不提供戶型圖的置業(yè)顧問。對于這類項目，雖然后期有鑫苑物業(yè)，但最好也不要抱太大的希望。畢竟國內(nèi)好的物業(yè)進鄭州都會明顯縮水，而本地的所謂知名物業(yè)到縣區(qū)也一樣很難達到理想的水平。
恒升一號莊園
狀態(tài)：別墅在售
價格：450萬起
簡評：原本毫無知名度的項目，在短時間內(nèi)成了片區(qū)的明星，只因“贈送”給了奧運冠軍朱婷一套別墅。不過整體觀察來看，恒升在整個片區(qū)來說確實更為純粹，只有大面積別墅，沒有其他產(chǎn)品，也不像綠城藍城一樣那么密集的排布，項目與G107之間規(guī)劃的還有高爾夫球練習場，以及南側(cè)的奧特萊斯都注定了這個項目的定位。不過除了房子，其他都沒有落地，也沒有在建（只是圈起來），這一點比較尷尬。
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交通
有些讀者一定會問，為什么我最后才提交通？
因為目前為止，實在是沒有什么公共交通工具可以去，牽強些來說，去封丘，去原陽的大巴算，要么就需要坐免費看房車。如果自駕出行，除了走擁堵的免費老橋以及收費的新橋，就只能走京港澳高速繞過去。交通可謂非常不便，而進平原新區(qū)的主力通道G107以及S310省道也都是大貨車扎堆塵土飛揚。
圖為恒大金碧天下一期旁的省道▼
不過好在鄭濟高鐵已經(jīng)確定修建，規(guī)劃過黃河新建的黃河橋采用公鐵兩用形式，同時后期也會在平原新區(qū)設(shè)站，售樓部一直反復(fù)強調(diào)的龍鳳大道就是公用這座大橋。
而網(wǎng)傳的地鐵過河發(fā)展更是毫無落地的可能，如果地鐵不能與高鐵共線，試想，下穿黃河或再修黃河大橋需要多大的成本？鄭州城區(qū)到港區(qū)的地鐵，途徑南龍湖的僅僅不足十站就節(jié)省成本采用了地上線路，為了平原新區(qū)，修建一條高難度高成本地鐵顯然是不符合邏輯。
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我實際所看到的平原新區(qū)
還是先看圖：
這是筆者白天在已經(jīng)交房的恒大一期附近某條較大的街道上拍到的情景，平均一兩分鐘才有一輛車通過，沒有車輛通過的時候異常的安靜。↓↓↓
這是筆者夜間7點左右在金碧天下一期側(cè)門拍到的情景，小區(qū)已經(jīng)交房一年左右，但整個小區(qū)亮燈率不高。似乎入住人較少?！?/span>
如果說平原新區(qū)說是鬼城，似乎有些稍顯嚴重，畢竟大部分項目還沒有交房入住，但已經(jīng)有不少回遷房早已入住，我們依然可以明顯看到人氣相當?shù)睦淝?。加上整個片區(qū)內(nèi)低密項目較多，即便大量交付了，也很難達到繁華狀態(tài)。
或許會有人問平原新區(qū)的“鬼城”狀態(tài)，是否是正是印證了他是下一個東區(qū)？鳳湖是否是下一個龍湖？在筆者看來，鄭東新區(qū)沒有復(fù)制的可能性，即便是復(fù)制也是由省里，在東區(qū)附近進行復(fù)制，比如北龍湖，而相距十幾公里的鳳湖，顯然無論是地勢、交通，還是政策因素都沒有復(fù)制的可能。
一個新區(qū)最大的成功原因，是根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律和發(fā)展現(xiàn)狀，順勢而為建設(shè)新區(qū)而不是憑空造城，而平原新區(qū)顯然是憑空造城，口號喊得好，落地一塌糊涂。畢竟即便是鄭州北區(qū)填滿，也很難跨河發(fā)展，畢竟這條是黃河，這條河不同與南方的江，不象重慶之類的可以依江而建，江邊還是最稀缺的資源。
另外筆者有位朋友在華蘭生物工作，最近總是聽她吐槽說上班，從住處先到廠里，再坐班車到平原新區(qū)上班，晚上再坐班車返回廠里，再回家，非常的折騰。我問他愿意把家搬到平原新區(qū)么。他說不考慮，他并不愿意從市里搬到一個類似縣城的地方，不太能接受這種落差。這個小例子，代表不了所有人，但這樣的人，一定不在少數(shù)，對于一個憑空而起又與老城區(qū)沒有什么聯(lián)系的新城，在吸納人流入的時候也是加倍的困難。
而且據(jù)他所講，新區(qū)內(nèi)有家大德生物的廠子生產(chǎn)排出的臭味在風大的時候在整個新區(qū)都可以聞到。這一點筆者調(diào)盤時也感同身受。
言歸正傳，相對于管委會宣傳片中的各種產(chǎn)業(yè)支柱。房地產(chǎn)企業(yè)、售樓部則是選擇了忽視、避開，甚至有些開發(fā)商只字不提。先拋出醫(yī)院鳳湖，把平原新區(qū)形容成一片養(yǎng)老宜居的勝地。再拋出各種完全沒有什么意義甚至幾乎很難落地的寫字樓、CBD概念，與自己養(yǎng)老宜居的概念相互打臉。
所以，其實平原新區(qū)，個人認為作為原陽新城區(qū)其實才是最好的歸宿，就像永城的新區(qū)老區(qū)一樣共同發(fā)展，而這里的房子，比較推薦購買的人群一定是已經(jīng)在附近工作的人，以及原陽本地人，這里未來一定是遠好于原陽縣城，但稱為鄭州的后花園，或許為時尚早。
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