最近鑫苑自帶一波小熱度，一方面是鑫苑國(guó)際新城延期交付，質(zhì)量問題頻出，業(yè)主維權(quán)卻面臨被威脅、毆打的情況；另一方面，在3月份鑫苑與遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布將合作開發(fā)鄭州市二七區(qū)鐵三官?gòu)R地塊項(xiàng)目并確定案名為鑫苑遠(yuǎn)洋臻園，且中介高傭金、客戶高福利的政策也讓這個(gè)盤徹底火了起來。那么，福利高、價(jià)格低的鑫苑遠(yuǎn)洋臻園到底怎么樣，帶著問題，筆者去了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。鑫苑置業(yè)是1997年成立的鄭州本土開發(fā)商，而且也是首家在美國(guó)紐約證交所上市的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)品不僅遍布各個(gè)城市，還走向了海外。然而與建業(yè)、永威相比，鑫苑近幾年在鄭州的產(chǎn)品口碑一直下滑。尤其是近期鑫苑國(guó)際新城四期5號(hào)院延期交房與物業(yè)蠻橫的態(tài)度更是牽動(dòng)了購(gòu)房者的心，在企查查搜索鑫苑置業(yè)也能看到與公司有關(guān)的很多風(fēng)險(xiǎn)提示，種種現(xiàn)象都表明買鑫苑似乎是在下一個(gè)賭注。遠(yuǎn)洋集團(tuán)是一家在香港上市的以投資開發(fā)為主業(yè)的綜合型公司，在鄭州的幾個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)也是被認(rèn)可的，比如遠(yuǎn)洋風(fēng)景、遠(yuǎn)洋沁園，只是都不在主城區(qū)，想在鄭州發(fā)展的顧客也不可能跑到遠(yuǎn)郊置業(yè)，于是與鑫苑聯(lián)手開發(fā)。如今鑫苑資金緊張、口碑下滑，搭上遠(yuǎn)洋也是自救之舉，鑫苑出地、遠(yuǎn)洋操盤，將從前的鑫苑鑫家南苑變成了如今的鑫苑遠(yuǎn)洋臻園，有了遠(yuǎn)洋加入，不僅提高了該樓盤的熱度，還讓顧客購(gòu)房時(shí)放心很多，覺得至少不用擔(dān)心爛尾了。鑫苑遠(yuǎn)洋臻園位于鄭州二七新區(qū)三官中路東、百盛路南，北接南四環(huán)，西側(cè)鄭欒高速，東側(cè)大學(xué)南路，屬于周邊主干道的圍合區(qū)域。原本在鄭州規(guī)劃的新區(qū)地塊基本都是重點(diǎn)發(fā)展的對(duì)象，比如濱河國(guó)際新城、常西湖新區(qū)，且政府主導(dǎo)又能帶動(dòng)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而二七新區(qū)依然沒有蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，甚至可以說是主城區(qū)的價(jià)值洼地。鑫苑新家前幾期的小區(qū)已經(jīng)建好交付，旭輝有園已經(jīng)售完，金地正華漾時(shí)代和昌建翡翠苑都處于尾盤狀態(tài)，臻園作為和遠(yuǎn)洋合作的產(chǎn)品漸漸起了熱度，且周邊競(jìng)品只有萬科大都會(huì)的七期產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)力明顯提高。接著把圖拉大，看第二張圖，臻園周邊情況：
為了更直觀，看第三張圖，周邊環(huán)境實(shí)拍圖：
整個(gè)項(xiàng)目地塊方正，綠化率高，景觀規(guī)劃較好，雖說離南四環(huán)較近，但中間還有一定的距離，不會(huì)受到噪音的干擾；周邊是鑫苑前幾期已交付的小區(qū)，商業(yè)需要依靠鑫苑的都匯廣場(chǎng)，可以滿足基礎(chǔ)生活需求。項(xiàng)目周邊目前沒有地鐵，距離在建的地鐵7號(hào)線侯寨站也比較遠(yuǎn)，難以享受到地鐵的便利，而且最近的公交站也要步行十幾分鐘，出行需要依靠自駕或者打車；但是由于項(xiàng)目過于偏遠(yuǎn)，出租車以及網(wǎng)約車都很少過去，打車比較困難，出行成本較高。自駕的話，周邊有南四環(huán)、大學(xué)南路和鄭欒高速，去東區(qū)工作的從項(xiàng)目北側(cè)的南四環(huán)走京廣快速路和中州大道較為方便。總體來說，鄭州南部區(qū)域的發(fā)展并不成熟，二七新區(qū)與管南相鄰，二者城市面貌并無太大的差別，實(shí)地感受只有荒、破、差，鑫苑遠(yuǎn)洋臻園商業(yè)不占優(yōu)勢(shì)，但是交通和教育方面具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。臻園簽約了汝河路小學(xué)，也既是將原本存在的杏園路小學(xué)改名為汝河路小學(xué)（杏園路校區(qū)）而成為其分校，如果是沖著學(xué)校買的房子還是不要抱太大期望，只是改了名字，師資力量和教學(xué)水平并不能和總校相比，唯一優(yōu)勢(shì)是不會(huì)讓孩子無學(xué)可上。小區(qū)內(nèi)部有配套商業(yè)，北側(cè)南四環(huán)輔路的商鋪絕大多數(shù)都沒有營(yíng)業(yè)；而比較大型的商業(yè)配套鑫苑都匯廣場(chǎng)距項(xiàng)目有1.4公里左右的距離，總體可以滿足生活所需。項(xiàng)目周邊醫(yī)療資源比較匱乏，三公里內(nèi)正規(guī)醫(yī)院只有臻園西北處的鄭州第二人民醫(yī)院南區(qū)醫(yī)院，可以打針拿藥，帶孩子打疫苗等，其它并無大型醫(yī)院。鑫苑遠(yuǎn)洋臻園是鑫苑與遠(yuǎn)洋合作開發(fā)的二七區(qū)鐵三官?gòu)R城改地塊，位于二七區(qū)三官中路東、百盛路南，于2020年12月22日摘得，土地面積46755.07㎡，以地價(jià)71360萬元成交。項(xiàng)目原本案名為鑫苑鑫家南苑，是鑫苑鑫家的后期地塊，由于鑫苑資金難以周轉(zhuǎn)以及口碑下滑，于是和遠(yuǎn)洋共同開發(fā)，提高產(chǎn)品價(jià)值及銷量。臻園位于大學(xué)路與南四環(huán)交匯處，周邊環(huán)境一般，配套缺乏，再加上該項(xiàng)目地塊并不大，周邊多為交付的小區(qū)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面會(huì)受到一定的限制，只能在小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃，這次拉來了遠(yuǎn)洋合作并由其操盤也是為了項(xiàng)目的品質(zhì)提升。進(jìn)入售樓部最讓人震撼的不是臻園的產(chǎn)品，而是人人人……不過不要誤會(huì)，并不是說客戶在瘋搶房源，而是內(nèi)部都被房產(chǎn)中介占滿了，客戶的數(shù)量反而只占了小部分。這也不由得提醒我們鑫苑近期延期交房被維權(quán)的事實(shí)，如果客戶都是被中介帶來的，那么是否側(cè)面印證這個(gè)盤確實(shí)品質(zhì)確實(shí)不好，僅有的客戶還是靠宣傳和中介的“花言巧語”？鑫苑遠(yuǎn)洋臻園占地面積46755.07㎡，建筑面積 193062㎡，容積率 2.99，綠化率 35.01%，規(guī)劃了8棟20-27層高層住宅和配套商業(yè)，由遠(yuǎn)洋操盤做精裝修產(chǎn)品，小區(qū)內(nèi)的景觀規(guī)劃不錯(cuò)，注入了遠(yuǎn)洋的健康生活家概念。產(chǎn)品設(shè)計(jì)為89-105-115m2的三房，這個(gè)位置加上這個(gè)戶型，確實(shí)是為二七區(qū)購(gòu)房群體量身打造的，真是剛需中的剛需。這次鑫苑的戶型設(shè)計(jì)都是三房，無非是面積大小的區(qū)別，可選擇性較小，如若有意向購(gòu)房，只需根據(jù)首付預(yù)算選擇合適的面積段即可。臻園項(xiàng)目規(guī)劃總戶數(shù)1384戶，其中89 m2戶型占比最多，共692套。此戶型餐客一體，有干濕分離的衛(wèi)生間，宣傳的三開間朝南，實(shí)際只有主臥和客廳朝南，其中一個(gè)次臥設(shè)計(jì)城兒童房，只開了一個(gè)小窗口透光，窗前設(shè)計(jì)的書桌，不僅不便于采光，在這里讀書還會(huì)覺得空間狹小壓抑。105㎡對(duì)于三房來說空間足夠用，可以有余地做產(chǎn)品設(shè)計(jì)。此戶型客廳和主臥朝南，兩個(gè)臥室朝北，雖然有一個(gè)連通主臥的大陽臺(tái)，但西北角最小的次臥正對(duì)著南向陽臺(tái)，使得南北不通透。如果說前兩個(gè)戶型由于面積小不好做，那么119㎡的產(chǎn)品做成這樣更是讓人無力吐槽。主臥和次臥朝南，分別帶了一個(gè)衛(wèi)生間和衣帽間，整體也多了一個(gè)公共衛(wèi)生間，雖然方便了多人居住，但客廳做成了橫廳，陽臺(tái)朝西，不僅南北不通透，連在動(dòng)區(qū)活動(dòng)時(shí)的舒適度都減弱了。審美是一種私人行為，主觀性較強(qiáng)，就我個(gè)人來說，看到臻園樣板間的第一感受就是土，屋內(nèi)的門和柜子都是用的原木色，并沒有顯出高級(jí)，反而覺得裝修很廉價(jià)，再加上成品房也會(huì)和樣板間有差距，可以想到交房時(shí)的精裝品質(zhì)也不會(huì)太高。這次鑫苑與遠(yuǎn)洋合作帶來了臻園，確實(shí)為二七新區(qū)帶來了一些熱度，目前開盤的價(jià)格也在可以接受的范圍內(nèi)，但是總體來說這個(gè)片區(qū)的發(fā)展還是不夠成熟。買房不僅只考慮能住，還要在乎升值空間，如果入手之后房?jī)r(jià)沒有上漲，只能說選擇做錯(cuò)了。其次，臻園有再多的宣傳還是不能忽略本身資金緊張與業(yè)主維權(quán)的客觀事實(shí)，一套房子對(duì)于開發(fā)商來說是盈利，對(duì)顧客來說卻是身家，因此置業(yè)需要的不僅是資金，更是理智。▼
前言：最近鑫苑自帶一波小熱度，一方面是鑫苑國(guó)際新城延期交付，質(zhì)量問題頻出，業(yè)主維權(quán)卻面臨被威脅、毆打的情況；
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