這兩年間，幾乎每年都有一半的時間在外地考察。
其間，我深刻的感受到了二線城市膨脹和生長的力量。
城市膨脹的背后是，全國的二線城市誕生了近百個城市新區(qū)。
而我輾轉(zhuǎn)于這近百個新區(qū)中，發(fā)現(xiàn)：
7成以上的城市新區(qū)都是坑。
1
生長中的城市，膨脹中的新區(qū)。
我想先談談二線城市的擴張?zhí)茁贰?/span>
典型的“TOD”模式。
先搞地鐵，再挖湖；
爾后引入名校分校，以“折讓住宅土地”的方式，吸引開發(fā)商落地集中商業(yè)；
之后，導入產(chǎn)業(yè)概念，包裝這些近郊新城。
最后，在這個概念之上，啟動土拍。
我們會發(fā)現(xiàn)全國幾乎所有的二線城市，以主城為核心20km范圍內(nèi)，全都有一圈數(shù)十個“五花八門”、“概念叢生”的城市新區(qū)，包圍著主城區(qū)——
XX地鐵小鎮(zhèn)、XX生態(tài)新城、XX科教新城、XX產(chǎn)業(yè)新城……
在如今樓市下行的環(huán)境中，半數(shù)以上的城市新區(qū)都陷入有價無市，甚至量價暴跌的尷尬局面。
究其原因，很簡單：
絕大多數(shù)二線城市，以現(xiàn)有的人口和城市配套，無法支撐起來如此龐大的新區(qū)規(guī)模。
重慶、西安、成都、杭州、合肥以及咱們鄭州，都能在其中或多或少的看到“TOD模式”的影子。
過去的5年，也是鄭州急速膨脹，野蠻生長的5年——
東區(qū)有北龍湖地王窩、白沙、綠博；
二七區(qū)有二七運河新區(qū)；
惠濟有惠濟新區(qū)；
經(jīng)開區(qū)有濱河國際新城；
高新區(qū)有高新新城和雙湖科技城；
連常年拖后腿的管城，都搞了個商都新區(qū)……
這些城市新區(qū)，在樓市上行時，大家一起漲；但在樓市下行時，你會發(fā)現(xiàn)，有的價格很穩(wěn)定，有的價格卻急速下跌。
那么，哪些新區(qū)才是靠譜的新區(qū)，哪些是深坑呢？
面對鄭州，如此數(shù)十個城市新區(qū)，我們購房置業(yè)時，應該怎樣評價其價值？
2
城市新區(qū)的三大評價標準。
這兩年，我在考察的過程中，看到無數(shù)的新區(qū)隕落，也看到了極少量新區(qū)的快速崛起和成熟。
當我們?nèi)シ治鲞@些快速崛起和成熟的新區(qū)時，能總結(jié)歸納出三大不可或缺的強有力支撐點。
今天，我們就借著鄭州為數(shù)不多的靠譜新區(qū)——常西湖新區(qū)，來聊聊新城崛起的三大支撐點。
第一、一個靠譜的新區(qū)一定是城市擴張的重要節(jié)點。
我們先來看看，常西湖新區(qū)的位置——
我們會發(fā)現(xiàn)，常西湖新區(qū)是大鄭州城市西進的第一站，它銜接著過度成熟老城區(qū)——中原區(qū)和二七區(qū)的外溢；
與此同時，常西湖新區(qū)還是鄭州“西部大開發(fā)”的中心節(jié)點，向北能聯(lián)動高新新城，向南可以加速中原新區(qū)融城，中長期還能輻射鄭上新區(qū)的開發(fā)。
也就是說，常西湖新區(qū)向東銜接成熟老城的外溢，向西承接其他新區(qū)的融城。
常西湖的成敗，將直接決定了中原新區(qū)、鄭上新區(qū)的成敗，將直接決定了鄭州城市擴張的成敗。
像這樣的節(jié)點型新區(qū)，從政府規(guī)劃角度來說，就一定不能失敗，一定會竭盡全力的著重落地。
第二、一個靠譜的新區(qū)一定是主城不堪重負、過于臃腫前提下的自然延伸。
當下鄭州，居住密度最大的板塊中，絕對能看到中原老城和二七老城的身影。
我就說一個例子：
在西郊的老城區(qū)中，幾乎時時刻刻都在堵車，工作日堵，節(jié)假日更堵。隨便一個超市，每天晚上的結(jié)賬臺前，都排著長長的隊伍。
鄭西老城在數(shù)十年的生長周期里，已經(jīng)臃腫不堪，迫切需要向外拓張。
甚至，在常西湖新區(qū)誕生之前，臃腫的老城區(qū)，已經(jīng)逼迫著城市自然的向西生長。
這張圖是沿著中原路一路向西的實拍圖▼
從中原路桐柏路，通往常西湖新區(qū)的路程中，沒有任何的城市斷裂帶。
也就是說，即便沒有規(guī)劃推動，中原老城也能自然外溢、生長至西流湖板塊。
常西湖新區(qū)的規(guī)劃，只是加速了自然外溢的速度，一切都是水到渠成的結(jié)果。
第三、規(guī)劃落地的助推力，決定了一個新區(qū)的溢價高度。
這是常西湖新區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃圖▼
通過這張圖我們會發(fā)現(xiàn)，“省級向東、市級向西”已經(jīng)成為鄭州城市擴張的定局。
于此同時，我們還能看到：
常西湖新區(qū)除了是市級行政中心遷移的重心之外，還是目前大鄭州范圍內(nèi)，生態(tài)資源最好的新區(qū)之一。
西流湖、常莊水庫、南水北調(diào)運河被徹底打通，整個新區(qū)被一條完整的生態(tài)廊道環(huán)繞，形成獨有的生態(tài)閉環(huán)。
在規(guī)劃的落地階段，我們更能看到：常西湖新區(qū)幾乎是鄭州規(guī)劃落地最快的新區(qū)之一。
在隴海高架上俯瞰常西湖新區(qū)——
眼前是主體竣工的四大場館，地面之上是基本完成的綜合管廊，南水北調(diào)生態(tài)長廊已經(jīng)形成；遙望遠處是一棟棟高樓和矗立的塔吊……
▼遠眺四大場館
這就是規(guī)劃落地后，城市生長的力量。
我們把以上三點綜合起來，評價常西湖新區(qū)：
它是城市擴張的重要節(jié)點，它的區(qū)位決定了它必須成功；
它是城市外溢的自然結(jié)果，臃腫的中原老城，倒逼它必須快速成長；
它背后還有強有力的規(guī)劃落地推動。
像這樣的新區(qū)，就能稱之為靠譜的新區(qū)，這是從一出生就能決定的生長力量。
3
人的力量。
以上，我們說的都是城市新區(qū)背后：
規(guī)劃的力量，都是城市延伸的力量，這些都屬于冷冰冰的力量。
除此之外，一個靠譜新區(qū)的背后，還有一個看不見的力量：人的力量。
就是，這個城市里的人愿不愿意去，愿不愿意留下。
這是鄭州西區(qū)的部分家屬院分布圖▼
我們發(fā)現(xiàn)，這里擁有著目前鄭州最龐大的家屬院建筑群，大大小小超過60個老舊家屬院。在這些家屬院中的背后有來自全國各地的產(chǎn)業(yè)工人，也就是第一批鄭漂。
他們從遠方來，在這里落地生根，開枝散葉，將他鄉(xiāng)變成故鄉(xiāng)。
同時，這里也有市委市政府各機關的家屬院，在這里居住著鄭州當年最風光的一批從政者。
這批人的背后是，對于鄭西最為深厚的地緣情結(jié)。
這種地緣情結(jié)來自于——我來過，我建設，我留下的銘心刻骨。
你想讓這部分人去東區(qū)、去惠濟區(qū)購房生活？玩兒去！
常西湖的背后是一大批的地緣人群，他們生于斯、長于斯、走不了更不愿走。
我們會發(fā)現(xiàn)，即便在當下的下行行情中，常西湖若干項目的開盤，都取得了不錯的成績：
世茂振興·璀璨熙湖開盤去化70%以上；
融信奧體世紀開盤去化近70%；
之前，11月14日，永威西郡集中開盤，推出908套，去化751套，去化率超過80%。
這就是地緣的力量，這就是人的力量！
4
常西湖缺的不是未來，更不是人，缺的是真正的改善型好項目。
在上面，我們提到一個項目，世茂振興·璀璨熙湖。
我們發(fā)現(xiàn)它是常西湖版塊內(nèi)，開盤去化率最高的項目之一。
但是，對比價格之后，會發(fā)現(xiàn)它的價格其實不占優(yōu)勢。
為什么在價格不占優(yōu)勢的前提下，它還能賣的最好？
因為產(chǎn)品！
目前的常西湖新區(qū)，甚至包括中原老城，絕大多數(shù)的項目還都是剛需項目，容積率大都在3.5以上，社區(qū)戶型普遍以90㎡的剛需戶型為主，缺少真正的改善型項目。
而世茂振興·璀璨熙湖，瞄準著那一批“生于斯、長于斯、走不了更不愿走”的地緣客戶，做出了一整套真正適合他們的好產(chǎn)品。
首先，從位置上來說：
世茂振興·璀璨熙湖位于常西湖新區(qū)的南核心區(qū)。
目前在售的一期和四大中心的直線距離只有不到1km，并且三河環(huán)繞，同時被常莊水庫和九曲蓮湖環(huán)繞。
從區(qū)位上來說，這是常西湖區(qū)域內(nèi)規(guī)劃和生態(tài)的雙核心區(qū)域。
其次，從容積率上來說——
世茂振興·璀璨熙湖一期容積率低于2.0，是常西湖，乃至鄭州大西區(qū)范圍內(nèi)所有在售項目的最低容積率。
在相對舒適的容積率條件下，它也做出了“17-19層的小高層+8層洋房”的純改善社區(qū)。
▼一期鳥瞰圖
這在遍地都是密集高層的常西湖新區(qū)版塊內(nèi)，實屬難得。
爾后，項目戶型以117㎡以上的偏改善戶型為主，搭配部分97㎡剛改戶型。
其中，改善類戶型占了70%以上。值得一提的是，小高層的得房率也做到了80%以上。
▼一期戶型分布圖
在售主力戶型
▲小高層123平的戶型
▲小高層97平的戶型
整個社區(qū)的產(chǎn)品類型偏向改善，進一步降低了居住密度，提高了居住的舒適度和純粹度。
除此之外，在大社區(qū)的規(guī)劃中，世茂項目自身配備三塊商業(yè)用地，世茂又擁有相對成熟的商業(yè)運營經(jīng)驗，保障了社區(qū)生活配套和便利。項目北邊的濱河商業(yè)帶和九曲蓮湖含括的高端零售，從某種程度上也能保證未來整個項目的配套體系化成熟度。
規(guī)劃+生態(tài)的片區(qū)區(qū)位，提供了改善社區(qū)的基本面；2.0的高舒適度容積率，提供了塑造改善的指標可能；純改善戶型，保證了社區(qū)的純粹度……
城市擴張和生長的背后是人的流動。
一個城市新區(qū)能不能真正成熟，能不能真正兌現(xiàn)價值？
關鍵看要，這個新區(qū)里有沒有一處居所，把這些“走不了、不愿走”的人留下。
4
我們再次站在歷史的長河中，俯瞰西區(qū)。
這里經(jīng)歷了國企改革變遷和城市邊界生長的大歷史碾過，這里保留著一個原汁原味的鄭州城市側(cè)影。
與此同時，這里還留存著一群為這座城市付出青春，如今已安詳溫良的人民。
他們走不了、也不愿走。
常西湖的挺立，給了他們下一個未來。
但這座未來之上，需要的是更多真正的好項目，能夠把他們留下，讓其肆意生長。
