前言：
我們一直在說城市向東。鑒于上層對(duì)鄭汴一體化的執(zhí)念，107國(guó)道已經(jīng)東移了三次。而107國(guó)道這次東移至萬三公路的結(jié)果就是，白沙組團(tuán)也被納進(jìn)了鄭東新區(qū)的范疇。也就是說，如果你買了萬三公路西邊的建業(yè)春天里，等拿到房本時(shí)，戶口所在地就是鄭東新區(qū)了。
鄭州往東，開封向西，白沙組團(tuán)說白了就是鄭汴融城的橋頭堡，也可以說是繼老鄭東新區(qū)之后，政府的又一塊兒心頭肉。從規(guī)劃上來看，白沙組團(tuán)中心區(qū)西起京港澳高速輔道，東至萬三公路，北起連霍高速，南至隴海鐵路，總占地面積79平方公里。
自從如意湖讓CBD區(qū)域嘗到了甜頭以后，鄭州現(xiàn)在開發(fā)新區(qū)域基本都遵循著“要想富，先挖湖”的準(zhǔn)則。有了湖，區(qū)域價(jià)值就立馬飆升，白沙組團(tuán)也不例外。從規(guī)劃圖中也能看出，整個(gè)白沙組團(tuán)就是圍繞著象湖為中心布局的。
從北到南看白沙組團(tuán)的未來規(guī)劃▼
其中在鄭開大道北部的象湖片區(qū)，定位是未來和省級(jí)行政中心，行政中心南邊是大片的綠地和公園，再往南是規(guī)劃中的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心（類似CBD性質(zhì)），再往南是大片的居住區(qū)。
今天的分析也是從北向南進(jìn)行分析。
已經(jīng)蓄了一部分水的象湖▼
象湖區(qū)域規(guī)劃圖▼
先看看象湖附近的規(guī)劃。象湖的正北邊是大片的行政用地，也就是傳說中的以后的省委所在地。根據(jù)中國(guó)的國(guó)情，大部分城市的老城區(qū)都是以政府所在地為圓心攤出來的大餅。你看紫荊山附近就知道了，城市兩大主干道——花園路和金水路在這里交匯，地鐵一號(hào)線和二號(hào)線也在這里相逢，所有沿線的地段都是寸土寸金。所以這里就是白沙以后交通最便利的地方，也是白沙以后最值得期待的區(qū)域。
象湖的正南邊是大片的公園綠地和文化設(shè)施用地。中原考古博物館（即河南省博物館二期）將在此落戶。除此之外，還規(guī)劃有圖書館、科技館、體育館等公共文化服務(wù)項(xiàng)目。你可以暢想一下這個(gè)區(qū)域以后會(huì)是多么的高大上。
除了行政用地，象湖附近鄭開大道沿線的北邊基本都是高校。省委的附近肯定不能被一些安置房什么的包圍了，所以高校是個(gè)好選擇。因?yàn)楸究圃盒Ｔ邶堊雍^(qū)域就幾乎被瓜分完了，到了京港澳高速以東，就多剩下一些職業(yè)院校了。
象湖再往南，過了公園綠地，是一大片商務(wù)用地。以后這里也不會(huì)是個(gè)CBD那樣的辦公區(qū)，各種大中小企業(yè)混雜，這里就是一個(gè)企業(yè)總部基地。用官方的話說，“通過規(guī)劃企業(yè)總部和高端商務(wù)基地使白沙組團(tuán)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極，成為智慧和資本積聚共存的高端商務(wù)區(qū)。”
當(dāng)然，我們今天主要講的不是白沙的規(guī)劃，這只是個(gè)引子。我們主要要講的是鄭開大道兩邊的樓盤，分作東西兩個(gè)區(qū)域來講，一個(gè)是象湖西邊的雅居樂所在的區(qū)域，一個(gè)是象湖東邊的雁鳴路區(qū)域。
一、雅居樂所在區(qū)域
這個(gè)區(qū)域在象湖西南邊，具體位置是在鄭開大道以南、鄭信路以東、楊橋路（以后會(huì)改名為錦繡路）以西，這片區(qū)域也是鄭開大道附近最早被開發(fā)的。位置比較好，離鄭開輕軌賈魯河站比較近。除了幾個(gè)住宅，丹尼斯也在這邊拿了一小塊地，據(jù)說是要建一個(gè)購(gòu)物中心。
本區(qū)域樓盤分布圖▼
大家應(yīng)該還記得，上周鄭州樓市做了一個(gè)2015年上半年盤點(diǎn)，其中有個(gè)樓盤被大風(fēng)刮掉了外墻保溫棉和材料漆，說的就是上東城了。而且上東城在2014年交房時(shí)就遭遇過維權(quán)，說的也是質(zhì)量問題。
由此可知，這就是一個(gè)沒有任何品質(zhì)可言的純剛需盤。由于離鄭開輕軌太近，位置也不算太好。不過剩下房源也不多了，優(yōu)惠后價(jià)格在8400左右。
碩大的紅色字就這樣掛在外立面上，審美也是堪憂▼
緊挨著上東城的水木年華小區(qū)是給財(cái)專的定向開發(fā)房，交房一直延期，業(yè)主也一直在維權(quán)。旁邊還有一個(gè)小區(qū)叫恒通新城，已經(jīng)交房了。這個(gè)開發(fā)商原來是做建材的，房子質(zhì)量也沒好到哪里去。外立面雖然沒有被風(fēng)刮掉，但看上去像是紙糊的一樣。
恒通新城的外立面▼
這幾個(gè)小區(qū)就決定了這個(gè)片區(qū)不可能高端起來。如果沒有雅居樂，這個(gè)區(qū)域簡(jiǎn)直就是個(gè)垃圾。
雅居樂國(guó)際花園在上東城的南邊，分為東西兩個(gè)地塊，位置比上東城更宜居，品質(zhì)肯定也比上東城好。地塊不算大，因?yàn)橛衅放谱霰ＷC，每次開盤都是熱銷?，F(xiàn)在只剩下了四棟臨街的高層和小高層，兩棟在東邊地塊，兩棟在西邊地塊。西邊的兩棟預(yù)計(jì)八九月份開盤，價(jià)格預(yù)計(jì)在9000以上。東邊兩棟開盤時(shí)間會(huì)更晚。
雅居樂的硬傷是被一些不靠譜的樓盤包圍著。我們?cè)?jīng)說過，鄰居是誰很重要。所以說，這個(gè)樓盤就算是有聯(lián)排別墅提高檔次，也改變不了它身處屌絲區(qū)域的事實(shí)。不過這好像也不重要，因?yàn)槊看我婚_盤，大家就烏央烏央地一擁而上，把它搶光了。
這片區(qū)域也有一個(gè)利好消息，就是南邊規(guī)劃了一個(gè)鄭信公園。鄭信公園位于鄭信路與永盛西路交叉口，占地約158畝，分為東區(qū)體育公園和西區(qū)綠地公園兩部分。建好之后應(yīng)該會(huì)對(duì)區(qū)域環(huán)境有不小的提升。
南熙府邸和上東城是同一個(gè)開發(fā)商。相比上東城破罐子破摔的樣，南熙府邸明顯要高端一些。相比雅居樂，位置也要更好一些，擺脫了屌絲盤的包圍。
項(xiàng)目占地約106畝，共15棟17層小高層住宅，主要戶型為87-89㎡左右的三房和122-128㎡三房。其實(shí)，光看面積和戶型，也不算太高端，但在產(chǎn)品上還是下了一番功夫，用了新風(fēng)、地暖、直飲水、指紋密碼鎖，景觀做的也不錯(cuò)。東南角還有一個(gè)市政公園，雖然面積不大，但基本歸這個(gè)小區(qū)獨(dú)享，這點(diǎn)還是值得稱贊的。
目前均價(jià)在9000左右，比上東城8400左右的價(jià)格，還是物有所值的。
南熙府邸小區(qū)外觀▼
從鄭信路南下，過了鄭汴物流通道（聽這路的名字就知道了，此地不宜居住，以后會(huì)改名叫綠博大道）后，是大片的倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，每天會(huì)有大量貨車經(jīng)過。熱電廠及水泥廠，鋁材市場(chǎng)及水暖市場(chǎng)依周邊而建。
這附近有個(gè)項(xiàng)目叫中央花園，具體位置在鄭汴物流通道與康莊路交匯處南200米，均價(jià)7400元，估計(jì)還是賣不動(dòng)，現(xiàn)在正在實(shí)行零首付。
二、雁鳴路附近區(qū)域
這個(gè)區(qū)域位于象湖的東邊，是近期樓盤比較多的一個(gè)區(qū)域，除了建業(yè)春天里稍遠(yuǎn)以外，其他的項(xiàng)目都在雁鳴路沿線。
本區(qū)域樓盤分布圖▼
建業(yè)春天里位于萬三公路和平安大道的西南角。產(chǎn)品有聯(lián)排別墅，有高層，別墅早已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在剩下的主要就是一些大面積的高層產(chǎn)品。
因?yàn)榻I(yè)的品牌保證，這個(gè)樓盤還是區(qū)域內(nèi)比較靠譜的樓盤。景觀、建筑什么的，做得也比較漂亮。教育資源也很不錯(cuò)，內(nèi)部有建業(yè)小哈佛幼兒園，北邊有規(guī)劃的47中。
建業(yè)春天里的聯(lián)排別墅▼
這個(gè)樓盤的問題是東邊離萬三公路比較近，而且又有高壓線。高層都是臨路的，也就是幫別墅隔離噪音和灰塵的。特別是東邊的高層位置最差，但都是89㎡的小戶型，也都賣得差不多了。
星聯(lián)灣位于鄭開大道與雁鳴湖路交匯處往南500米，離鄭開大道有一段距離但又不是很遠(yuǎn)，適合居住。
星聯(lián)灣就是最早的新芒果淺水灣，因?yàn)橄蠛?guī)劃的原因，地塊被置換到了這邊。項(xiàng)目規(guī)劃用地200多畝，分為三期開發(fā)，項(xiàng)目一期由6棟高層與8棟聯(lián)排別墅組成，且高層與別墅各有單獨(dú)的人行出入口及車行出入口。
相比建業(yè)春天里和雅居樂國(guó)際花園，星聯(lián)灣的外部環(huán)境也是最好的。小區(qū)旁邊臨著賈魯河，附近沒什么屌絲樓盤，離主干道也都比較遠(yuǎn)。售樓部做的也比較高端，想來小區(qū)成型后的建筑和景觀樣子也不會(huì)太差。▼
項(xiàng)目地址位于鄭開大道和雁鳴路的東南邊，產(chǎn)品有高層，有洋房。高層價(jià)格在7000多，價(jià)格這么低是因?yàn)榉孔佣忌w得老高了，還沒拿到預(yù)售證。售樓部就在鄭開大道邊上，一看售樓部的格調(diào)，就知道對(duì)項(xiàng)目本身也不用報(bào)什么期待了。
這個(gè)樓盤也不怎么靠譜，據(jù)說開發(fā)商來自濟(jì)源。位置倒是很好，在鄭開大道和雁鳴路的西北角。西邊是中原文化藝術(shù)學(xué)院，北邊是河南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院。價(jià)格在9000左右，目前還沒開盤。
地塊不大，總共160多畝，還分了三期開發(fā)。一期是8棟住宅，戶型從一房到四房都有，位于地塊中間，南邊是臨著鄭開大道的寫字樓，北邊是公寓和寫字樓。把住宅圍在寫字樓的中間，這種規(guī)劃也是挺罕見的。因?yàn)樽≌貕K小，戶數(shù)少，小區(qū)也沒有自己的幼兒園。
高層的外立面是全石材干掛。一般來說，高層建筑都是底部三層左右采用石材干掛，其余采用真石漆。因?yàn)轫敳坑檬母蓲旎蛘呙娲u的話，安全難以保障。這個(gè)開發(fā)商敢用全石材干掛，還是有一定底氣的。
正商宇陸廣場(chǎng)在鄭開大道和雁鳴路的西南邊，緊挨著鄭開輕軌，是個(gè)商業(yè)性質(zhì)的公寓。
政府規(guī)劃要求鄭開大道兩邊必須是寫字樓，開玩笑，高鐵東站的寫字樓還等著消化呢，現(xiàn)在哪有人會(huì)跑來白沙辦公。開發(fā)商為了回款，就出現(xiàn)了各種商業(yè)性質(zhì)的小公寓。優(yōu)尚公寓也是這樣的例子。
當(dāng)然鄭開大道附近也確實(shí)不適合做什么高端項(xiàng)目，畢竟路南邊離輕軌太近。這些南邊的寫字樓的作用說白了就是為了隔離開輕軌和住宅，生來就是被炮灰的。
美盛地塊位于鄭開大道和雁鳴路的東南邊，項(xiàng)目總占地519畝，其中商務(wù)性質(zhì)用地116畝，商業(yè)性質(zhì)用地16畝，住宅性質(zhì)用地387畝。商務(wù)用地緊鄰鄭開大道，預(yù)計(jì)也會(huì)做成公寓。其中有一塊住宅用地在星河灣的東南邊，臨著賈魯河，估計(jì)以后會(huì)做成別墅。目前地塊都還沒什么動(dòng)靜。
三、白沙鎮(zhèn)區(qū)域
白沙鎮(zhèn)區(qū)域位于鄭汴物流通道以南，隴海鐵路以北，距離象湖區(qū)域稍微有些遠(yuǎn)。
我們不是很推薦這個(gè)區(qū)域，一是因?yàn)殡x象湖有些遠(yuǎn)，不在白沙組團(tuán)的核心范圍，另外一點(diǎn)是由于白沙鎮(zhèn)本來就是居民聚集地，對(duì)于開發(fā)商來說反而束手束腳，不如象湖那邊完全空白的區(qū)域好施展。
好處是，目前區(qū)域房?jī)r(jià)很便宜，高層價(jià)格不到7000元。
目前在售的樓盤也比較多，但是多數(shù)是針對(duì)白沙鎮(zhèn)的原住民，可想品質(zhì)也高不到哪里去。新東潤(rùn)在這里做的幾個(gè)項(xiàng)目還不錯(cuò)。從最早的鄭東新世界到后來的東潤(rùn)華景、東潤(rùn)朗郡，也算是在白沙鎮(zhèn)深耕了多年。
最近入市的東潤(rùn)城位于商都路與前程路交匯處，總占地1000余畝，體量很大，由170萬方住宅和30萬方商業(yè)構(gòu)成，項(xiàng)目還擁有6萬方的體驗(yàn)式主題公園，最近營(yíng)銷做得很火爆，據(jù)說光景觀示范區(qū)就花了上億元打造。能有這么大手筆投入，項(xiàng)目本身也值得關(guān)注一下。只是目前商都路圃田至萬三公路這一段路沒有修，道路還不好走。
上圖為東潤(rùn)城億元打造的景觀示范區(qū)
從我們的盤點(diǎn)可以看出來，白沙區(qū)域靠譜的項(xiàng)目太少了。大片的拆遷安置區(qū)和單位的內(nèi)購(gòu)房，讓這個(gè)區(qū)域幾乎沒有品質(zhì)可言。
但是，白沙還是很有未來的。因?yàn)?，政府在基礎(chǔ)建設(shè)上舍得投入啊，有湖、有公園，有學(xué)校、有醫(yī)院，還有圖書館、博物館。而且政府所在的地方，綠化交通什么的，也是不用擔(dān)心的。關(guān)鍵是建設(shè)效率還高，根據(jù)規(guī)劃，2015年年底前，象湖區(qū)域道路、綠化、市政設(shè)施建設(shè)將全面完工。
想想我們之前分析過的雁鳴湖區(qū)域，你就知道差別了。那里的基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)什么的都完全指著開發(fā)商來做。相比而言，白沙則是集完全寵愛于一身，政府的資金什么的肯定得先盡著白沙這邊用啊，騰挪出來的土地指標(biāo)肯定也得先給白沙。
可以說，政策的傾斜是這個(gè)區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)。說白了，最好的教育資源、配套設(shè)施永遠(yuǎn)都是跟政府走的。所以說，看你到底看中哪一點(diǎn)。
綜上所述，品質(zhì)型剛需可以選，初級(jí)改善也可以選。注重配套、教育的可以選。但是終極改善的、想買別墅的最好就不要考慮這個(gè)區(qū)域了，可以去隔壁綠博組團(tuán)的名門紫園去看看。
由于區(qū)域高層價(jià)格都差不多，位置也都差不多，相比而言，有品牌保證的雅居樂和春天里還是最好的選擇，星聯(lián)灣也不錯(cuò)。不過話說回來，這個(gè)區(qū)域的需求還是很旺盛的，你看，雅居樂和春天里的房源都所剩無幾了。賣完了，暫時(shí)還真找不到更好的了。
當(dāng)然，白沙還有不少住宅用地沒被開發(fā)，耐心等等的話，應(yīng)該還會(huì)有其他更好的選擇。
（完）
