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在鄭州地產(chǎn)圈，綠博和白沙常常被并稱為“白綠”組團，很多人提起綠博，總會扯上白沙，相互捆綁，混為一談。

去綠博看房，置業(yè)顧問們也會教科書式地跟你說，“鄭州城市向東，一路狂奔準沒錯”，“鄭州新區(qū)那么多，白綠是最火、最有前途的”，“綠博環(huán)境很好，又是東區(qū)，買到就是賺到”……

綠博和白沙兩個組團都在鄭東新區(qū)以東，都出身于中牟縣，以萬三公路為界。

白沙已正式劃為鄭東新區(qū)，以東站為鄰，倍兒有面子，身價也漲了不少；而一路之隔的綠博，幾乎所有置業(yè)顧問都忽略了項目所在的中牟縣屬性，開口閉口以東區(qū)、白綠自稱，絕口不提遠郊二字。

其實，白沙和綠博本就是兩個概念，無論從區(qū)域規(guī)劃定位還是樓市角色來看，兩者都有本質(zhì)區(qū)別。

◆組團定位上：白沙定位為行政中心，綠博為文化中心；

◆城區(qū)距離上：白沙屬于近郊，綠博屬于遠郊（距離鄭州中心約30公里）；

◆發(fā)展驅(qū)動力：白沙主要由行政驅(qū)動，綠博由文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動；

◆房企品牌上：白沙土地出讓早，多為本土開發(fā)商，綠博2016、2017年土地出讓爆發(fā)，幾乎清一色的全國一線房企和本土口碑房企；

◆產(chǎn)品類型上：常見高低配設(shè)計，容積率不超過2.5，偏改善。

所以，真想說一句，綠博就是綠博，談綠博別總和白沙捆綁在一起！

現(xiàn)在，開車從東區(qū)到綠博片區(qū)，如果不堵車的話，用時約40分鐘。

從鄭州市區(qū)到綠博片區(qū)，有金水路（鄭開大道）和綠博大道（鄭汴物流通道）兩條主干道可選，目前高峰時段，兩條主干道車流量較多，紅綠燈多，堵車現(xiàn)象已經(jīng)慢慢出現(xiàn)。

我們從以下三個維度來看綠博進度：

城建進度：目前片區(qū)內(nèi)，市政綠化基本已經(jīng)完成，各主干道已經(jīng)建成通車，人文路賈魯河大橋已通車，部分道路仍在加速施工，另外，亞洲最大的內(nèi)陸濕地公園“鄭汴中央公園”部分已經(jīng)注水；但規(guī)劃中的地鐵8號線有所延遲。

地產(chǎn)開發(fā)進度：綠博已入駐了建業(yè)、亞新、名門、碧桂園、萬科、融創(chuàng)、金科、雅居樂、康橋、普羅、永威等十余品牌開發(fā)商。樓盤主要分布在綠博園以東、鄭汴中央公園以西的區(qū)域，樓盤最為集中，目前部分安置小區(qū)已交房，在售項目在未來2-3年內(nèi)將陸續(xù)交房。

產(chǎn)業(yè)引入進度：作為文化產(chǎn)業(yè)中心，產(chǎn)業(yè)引入情況對于綠博發(fā)展至關(guān)重要。除已落地的華誼兄弟電影小鎮(zhèn)、王潮歌只有河南戲之國、華強美麗中國三部曲、海昌海洋公園之外，3月份，綠博文創(chuàng)園集中簽約20個項目，包括五星級酒店群、國際會展小鎮(zhèn)、國際游艇會、開心麻花劇場、婚慶莊園等。據(jù)稱，更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)還在通往綠博的路上。

綜合來看，從綠博組團規(guī)劃落定批復的2016年10月算起，至2018年6月不到2年，推進速度算是相當不錯了。

但如果長居久住，眼下這些遠遠不夠日常生活需要。

比如日常通勤基本只能靠自駕，公共交通甚少，可依賴性差，現(xiàn)有商業(yè)只有杉杉奧特萊斯和海寧皮革城，平時購物、餐飲很不方便……這些都是遠郊盤通病，你必須得忍。

那，未來怎樣？值不值得等？

其實，從綠博片區(qū)規(guī)劃和推進速度來看，未來發(fā)展基本不會有大問題，規(guī)劃沒問題、產(chǎn)業(yè)沒問題、開發(fā)商沒問題，所以后續(xù)進展也基本沒問題，不必過分擔心。

不過，你一旦進了這個圈子，就需要等，而且需要一個較長的等待期，預計至少8-10年，這是一個漫長的過程，你可以衡量一下，等不及的人，最好不要輕易選擇等。

說到房價，在綠博片區(qū)有個特例現(xiàn)象。

按常理說，距離東區(qū)越近、距離主城區(qū)越近的區(qū)域房價越高，但綠博和鄭州之間隔著整整一個白沙，綠博房價卻明顯有超越白沙之勢。

如圖，我們統(tǒng)計了近一年來綠博片區(qū)和白沙片區(qū)的房價走勢圖，從2017年9月，至2018年1月，由于調(diào)控限價，兩個區(qū)域房價均有所下降，但1月至今，均有所回升。

去年11月之前，白沙房價一直以1千元左右的差價高于綠博，但隨后綠博房價緊逼白沙，大有超越之勢，部分項目售價已經(jīng)超過白沙。

價格逆市回升，房子賣的咋樣嘞？

如上，表格為2017年8月以來，近一年來綠博各項目開盤去化情況。統(tǒng)計范圍內(nèi)的8個項目，一年內(nèi)開盤26次，融創(chuàng)觀瀾壹號開盤8次，雅居樂春森湖畔開盤7次，其余項目以平銷為主。

26次開盤數(shù)據(jù)中，有5次去化率高達100%，5次去化率在90%以上（不包含100%），房源總推量5122套，開盤當天去化4326套，平均去化率達84.46%。

平均去化率達84.46%。什么概念？

有多少人跑去綠博組團買房，又有多少人如此看好綠博，可想而知。

片區(qū)內(nèi)樓盤主要分布在鄭開大道、鄭汴物流通道這兩條主干道沿線，密集分布著十幾個樓盤，以120平以上戶型為主，小高層、洋房居多，部分項目配有高層和別墅。

看，滿滿的改善風。

綠博的絕大部分項目都出自品牌開發(fā)商之手，整體比較靠譜，后續(xù)有保障，不必有太多顧慮。但同一個區(qū)域，大環(huán)境配套不同項目均可共享，產(chǎn)品差別不太大，同質(zhì)化嚴重。

這時候，身帶一個亮眼的獨特標簽才能讓項目突出重圍，讓買房人印象更為深刻。

比如名門紫園，兩個標簽：深耕老盤&楓楊外國語名額。尤其是楓楊外國語獨有優(yōu)勢，價格雖然較高，但一直賣的不錯。據(jù)了解，紫園每年有50個楓楊外國語免試名額，目前已經(jīng)排隊至2021年，確實很火。

比如永威的精細化，永威在鄭州口碑一直不錯，新房價格一直要稍高于市場均價，交房數(shù)年的小區(qū)，二手房溢價空間也非常不錯。諸如綠博的永威上和郡位置一般，但項目品質(zhì)很靠譜，銷售也不錯。

比如亞新的成品房，近兩年來，亞新在鄭州突飛猛進，進步很多，尤其是成品房，效果還不錯。藝境和香頌兩個項目，位置都比較占優(yōu)勢，產(chǎn)品雷同，加上成品房口碑，整體比較靠譜。

再比如普羅理想國，大盤+自建配套，這在整個綠博片區(qū)都是最大的優(yōu)勢，很多就近項目后期對理想國自建的配套依賴性非常大，唯一美中不足的是，位置太遠，基本在綠博最東邊。

如圖，表格為目前綠博各個在售項目價格房源情況，片區(qū)內(nèi)在售房源以小高層居多，價格在1.1萬-1.6萬之間，現(xiàn)階段洋房在售房源非常少，亞新只剩一樓和頂層，雅居樂洋房基本售罄，洋房產(chǎn)品相對比較稀缺。

除以上在售盤外，片區(qū)內(nèi)還有3個純新盤，鄭東碧桂園海洋世界、建業(yè)電影小鎮(zhèn)之橙園（電影小鎮(zhèn)里的住宅部分）、金科博翠書院小鎮(zhèn)，這3個新盤，都是帶有濃烈特色標簽的項目，究竟能否甩開綠博的產(chǎn)品同質(zhì)化，做出自己的獨特亮點？下期我們將專門詳細介紹這三個純新盤情況，可持續(xù)關(guān)注。

綠博雖好，并不合適很多人。

說實話，文章開頭提到的兩個綠博粉，發(fā)小海歸猴子、老公領(lǐng)導A哥，其實都不適合買在綠博。

為啥？

海歸猴子是典型的剛需，首套房，自住，千萬不能買在綠博。

其實剛需首套選白沙和綠博都不建議，兩個都是純新區(qū)域，現(xiàn)有的能用的商業(yè)、醫(yī)療、公共交通等生活配套很少很少，下班去買顆青菜、買條魚、約頓飯？不行，太不方便。尤其是綠博，距離主城區(qū)太遠，通勤時間成本太高，就算天天自駕上下班，限號那天嘞？不開車的老人孩子嘞？

所以，剛需還是建議老老實實買在主城區(qū)，配套都有，方便的多。

A哥屬于典型的剛改，首次換房改善，仍然是自住，也不適合買在綠博。

換房剛改什么概念？賣了小房，換大房；或者賣了沒品質(zhì)的房，換套品質(zhì)還可以的，比剛需首套選擇余地更大些，但換了房后手里終歸還是一套房，還需要考慮現(xiàn)階段長期居住的生活便利性，綠博這種遠郊區(qū)域不適合，選在三環(huán)四環(huán)之間更好。

誰適合買？

1、 資金充沛，在鄭州工作生活，主城區(qū)內(nèi)有2套房，買在綠博留養(yǎng)老、休閑度假用，可以。不著急長住，有較長時間等待區(qū)域成熟，況且綠博環(huán)境確實不錯，有康養(yǎng)屬性。

2、 長線投資，可以買，未來綠博還是有溢價空間的。但資金實力要有，抗風險能力強，在綠博買套房子的錢要保證不影響正常資金計劃。