在《今年，建業(yè)的第一場(chǎng)春雨下過(guò)了》的文章里，我們有一個(gè)觀點(diǎn)是：現(xiàn)在鄭州樓市一線正在發(fā)生的事是，剛需走量盤購(gòu)買難度增加了。各類偽改善、偽豪宅越來(lái)越多。以后綁定車位、帶裝修會(huì)成常態(tài)。
有很多人在后面留言說(shuō)危言聳聽！
事實(shí)是，這個(gè)趨勢(shì)隨著東區(qū)幾個(gè)盤的陸續(xù)面世開盤，即將成真。
他們分別是碧桂園天譽(yù)、康橋東麓園、瀚海爾灣、泰禾儲(chǔ)備地塊、瀚海觀象、碧桂園象苑。
碧桂園天譽(yù)即將開盤，釋放價(jià)格洋房均價(jià)2.4-2.6萬(wàn)（精裝），小高層均價(jià)為1.8-1.9萬(wàn)（精裝）。
碧桂園天譽(yù)屬于楊金楊槐村改造項(xiàng)目，目前是一期，地塊方正，高低配，高層為16層，洋房為7-10層，高層面積為73㎡兩房、98㎡-128㎡三房，洋房面積為142㎡-188㎡，碧桂園天字系產(chǎn)品 ，定位為偏改善。
康橋東麓園、瀚海爾灣已經(jīng)在釋放價(jià)格和開盤時(shí)間。
其中康橋東麓園排號(hào)中，對(duì)外釋放價(jià)格是高層2.2萬(wàn)（精裝），洋房2.5萬(wàn)（精裝）。
康橋東麓園是康橋收購(gòu)新福源置業(yè)的地。
項(xiàng)目容積率2.5， 樓面價(jià)2539元/㎡。 一共規(guī)劃了15棟樓外加1棟商業(yè)，其中是6棟洋房（精裝）、9棟小高層（精裝）、還有一棟8層挑高復(fù)式洋房（毛坯），
其中小高層和洋房均為129-136㎡、143㎡三房、四房，占比各一半，定位康橋產(chǎn)品系中的高端改善產(chǎn)品。
瀚海爾灣已經(jīng)開始十萬(wàn)元認(rèn)籌，對(duì)外釋放的價(jià)格是高層86㎡預(yù)售價(jià)1.8萬(wàn)，108㎡預(yù)售價(jià)1.86萬(wàn)，129㎡預(yù)售價(jià)1.9萬(wàn)，147㎡預(yù)售價(jià)1.95萬(wàn)，172㎡預(yù)售價(jià)2.2萬(wàn)。
瀚海爾灣是由西亞斯國(guó)際學(xué)院、美國(guó)亞美迪投資集團(tuán)和瀚海地產(chǎn)合作開發(fā)，產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)、酒店、企業(yè)孵化器、國(guó)際化學(xué)校、醫(yī)院等多元型的項(xiàng)目。
總占地536畝，其中住宅占地100畝，容積率2.9，規(guī)劃11棟樓,25-28層,2T2、T3、T4,全部是精裝修。
主力戶型包括87㎡兩房，128-138㎡3+1房，171㎡大四房，層高3米，樓王層高3.15米。
爾灣規(guī)劃效果圖▼
藍(lán)城鳳起梧桐，藍(lán)城代建合作開發(fā)項(xiàng)目，停了N多年，最近城市展廳開放，沒有釋放價(jià)格。
按照藍(lán)城代建的一貫作風(fēng)，因?yàn)樗{(lán)城和綠城的關(guān)系，也因?yàn)榫G城百合的在鄭州品牌影響力，所以鳳起梧桐不是楊金第一貴就是第二貴，不會(huì)低于2萬(wàn)/㎡。
占地106畝，容積率2.8，總建筑面積60萬(wàn)平方米，其中住宅20萬(wàn)㎡，由18幢16層小高層組成，面積區(qū)間從130-180㎡，主力戶型為180㎡,一梯一戶，精裝修。預(yù)計(jì)2018年年底開盤銷售。
再往東就是白沙的瀚海觀象、碧桂園象苑，均已經(jīng)開始釋放產(chǎn)品和價(jià)格。
其中瀚海觀象小道消息釋放價(jià)格在3萬(wàn)左右，因?yàn)橄迌r(jià)1.2萬(wàn)的原因，付款要求75%；精裝，大平層產(chǎn)品，定位純改善，象湖一哥。
占地75畝的方正地塊，容積率2.5，規(guī)劃了10棟24層高層 一共551套房，四種戶型167㎡、189㎡、240㎡、341㎡。
碧桂園象苑，據(jù)說(shuō)主力面積180㎡，跟瀚海觀象一樣定位豪宅！
規(guī)劃高層、小高層、洋房。
碧桂園象苑規(guī)劃效果圖▼
最后我們說(shuō)一下紫藤公館，它在備受質(zhì)疑中，價(jià)格不甘心的卡在了2.5萬(wàn)左右：
9#樓2.7萬(wàn),3#樓2.5萬(wàn)，其他樓棟均價(jià)2.4萬(wàn)，付款方式是首付=備30%+精30%，貸款只能貸備的30%，精裝可以分期，三次還清。
我們?yōu)槭裁匆堰@幾個(gè)盤放在一期比較呢？因?yàn)檫@幾個(gè)盤都有以下幾個(gè)特征：
1、 單看規(guī)劃、產(chǎn)品以及逼格，都是高端改善，但是一想到周邊環(huán)境，實(shí)在改善不起來(lái)。
2、 貴，是他們最大的特征，價(jià)格全部高于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目30%-50%。
3、 都帶豪裝，需要拆分合同，甚至首套首付比例均四成以上。
我們把他們稱之為偽改善。
有一句忠告是：無(wú)論你是改善自住還是投資，都請(qǐng)遠(yuǎn)離它們。
原因如下：請(qǐng)看下面這張圖▼
十五年前，如果你在鄭州買改善，買哪里呢？一定是鄭東新區(qū)（也就是圖中1）。
十年前，如果你在鄭州買改善，買哪里呢？隨著1的價(jià)格普通人逐漸高攀不起，片區(qū)2是最好的選擇。
五年前，如果你在鄭州買改善，買哪里呢？隨著1更貴、更破、更落伍之后，3片區(qū)的北龍湖成了有錢人改善的首選，而普通人可選的就是除去北龍湖剩下的片區(qū)。
我們說(shuō)，1、2、3這三個(gè)片區(qū)都沒有問(wèn)題。但是到了今天，如果你買不起北龍湖，你想改善，該買哪里呢？
是不是4片區(qū)呢？
當(dāng)然，不管你愿不愿意，都已經(jīng)進(jìn)入片區(qū)4了。
因?yàn)?、2、3片區(qū)除了北龍湖片區(qū)，剩下的樓盤屈指可數(shù)。
陽(yáng)光和苑，幾近沒房，均價(jià)21000；
廣電天韻，房源不多，23000起；
碧桂園天琴灣，目前江湖上只有轉(zhuǎn)讓的傳說(shuō)，誰(shuí)都沒見過(guò)，據(jù)說(shuō)帶轉(zhuǎn)讓費(fèi)均價(jià)17000-18000；
海馬公園，還有一棟樓，不知道什么時(shí)候開，2T4；
英地金臺(tái)府邸，還有一棟樓，有太多的人在等待。
未來(lái)華庭，逆勢(shì)上漲2000，均價(jià)21000，所剩房源屈指可數(shù)。
英協(xié)生生銀河居，均價(jià)23000，凡是去看過(guò)房子的人都下不了手。
鼎天尚東，釋放價(jià)格23000，不服不行。
華潤(rùn)紫云府，越來(lái)越值得看看了。限價(jià)18500，如果華潤(rùn)悅璽沒搶到，這個(gè)現(xiàn)在不用搶。
陽(yáng)光城檀越，這個(gè)盤勉強(qiáng)劃進(jìn)來(lái)吧，目前均價(jià)18000-22000元/㎡左右；
1、2、3片區(qū)除了北龍湖，剩下的樓盤屈指可數(shù)，在售房源屈指可數(shù)。
所以你說(shuō)，改善能不能在片區(qū)4買呢？目前看東區(qū)改善類項(xiàng)目或產(chǎn)品都集中在片區(qū)4了。
但，我們的答案是，不能的。
1、2、3是真改善，有富人區(qū)（背后是城市中心的轉(zhuǎn)移和資源的加持，后面解釋）。
4是需要警惕的片區(qū)，這是偽豪宅偽改善，買到就坑到。
他們最大的賣點(diǎn)就是五分鐘直通北龍湖，十分鐘就到高鐵東廣場(chǎng)。
可是直線距離再近，也不是。
你會(huì)說(shuō)不對(duì)啊，為什么鄭州的改善可以從1外溢到2，再外溢到3，為什么不能從3外溢到4呢？
因?yàn)闆]機(jī)會(huì)了。
我們?cè)凇?a target="_blank">過(guò)去十年，鄭州究竟有多少房子是賠錢的》里花了很大的篇幅詳細(xì)的說(shuō)過(guò)這個(gè)問(wèn)題。我們今天單說(shuō)結(jié)論。
在過(guò)去五十年鄭州城市中心發(fā)生過(guò)3轉(zhuǎn)移，這是鄭州城市建設(shè)更新迭代以及城市化進(jìn)程中必然。最近一次城市中心的轉(zhuǎn)移發(fā)生在十五年前，當(dāng)鄭州提出建設(shè)鄭東新區(qū)以后，整個(gè)鄭州的城市發(fā)展方向不可逆的向東。
這是城市更新迭代，更是城市中心的轉(zhuǎn)移。
這背后是鄭東新區(qū)是成熟度和中心度的雙重提升，是金水老城區(qū)資源的連根拔起。
這也就是為什么過(guò)去幾年?yáng)|區(qū)的房?jī)r(jià)可以把南區(qū)和西區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開的原因。因?yàn)闁|區(qū)的房?jī)r(jià)，除了反映貨幣價(jià)值的變化還有腳下土地由郊區(qū)變成中心的價(jià)值提升。
我還舉了一個(gè)極端的例子，六合之家和綠城百合，在過(guò)去十年房產(chǎn)升值對(duì)比。
我說(shuō)不是因?yàn)橘I了綠城百合的房子，房子才升值，而是買對(duì)了地方，因?yàn)樗卩崠|新區(qū)。
但是，我同時(shí)還說(shuō)，這種城市中心的轉(zhuǎn)移是百年難遇的。以后不會(huì)再有了。
自從2017年鄭州被定位成國(guó)家中心城市、中原城市群提速之后，就再也不會(huì)有哪個(gè)新區(qū)能撼動(dòng)現(xiàn)在城市中心的資源、成熟度和中心度了，就像北京一樣，即使市政府搬到了了通州，天安門仍然是首都的中心。
所以，十年前新區(qū)貴，老區(qū)便宜，土豪住郊區(qū)別墅，中產(chǎn)住新區(qū)大平層，窮人擠市中心老破舊的局面正在被打碎。
所以，任何比主城區(qū)價(jià)格還貴的新區(qū)，都是不靠譜的。沒有任何新區(qū)可以再?gòu)?fù)制十年的鄭東新區(qū)。
所以4片區(qū)沒機(jī)會(huì)了。
2
當(dāng)然我們不是說(shuō)這個(gè)片區(qū)的房子不能買？
可以的，關(guān)鍵看價(jià)格。
先看楊金片區(qū)——
楊金基本反映了目前拿地的一個(gè)趨勢(shì)，A憑借獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)或者規(guī)劃創(chuàng)意或者特色I(xiàn)P獲取zf的青睞（畫餅圈地），而zf則保證招拍掛使企業(yè)底價(jià)摘地，隨后A與開發(fā)商達(dá)成意向合作，待到土地真正掛牌出讓，便把土地倒手。至于當(dāng)初畫的餅，地都賣了，差價(jià)已經(jīng)到手里了，其它的重要嗎？
比如說(shuō)康橋東麓園項(xiàng)目。我們?cè)谇懊嬉呀?jīng)提到這個(gè)項(xiàng)目是康橋收購(gòu)的項(xiàng)目。
有人說(shuō)這對(duì)楊金是有利的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)這種變相方式引入了品牌房企，有利于區(qū)域形象重塑，提升片區(qū)價(jià)值。
我想說(shuō)，不要認(rèn)真胡說(shuō)八道，好嗎？！
為什么要強(qiáng)行匹配不符合片區(qū)價(jià)值的產(chǎn)品呢？并不是每一個(gè)片區(qū)都一定要有改善基因的。
當(dāng)康橋、泰禾、特別是碧桂園進(jìn)駐這個(gè)片區(qū)之后，最開心的是當(dāng)年5000-6000認(rèn)購(gòu)的楊金的原始購(gòu)房者，提升價(jià)值也是他們的價(jià)值.對(duì)于那些因?yàn)檫@個(gè)片區(qū)來(lái)了幾個(gè)開發(fā)商以后開始重新關(guān)注這個(gè)片區(qū)的購(gòu)房者，都是這個(gè)片區(qū)的韭菜，這個(gè)片區(qū)的接盤俠。
記住！能夠改變一個(gè)片區(qū)價(jià)值的只有政府！再好的開發(fā)商除了提升片區(qū)價(jià)格，什么也提升不了。
目前這個(gè)片區(qū)最大的賣點(diǎn)仍然是北龍湖的近親?？墒谴缶烁缡谴缶烁?，大舅哥有錢，不代表你有錢，大舅哥再有錢，都不如自己有錢。
還有人說(shuō)，楊金崛起的關(guān)鍵，是和北龍湖的縱向道路能否全部打通，尤其是中央大道。
這一點(diǎn)我是認(rèn)同的，但打通是五年以后的事了。雖然很多置業(yè)顧問(wèn)會(huì)說(shuō)楊金段已經(jīng)修好了，只剩下打通了。好像打通指日可待，但實(shí)際是，湖心島不完成，打通不打通關(guān)系很大嗎？
當(dāng)然作為北龍湖的近親還是很有潛力的。 但一個(gè)片區(qū)有潛力不代表房子有價(jià)值。
比如康橋是一個(gè)有品質(zhì)的開發(fā)商，我們身邊也有很多的康橋粉。
但今天的康橋，已經(jīng)不是十年前在三環(huán)內(nèi)造房子的康橋了，現(xiàn)在的它喜歡在空曠原野拿地 ，喜歡以自己的品質(zhì)取勝，如港北，南龍湖，綠博，濱河等。
如果它質(zhì)優(yōu)價(jià)廉還行，就怕它誓要拿出最好品質(zhì)改善賣給你，你是買還是不買呢？
目前楊金片區(qū)偉業(yè)等項(xiàng)目，毛坯房?jī)r(jià)格一萬(wàn)六七左右，康橋這個(gè)項(xiàng)目精裝，加上品牌，小高層不低于2.2萬(wàn)，洋房不低于2.5了。
這個(gè)片區(qū)沒有地緣客戶，所以不存在必須買這里客戶。
所以如果你是剛需，別鬧！目前的價(jià)格根本不是剛需買得起的。
你是改善，別鬧！這里沒有改善基因。
你是投資，嗯！可以想象的是未來(lái)這里還有向上空間，只要你不買改善盤，能買到16000以下都行。
你說(shuō)買不到？那就別買了。
再看鴻園板塊——
這個(gè)板塊相比楊金還是不一樣的。屬于東區(qū)低密板塊，更純粹一些，具備一些改善氣質(zhì)，但鴻園片區(qū)不是城市發(fā)展方向。
片區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部景象的改變是一個(gè)緩慢的過(guò)程。
除了有會(huì)炒作的開發(fā)商，政府不會(huì)在這里投入更多的錢，甚至連概念都沒有。
比如爾灣，位置不錯(cuò)，也是東區(qū)少有的綜合體項(xiàng)目，但相對(duì)于鴻園清水苑來(lái)說(shuō)，爾灣不夠低密。
如果爾灣也是純粹的洋房或別墅，對(duì)于想要在東區(qū)實(shí)現(xiàn)洋房和別墅夢(mèng)的人還是有吸引力的，這里還有偏門的市場(chǎng)需求的。
但是瀚海是高層，在鴻園片區(qū)的大平層不是改善產(chǎn)品，只有在天筑那種城市級(jí)別CBD區(qū)域大平層才是改善，才能成為豪宅。
所以爾灣相對(duì)周邊鴻園、清水苑項(xiàng)目，產(chǎn)品是沒有優(yōu)勢(shì)的。
那它有價(jià)格優(yōu)勢(shì)嗎？
沒有。
我們?cè)僮鰝€(gè)假設(shè)，如果瀚海爾灣也是洋房和別墅會(huì)怎樣？這個(gè)片區(qū)就沒有人氣，沒有人氣，沒有人氣就沒有商業(yè)，沒有人氣就沒有好學(xué)校。這里就是一個(gè)安靜的孤島。
改善一定不是與世隔絕，改善是出則入世，入則寧?kù)o，這也就是為什么改善的片區(qū)一定要在城市的發(fā)展方向上的原因。
所以，爾灣的價(jià)格不匹配產(chǎn)品，產(chǎn)品不匹配區(qū)位，是錯(cuò)位的產(chǎn)品。
我們認(rèn)為他們合理價(jià)格毛坯15500，但是我們都知道漲上去的是不會(huì)下來(lái)的，所有買房子的不過(guò)是站崗而已。
敲黑板了！改善需要具備三點(diǎn)：
1、 改善基因。城市核心價(jià)值的加持，最不濟(jì)也要是城市發(fā)展方向。
2、 配置改善。
3、 產(chǎn)品改善。
在三個(gè)因素里面沒有第一個(gè)，其它兩個(gè)分值越高，房子越?jīng)]價(jià)值。
你會(huì)說(shuō)，碧桂園象苑和瀚海觀象呢？不僅在城市發(fā)展方向上，還是未來(lái)（shengfu）象湖的北邊，那地方必將寸土寸金啊。
嗯，我同意?？墒撬鼈兂錾缌恕Ｉ环陼r(shí)！
好了，可是究竟要怎樣選項(xiàng)目呢？
我們誠(chéng)心的舉一個(gè)正面的例子。
最近面世的融創(chuàng)中原大觀項(xiàng)目，原來(lái)定位“印”系列（相當(dāng)牛逼的系列），是城市地標(biāo)項(xiàng)目。要說(shuō)能對(duì)標(biāo)北龍湖，相比隔著連霍高速對(duì)標(biāo)的北龍湖的楊金片區(qū)，融創(chuàng)“鄭州印”隔著中州大道不比他們更有資格對(duì)標(biāo)。 雖然不是金水區(qū)的核心區(qū)域，但這里是金水區(qū)距離北龍湖最近的區(qū)域，僅一路之隔，所以也是萬(wàn)眾矚目啊。
我們看融創(chuàng)是怎么做的。融創(chuàng)最終將“融創(chuàng)鄭州印”，改為“融創(chuàng)中永中原大觀”，規(guī)劃包含高層、公寓、商業(yè)，是綜合體項(xiàng)目。
這個(gè)項(xiàng)目對(duì)標(biāo)的是金水府的價(jià)格，銷售員說(shuō)，會(huì)比金水府更有優(yōu)勢(shì)，如果是這樣，值得關(guān)注的。真的。
但有人會(huì)說(shuō)，這和改善有什么關(guān)系啊。
是啊，我沒說(shuō)改善要買這個(gè)啊。那么改善究竟要怎么買？
首先、老東區(qū)二手房不能一棒子打死，99%都是不值的。淘一淘，總還有1%是值得改善的。
我們之前說(shuō)過(guò)低著頭胡亂買房就能賺錢的時(shí)代過(guò)去了，未來(lái)只有70%的房子能跑贏通貨膨脹，只有30%的房子從房產(chǎn)投資的角度是賺錢的。
第二、警惕這些偽改善。他們的價(jià)格夯實(shí)，只能讓真正有價(jià)值的片區(qū)房?jī)r(jià)更堅(jiān)挺，價(jià)值更高。
有人會(huì)說(shuō)，怎么辦？
北龍湖努努力還有可能的。
善水上境還有首付200萬(wàn)的洋房，悅龍臺(tái)還有總價(jià)400萬(wàn)的房子。
這些都已經(jīng)是北龍湖低價(jià)項(xiàng)目，即抗跌又有漲幅，自住兼顧投資完美組合。
你說(shuō)，買不起呀買不起！那就換了區(qū)域。
3
之前我們一直有一個(gè)觀點(diǎn)是，改善首選東區(qū)。我們今天依然是這個(gè)觀點(diǎn)。
當(dāng)然這并不是西、北、南不需要改善，可以肯定的是未來(lái)西和南都會(huì)有一個(gè)片區(qū)偏改善，西區(qū)還不明顯，南區(qū)已經(jīng)很明顯了。
有人會(huì)說(shuō)什么？南區(qū)有改善？它能會(huì)比北區(qū)更有改善基因？
其實(shí)關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我在以往的文章里也寫過(guò)了。
1、當(dāng)鄭州雙城規(guī)劃出來(lái)以后，整個(gè)鄭州城市發(fā)展方向發(fā)生了不可逆的變化，從一路向東，變成孔雀東南飛。
2、北區(qū)沒有CBD，注定北區(qū)無(wú)改善。
關(guān)于這兩點(diǎn)，以后專門再寫一篇吧，今天再寫就收不了尾了。
4
最近我們接了兩份置業(yè)報(bào)告，客戶都被迫的買了北龍湖。
這兩個(gè)客戶都是改善自住兼顧投資的。
他們的問(wèn)題都是錢太多了。
小A手里有180萬(wàn)，在只有一個(gè)購(gòu)房資格情況下，只有在北龍湖才可以把錢花完。
你會(huì)說(shuō)，他怎么那么傻，可以在管南買三套？（你當(dāng)限購(gòu)不存在嗎？）
你會(huì)說(shuō)，為什么要花完，剩幾十萬(wàn)應(yīng)急不行嗎？（你愿意嗎？）
你會(huì)說(shuō)，我就不信，除了北龍湖，180萬(wàn)還買不住房子了？
嗯，你還真別說(shuō)，除了老東區(qū)的二手房，還真的買不到房了。
你說(shuō)，那就買二手房??？
看過(guò)老東區(qū)二手房都知道，要么單價(jià)貴，要么首付貴。相比買二手房，買新房真的太容易了。
小A是幸運(yùn)的，他努努力還可以選擇北龍湖，但是如果首付在150萬(wàn)以下買什么呢？當(dāng)1、2、3片區(qū)基本上沒什么房子之后，4片區(qū)內(nèi)似乎成了100-150萬(wàn)首付人邁不過(guò)去的檻。
可是我們分析了一整篇，片區(qū)4慎選。
鄭州進(jìn)入改善時(shí)代了，不將就的人越來(lái)越多，許多人都想辦法還能跳過(guò)這一個(gè)尷尬的檻，但并不是所以人都適合北龍湖，所以下一篇我們寫一篇鄭州的頂級(jí)改善北龍湖的購(gòu)房指南。
5
最后，看到鄭州改善這么艱難，剛需們是不是有些安慰呢？但事實(shí)的真相是剛需上車越來(lái)越難了。
我們會(huì)發(fā)現(xiàn)18年新盤中改善盤多了，剛需低單價(jià)盤的少了。所以你會(huì)看到一個(gè)明顯的趨勢(shì)是四環(huán)內(nèi)低價(jià)剛需房逐漸消失。
鄭州四環(huán)內(nèi)可供選擇的樓盤有83個(gè)。這83個(gè)項(xiàng)目中六成以上的項(xiàng)目都已經(jīng)開售，所剩房源有限。
所以剛需自用，抓緊時(shí)間看剛需流量盤，雖然整體均價(jià)變化不大，但底部不斷上升中。
錯(cuò)過(guò)2018年，剛需好房子越蓋越遠(yuǎn)，底部?jī)r(jià)格越來(lái)越高。
怎么又說(shuō)剛需了？唉！不扎心了，本文主要聊的是越來(lái)越慘的改善！
6.24，新局勢(shì)下的機(jī)會(huì)研判
活動(dòng)主題：新局勢(shì)下的機(jī)會(huì)研判
主要內(nèi)容：當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、粵港澳灣區(qū)投資機(jī)會(huì)分析 、云南投資機(jī)會(huì)分析
活動(dòng)地點(diǎn): 中國(guó)·鄭州·鄭東新區(qū)
活動(dòng)時(shí)間：2018年6月24日下午14:00
線下報(bào)名：米宅詩(shī)詩(shī)：184 3719 3719（電話同微信）
