這是鄭州關(guān)于開發(fā)商系列的第二篇。
我們一直有一個觀點，鄭州地產(chǎn)圈的半壁江山，是被一群老板撐起來的。
鄭州地產(chǎn)的第一代掌舵者們，用自己的性格和氣質(zhì)影響著一家企業(yè)的氣質(zhì)，這種氣質(zhì)作為企業(yè)的基因不停地傳了下去。
兩年前，鄭州樓市曾為這些性格迥異的老板和他們的房子，專門寫過一篇稿子《老板和他的房子》。
兩年過去，經(jīng)歷了一輪史上最強的大周期。在周期隱匿的暗流中，我們對房子和房價的認知被徹底顛覆。
被顛覆和重塑的不僅是我們，還有這些第一代的掌舵者們。
正商正在甩掉“低調(diào)剛需” 的帽子，攻占了南北兩個龍湖；建業(yè)在轉(zhuǎn)型狂奔的同時，不忘重回鄭州的舊夢；永威打造品質(zhì)的同時，正在尋找快周轉(zhuǎn)的秘鑰；亞新經(jīng)歷了新舊權(quán)力的交接，成品房的轉(zhuǎn)型剛剛踏上征程；美景從萬科體系中完成蛻變……
這些掌舵者和房企的蛻變，將隱匿在時間的長河中，顛覆和重塑未來的鄭州房地產(chǎn)格局。
1
這次，我們想說的是康橋。
康橋不顯山不露水，卻早已走出了鄭州和河南，從西安、武漢一路南下，無錫、蘇州，一直到了廣東惠州，都已經(jīng)有項目和布局。
康橋在不知不覺中，已經(jīng)將自己的好寓通過服務(wù)式公寓、青年公寓、定制公寓三大產(chǎn)品線布局了所有的一線城市，遍地開花了5萬間。
康橋異常低調(diào)，但卻有著自己的追求、品味和底線。在鄭州，康橋是公認的均好型產(chǎn)品開發(fā)商，不管是綠化、戶型、還是物業(yè)服務(wù)，康橋做到了少有的沒有短板，每一項都能做到80分。
我經(jīng)常想的一個問題是，假如鄭州的剛需盤都是由康橋來做，那么鄭州住宅的整體品質(zhì)也許和杭州就會縮小很多，鄭州的維權(quán)也是不是會少很多。
但康橋最厲害的，是來自骨子里，對創(chuàng)新的追求，并且能夠每隔一段時間，總能給市場釋放一些驚喜。而正是這一連串的驚喜塑造了今日的康橋。
比如說，2015年，康橋的科技住宅。
位于北區(qū)的康橋朗城是康橋在鄭州的第一個科技住宅樓盤，十大科技配套成為主要亮點。
家庭控制中心、動態(tài)人臉識別系統(tǒng)、兒童定位、緊急呼叫、智能燃氣報警、監(jiān)控安防、環(huán)境監(jiān)測、智能燈光控制、智能收件系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)。
在已經(jīng)取得更新?lián)Q代之后，今天再看這些配置，似乎有些過時，但是在四年前卻有開天辟地之功。
在別人還在賣房靠拼綠化的時候，康橋已經(jīng)開始進化到精裝交房；在別人開始拼精裝的時候，康橋卻又進化到了科技住宅。
室內(nèi)配置平板電腦，可與手機連接，業(yè)主可以遠程控制家里面一些智能設(shè)備的開關(guān)、窗簾的拉開或關(guān)閉，出入小區(qū)也需要人臉識別，進家門需要用指紋密碼鎖，不需要拿鑰匙也不用門禁。
在2015年，在中國住宅品質(zhì)巔峰的杭州，科技住宅也才剛剛起步而寥寥無幾。
所以，康橋的創(chuàng)新和追求，更顯得難得可貴。
但就算是科技住宅，其實也僅僅只是康橋智能化的冰山一角，康橋的野心藏在大數(shù)據(jù)里。
對業(yè)主行為進行大數(shù)據(jù)分析整理后，根據(jù)整理的結(jié)果，來確定具體項目的的區(qū)域內(nèi)定位，以及康橋未來產(chǎn)品的發(fā)展方向。于是，大數(shù)據(jù)成為康橋系統(tǒng)背后的天網(wǎng)。
在這個天網(wǎng)內(nèi)，通過大數(shù)據(jù)分析，把人的時間分為三個8小時，8小時睡覺、8小時工作，而剩余的8小時才是真正屬于生活的。
生活狀態(tài)與精力花費，是康橋主要的研究內(nèi)容。這8小時越有質(zhì)量，你才能占據(jù)客戶的心理空間，并形成自己的護城河。
最后，所有的數(shù)據(jù)被匯集在數(shù)據(jù)終端，而這個終端，則被稱為康橋數(shù)據(jù)可視化運營指揮艙。
這個充滿未來感和科技感的大屏，就是整個康橋系統(tǒng)的指揮艙。
從你家的水龍頭壞了需要報修，到你覺得小區(qū)的路面下雨天太滑，小區(qū)內(nèi)哪個路燈壞了，早上開車上班時哪個大門的車流最大需要避開。任何一個小細節(jié)的會成天網(wǎng)上的一個數(shù)據(jù)，成為優(yōu)化服務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新的根源。
在市場轉(zhuǎn)型期，就在所有人都一股腦地偏離地產(chǎn)主業(yè)，去做童世界、游樂場、電影院線等等偏門雜項時，康橋敏銳地發(fā)現(xiàn)了智能建筑和大數(shù)據(jù)的戰(zhàn)略機遇，并且進行迅速的轉(zhuǎn)變。
毋庸置疑，在未來，這會成為康橋強大的護城河。
2
但無人能知，康橋2018年的驚喜來自于康橋一個新的部門：康橋創(chuàng)新產(chǎn)品事業(yè)部。在這一年，這個事業(yè)部一連做出了兩個康橋TOP系代表作品，美廬灣和諸子廬。
今天我們要說的是諸子廬。
之前一個月，我在朋友圈里看到過關(guān)于康橋諸子廬的文章，身處北龍湖位置最好的雙運河中心，有著北龍湖容積率最低的優(yōu)質(zhì)地塊，裝修是多么的豪，硬裝一水的名牌，你能想到那些好貨都有。
但說實話，這些并不是吸引我的原因。因為經(jīng)過了天筑和北龍湖的長達數(shù)年的洗禮之后，鄭州人也算是見過世面的了，什么好東西也都算見識過了。光靠堆砌品牌是唬不住人的。特別是在北龍湖，有哪一個盤不是硬裝開掛的。你有的我都有，大家用的東西都是一樣的。
諸子廬的驚喜在于康橋?qū)τ诋a(chǎn)品的用心和認真。
怎么說呢？
在房子已經(jīng)成為一種投資品，開發(fā)商將賣房當作奢侈品進行營銷的時候，于是，眼下你所見到的豪宅基本上都是這樣的。
我們就以新加坡那個經(jīng)常被國內(nèi)提到的豪宅為例。
麗敦豪邸是新加坡非常知名的豪宅項目，2016年去新加坡考察時，我們還專門去看過。
喏，就是這樣的：
說真的，這種設(shè)計真的很前衛(wèi)，也很大膽。整個外立面你甚至都找不到一根直線。
這個項目之所以著名，除了炫酷的外形外，還因為出自世界知名建筑師扎哈·哈迪德之手，是她有生以來設(shè)計的第一個高層住宅項目。
但是，對于居住來說，體驗卻非常差的項目。為什么呢？因為為了追求外立面的夸張造型，就不得不犧牲室內(nèi)空間的完整性。所以新加坡人對這個項目前期的評價還不錯，但是等到后期實際入住后，口碑就開始下滑了。
這是一個屬于設(shè)計師的樓盤，不太屬于居住者。所以，這是一個好的設(shè)計作品，但卻不是一個好的住宅產(chǎn)品。
這告訴我們的一個道理是，設(shè)計師標簽、高級品牌和昂貴材質(zhì)都不能完整體現(xiàn)豪宅的定義，真正的奢華是空間、光影和結(jié)構(gòu)韻律表現(xiàn)所營造的優(yōu)雅氛圍。
鄭州最近幾年出現(xiàn)了幾個典型性豪宅，但也同樣是過于注重外立面，而失之于內(nèi)部空間。包含北龍湖在內(nèi)。
你很難想象，作為鄭州終極住宅的北龍湖，有幾乎占據(jù)一半的戶型圖其實是一模一樣的。
從單價7萬的區(qū)域頂豪，到3萬加的剛豪，用的竟然是同樣的戶型。只是在戶型的外面加上了不同材質(zhì)的外立面罷了。
一套房子的核心正是在戶型，而戶型的批量復(fù)制和同質(zhì)化，無法避免的問題就是對于用戶真實需求的忽略和對于產(chǎn)品實際使用細節(jié)的漠視。
比如說，北龍湖有多少項目的戶型，依然在延續(xù)大客廳小臥室的傳統(tǒng)設(shè)計！
問題在于購買北龍湖的客戶基本屬于多次換房的客戶，這些人都是住慣了大戶型的。而這些人對于戶型的真正要求，并不是從一個大客廳小臥室的房子搬到另一個大客廳小臥室的房子，而為此要花費近千萬的置換代價。
這就是客戶需求的細節(jié)，但是基本被大部分開發(fā)商都給忽略了。
而康橋的做法其實說起來也很簡單，就是根據(jù)客戶的實際需求去調(diào)整細節(jié)。
我找了一個北龍湖最常用的面積段210平戶型圖，在這個戶型里，康橋?qū)康拈_間也做到了3米，主臥的面寬則做到了4.2米。
但這簡單的一步，正是在于前期做了大量的用戶調(diào)查，且由此才得知了需求的真諦。
▼諸子廬產(chǎn)品定向客戶調(diào)查之一，康橋用了半個月的時間進行需求收集
康橋的這種四葉草戶型，優(yōu)勢在于把臥室布置在不同的方向，在靜態(tài)時每一個房間都是獨立的，這是在靜態(tài)中對于家里每一個人的最重。而在動態(tài)時，中廳則成又為了集聚地。
而這種戶型的設(shè)計靈感正是來源于中國古代的四合院。
3
在康橋諸子廬調(diào)研的那個上午，我一直在尋找就是細節(jié)。
作為豪宅窩的北龍湖不缺豪宅，因為遍地都是豪宅。但是就在大家容積率都基本一樣，建筑設(shè)計也全部新中式，產(chǎn)品類型也大差不差，裝修風(fēng)格和用材幾乎一樣的時刻。真正考驗品質(zhì)的唯一標準，只能是對于營造的認真和對于細節(jié)的執(zhí)著。
諸子廬最吸引我的一點，就是改規(guī)劃。
在第一版的設(shè)計中，諸子廬做的是七排的設(shè)計。
這是北龍湖最常用的排布方法，如同兵營一般，樓棟長而密集，每一排樓多有數(shù)個單元組合。這樣做的優(yōu)勢也非常明顯，開發(fā)商可以得到更多的利潤；并且大家都這樣，戶型什么的都可以復(fù)制。
這也就是為什么北龍湖所有項目的樓間距都基本都在20-22米的原因。
諸子廬的第一版設(shè)計，也是這樣做的。但是后來被否決了，因為作為在今年的一號項目，康橋找不到諸子廬和北龍湖的其他項目有什么區(qū)別，亮點在哪里？客戶有什么理由舍棄幾十家開發(fā)商來選擇你？
規(guī)劃必須全部推翻，重新來。
這時，康橋顯示了很大的魄力，他們的方法是，直接讓規(guī)劃師去掉了一排樓，將7排減少到了6排，然后再重新做規(guī)劃。
《天龍八部》里，虛竹的命運轉(zhuǎn)折因為一場珍瓏棋局的對決，自吃一字，而盤活全局。這第二版規(guī)劃就是是諸子廬的珍瓏棋局。
減掉一排樓后，一切忽然開朗起來，眼前是另一番格局。
由7排樓變?yōu)?排，樓間距立馬從最初的20-22米，增加為26-28米，這6米的差距看似很短，但卻不亞于一場變革。
在較少樓棟增加樓間距的同時，設(shè)計師改變了多單元集合的排列方式，將60%的樓棟做成了獨島式設(shè)計，一棟樓一個單元、一層一戶，宛若空中別墅。
這樣調(diào)整的另一個巨大優(yōu)勢是，系統(tǒng)性的改變了整個園區(qū)的空間生態(tài)：
1、增加了更多的戶型開窗，戶型的開窗率能達到53%；
2、因為沒有長排樓棟阻隔，空氣3分鐘能在園區(qū)內(nèi)呼吸一次。
而最終，這些空氣又能通過更多的窗戶進行樓棟室內(nèi)空氣交換，形成良性循環(huán)。
你看，凡事就怕認真，只要認真，就成了。
我們再來說一件吧。
你也知道，因為豪宅屬性，北龍湖基本每一個項目都會配所有，但一個共有的現(xiàn)象是，北龍湖基本上每一個會所都是地下的。為什么？因為北龍湖的地價太貴了，而這也是北龍湖的所有小區(qū)能多做一棟樓就多做一棟樓的原因。
但是康橋在去掉了整整一排樓之后，又做了北龍湖唯一的一個地上會所。準確說，是一個地上三層地下兩層的五層會所，加起來業(yè)主使用面積超過了3000平。
▼琚賓設(shè)計的會所，地下健身、一樓會客、二樓書局、三樓私宴
這就是諸子廬珍瓏棋局的第二子。
5
其實，諸子廬可以說的細節(jié)還有很多，但并不是所有都能人眼看到的。
比如說，為了減少樓上樓下活動噪音，諸子廬絕無僅有地做了10毫米上下樓噪音隔絕墊。
還有一個是隱藏在鞋柜里的秘密。北龍湖的大部分鞋柜，基本都放置的有除臭劑，但是諸子廬在除臭劑之外，特意為鞋柜做了一個除臭通風(fēng)管。
諸子廬的外立面用的是以干掛石材加玻璃幕墻，并以金屬收邊。北龍湖不缺玻璃幕墻，但基本都會有增加一道橫杠窗梁，非常影響外立面的整體美觀。
諸子廬專門請了中國美院的專業(yè)設(shè)計優(yōu)化外立面，去掉窗梁，采用大面積的整塊玻璃。
但此一項，成本就增加了很多。但這樣完整的大塊玻璃幕墻，對居住空間品提升非常之重要；而淺色洞石搭配金屬廊柱又在美學(xué)上去裝飾化，非常具有現(xiàn)代簡潔的美感。
北龍湖是典型的細路網(wǎng)、小地塊組團，這非常西方，也將是中國城市設(shè)計的未來。但是這種設(shè)計對于住宅來說，問題在于路網(wǎng)密集之下的噪音影響。無一例外的是，北龍湖的所有小區(qū)都具備著四面臨路的困境。
為此，諸子廬專門請了清華大學(xué)的聲音實驗室做的園區(qū)噪音隔離設(shè)計。
從建筑結(jié)構(gòu)的布置，到立面材料的選擇，再到灌木、喬木等植被屏障的搭配，用一個系統(tǒng)的工程建立起園區(qū)聲屏障。將整個園區(qū)噪音整體控制在47分貝以下。
5
一直以來，我都特別佩服一種人，或是一種企業(yè)。
就是那種，能幾十年來，持之以恒的堅持只做一件事兒，在格物的同時，潛移默化的進行創(chuàng)新。
從最初的將綠化、物業(yè)和戶型等基本功做到80分，到后來的智慧社區(qū)，再到致力于產(chǎn)品創(chuàng)新的實驗室，康橋在這個地產(chǎn)紅海中，在眾多開發(fā)商都在艱難轉(zhuǎn)身的時刻，趟出了一條屬于自己大道。
康橋在鄭州做了幾十年，很少聽見紛擾的緋聞，卻總是用自己不斷的創(chuàng)新給市場帶來多驚喜。
每一個時代的偉大，都源于領(lǐng)馭者的無畏締造；每一次撼世的進步，都來于創(chuàng)新者的孜孜驅(qū)動。
這樣的企業(yè)，值得我們?nèi)プ鹁础?/span>
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