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先拋出一個(gè)問題，13000的價(jià)格，在鄭州可以買到哪兒？
看下圖：
13000的價(jià)格，在鄭州，意味著你只能買到以上這些城市外圍的區(qū)域，基本都在四環(huán)外。
而這些區(qū)域，在這一輪市場(chǎng)下行的行情中，是實(shí)實(shí)在在的最先降價(jià)，而且距離主城區(qū)越遠(yuǎn)，降價(jià)幅度越大。
比如距離主城區(qū)更遠(yuǎn)的滎陽、開封西等，2016年市場(chǎng)瘋漲期幸運(yùn)地走了一波量，但市場(chǎng)冷靜之后，2017年初就早早冷了下來，價(jià)格回落一大截兒，銷量也很慘淡。
相較主城區(qū)，城市外圍新區(qū)的規(guī)劃落地需要很長時(shí)間，能不能落地、落地程度怎樣都是未知，不確定性太大。
所以，每次市場(chǎng)風(fēng)向調(diào)整，最先殃及的，就是這些城市外圍區(qū)域。
不只在鄭州，全國范圍內(nèi)，最抗跌的房子，都離不開主城區(qū)。
主城區(qū)內(nèi)，四環(huán)的抗跌性不如三環(huán)，三環(huán)內(nèi)是抗跌性最強(qiáng)的區(qū)域。
目前，鄭州三環(huán)內(nèi)新盤數(shù)量相當(dāng)少，也幾乎沒有新的土地供應(yīng)了，這里的房子可以說是賣一套少一套。
而最近，鄭州三環(huán)內(nèi)主城區(qū)有這樣一個(gè)樓盤，價(jià)格刷新了片區(qū)新低，成為了主城區(qū)的一個(gè)“漏”。現(xiàn)價(jià)段，這個(gè)“機(jī)會(huì)樓盤”就是鄭地新港華苑。
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為什么說這是一個(gè)“機(jī)會(huì)樓盤”？這里主要說一下它的三大優(yōu)勢(shì)。
第一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是它的位置，金二環(huán)+雙地鐵，老城區(qū)核心地段。
鄭地新港華苑的位置真心不錯(cuò)，兩條主干道，航海路和紫荊山路，鄭州二環(huán)沿線。最主要的是離東區(qū)也近，在主城區(qū)靠東的位置。
其次，受到地鐵2號(hào)線和5號(hào)線雙地鐵輻射。左擁2號(hào)線南五里堡站，距離500米左右，右抱5號(hào)線弓莊站，距離350米左右。步行都在5分鐘以內(nèi)，真正的雙地鐵盤。地鐵5號(hào)線馬上正式運(yùn)營，作為鄭州唯一的環(huán)線，可以與多條地鐵線銜接換乘，地位自不必說。附近公交線路也不缺，航海路上，十幾條BRT線路，公共出行非常方便。
為了更直觀，把上圖放大來看：
鄭地新港華苑的對(duì)面和身后都是源升金鑼灣的各個(gè)地塊，距離最近的還有煙廠、工商局兩個(gè)家屬院。南面老家屬院一般都是六七層的多層，所以基本無遮擋，不影響采光通風(fēng)。東邊是汽車4S店，說實(shí)話有些嘈雜，不過按照規(guī)劃，這里的4S店僅僅只是租用土地，未來是要拆遷的。
未來西側(cè)約300米規(guī)劃的是世茂開發(fā)的商業(yè)綜合體。附近的學(xué)校有私立的貝斯特外國語學(xué)校，公立的管城區(qū)外國語學(xué)校。另外，這個(gè)盤的南邊也規(guī)劃有一所學(xué)校，所以說教育需求基本可以滿足。
第二個(gè)優(yōu)勢(shì)就是開發(fā)商，國企背景，安全靠譜。
開發(fā)商鄭州地產(chǎn)集團(tuán)是國企背景，既做一級(jí)土地整理又做二級(jí)開發(fā)。資金實(shí)力有保障，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防控要求也高于一般的民營企業(yè)。
鄭地在鄭州開發(fā)過的樓盤不多，但樓盤品質(zhì)都還不錯(cuò)。簡單歸納為兩個(gè)字，靠譜！
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這個(gè)盤的第三個(gè)優(yōu)勢(shì)，也是最重要的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是價(jià)格。
13000的價(jià)格，在鄭州主城區(qū)是什么概念？
來看看目前鄭地新港華苑周邊的在售樓盤都賣多少錢？
距離最近的世茂云尚城，高層均價(jià)14800，毛坯；
奧蘭和園，高層均價(jià)15000，毛坯；
七里香堤，高層均價(jià)15500，毛坯；
長江一號(hào)，高層均價(jià)14000，毛坯。
同樣是地鐵口的小社區(qū)，13000的鄭地新港華苑無疑比14800的世茂云尚城要?jiǎng)澦愫芏唷?/span>
目前，老管城能夠被市場(chǎng)接受的合理價(jià)格大致在14500左右。和同區(qū)域的樓盤相比，鄭地?fù)碛袑⒔?000的價(jià)差。這可是能夠直接兌現(xiàn)的價(jià)差，如果是你，會(huì)怎么選？
這里還有一個(gè)投資回報(bào)率的問題。
我們用租售比來表示投資回報(bào)率的高低。
租，顧名思義是租金；
售，顧名思義是房價(jià)。
租售比=年租金/房價(jià)。
一般來說，租售比越高，代表投資回報(bào)率越高。不過這只是一個(gè)初步的判斷，沒有考慮通脹等因素，具體情形還要具體分析。
我們拿鄭地新港華苑45㎡的小戶型來舉例說明一下。
目前老管城主力面積在35-55㎡的戶型，主力月租金在1500-2000。鄭地新港華苑45㎡的小戶型計(jì)算出來的租售比是高于鄭州平均水平的。
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說完這三個(gè)優(yōu)勢(shì)，我們來回歸到樓盤本身。
地塊不大，占地16畝，規(guī)劃兩棟樓，北側(cè)34層，南側(cè)33層。容積率接近5.5，不過就兩棟樓，樓間距和鄭州多數(shù)樓盤相比，還是可以接受的，密度其實(shí)還好。北側(cè)樓棟與航海路之間規(guī)劃的是綠化帶。
鄭地樓盤雖小，可檔次不低。
雖說緊鄰航海路，卻沒有裙樓型的底商，社區(qū)便利店集中在北側(cè)的樓棟1層。后期據(jù)說是康橋物業(yè)。后期全域景觀設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)據(jù)說比較高，宣傳的產(chǎn)品配有新風(fēng)地暖、指紋密碼鎖、三層Low-E中空系統(tǒng)窗、一線品牌電梯、夜光塑膠跑道、霧森系統(tǒng)等。算是一個(gè)精致的小社區(qū)。
戶型的話，北側(cè)樓棟東單元和南側(cè)樓棟上都是正常的戶型面積段，從101㎡到135㎡。小戶型集中在北側(cè)樓棟西單元上，小戶型3T6戶的結(jié)構(gòu)也算用心，基本上都是全明戶型。
有沒有缺點(diǎn)，當(dāng)然，沒有十全十美的樓盤。
這個(gè)樓盤的缺點(diǎn)就是小社區(qū)，不容易形成完整的社區(qū)氛圍。小戶型在同一個(gè)單元里配有公租房，這個(gè)一定要注意。小戶型多，公攤面積略大，可以考慮投資出租。如果是自住的話，前期剛買房的小年輕也是可以考慮的。
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最后，對(duì)于近期有買房需求的人，我有兩個(gè)建議。
第一，市場(chǎng)下行期，你一定要弄清楚自己的需求，找準(zhǔn)目標(biāo)。
如果你是首套剛需，請(qǐng)忽略綠博、港區(qū)、南龍湖、平原新區(qū)等這些城市外圍區(qū)域，這些區(qū)域是否降價(jià)，降了多少，優(yōu)惠多大，都跟你關(guān)系不大。
你的歸宿是在主城區(qū)、四環(huán)內(nèi)、近地鐵盤，你的目標(biāo)就是多去看看這些盤，瞄準(zhǔn)高性價(jià)比的。就比如鄭地新港華苑，四環(huán)的價(jià)格，買到的卻是主城區(qū)更成熟的配套。要注意，近期鄭地有可能會(huì)提價(jià)，所以有需求的話還是盡量早點(diǎn)去售樓部看看。
第二，市場(chǎng)下行期，坑也多了，你一定不能自亂陣腳。
特別是對(duì)于自住來說，那些城市外圍區(qū)域的特價(jià)房、低首付、0首付，甚至是0月供，一定不要被誘惑。價(jià)格低固然不錯(cuò)，但這不能成為你買房的唯一要素。
如果你買房是用來住的，除了看價(jià)格之外，還要看交通的便利程度，看開發(fā)商的靠譜程度等等，一定要綜合考量！
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