目前在北龍湖能看到的項目有哪些？
先看下面一系列圖
1、目前在北龍湖能看得到的項目有28個。
2、其中24、23、25號地是剛剛掛牌的，12月要拍賣出讓的。
3、目前已經(jīng)賣完的有六個項目，分別是九如府、龍之夢、龍湖上地、藍城蘭園、九如意、九棟；
4、還有三個項目一直游離在沒開盤但沒房或者（你懂的?。┑臓顟B(tài)，分別是蘭溪上院、萬眾順和熙、冠景君悅湖。
5、明確表示不賣的，沒有原因的，并且用實際行動解散銷售團隊的是永威上合院。
6、目前在售并已經(jīng)有開盤記錄的有四個：善水上境、茉莉公館、恒大悅龍臺、正弘瓴
7、目前已經(jīng)在蓄(nei)客(gou)有龍湖上鏡、金茂府、榮盛華府。
8、計劃12月份要開盤的有4個雅居樂御賓府、融創(chuàng)壹號院、萬眾順和熙（可能）、金茂府（可能）。（我估計不保證準確四個項目會有200-400套房子開盤銷售）。
9、未來4個月內(nèi)會開放銷售中心的項目有康橋諸子廬、碧桂園豫府（已開放）、中建柒號院、正弘龍湖玖號。
10、明年6月份之前銷售中心會開放項目有保利13號地和海馬12號地項目，加上之前已經(jīng)開放的五個項目。北龍湖正式進入眾意路時代。
11、在北龍湖眾意路熱鬧起來以后，九如路各個項目紛紛趨于平靜，要么銷售進入尾聲，要么銷售過半，總之進入四平八穩(wěn)的平銷。這個階段你不會再接到這些項目銷售員的電話，你去銷售中心，銷售員懶得介紹區(qū)位，甚至連產(chǎn)品都懶得講，直接介紹戶型，你都不用問價格，他們直接告訴你，包括總價和首付。這個階段銷售中心組織的活動活動都是老客戶活動。
12、2018年6月份沒有意外的眾意路時代的各個項目將紛紛開門迎客。但是6月份之前除了個別項目會有neigou行為（比如正在neigou的龍湖上鏡以及可能neigou的中建、碧桂園），大概率不會有項目進入實質(zhì)性的銷售。
再但是，內(nèi)購價格是不會對市場價格預(yù)期產(chǎn)生任何影響，只有真實的公開銷售的價格會。
所以7-10月這三個月，還是眾意路各個項目試探蓄客的時間，不出意外各個項目會舉辦各家聲勢浩大的產(chǎn)品發(fā)布會，每個月都會有各種圈（ti）層（yan）活動。
那個階段你去每個銷售中心都有賓至如歸的感受。
進入10月份之后，各個項目的開盤計劃都已經(jīng)提上日程，至少2018年一定要開一次盤。
你開始不斷的接到各個項目的邀約電話，主要但不僅限于樣板間開放（或者裝修效果圖出來了）、新銷售中心開放、景觀示范區(qū)開放等等，就如同2017年這個階段的北龍湖一樣。
甚至你會在康橋的銷售中心看到正商的銷售員，你會在碧桂園的案場看到正弘瓴的銷售員，你會保利的案場看到雅居樂的銷售員。那時故人再次相遇倍感親切，
哥，您還沒買呢？
買啦，再來一套！
那么價格呢？
那么價格呢？這才是最關(guān)鍵的。
明年北龍湖的房價會是多少？這個問題是你讀這篇文章最想知道的答案。
要想知道這個答案我們需要先亮出三個前提條件：
第一、2017年北龍湖計劃供地18塊，實際供地10塊或11塊。也就是說明年一定會新入市10個項目有實際的銷售動作，neigou也好，公開銷售也好，一定不僅僅是銷售中心開放接待咨詢。
第二、目前在售的（包含公開銷售、neigou以及各種你懂的的原因）十三個項目在明年10月份都會進入尾盤平銷，至少也是中后段平銷。也就是北龍湖會從九如路時代進入到下一個時代：眾意路時代。
詳見圖10，但我手賤，又預(yù)測2019年會再次回歸九如路，因為明年還有7-8塊的供地計劃，應(yīng)該主要集中在九如路北端。（設(shè)想一下那個時候今天的金茂府、一號院、御賓府、榮盛華府等等都將準備交房。九如府、龍湖上地、九如意、九棟、蘭園、悅龍臺、善水上境、茉莉公館等等都已經(jīng)交房入住了。那時你在看房的路上將不再“空虛是多寂寞”！）
所以至少在明年6月份之前北龍湖的價格主導(dǎo)依然在九如路片區(qū)，價格就是你現(xiàn)在看到的價格，起價就是你現(xiàn)在看到的起價，首付也是你現(xiàn)在看到的首付。
目前在售的這十三個項目是絕沒有打折賣的可能。
是絕沒有！
如果你的目標是正弘瓴、御賓府、金茂府、榮升華府、壹號院，目前的價格就是歷史最低價。
特別是新開盤的，你還可以挑好的樓層。將來即使不好的樓層也不會比你好的樓層便宜。
So，你現(xiàn)在買，比明年買更好。
第三、如果你的目標是新拍的十塊限價地呢？在上面我們提到2018年6月份眾意路時代的各個項目將紛紛開門迎客，但是6月份之前除了個別項目會有neigou行為（比如正在neigou的龍湖上鏡以及可能neigou的中建、碧桂園），不會有項目進入實質(zhì)性的銷售。
所以7、8、9、10月還是眾意路各個項目試探蓄客的時間，他們會開發(fā)布會，會舉圈（ti）層（yan）活動，就是沒有一錘定音的價格，就如同2017年這個階段北龍湖一樣。
但進入10月份之后，他們的開盤計劃提上日程，價格就如同紙里包不知火一樣。
最終，價格會分化！
What？枸杞都泡上了了，你就來這么一句？
別急！我們知道2018年，一定是非常平淡的一年，但此時眺望2019年似乎燃起了希望之火。
在平淡和希望的裹挾中，開發(fā)商是恐懼和不甘的?？謶皱e失最佳銷售良機，不甘賣的不貴。
購房者也是恐懼和不甘的。恐懼明年更貴，不甘價格沒有想象中的美好。
所以，價格會分化。
在這個10個盤中，一定有盤會恐懼大于不甘，會把主力產(chǎn)品的主力價格放在35000-4000之間；
而另外一部分他們主打差異化，努力展現(xiàn)自己不平庸的價值，會把主力產(chǎn)品和主力價格放在40000-45000之間，穩(wěn)坐40000+；
一定還有兩三個不甘心平庸，誓要拿出最豪的產(chǎn)品就如同今天的金茂府和融創(chuàng)一號院一樣，他們或許會45000起，但屁股一定要挨著50000+；超出的部分，也和今天一樣，都是雙合同。
那有沒有盤27000-32000賣呢？
當(dāng)然也有，就像今天的萬眾順和熙，價格已然公示，但具體的銷售價格還沒定，因為大家都在等老板回國。
那有沒有人是32000-35000呢？絕無可能。
32000-35000和35000-40000面臨一樣的風(fēng)險和操作難度，開發(fā)商是大傻子嗎？
你仰天長嘆一聲，想買了限價32000的北龍湖咋就那么難呢？
主要是開發(fā)商太難了，他們不是做不出來32000的房子，也不是因為32000不賺錢，而是他們不敢。比如正商和正弘他們賣32000，他們的業(yè)主最先站出來不答應(yīng)。他們蓋的不好吧又過不了自己的良心，所以，他們太難了。
本來這篇文章寫到這里就要寫完了，可是最近關(guān)于北龍湖的問題實在是太多，最后我將目前在售各個樓盤特質(zhì)、最近期銷售計劃和價格進行了統(tǒng)一匯總，有興趣的朋友可以繼續(xù)往下看，沒興趣的看到這里就ok了。
另外目前在售的還有正商·善水上境、茉莉公館、恒大悅龍臺。
目前在售洋房精裝32000-34000元/㎡，高層精裝均價32000元/㎡，正商的這個價格維持了將近一年。
二期洋房比一期洋房便宜一點，所以二期洋房多加一個車位合同。
二期高層（據(jù)說）是雙合同，所以一期的不用雙合同的、首付只要170萬的房源，是賣一套少一套。
善水一期高層之后北龍湖再沒有低于200萬首付的房子了。（首付分期不算?。?/p>
目前在售高層精裝均價35000元/㎡，洋房精裝均價39000元/㎡，這個價格茉莉公館也維持了快一年了。
茉莉公館我一共去了三次，每一次去印象都很好，特別是裝修。
但，如果粉絲讓我推薦項目，我從來沒有推薦過。
主要原因是我搞不清楚茉莉公館價格究竟是多少，中介手里往外轉(zhuǎn)的房源很多都比銷售中心便宜，但需要轉(zhuǎn)讓費，這一點搞得我很頭疼。
我搞不清楚的還有茉莉公館究竟賣了多少套。大約是前期內(nèi)購的太多了。
我搞不清楚的事自然是不敢推薦的。
算了，搞不清楚，不搞了。
目前高層精裝均價 32000 元/㎡ 洋房平層和頂復(fù)精裝37000 元/㎡ 洋房一層送院子地下室 49000 元/㎡ ，這個價格悅龍臺也維持了很久了。
如果我說悅龍臺已經(jīng)過了最佳購買時機，應(yīng)該會惹得悅龍臺的銷售員不開心。不過悅龍臺作為北龍湖2017年最大的贏家，按照悅龍臺的推盤節(jié)奏和銷售能力，悅龍臺賣的七七八八了，越往后價格越夯實，購買難度系數(shù)越高。
最后，2017年北龍湖最賺錢的是恒大·悅龍臺的銷售員。
想起一些舊事！
在寫這篇文章的時候，想起了一些舊事。
2015年12月某個周五的下午，我第一次去建業(yè)海馬九如府的銷售中心，銷售員給我算了一套臨街2樓，一套190㎡價格是22283元/㎡的房子，優(yōu)惠后總價約420萬，首付三成，可貸款，單合同，首付約127萬。
2017年12月某個周五的下午，我在建業(yè)海馬九如府的隔壁正弘瓴也看了一套臨街邊戶，230㎡銷售員沒有給我算成家單價，我根據(jù)他提供首付和面積推算出實際成交單價約43000元/㎡；最終首付445萬。
▼曾經(jīng)九如府邊戶臨街價格
我還記得
2016年4月某個周六的下午，我去已交房的龍之夢看一套大平層，報價24000元/㎡；到了5月份，報價26000元/㎡；
2017年4月，我看了正商善水上境一套180平米的高層，報價32000元/㎡，首付170萬；而到了2017年12月，如果你選善水上境二期高層，同樣一套180㎡的房子，成交均價不變的情況下首付變成了270萬（不考慮分期）。
我也記得
2016年9月30日，那天是中秋節(jié)。那天夜里，龍湖上第在凌晨3點清盤，而門外還不停的有人遞條子，成交價26000元/㎡起。
2017年12月某個周五的下午，我在蘭溪上院銷售中心被告知不必等了。我通過中介渠道看了一套193㎡，帶85萬轉(zhuǎn)讓費成交均價34000元/㎡，首付300萬。
相比剛需樓盤首付從40萬提高到50萬，剛改首付從60萬提高到80萬，北龍湖的首付門檻是從100多萬提高到了300萬。
很多人感嘆，河南真的有那么多有錢人嗎？
這個問題我不知道。是真的不知道。
上周五我接待了一個會員，她說在2017年以前她沒有想過買房子。可是5月份她賣了一套老破舊得了160萬，后來婆家意外資助100萬，娘家忽然給了60萬。
人生就是這么魔幻，在此之前，她和老公是個旅行派，他們幾乎沒有存款。
她來找我就是問我怎么把310萬花完。她說沒錢的時候覺得住的挺好，有錢之后發(fā)現(xiàn)我們需要改善。
我說這個意思并不是推薦買北龍湖，而是說其實很多人或許賣掉老破舊就能買一套北龍湖了。
這和河南究竟有多少富人，真的關(guān)系不大。
北龍湖終究是許多人的改善。至于外界評說的富人區(qū)，只不過是北龍湖的一個標簽而已。
2018年相比三環(huán)內(nèi)的其它區(qū)域，也真的只有北龍湖會出現(xiàn)10盤同開的景象了。
2018年注定了是北龍湖接地氣的一年，相比2017年，越來越多的人會走近北龍湖，進入各個銷售中心去咨詢。
