當(dāng)下鄭州，最神秘莫測的區(qū)域在哪里？
毫無疑問，北龍湖！
1
當(dāng)下的北龍湖，就是一場吃雞游戲。
一提起北龍湖，很多人首先想起的就是豪宅窩之類的，當(dāng)然講話比較好聽的會說，這是中原人居巔峰。
今天，我們想換個角度來看北龍湖。
這是目前北龍湖項目的分布圖——
北龍湖當(dāng)前項目分布圖▼
從項目分布上來看，除了東南角的那一撮之外，其實龍湖中環(huán)路以內(nèi)的項目從大區(qū)位和大環(huán)境上來說，幾乎沒差。
對，你的確臨河，但我到河邊也只是一個街區(qū)的距離；對，你的確是挨著地鐵口，但我也只是步行10分鐘而已。
在這個區(qū)域里，資源是共享的，配套是共享的，城市價值也是共享的，所以，單純從區(qū)位上來說，這一大板塊里的所有項目幾乎是類同的。
這是目前北龍湖入市項目的基本指標(biāo)信息——
從品牌影響力上來看，忽略那么幾個莫名其妙的地頭蛇房企，大家?guī)缀醵寄苷妗皠偂币幌?。你是全國房企，那我是省?nèi)標(biāo)桿，你是一線房企，我有國企背景，咱們勢均力敵，誰也不一定比誰輸一籌。
從指標(biāo)上看，更有意思。大家都是百畝以內(nèi)的土地，社區(qū)大小差不多；容積率指標(biāo)大都是1.5上下，相關(guān)指標(biāo)大差不差。這也就會必然導(dǎo)致，最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品類型也趨向同質(zhì)化，一大票的洋房、疊拼涌現(xiàn)出來。
還有一個也比較有意思——
北龍湖的這幾個項目，連設(shè)計團(tuán)隊都找的勢均力敵，甚至有三個項目，請的還是同一個設(shè)計師。
上和院找李瑋珉和莊鎮(zhèn)光，善水上境就找梁志天，正弘瓴一看，那我只好邀請任治國了。
最狠的當(dāng)屬融創(chuàng)，一不做二不休，干脆把李瑋珉、莊鎮(zhèn)光、任治國全請來，任治國做規(guī)劃設(shè)計，莊鎮(zhèn)光做景觀設(shè)計，李瑋珉做室內(nèi)空間設(shè)計。
最有意思的是這個——
你能分清楚上面這些項目么？或者說，再簡單一些，你能分清楚這上面是幾個項目么？而下面這個呢，這是幾個項目的推廣單頁？
一水的中國風(fēng)，一水的黑配金。
我拿著這兩張圖，問樓市宋慧喬“米小妹”，這是幾個項目？
她閃爍著懷疑的眼神，這難道不是一個么！
北龍湖的項目竟然能夠相似到，連風(fēng)格呈現(xiàn)和外部視覺的呈現(xiàn)都幾乎相似或者雷同。
不過這個也很好理解，指標(biāo)都是相同的，找的都還是那幾個大師，自然設(shè)計風(fēng)格就會相似。而風(fēng)格相似，總價相似，客戶相似，那么對外的視覺呈現(xiàn)也會相似。
當(dāng)下的北龍湖眾項目，品牌影響力勢均力敵，相關(guān)指標(biāo)大致趨同，產(chǎn)品類型幾乎同質(zhì)，設(shè)計團(tuán)隊同根同源，風(fēng)格表現(xiàn)傻傻分不清，這也就必然導(dǎo)致北龍湖會陷入一場極端同質(zhì)化的市場中。
市場好的時候，大家可以端坐在茶臺之上，握手言歡，濟(jì)濟(jì)一堂，相互捧場：
先說好啊，咱哥幾個是競合關(guān)系，咱們沒必要干仗，只要把大區(qū)域的價值做起來就行了，什么同質(zhì)化競爭，咱哥幾個壓根不存在。
市場一旦不好……
北龍湖就會立馬演變成同質(zhì)化競爭的大紅海！
一大票品牌大佬，拿著區(qū)域價值共享、項目指標(biāo)雷同、產(chǎn)品類型趨同、設(shè)計團(tuán)隊同源的項目，空投到一個極小空間里，一起去搶同一撥塔尖客戶，近身搏殺。
這個時候，這里就不是北龍湖，而是吃雞戰(zhàn)場！
2
神仙打架，各顯神通。
當(dāng)下的市場，顯然不是一個上行的市場。
于是，在這場吃雞游戲里，落地后的大家開始神仙打架，各顯神通。
?1、正商善水上境走的是高性價比、豪裝選材的路子。
哥幾個，我區(qū)位不太好，容積率指標(biāo)也相對比較高，說實話，拼溢價我不太占優(yōu)勢。那兄弟我就把選材品質(zhì)堆起來，選材我就挑著進(jìn)口的、最貴的來。
價格我是不去追求了，我就求個量，趕緊賣完，趁著土拍限價，我在北龍湖再拿幾塊地，我拼長線，不計較一城一池得失。
?2、永威上和院走的是大師手作的路子。
做景觀，做品質(zhì)，做設(shè)計是我的強(qiáng)項。那我就把萬柳的團(tuán)隊找來，把強(qiáng)項發(fā)揮到極致，把房子做成手作和工藝品。
什么？你竟然限價。
好吧，我解散銷售團(tuán)隊，不賣了，等著賣現(xiàn)房。
?3、金茂府走的是科技住宅的路子。
作為經(jīng)常霧霾，偶爾藍(lán)天，沒有春秋，只剩冬夏，氣溫?zé)o常的鄭州，你應(yīng)該吃“科技住宅、恒濕”這套吧。反正科技住宅是我的強(qiáng)項，什么毛細(xì)管網(wǎng)、地源熱泵都懟上。
?4、正商瓏湖上境走的是低總價、性價比的路子。
嗯，我來了，又是我，沒辦法，北龍湖，我地多，還有一塊呢。
同樣還是，我做長線，不計較一城得失，把量做起來。
怎么保證銷售速度和流量？把面積做小，總價就降下來了。
正商瓏湖上境的主力戶型是143㎡，占到了50%。對，你沒看錯，北龍湖也出現(xiàn)了140㎡的戶型，首付低至250萬。
?5、正弘瓴走的是均好性的路子。
正弘瓴有什么？大師設(shè)計+全生命周期+兒童樂園+會所+風(fēng)雨連廊+……
反正我啥都有，看你好哪一口兒了。
?6、雅居樂御賓府，走的是高贈送的路子。
各位老鐵已經(jīng)把該請的大師請完了，該走的路子走完了，你們讓兄弟我咋辦？
事已如此，別怪兄弟使狠招了——
全復(fù)式+高贈送。下疊送南北花園+地下負(fù)一層；中疊送地下負(fù)二層；上疊送挑高+陽臺。
剛需項目也許會覺得送點面積這有啥，但是要記得，這是房價一平4萬+的北龍湖，敢送十幾平米，一臺寶馬就出來了。
在這場近身搏殺的吃雞游戲中，現(xiàn)在還留在場內(nèi)的，誰也不是吃素的。
3
后發(fā)者融創(chuàng)。
北龍湖就是個大紅海，所有的項目都在吃同一類的塔尖客戶。誰能在這一波塔尖客戶中，找到屬于自己的那批客戶，誰就贏得了這場吃雞競賽。
在這場吃雞競賽里，有兩位選手入場時機(jī)最差，一個是金茂，一個是融創(chuàng)。
他倆是在地價的頂峰，高地價空投到了戰(zhàn)場里，等他們落地的時候，上面的各位老鐵們早已擺好了陣勢，架好了槍，嚴(yán)陣以待。
上面已說，金茂眼看情況不對，祭出了積攢多年的科技住宅開發(fā)經(jīng)驗。
而融創(chuàng)呢？留給它的空間，已經(jīng)不足了。
怎么辦？好焦慮！
融創(chuàng)先在風(fēng)格上做了一個匹配迎合，匹配迎合中原，匹配迎合中原人民。
中原最牛的時候是啥時候？
宋朝。
于是，融創(chuàng)中原壹號院采用了“宋風(fēng)美學(xué)”的設(shè)計風(fēng)格。為了能達(dá)到宋風(fēng)類似汝瓷的典雅平正，它在外立面材質(zhì)上選取了一種類似晶鉆玻璃的材質(zhì)。
中原壹號院通過立面風(fēng)格去匹配和迎合中原人的審美喜好，讓中原人覺得，哎，他懂我，他尊敬我，想當(dāng)年泱泱大宋，想當(dāng)年我中原人民……
再然后，就是選客戶的問題了。
其實在北龍湖的終極置業(yè)客戶也是有細(xì)分和分類的。在一大波的終極置業(yè)客戶中，壹號院應(yīng)該細(xì)分、選取哪些客戶？
最終，壹號院選取的是一小撮極為細(xì)分的客戶——
在現(xiàn)在的北龍湖市場上，找不到合適產(chǎn)品、得不到大滿足的客戶！
他們中，有人要的是居住生活的改善，而不是空間的再增大；他們中，有人要的是品質(zhì)感，而不是贈送和性價比；他們中，有人要的是一個能親近自然的開敞大露臺，而不是一個封閉陽臺；他們中，有人首先考慮的是美、精致、漂亮，其次才是常人眼中的實用性……
這些人用一個詞概括，應(yīng)該叫“精致主義者”。
針對這些人，融創(chuàng)做了很多大膽的細(xì)節(jié)設(shè)計——
比如，191㎡四房的空間設(shè)計。
融創(chuàng)中原壹號院的191㎡戶型，它并未采用市場上普遍的寬廳設(shè)計，而采用了T型的空間設(shè)計，將著力點放在空間的豐富性和層次性上。
我個人比較喜歡的就是進(jìn)門口的這一面墻。
打開入戶門，就是充滿厚重感玄關(guān)。玄關(guān)一邊是簡潔明亮、強(qiáng)調(diào)通透感的客廳，另一便是在通透感之余，因為大理石的紋理而略多一點質(zhì)感的餐廳。
餐廳與玄關(guān)中間，沿著泛著溫暖微光的走道延伸過去，盡頭藏著的是百葉格柵圍起來的一個半開敞書房，讓人有種柳暗花明的感覺，整體的空間又有了一個層次。
就單單這么一面入戶的墻，黑與白的對比過渡，空間功能的起承轉(zhuǎn)合都在這里交匯，線面勾勒充滿豐富性而又不雜亂。
這個戶型，從客廳空間的開闊性來上說，肯定不如寬廳。但與此同時，這個戶型的空間的戲劇性、精致性和豐富性也是寬廳所無法塑造的。
融創(chuàng)這個191㎡四房，針對的就是不需要寬廳的空間開闊感，只追求細(xì)微、精致的居住品質(zhì)改善的那一小撮人。
還有，315㎡戶型的露臺設(shè)計。
我們?nèi)タ催@個戶型的時候會發(fā)現(xiàn)，在315㎡這個面積段里，它的客廳不算大。
因為，它將客廳的面積有一部分讓渡給了一個超大的露臺，或者說叫空中花園，這部分的面積有15㎡左右。
這是一個開敞的露臺，對，不是封閉的。
有了這個露臺，客廳空間就能一直延續(xù)到外部。為了增強(qiáng)整體空間的延續(xù)性和通透性，樣板間的廚房采用了玻璃隔斷，這樣即便在廚房燒菜，也能讓視野穿透到陽臺之上。
這種內(nèi)外空間的延續(xù)和互動，讓這棟4層的平層，在使用感受上產(chǎn)生別墅的錯覺。
當(dāng)然，這樣做并非百利而無一害，肯定會有問題。比如，咱北方城市的霧霾和風(fēng)沙。
但是，李瑋珉有一句話我覺得說的挺有道理：
也許每100個鄭州人中，只有10個人覺得這個戶型不錯，打開陽臺不錯。但是，這10個鄭州人在現(xiàn)在市場上的100個產(chǎn)品里，也找不到1個能滿足他的需要，這個戶型就是為了滿足百人中的這10個人。
最后還有，315㎡戶型的露臺設(shè)計。
現(xiàn)在絕大多數(shù)一層帶地下室的戶型，他們通往地下室的樓梯大都隱藏在某個角落里，很少敢把樓梯直接放在屋子正中，因為這樣會顯得整個空間特別突兀。
而融創(chuàng)這種帶地下室的戶型，直接把樓梯放在了一進(jìn)門的正中間。推開入戶門，你看到的不是一個玄關(guān)墻面，而是一個屏風(fēng)墻面，屏風(fēng)后面就是通往地下室的樓梯。
屏風(fēng)百葉上，有金屬的置物架，可以擺放上花瓶和工藝品。屏風(fēng)后面的微光泛上來，整個樓梯間就仿佛一個有光的容器。
這個大膽設(shè)計，劣勢在于占用了客廳最核心的一部分空間，但優(yōu)勢在于——美、漂亮、精致。
類似這樣的設(shè)計細(xì)節(jié)還有很多，比如泳池的半開敞設(shè)計、會所的地下空間設(shè)計、島式景觀設(shè)計等等。
這些設(shè)計讓壹號院最終變成一個不能讓所有人都開心、喜歡的項目，而屬于一種小眾的、區(qū)隔的、個性化的項目，它讓很多人產(chǎn)生一種微微的疏離感。
恰恰是這種疏離感，一小部分在過去買房過程中飽受挫折的人，又因為遇見融創(chuàng)壹號院，而心生喜悅。
在這場戰(zhàn)爭中，融創(chuàng)將寶壓在了壹號院這個更像是為一小撮的“精致主義者”定向開發(fā)的小眾項目上，并以此來區(qū)隔競爭，以此來規(guī)避正面的價格比拼。
4
結(jié)
北龍湖的吃雞之戰(zhàn)剛剛開始，在市場和限價的雙重壓力下，留給眾項目的安全區(qū)越縮越小。
有人落地就撿了滿配的98K和M4，趁著先發(fā)優(yōu)勢，四處尋找對手，準(zhǔn)備正面硬“杠”；有人落地就剩個小手槍，只好無奈選擇“茍”著；后面還有數(shù)個拿到限價地的兄弟們，隱匿在草叢里，當(dāng)著“伏地魔”和“幻影坦克”，偷偷瞄準(zhǔn)，隨時準(zhǔn)備來一槍……
誰勝誰負(fù)，天知曉。
后發(fā)進(jìn)場的融創(chuàng)，選擇了平日里最不被人關(guān)注的那一小撮“精致主義者”作為突破口，其背后還有深耕鄭州的10余個項目作為流量輸血支撐。
其策略的精準(zhǔn)，值得每一個人去學(xué)習(xí)。
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