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每次經(jīng)過金水東路東風(fēng)南路，都忍不住瞧瞧華潤萬象城的幾棟高樓，兩棟公寓＋一棟寫字樓，真氣派。

一棟南塔，總高50層，全部是大戶型，297-328㎡，層高3.6米，精裝修單價2.1-3萬，總價600-900萬，也有毛坯的，不到2萬，總價四五百萬能拿下。雖然總價高，但買的還不少，目前去化一半左右，不乏買兩套四套的，也就是一層兩層，這些購買者想的也很明白，就是一個會所或第二第三居所，對于一個身價五千萬甚至上億的老板來講，就是一個大玩具。

一棟西塔，總高48層，面積有60㎡/84㎡/120㎡/160㎡，60㎡一室兩廳一衛(wèi)分布在最北側(cè)，80㎡一室兩廳一衛(wèi)分布在東西兩側(cè)，120㎡兩室兩廳兩衛(wèi)分布在最南側(cè)，154㎡兩室兩廳兩衛(wèi)分布在四個角，買這棟樓大部分以出租和做酒店的為主，出租就要算算收益率，精裝修均價1.8萬左右，大戶型貴點，高樓層貴些。以60㎡，總價100萬為例，未來一個月租金3000-4000還是可以期待的。海馬公園66公社55㎡目前租金報價3000-3500之間，瑞璽公寓應(yīng)該不會低于3000，整體上還湊活。


室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)還可以，配合首層大堂挑高11米，公共空間250㎡，進(jìn)去都要小迷糊。

很多人會拿這里對標(biāo)麗汀公寓，我覺得比那個要強(qiáng)，明年開業(yè)的萬象城即使不如正弘城，配合上后期的正弘坊和旁邊的新田360，商圈＋金水東路沿線＋高鐵站，更穩(wěn)一些。(展開全部)

鄭東萬象城瑞璽，七里河北路與東風(fēng)南路交會處西北50米。

先說結(jié)論，高端公寓在鄭州走不通，但是逼格必須得有。

1、超高層

不是超高層則如何說自己是高端公寓，200米超高層公寓、玻璃幕墻外立面、挑高11米的入戶大堂，室內(nèi)層高3.6米。

2、戶型必須大

南塔三梯兩戶、僅有297平方米和328平方米兩個戶型，西塔是61-154平方米，一共是4個戶型。

3、大師手筆

DC國際合伙建筑設(shè)計師——崔哲，CCD香港鄭中設(shè)計創(chuàng)始人——鄭忠，邁德景觀創(chuàng)始人——蔣俊，最終變成了外立面呈現(xiàn)是鋁板+大面積LOW-E玻璃。

4、好位置

三公里內(nèi)聚集了各種省級資源，往西沒走幾步就是省zf。

上面的四項加起來，就有非常大的可能成為高端公寓。

為什么一直不推薦公寓、寫字樓、商鋪，假如你是自己住，可能你會說我就是喜歡住的高，面積大，這真的沒有毛病，如果買完你是自己投資，那咱們就需要好好算一算。

通過一個類比你就知道為啥不能投資，正弘麗汀公寓項目和鄭東萬象城瑞璽非常類似，位置是在東風(fēng)路和花園路交匯處，一共是39層，戶型面積是60-110平方米，當(dāng)時銷售的均價是2.5萬，宣傳的是一房的月租金在6000元/月左右，兩房租金10000元/月左右，現(xiàn)在貝殼租房顯示一室（60平），大概是5000塊錢；88平方米的大概是6000塊錢。

有這個數(shù)據(jù)可以簡單的算一下投資回報率，單價按照25000，面積按照62平方米，租金按照5000計算，年租金回報率大概是（5000*12）/（25000*62）=3.8%，實際上比這個還要低，因為你還要考慮空租、貸款利息等等，總而言之投資回報率不好。

最后就是公寓、商鋪、寫字樓基本上沒有流動性，二手房的交易稅費太高，基本沒有交易，4個點的契稅（網(wǎng)簽價和指導(dǎo)價誰高按誰），5.3%的增值稅（有購房發(fā)票：差額*5.3%），土地增值稅（差額的30%-60%），這一套下來，你的利潤就會被吃光。(展開全部)

否管你怎么噴公寓，萬象城瑞璽這個項目都是值得一看的。作為鄭州高端公寓的代表，短時間內(nèi)也很難被超越。

鄭東新區(qū)高鐵站核心位置、首個200米超高層公寓、玻璃幕墻外立面、挑高11米的入戶大堂，室內(nèi)層高3.6米，三梯兩戶、僅有297和328㎡兩個戶型，在鄭州真找不到一個高層住宅可以匹敵。

室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)宣傳的也很高，但看著挺一般的，并且經(jīng)過幸福里維權(quán)，現(xiàn)在這個事先不論。

另外還有一個B座西塔，高度約190米，下面5層為商業(yè)街區(qū)，配合萬象城商業(yè)使用，6層以上為公寓，每層15戶，有61㎡一室兩廳一衛(wèi)、84㎡一室兩廳一衛(wèi)、120㎡兩室兩廳兩衛(wèi)、154㎡兩室兩廳兩衛(wèi)，后期可以作為小會所或者長租房使用，類似于正弘麗汀公寓現(xiàn)存業(yè)態(tài)。

但是通過麗汀公寓也能發(fā)現(xiàn)，高端公寓在鄭州很難行得通，所以能不買還是不要買，看看就得了，實在不行等交付租一段時間體驗體驗。

有錢的話，就比較隨意了，我知道的有不少土豪都是整層的買，其實也就是兩套，但也要一千多萬，這些人也知道這房子很難增值，但就是喜歡，作為一個大玩具享用?？隙ㄒ灿胁簧偃藭瘩g，有這錢買北龍湖不好嗎？關(guān)鍵是人家已經(jīng)有北龍湖了，還不止一套，就不跟著瞎操心了。

很多人可能都不知道，深圳頂豪深圳灣1號也是商業(yè)性質(zhì)，年初還有套435平的成交價1.1億，比當(dāng)初購買價漲了幾千萬。但我們這畢竟是大鄭州，還是要冷靜點。有錢人可以玩，沒錢的話不要湊熱鬧。(展開全部)

【轉(zhuǎn)自微博@汪有】昨天說了小公寓為什么實用率那么低。
今天正好聊聊大平層公寓。
這幾年特別流行，動輒300方起，十幾萬單價，隨隨便便一套就半個小目標(biāo)。
戶型設(shè)計也不錯，住得也舒服，裝修也不錯。

按常理公寓一貫價格是住宅的一半，但，大平層公寓有的能和旁邊住宅打平，有的還能超越。
賣得還挺好。而且平時說控制商改住的部門，從來不管。
這是為什么？

如同小面積公寓的詭異設(shè)計，這也是多方博弈的產(chǎn)物。
而且這次博弈，終于對博弈的各方都有利了。

網(wǎng)上經(jīng)常討論一些豪宅，什么翠湖天地、萬柳書院啥的。
你問我啥看法，我的看法就是：便宜。實在是便宜。

就這種全國人民都知道的盤，竟然只要20萬上下一平，也太便宜了。
這不科學(xué)。
這是在幫有錢人省錢。

普通一線白領(lǐng)，年薪10萬，看著3萬一平的房價，都有些吃力。
有錢人，一年可以賺1000萬，一個薇婭，年銷售額可以比肩一線城市頭部商場。
他們的收入，隨隨便便就是普通人的100倍。
但他們的房價，竟然不到普通人的10倍，這并不科學(xué)。

對于普通人，房子是2萬一平還是4萬，能要了我們普通人老命，差價足夠讓一個普通家庭多奮斗10年。
但對于有錢人，房價是20萬還是40萬，他們體感并不明顯。

所以：我們有必要打造一種產(chǎn)品，讓有錢人來買，然后這個地段的土地價值也會提升，也提升城市的土地收入，還有更高的稅。
總結(jié)來說就是要有個割有錢人韭菜的產(chǎn)品。
所以價格要拉開。

價格拉開，在國際頭部城市，已經(jīng)成為現(xiàn)實。
倫敦、紐約、東京這些地方的核心區(qū)，和我國一線城市核心區(qū)的普通房價差不多。
都是10萬/m2左右（統(tǒng)一換算成實用面積的價格）。

但，在國際城市，豪宅和普通房產(chǎn)的價格，可以差5-7倍，他們都有50萬-70萬一平的房子。
而我們基本只有20-30萬一平的房子。
那如何促進(jìn)有錢人買房拉動內(nèi)需呢？
所以我們核心區(qū)的豪宅，不是貴，而是（對于目標(biāo)客戶來說）太便宜了。

我之前說，我們一直沒有真正的豪宅，只有比較貴的房子。
我國的豪宅設(shè)計，是非常落后的。
你總能看到很多令人發(fā)指的豪宅戶型，讓我覺得有錢人也太可憐了。

那么我們有沒有鼓勵開發(fā)這種高級住宅呢？
答案是沒有，不但沒有開發(fā)，還有諸多限制。

限制的原因是：過去十年，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，房價一高，就顯得地方工作不力，控不好房價。
那么如何控制房價呢？
當(dāng)然是限制開發(fā)這些所謂豪宅啦。

想一想，如果誠心誠意地降房價，應(yīng)該控制什么房價？
當(dāng)然是應(yīng)該控制剛需房價，而不是控制有錢人的房價。
把3萬的房子打到2.5萬，就能拯救很多剛需。
把15萬的房子打到10萬，只是在便宜有錢人。

但是，各地在完成房價調(diào)控的工作時，最簡單的方法就是：把15萬的打到10萬。
因為你辛辛苦苦把很多房子從3萬打到2萬，結(jié)果成交了一套15萬的，瞬間就把城市房產(chǎn)均價拉上去了。
顯不出來工作成果。
那我還不如優(yōu)先調(diào)控15萬的。

所以很多地方限價，都是限最高價。
但剛需得到好處了嘛？沒有。
這是在幫有錢人省錢。

有的地方甚至出現(xiàn)了：
你這個樓盤貴是吧？那我限制你網(wǎng)簽備案。每個月只讓你成交幾套。
你成交太多了，我市的房價就被你拉上去了，這很不給我面子的。

最后導(dǎo)致，有錢人只能和開發(fā)商簽?zāi)欠N所謂的“君子協(xié)定”：
開發(fā)商承諾，我不一房兩賣，我收了你的錢，就讓你進(jìn)來住，以后我不賣給別人，一能簽約，我就跟你辦備案；
有錢人承諾，我把錢給你，我進(jìn)去住，未來我也不退款，我承諾跟你辦網(wǎng)簽。

這個搞法風(fēng)險很大的。
也在降低客戶的支付意愿。
最后實際上也降低了價格，但這是以提高風(fēng)險為代價達(dá)成的。

以及，住宅用地指標(biāo)有限的，你都做成大戶型豪宅了，剛需的住房就少了。
面子上也不好看，也不利于大家心平氣和。

這時候，大平層公寓的出現(xiàn)，拯救了各方。

大平層公寓，本質(zhì)上是用辦公用地改的，并不擠占住宅指標(biāo)。
統(tǒng)計口徑上，大平層愛賣多貴賣多貴，又不和住宅一起統(tǒng)計價格，不怕你拉高了城市房價，方便統(tǒng)計部門做數(shù)據(jù)。
大平層公寓往往能賣很貴，土地價值也上去了，那么賣地收入和稅也提升了。
核心區(qū)出現(xiàn)一個賣得特別貴的大平層，其實也提高了周圍土地的價值。

開發(fā)商也很開心。
本來我拿一塊地，賣辦公也賣不出去，現(xiàn)在我賣大平層了，同樣的地段，我賣寫字樓，也許只能賣5萬，賣大平層，我可以賣10萬。

有錢人也很開心。
大多數(shù)用的是核心區(qū)的商業(yè)用地開發(fā)，核心區(qū)本來就不怎么批住宅用地了，用這個方法，有錢人有了在核心區(qū)買新盤的機(jī)會。
也不用搞什么“君子協(xié)定”了，大家都很放心。
至于是不是住宅性質(zhì)，能不能落學(xué)位，有錢人無所謂的，他們不缺房子落學(xué)位。
大平層還不占住宅名額，能規(guī)避限購，這沒什么不好。

至于普通人，無所謂開不開心，但反正你炒大平層跟我們普通人關(guān)系也不大，毫無關(guān)系。
至少沒人會罵。
最終皆大歡喜。

所以我去拜訪一位被嚴(yán)控商改住困擾的客戶。
他們項目想商改住，上面不批。
我說這就奇了，對面有個項目，明晃晃商改住，為什么他們可以改大平層？
客戶說：因為，他們這個開發(fā)商，專門開發(fā)大平層豪宅，請他們過來就是給他們開口子的，提振一下城市地價。
我們并沒有這個優(yōu)勢。

這個其實已經(jīng)明示了房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展模式——
我之前參加一個媒體會還講過，現(xiàn)在房地產(chǎn)和以前不一樣了。
之前的房地產(chǎn)企業(yè)，只要你會蓋樓，就能掙錢。
但現(xiàn)在，大家都會蓋樓，你只是會蓋樓，就會淪為收取土地出讓金的代建工具。
最后一方面卷地價，另一方面卷成本，你根本掙不到錢，遲早要黃。

每個房地產(chǎn)企業(yè)，必須有自己拿得出手的東西。
你得證明自己對城市有利，才能拿到地，掙到錢，城市甚至?xí)o你創(chuàng)造有利規(guī)則。

比如，同一塊地，他不用在里面規(guī)劃寫字樓裝裝樣子。
他可以做純居住項目。
最后圖紙就用住宅差不多的圖紙來蓋就行。
實用率80%，特別舒服。

比如，那家開發(fā)大平層豪宅的，能提升城市形象，拉動周邊土地價格，就很有利；
再比如，你有良好的商場品牌，同樣的地塊，你能開發(fā)比別人更好的商場，能引入奢侈品店，拉動城市面貌，你也能掙錢；
再比如，你下面投資了不少企業(yè)，你進(jìn)來開發(fā)商業(yè)綜合體，你能帶動一些企業(yè)進(jìn)駐，那你也能掙錢。
再再比如，你有國資背景，購房者相信你能順利交樓，那也行。

說回大平層，對我造成的唯一沖擊就是：
盡管這東西又不是住宅、又不好轉(zhuǎn)手、還不好貸款、年限還短。
但優(yōu)質(zhì)大平層產(chǎn)品，價格還是一路上漲。

我買公寓，越買越窮，
有錢人買公寓，更有錢了。

那沒辦法，有錢人都買的東西，通常都不會隨便跌。
還能咋辦？
當(dāng)務(wù)之急是保持心態(tài)樂觀。(展開全部)

鄭東萬象城瑞璽，七里河北路與東風(fēng)南路交會處西北50米。

瑞璽到底長啥樣，咱們來看看！

第一個是超高層。

200米的超高層，住里面賊有面子，晚上可以俯瞰鄭東新區(qū)，賊拉風(fēng)。


第二是大師手筆。

DC國際合伙建筑設(shè)計師——崔哲，畢業(yè)于西安建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃專業(yè)，取得學(xué)士學(xué)位，代表作是上海浦三路1229號、春曉行政中心、海棠香國之香霏古街等等。

CCD香港鄭中設(shè)計創(chuàng)始人——鄭忠，代表作是北京三里屯洲際酒店、杭州泛海釣魚臺酒店、深圳中洲萬豪酒店等等不少的項目。

邁德景觀創(chuàng)始人——蔣俊，邁德景觀設(shè)計師事務(wù)在2016年成立于貴州省貴陽市，代表作有盤州人民醫(yī)院、盤州中醫(yī)院、貴陽紅楓湖度假酒店等等。

最終的外立面呈現(xiàn)是鋁板+大面積LOW-E玻璃。

第三是尊貴感。

首層11米的會客大堂，首層26平方米侯梯廳，私密入戶，不同部分用了全球的7款石頭，亞馬遜、柬埔寨、意大利、希臘等等，精裝用的也是全球10個奢侈品牌。

第四是無敵大視野。

有一個戶型是328平方米，270度的大視野，簡直是不要爽歪歪，標(biāo)準(zhǔn)層有61平方米的一室、84平方米的一室、120平方米的兩室、154平方米的兩室。

我個人認(rèn)為大概率是非常難賣的，而且不建議投資者購買。

舉例：

1、鄭州寶能中心

當(dāng)時平層大概是20000元/平方米，LOFT均價是20000元/平方米，后來就是各種打折出售。

2、正弘麗汀公寓

當(dāng)時的均價23500元/平方米，現(xiàn)在二手房的價格只要17000元/平方米，55平方米的一室，租金5000元左右……

最終個人不建議購買公寓，重點的事情說三遍，不建議購買公寓，不建議購買公寓，不建議購買公寓。(展開全部)