此篇不討論政策后的，房?jī)r(jià)以及中傷的一波剛需。
借這塊地，來(lái)聊聊為何？
以大學(xué)南路、嵩山南路沿線項(xiàng)目為代表的二七南區(qū)和以紫荊山南路為代表的管南片區(qū)差價(jià)為何高達(dá)2000-3000元每平？
一點(diǎn)個(gè)人的思考。
我們從宏觀比較分析一下管南片區(qū)與二七南區(qū)
1二七南區(qū)包括二七新城等相對(duì)于管南片區(qū)土地供應(yīng)量大。
新增項(xiàng)目多，導(dǎo)致區(qū)域消化能力弱，競(jìng)價(jià)激烈，價(jià)格上升低且遲緩。
從一個(gè)正?？梢赃x擇的項(xiàng)目看，二七南區(qū)有亞星盛世、亞星金運(yùn)外灘、亞星錦繡山河、鑫苑名城、鑫苑二七鑫中心、招商天地華府、綠地城、綠地濱湖國(guó)際城、泰宏建業(yè)國(guó)際城、康橋康城、萬(wàn)科大都會(huì)等。管南片區(qū)只有鑫苑國(guó)際新城、綠都紫荊華庭、綠都瀾灣、永威城和正商中州城。
2區(qū)位
整體區(qū)位上看以嵩山南路和大學(xué)南路沿線的知名度和接受度，是低于以紫荊山路沿線項(xiàng)目的。另外二七南區(qū)的區(qū)位更偏向于西南而管南片區(qū)的區(qū)位更傾向于東北。管南片區(qū)的項(xiàng)目均在四環(huán)以?xún)?nèi)，而且與北區(qū)、東區(qū)更近受城區(qū)漲幅影響會(huì)更明顯一些。
3交通指標(biāo)
二七南區(qū)的交通是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于管城南區(qū)的。
二七南區(qū)以大學(xué)南路為例，直達(dá)新密。而嵩山南路，大學(xué)南路，長(zhǎng)江路、南三環(huán)，南四環(huán)，四通八達(dá)。而管南片區(qū)核心路段紫荊山南路和長(zhǎng)江路還在整修中，同時(shí)三環(huán)內(nèi)的紫辰路等環(huán)內(nèi)道路仍沒(méi)有打通。東明路、新鄭路、二里崗、城東路、商城路等的道路質(zhì)量實(shí)在太差。
但是對(duì)于房?jī)r(jià)--期房的購(gòu)房者而言，往往沒(méi)有直觀感受，所以交通優(yōu)勢(shì)的影響比較微弱。
4整體環(huán)境
從環(huán)境而言，二七新區(qū)以及南區(qū)的綠化是優(yōu)于管南片區(qū)的。但是同交通因素一樣，對(duì)于房?jī)r(jià)--期房的購(gòu)房者而言，往往沒(méi)有直觀感受，所以環(huán)境優(yōu)勢(shì)的影響仍然比較微弱。
5配套、包括教育和商業(yè)配套等。
二七新區(qū)和管南片區(qū)都處于發(fā)展階段，相應(yīng)的商業(yè)配套都比較薄弱，二七新區(qū)有二七萬(wàn)達(dá)等這樣的大型商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，而管南片區(qū)有紫荊山主城區(qū)這樣的商業(yè)大型配套優(yōu)勢(shì)。
教育情況，二七區(qū)的教育要優(yōu)于管南片區(qū)。但是目前二七區(qū)和管南片區(qū)的定位都定位于剛需，對(duì)于當(dāng)前房?jī)r(jià)下購(gòu)房艱難的剛需購(gòu)房者而言。教育已經(jīng)不是購(gòu)房所考慮的核心或者重要因素。目前對(duì)于稍大型的項(xiàng)目，均有相關(guān)教育配套，所以剛需購(gòu)房者對(duì)管南片區(qū)教育抗性比較小。
6 核心的地鐵2號(hào)線引發(fā)的地鐵效應(yīng)，有三點(diǎn)：
1 我們以地鐵1號(hào)線的沿線樓盤(pán)來(lái)做比較，在地鐵一號(hào)線特別是延長(zhǎng)線附近的很多項(xiàng)目，地鐵是一個(gè)展望因素，地鐵效應(yīng)相對(duì)不夠直觀。而對(duì)于當(dāng)前管南片區(qū)扔處在建設(shè)期的項(xiàng)目而言，已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的地鐵2號(hào)線的地鐵效應(yīng)更為明顯，而且在房?jī)r(jià)漲幅期正好處于地鐵開(kāi)通時(shí)期，無(wú)疑為房?jī)r(jià)漲幅提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
另外，對(duì)于區(qū)域的剛需購(gòu)房者而言，地鐵無(wú)疑更具有吸引力。從這點(diǎn)看，這種巨大的交通優(yōu)勢(shì)無(wú)疑更勝過(guò)教育因素。
2 當(dāng)?shù)罔F2號(hào)線開(kāi)通之后，從北區(qū)核心的花園路沿線到紫荊山南路，只有20分鐘的時(shí)間距離。同樣適用于城市發(fā)展理論，當(dāng)交通時(shí)間被極大縮小，區(qū)域價(jià)值就會(huì)被稀釋?zhuān)业罔F的原因擴(kuò)大了15分鐘生活圈，有地鐵國(guó)貿(mào)360都可以成為管南片區(qū)的配套。
那么花園路沿線北區(qū)的價(jià)格勢(shì)必會(huì)傳播影響紫荊山南路沿線的項(xiàng)目?jī)r(jià)格。北區(qū)價(jià)格的傳播，2號(hào)線是重要的助推器。
3 地鐵引發(fā)的大量投資客進(jìn)場(chǎng)，從而拉高房?jī)r(jià)。
從綠都紫荊華庭內(nèi)部的數(shù)據(jù)看，最近的成交，來(lái)自河南省地市以及北上廣的外地投資客高達(dá)80%。
從更大城市的發(fā)展脈絡(luò)，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房和地鐵房是房產(chǎn)升值的核心因素。而這樣重要的地鐵效應(yīng)引發(fā)的投資客進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)而拉升房?jī)r(jià)，更擴(kuò)大了與二七南區(qū)的價(jià)格差。
綜上：管南片區(qū)與二七南區(qū)的價(jià)格差的核心原因是。二七南區(qū)的土地供應(yīng)量大，項(xiàng)目多拉低了價(jià)格漲幅，而管南片區(qū)相對(duì)較少的項(xiàng)目，加上地鐵的虹吸效應(yīng)引發(fā)的剛需以及投資意愿購(gòu)房者的急劇增加，和來(lái)自北區(qū)的價(jià)格傳遞，引起了價(jià)格的成倍增加。
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