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正商河峪洲，惠濟(jì)區(qū)江山路與沿黃快速路交會(huì)處西1000米路南。

遠(yuǎn)郊深深給投資客上了一課，也給開(kāi)發(fā)商上了一課，要么你就搞一個(gè)項(xiàng)目深耕，深耕再深耕，要么就不要搞，最怕的就是搞了很多項(xiàng)目，而且不少在遠(yuǎn)郊，在遠(yuǎn)郊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“不死也得脫層皮”，永威上和郡、永威上和府，即便是降價(jià)也都很難賣(mài)出去……其他開(kāi)發(fā)商更不用多說(shuō)了。

這區(qū)域只有兩個(gè)樓盤(pán)比較活躍，一個(gè)是思念果嶺，另一個(gè)是河峪洲，4個(gè)月之前特價(jià)工抵房，精裝洋房只要8200一平方米，2萬(wàn)塊就能網(wǎng)簽，毛坯是8000起步，現(xiàn)在有些洋房繼續(xù)特價(jià)房，只要7300一平方米，還是2萬(wàn)就能網(wǎng)簽，加上1萬(wàn)塊送價(jià)值7萬(wàn)塊的車(chē)位，特定房源送價(jià)值5萬(wàn)塊的儲(chǔ)藏室。

對(duì)于遠(yuǎn)郊越來(lái)越便宜的項(xiàng)目，一定要小心，再小心，盡量要避開(kāi)，正如一句諺語(yǔ)所說(shuō)：如果知道我會(huì)死在哪里，那我將永遠(yuǎn)不去那個(gè)地方。

項(xiàng)目位置是在西四環(huán)與北四環(huán)交匯處，雖然看著位置有些遠(yuǎn)，但確實(shí)是屬于惠濟(jì)區(qū)，一號(hào)院和二號(hào)院全部已經(jīng)交房，宣傳的賣(mài)點(diǎn)也很有意思：①惠濟(jì)區(qū)價(jià)值洼地，五分鐘就能到四環(huán)高架，十分鐘就能到惠濟(jì)區(qū)核心區(qū)域；②緊鄰5A景區(qū)滎澤古城（一般情況下周邊沒(méi)啥配套，才說(shuō)景區(qū)）……

總的來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)郊不值得購(gòu)買(mǎi)，也沒(méi)必要購(gòu)買(mǎi)，如果你高點(diǎn)買(mǎi)入，遇到行情不好的時(shí)候，它會(huì)跌得很厲害；如果你買(mǎi)的便宜，到時(shí)候不好出手，大概率砸在自己手中。(展開(kāi)全部)

正商河峪洲最近又在搞特價(jià)工抵房，現(xiàn)房精裝洋房一口價(jià)8200元一平，2萬(wàn)即可網(wǎng)簽，正常的話(huà)，河峪洲的125平精裝洋房8600起步，毛坯洋房8000起，相當(dāng)于又降了五六百塊錢(qián)。目前河峪洲的價(jià)格個(gè)人感覺(jué)已經(jīng)可以了，和南龍湖、綠博差不多了，比滎陽(yáng)略貴，關(guān)鍵還是精裝洋房，很劃算了。

我個(gè)人是一直看不上鄭西北這塊，地方太偏，不在鄭州主發(fā)展線上，但人家也有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，一方面挨著黃河邊，生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)不錯(cuò)，思念果嶺，清華憶江南等文旅資源配套豐富，周末假期出游很方便，另一方面，古滎這一塊人少，真清靜，碧桂園、思念、正商幾個(gè)盤(pán)都是低密度盤(pán)，看慣了三環(huán)內(nèi)烏央烏央的人擠人，來(lái)這里一待頓覺(jué)歲月靜好。

河峪洲二期已經(jīng)交付一年多了，完全自成體系了，自帶社區(qū)商業(yè)街，周邊有毓秀路實(shí)驗(yàn)小學(xué)（已開(kāi)學(xué)），綠境花園貝佳美幼兒園（已開(kāi)園），春熙路中學(xué)，春熙路實(shí)驗(yàn)幼兒園等。

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍不行，但個(gè)人感覺(jué)正商還湊合，2023年交付了60000多套房，豪宅有正商豐華上境，剛需的有正商湖西學(xué)府，伊川的正商伊河寬境，洛陽(yáng)正商城禧園，鞏義正商河洛寬境，新鄉(xiāng)正商蘭庭華府，許昌正商金域世家都交付了。

個(gè)人感覺(jué)正商算是比較穩(wěn)的了，因?yàn)檎痰捻?xiàng)目都比較親民，位置也還行，如果真要賣(mài)，稍稍降點(diǎn)價(jià)都可以回款。(展開(kāi)全部)

正商河峪洲不愧是正商的遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)，促銷(xiāo)起來(lái)毫不含糊，有現(xiàn)房116平小高層，一號(hào)院也在推出一波精裝洋房清盤(pán)，戶(hù)型都是125㎡的4房精裝洋房。小高層6099元一平起，洋房7999元一平起。此外，只需交2萬(wàn)元的定金，剩下的房款，可以全額貸款。
別看河峪洲偏，但利好還是不少的。
一個(gè)是產(chǎn)業(yè)方面，古滎附近搞了個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，粵浦科技惠濟(jì)智造科技谷項(xiàng)目，占地約145畝，總投資10億元，聚焦環(huán)?？萍肌⒅悄苤圃煨虏牧霞吧舷掠萎a(chǎn)業(yè)鏈，這個(gè)項(xiàng)目是第七期惠濟(jì)區(qū)三個(gè)一批項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2025年底建成投產(chǎn)，計(jì)劃引進(jìn)不少于50家科技含量高、畝均效益好的生產(chǎn)服務(wù)類(lèi)、智能制造類(lèi)企業(yè)。而產(chǎn)業(yè)必然導(dǎo)入人口，這好賴(lài)能讓一直不旺的西北熱鬧一點(diǎn)。
另一個(gè)是交通方面，目前西四環(huán)北延工程（金樽路）正火熱施工中，道路南接西四環(huán)高架橋，北達(dá)沿黃快速路（S312），雙向六車(chē)道，對(duì)于占據(jù)西四環(huán)與北四環(huán)(大河路)交會(huì)處的河峪洲來(lái)說(shuō)，如虎添翼。
除了外部的優(yōu)勢(shì)，河峪洲算是正商遠(yuǎn)郊盤(pán)配套做的不錯(cuò)的，
家門(mén)口有大草坪親自游樂(lè)園，游樂(lè)設(shè)施齊全，隱隱成為打卡網(wǎng)紅地了。還擁有自建商業(yè)街，有已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的超市便利店、美食餐飲、診所藥店、五金配件。此外，還有個(gè)河峪洲藝術(shù)中心東籬融合餐廳，能夠滿(mǎn)足婚禮宴會(huì)、商務(wù)接待、親友聚餐等需求。
綜合來(lái)看，河峪洲現(xiàn)在都是實(shí)實(shí)在在的展示，所見(jiàn)即所得，對(duì)于地緣性客戶(hù)還是可以看看的，價(jià)格真心不貴。(展開(kāi)全部)

――正商伍月畫(huà)苑――

這算是該項(xiàng)目土地原來(lái)是五岳書(shū)畫(huà)院從zf那里拿到的，原來(lái)要打造“河南省五岳書(shū)畫(huà)院文化藝術(shù)創(chuàng)作中心”，屬50年產(chǎn)權(quán)的文旅用地，后來(lái)又賣(mài)給了正商。
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地是2015年國(guó)土局協(xié)議出讓給書(shū)畫(huà)院得，大概是50萬(wàn)一畝，非常優(yōu)惠，賣(mài)給正商不知道加了多少，但肯定利潤(rùn)空間不小。
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項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)江山路與沿黃快速路交會(huì)處西1000米路北，緊鄰清華憶江南和思念果嶺成熟區(qū)，正商收這個(gè)項(xiàng)目，也是考慮和正商河峪洲連成一體，畢竟售樓部，團(tuán)隊(duì)，客戶(hù)資源都是現(xiàn)成得，省好多成本。
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正商拿了這塊地，也不敢胡亂搞，命名伍月畫(huà)苑，以河南省五岳書(shū)畫(huà)院為依托，立志匠造一席集藝術(shù)展覽、書(shū)法繪畫(huà)研討創(chuàng)作、文化公益活動(dòng)等為一體的中原當(dāng)代山水藝術(shù)聚落。
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項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)，總占地96畝，一期占地約65畝，容積率1.16，規(guī)劃有12棟雙拼，6棟聯(lián)排，其中聯(lián)排主力戶(hù)型約290㎡，雙拼主力戶(hù)型約302㎡。聯(lián)排為地上4層，地下兩層，雙拼為地上3層，地下兩層。除此之外，據(jù)說(shuō)正商還要建個(gè)酒店。
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聯(lián)排均價(jià)13000-18000元/平方米；雙拼別墅均價(jià)18000-22000元/平方米；現(xiàn)在付款方式是分期模式，先付百分之三十，剩余房款分三年付清。
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這種產(chǎn)品很小眾，個(gè)人感覺(jué)就是有錢(qián)人的大玩具，業(yè)余做會(huì)所接待用。估計(jì)都是內(nèi)部關(guān)系戶(hù)買(mǎi)買(mǎi)。(展開(kāi)全部)

去年9月，老大說(shuō)過(guò)，黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展，同京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展一樣，是重大國(guó)家戰(zhàn)略。
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今年就有重大規(guī)劃利好出爐了，鄭州將建設(shè)1200平方公里的黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展核心示范區(qū)，東起中牟西到鞏義，南邊抵達(dá)連霍高速。
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而沿黃區(qū)域的樓盤(pán)自然是受益者了，占地8500畝的正商河峪洲嗨了。
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盡管河峪洲的中式售樓部很大氣，但這并沒(méi)有讓它賣(mài)的很好。
目前一期二期在售，稀稀拉拉一直賣(mài)不完了，而旁邊的碧桂園、融信都賣(mài)了好多了。
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思念果嶺板塊還是太偏了，雖然都在（大河路）四環(huán)邊，但相比南四環(huán)、西四環(huán)，這里發(fā)展較慢，配套不成熟，置業(yè)熱度也不行，可能是因?yàn)辄S河阻擋了發(fā)展空間吧，不像南龍湖和滎陽(yáng)東一馬平川的土地承擔(dān)了大量的外溢剛需。
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河峪洲目前二期高層售價(jià)10500-11000，洋房11500-12000，一期精裝修還要再貴個(gè)千把塊，不算貴，也就是個(gè)南龍湖的價(jià)格。但附近的融信碧桂園才8000多，這樣一比就顯貴了。
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正商主要的產(chǎn)品是高層89平和115平，洋房主打89和124平，個(gè)人不是很理解，正商老喜歡把洋房和高層同一個(gè)面積段，關(guān)鍵洋房的戶(hù)型不咋滴，這樣容易流失改善性客戶(hù)。
剛需吧，由于資金實(shí)力，肯定買(mǎi)同樣面積段的高層了。
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不過(guò)，正商河峪洲最大的優(yōu)勢(shì)是它房本是鄭州市的，其他都屬于滎陽(yáng)，碧桂園是一部分屬于鄭州。
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還是看黃河示范區(qū)的建設(shè)情況了， 如果真的打造的如詩(shī)如畫(huà)，那就太棒了。(展開(kāi)全部)

河峪洲終究還是妥協(xié)了，和南龍湖的蘭庭華府一樣，推出毛坯房源。

之前高層精裝12000元/㎡，洋房14000元/㎡。

現(xiàn)在高層毛坯均價(jià)9500元/㎡，洋房均價(jià)10500元/㎡。

單論產(chǎn)品，河峪洲的規(guī)劃指標(biāo)依然優(yōu)秀，精裝品質(zhì)依然靠譜，

去年是恒輝代理銷(xiāo)售，今年又加入了易居，兩個(gè)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。

無(wú)奈區(qū)位實(shí)在尷尬，確實(shí)賣(mài)不動(dòng)啊。

西邊碧桂園憑借8000+的精裝小戶(hù)型慢悠悠給賣(mài)完了， 目前只剩170-200+的大戶(hù)型產(chǎn)品。

融信江灣城從開(kāi)盤(pán)7500賣(mài)到現(xiàn)在7800，依舊在吭哧吭哧的賣(mài)著。

雖說(shuō)河峪洲是惠濟(jì)區(qū)，競(jìng)品是滎陽(yáng)廣武。 但這里的客戶(hù)，不是實(shí)在囊中羞澀又怎會(huì)選擇此地？

迫于向現(xiàn)實(shí)低頭，既然選了，再遠(yuǎn)3公里也無(wú)妨吧。

地鐵三批規(guī)劃批復(fù)，3號(hào)線二期北延工程落榜，錯(cuò)過(guò)這個(gè)大利好的河峪洲，想蹭地鐵還得再等下一個(gè)五年。

好在四環(huán)快速路的進(jìn)程在加速，誓師大會(huì)也給了定心丸。

河峪洲地塊的東南方向就是西四環(huán)與大河路的互通交會(huì)處，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的出行算是利好，如果不用繞行炎黃快速路而從四環(huán)高架直達(dá)項(xiàng)目南側(cè)，交通便利程度會(huì)有顯著提高。(展開(kāi)全部)

正商河峪洲,位于江山路與沿黃快速路（S314）交會(huì)處西大概2000米路南，總地塊占地近萬(wàn)畝，后期地塊還未完全拿到，一直在售的是一期、二期地塊。

整體限高60米，洋房、20層高層高低配，洋房戶(hù)型區(qū)間88-141㎡，高層戶(hù)型區(qū)間89-124㎡。

由于地塊較大，規(guī)劃教育資源挺多，8所幼兒園、3所小學(xué)，3所初中，1所高中，同時(shí)地塊內(nèi)部規(guī)劃有4.5萬(wàn)平米的體育公園，還配套有醫(yī)院和商業(yè)地塊，等整體成型后，在目前的偏遠(yuǎn)區(qū)位中能自成體系，也算是彌補(bǔ)了區(qū)位劣勢(shì)。

作為正商的收個(gè)超級(jí)大盤(pán)，內(nèi)部稱(chēng)之為正商第三代產(chǎn)品，從售樓部來(lái)看還是下了不少心思的，從荒涼的炎黃快速路一路向西，初入眼簾的售樓部大門(mén)還是很氣派的，包括后來(lái)南龍湖的正商蘭庭華府以及正商十里香山的售樓部都有參考借鑒。

正商河峪洲價(jià)格一直不低，和周邊競(jìng)品最大的優(yōu)勢(shì)是地屬惠濟(jì)區(qū)，西側(cè)的碧桂園思念翡翠城及山河郡、清華憶江南、融信江灣城都是滎陽(yáng)廣武。

目前河峪洲洋房1.4萬(wàn)/㎡，高層1.2萬(wàn)/㎡，全部精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)參考正商家河家，整體還算可以。
碧桂園思念翡翠城高層均價(jià)8600元/㎡（精裝），洋房均價(jià)9000元/㎡（部分精裝，大部分毛坯）。
融信江灣城目前均價(jià)7600元/平米，毛坯。

雖說(shuō)正商是惠濟(jì)區(qū)，但僅憑這點(diǎn)個(gè)人以為還是支撐不了這么大的價(jià)差。
除了地緣性客戶(hù)，這里對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，實(shí)在是太遠(yuǎn)了，沒(méi)有私家車(chē)基本寸步難行。

1.2萬(wàn)的價(jià)格，雖說(shuō)可選擇不多，但挑挑還是有的， 對(duì)吧？(展開(kāi)全部)

河峪洲的售樓部已經(jīng)開(kāi)放，這座被譽(yù)為“可能是鄭北地區(qū)乃至全城造價(jià)最高的售樓中心”，打造成具有東方院落美學(xué)的實(shí)景建筑，建筑元素包含了楚漢玉佩、青銅器，漢庭宮燈，拴馬樁等漢風(fēng)元素，就算不買(mǎi)房去參觀參觀也不錯(cuò)。
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項(xiàng)目位于江山路與沿黃快速路交會(huì)處西1000米路南處，原則上屬于古滎板塊，雖然又偏又遠(yuǎn)，但還是劃到鄭州市區(qū)的。
區(qū)域北臨就是思念果嶺和中原影視城，算是個(gè)旅游板塊，周邊生態(tài)資源較好，又邙嶺大型水土保持生態(tài)園，黃河風(fēng)景名勝區(qū)，豐樂(lè)農(nóng)莊等等，黃河濕地自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)輻射帶，又能差到哪呢。
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河峪洲地塊占地1362 .47畝，土地規(guī)劃183萬(wàn)平方米，涵蓋高層、花園洋房物業(yè)類(lèi)型。
首期由4棟觀景高層、18棟洋房構(gòu)成，一期主推出88-114平米精裝高層，120-142平米低密洋房(贈(zèng)送大面積陽(yáng)臺(tái)、花園)。
實(shí)在是太偏遠(yuǎn)了，正商只能使勁變著法增加花樣，提升附加值。
園林方面：打造多重體驗(yàn)主題園林秘境，整體景觀以水為脈，將呈現(xiàn)一條“疊石縈繞、錦鯉悠游”的中央花溪。
配套方面：超百畝大型體育公園，燈光籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)以及恒溫泳池。此外，該項(xiàng)目還建有初中、高中，社區(qū)配備公交，方便業(yè)主出行。
商業(yè)方面：在正商河峪洲社區(qū)門(mén)口，規(guī)劃的河洲風(fēng)情商業(yè)街將引進(jìn)銀行金融、特色餐飲、服裝、康體美容、孕嬰用品等品牌店活。
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但都是小修小補(bǔ)，說(shuō)實(shí)話(huà)整體感覺(jué)還是老樣子，正商雖然一再?gòu)?qiáng)調(diào)品質(zhì)升級(jí)，但總覺(jué)誠(chéng)意不足，產(chǎn)品定位依然延續(xù)剛需走量，無(wú)論是高層還是洋房產(chǎn)品都是家河家或林語(yǔ)溪岸的再版，相當(dāng)一般。
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7月22日選房意向客戶(hù)入會(huì)活動(dòng)，繳納3000元即可享受總房款優(yōu)惠2萬(wàn)元的優(yōu)惠活動(dòng)，預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)，相信經(jīng)過(guò)家河家的打臉，此次開(kāi)盤(pán)會(huì)有自知之明。(展開(kāi)全部)