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這個項目，我理解為正商布局東區(qū)的戰(zhàn)略型項目。
目前整個鄭州區(qū)域，正商儲備土地充足，表面上新老社區(qū)東西南北四處開花，但熟悉正商的都知道，南區(qū)才是正商的大本營。而南區(qū)的整體居住印象，毫無疑問是以剛需為主的。那么正商要轉(zhuǎn)型，要提升品質(zhì)，首先會從站位方面入手，以終極、改善為標簽的東區(qū)，自然是各家必爭的橋頭堡。正商要在東區(qū)布局，必然會做出帶亮點的標桿型產(chǎn)品，不然真對不起這個區(qū)域。
再說目前東區(qū)的競爭格局。中州大道片、高鐵片作為成熟的“老東區(qū)”，土地稀缺，片區(qū)無新項目入市，存量房占據(jù)主流，目前二手房幾乎在22000元/㎡左右。然后沿著鄭開大道再往東7公里，就是白沙片區(qū)，目前幾乎也是無房可賣，而雅居樂國際花園的二手房已經(jīng)公然掛到17000元/㎡了。最后再往東10公里，就到了綠博片區(qū)，目前片區(qū)大牌云集，預計2017年下半年將有一波集中推量，片區(qū)內(nèi)康橋香溪郡高層12000元/㎡。
所以，位于雅居樂國際花園西側(cè)一路之隔的正商書香銘筑這個項目價格會賣到多少？
在推測價格之前，我們可以先看一下項目基礎(chǔ)信息和產(chǎn)品。這個項目，占地40畝左右，總建面14萬㎡，綠化率30%，容積率3.99，共規(guī)劃7棟樓，2棟商業(yè)，5棟全部都是LOFT公寓，一共大約1400套左右。LOFT面積都是在70㎡左右，層高5.05米，毛坯，但是配備的有雙氣。
項目北側(cè)離鄭開輕軌賈魯河站大約500米，按照大東區(qū)的地鐵規(guī)劃，未來環(huán)項目會有8號、13號、20號三條地鐵線，距離規(guī)劃中的站點都在1.5公里范圍內(nèi)，加上鄭開大道、爭辯物流通道兩條路的加持，交通環(huán)境整體還算優(yōu)質(zhì)。
我從項目附近走路到象湖，3公里的距離大概走了20分鐘，估計將來項目肯定也會以3000多畝的象湖作為主力配套主推，畢竟鄭州太缺水了。項目南側(cè)有個鄭信公園，大概一百多畝，離項目大概1公里走路5分鐘能到。環(huán)境整體還算不錯，還是那句話：畢竟鄭州太缺水和公園了。
項目周邊目前配套相對匱乏，除了社區(qū)少有商業(yè)和醫(yī)療配套。不過丹尼斯百貨白沙店的建設(shè)應(yīng)該已經(jīng)提上了日程，6.6萬㎡的丹尼斯能夠有效填補片區(qū)的商業(yè)空白，位置大概在項目東側(cè)1公里，項目也算能享受到一定的紅利。加上北側(cè)的阜外醫(yī)院、東側(cè)的省腫瘤醫(yī)院，這個片區(qū)的生活配套在未來是可以期待一下的。
學校的話附近是個高教區(qū)，項目北側(cè)大概有10余所大專院校，項目南側(cè)翰林院隔壁規(guī)劃有高中初中小學各一所（也是翰林院案名的由來），也難怪正商會起這么一個案名，整體書香氛圍確實優(yōu)厚。
在片區(qū)綜合調(diào)研完畢之后，我最大的感受是：這項目要是住宅就好了。我這個年紀的老年人，正是需要改善的時候。而惠濟過了連霍太靠北，綠博離CBD有25公里，象湖東片區(qū)融創(chuàng)象湖壹號、永威森林花語離CBD也有18公里，這個項目位于象湖西側(cè)，距離CBD只有10公里的距離，作為改善無疑是最合適的。但最大的問題是這是個40年產(chǎn)權(quán)的公寓。我們也只能期待鄭州公寓產(chǎn)品的商改住政策能像天津、河北一樣盡快出臺細則完善，將戶口、貸款年限問題解決掉。
綜上所述，白沙這個片區(qū)隨著未來省府遷移，整體發(fā)展我認為肯定要優(yōu)于綠博。畢竟兩個組團中間隔著15公里的城市斷層帶，距離上的差距是無法跨越的。這個項目學校、交通、商業(yè)、醫(yī)療等配套還算優(yōu)質(zhì)，也是值得期待的。70㎡的LOFT實得面積大概在130㎡左右，做成4房是綽綽有余的。我們刨除公寓屬性不談，僅“東區(qū)”“象湖”“地鐵”“雙氣”“70㎡四房”這些標簽還是挺讓人心動的。
最后，我們摸著從東往西的區(qū)域價格來推測一下這個價格：目前高鐵片區(qū)22000元，雅居樂國際花園17000元，再往西象湖西側(cè)的融創(chuàng)象湖壹號大約15000元，最西的綠博13000元。那么作為與雅居樂一路之隔的新項目，這項目價格會在多少呢？(展開全部)