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這個(gè)項(xiàng)目，我理解為正商布局東區(qū)的戰(zhàn)略型項(xiàng)目。
目前整個(gè)鄭州區(qū)域，正商儲(chǔ)備土地充足，表面上新老社區(qū)東西南北四處開(kāi)花，但熟悉正商的都知道，南區(qū)才是正商的大本營(yíng)。而南區(qū)的整體居住印象，毫無(wú)疑問(wèn)是以剛需為主的。那么正商要轉(zhuǎn)型，要提升品質(zhì)，首先會(huì)從站位方面入手，以終極、改善為標(biāo)簽的東區(qū)，自然是各家必爭(zhēng)的橋頭堡。正商要在東區(qū)布局，必然會(huì)做出帶亮點(diǎn)的標(biāo)桿型產(chǎn)品，不然真對(duì)不起這個(gè)區(qū)域。
再說(shuō)目前東區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)格局。中州大道片、高鐵片作為成熟的“老東區(qū)”，土地稀缺，片區(qū)無(wú)新項(xiàng)目入市，存量房占據(jù)主流，目前二手房幾乎在22000元/㎡左右。然后沿著鄭開(kāi)大道再往東7公里，就是白沙片區(qū)，目前幾乎也是無(wú)房可賣(mài)，而雅居樂(lè)國(guó)際花園的二手房已經(jīng)公然掛到17000元/㎡了。最后再往東10公里，就到了綠博片區(qū)，目前片區(qū)大牌云集，預(yù)計(jì)2017年下半年將有一波集中推量，片區(qū)內(nèi)康橋香溪郡高層12000元/㎡。
所以，位于雅居樂(lè)國(guó)際花園西側(cè)一路之隔的正商書(shū)香銘筑這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)賣(mài)到多少？
在推測(cè)價(jià)格之前，我們可以先看一下項(xiàng)目基礎(chǔ)信息和產(chǎn)品。這個(gè)項(xiàng)目，占地40畝左右，總建面14萬(wàn)㎡，綠化率30%，容積率3.99，共規(guī)劃7棟樓，2棟商業(yè)，5棟全部都是LOFT公寓，一共大約1400套左右。LOFT面積都是在70㎡左右，層高5.05米，毛坯，但是配備的有雙氣。
項(xiàng)目北側(cè)離鄭開(kāi)輕軌賈魯河站大約500米，按照大東區(qū)的地鐵規(guī)劃，未來(lái)環(huán)項(xiàng)目會(huì)有8號(hào)、13號(hào)、20號(hào)三條地鐵線，距離規(guī)劃中的站點(diǎn)都在1.5公里范圍內(nèi)，加上鄭開(kāi)大道、爭(zhēng)辯物流通道兩條路的加持，交通環(huán)境整體還算優(yōu)質(zhì)。
我從項(xiàng)目附近走路到象湖，3公里的距離大概走了20分鐘，估計(jì)將來(lái)項(xiàng)目肯定也會(huì)以3000多畝的象湖作為主力配套主推，畢竟鄭州太缺水了。項(xiàng)目南側(cè)有個(gè)鄭信公園，大概一百多畝，離項(xiàng)目大概1公里走路5分鐘能到。環(huán)境整體還算不錯(cuò)，還是那句話：畢竟鄭州太缺水和公園了。
項(xiàng)目周邊目前配套相對(duì)匱乏，除了社區(qū)少有商業(yè)和醫(yī)療配套。不過(guò)丹尼斯百貨白沙店的建設(shè)應(yīng)該已經(jīng)提上了日程，6.6萬(wàn)㎡的丹尼斯能夠有效填補(bǔ)片區(qū)的商業(yè)空白，位置大概在項(xiàng)目東側(cè)1公里，項(xiàng)目也算能享受到一定的紅利。加上北側(cè)的阜外醫(yī)院、東側(cè)的省腫瘤醫(yī)院，這個(gè)片區(qū)的生活配套在未來(lái)是可以期待一下的。
學(xué)校的話附近是個(gè)高教區(qū)，項(xiàng)目北側(cè)大概有10余所大專(zhuān)院校，項(xiàng)目南側(cè)翰林院隔壁規(guī)劃有高中初中小學(xué)各一所（也是翰林院案名的由來(lái)），也難怪正商會(huì)起這么一個(gè)案名，整體書(shū)香氛圍確實(shí)優(yōu)厚。
在片區(qū)綜合調(diào)研完畢之后，我最大的感受是：這項(xiàng)目要是住宅就好了。我這個(gè)年紀(jì)的老年人，正是需要改善的時(shí)候。而惠濟(jì)過(guò)了連霍太靠北，綠博離CBD有25公里，象湖東片區(qū)融創(chuàng)象湖壹號(hào)、永威森林花語(yǔ)離CBD也有18公里，這個(gè)項(xiàng)目位于象湖西側(cè)，距離CBD只有10公里的距離，作為改善無(wú)疑是最合適的。但最大的問(wèn)題是這是個(gè)40年產(chǎn)權(quán)的公寓。我們也只能期待鄭州公寓產(chǎn)品的商改住政策能像天津、河北一樣盡快出臺(tái)細(xì)則完善，將戶(hù)口、貸款年限問(wèn)題解決掉。
綜上所述，白沙這個(gè)片區(qū)隨著未來(lái)省府遷移，整體發(fā)展我認(rèn)為肯定要優(yōu)于綠博。畢竟兩個(gè)組團(tuán)中間隔著15公里的城市斷層帶，距離上的差距是無(wú)法跨越的。這個(gè)項(xiàng)目學(xué)校、交通、商業(yè)、醫(yī)療等配套還算優(yōu)質(zhì)，也是值得期待的。70㎡的LOFT實(shí)得面積大概在130㎡左右，做成4房是綽綽有余的。我們刨除公寓屬性不談，僅“東區(qū)”“象湖”“地鐵”“雙氣”“70㎡四房”這些標(biāo)簽還是挺讓人心動(dòng)的。
最后，我們摸著從東往西的區(qū)域價(jià)格來(lái)推測(cè)一下這個(gè)價(jià)格：目前高鐵片區(qū)22000元，雅居樂(lè)國(guó)際花園17000元，再往西象湖西側(cè)的融創(chuàng)象湖壹號(hào)大約15000元，最西的綠博13000元。那么作為與雅居樂(lè)一路之隔的新項(xiàng)目，這項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)在多少呢？(展開(kāi)全部)