華瑞·紫韻城福園、景園、麗園、星園已經(jīng)相繼交付入住,今年終于迎來(lái)了王炸級(jí)地塊——天園。
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天園地塊老早都拿了,2018年7月,華瑞拿下鄭政出〔2018〕84號(hào)(網(wǎng))土地。地塊位于鄭上南輔道南、愛(ài)民東路東,使用權(quán)面積 36637.99平方米,容積率5.5,競(jìng)得人為鄭州華瑞紫韻置業(yè)有限公司,成交價(jià) 35859萬(wàn)元,折合單價(jià)652.50萬(wàn)元/畝,樓面價(jià)1779.52元/平方米,可謂非常便宜,當(dāng)然,便宜是因?yàn)槔锩嬉嫒菹喈?dāng)一部分商務(wù)。
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天園應(yīng)該是整個(gè)華瑞紫韻城所有地塊中第二優(yōu)質(zhì)的地塊。
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從位置上看,位于建設(shè)路南,孫莊安置區(qū)東,與常西湖核心區(qū)的科技綠谷公園,鶴山公園都很近,西邊是一個(gè)小小的市政公園,南面是第一優(yōu)質(zhì)的地塊龍園,附近還有14號(hào)線(xiàn)市民中心站,有環(huán)境有產(chǎn)業(yè)有地鐵。
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從稀缺度上來(lái)看,中原路以北,建設(shè)路以南,住宅地塊幾乎要絕跡了。
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但對(duì)于小開(kāi)發(fā)商華瑞來(lái)說(shuō),不敢挑戰(zhàn)高端,仍然偏剛需。
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項(xiàng)目占地55畝,規(guī)劃6棟31-34層高層住宅,1棟31層商務(wù)樓(兼容商務(wù)比例18.85%),總戶(hù)數(shù)1298戶(hù),居住密度還是很高的。
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主力戶(hù)型是99-146㎡,由于容積率過(guò)高,戶(hù)型進(jìn)深都很長(zhǎng),甚至不如早期的景園、麗園。
中間戶(hù)101平大三房,兩開(kāi)間朝南,書(shū)房靠天井采光,邊戶(hù)122平大三房,廚房夾在兩個(gè)臥室中間,不是很舒服,浪費(fèi)空間也較多,130平的戶(hù)型和之前景園麗園120多比較像。
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綜合來(lái)看,天園的位置很好,但開(kāi)發(fā)商做的產(chǎn)品一般,投資價(jià)值大于居住價(jià)值,東側(cè)商務(wù)組團(tuán)能否做起來(lái)也是個(gè)問(wèn)號(hào),畢竟,西區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)沉寂太久了。