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鄭州目前的狀態(tài)，有點特殊，暴雨疫情對樓市的影響正在滲透。
本該發(fā)生在7月的鄭州第二批集中供地，至今沒有動靜。
最近，全國關(guān)于第二批集中土拍，有一個很有意思的共性現(xiàn)象。
合肥有地塊要實行“價高者得+投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號”的新土拍規(guī)則。
南京也將實施“限房價、定品質(zhì)、競地價”的出讓方式，對住宅品質(zhì)提出要求。
其實，在合肥、南京之前，北京和杭州已經(jīng)試點實施了“競品質(zhì)”的土拍方法。
成都、蘇州、西安等地也提出了“定品質(zhì)”的要求。
可見，競品質(zhì)會成為土拍新標(biāo)配。
那么，在保證品質(zhì)的同時，也要留給開發(fā)商合理的利潤空間吧，畢竟開發(fā)商也要賺錢啊。
結(jié)合最近網(wǎng)傳的一份土拍文件——
將限定土拍溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際地價。
土地是開發(fā)商的命根子，沒有土地一定會死，所以哪怕溢價率高很多開發(fā)商也會拼命去拍。
如果溢價率得到控制，那么就可以讓不少開發(fā)商喘口氣，開發(fā)商才能拿出精力到產(chǎn)品上來。
也許，下一輪土拍，控制住地價，讓開發(fā)商活下來，才是主旋律。
2
只有面粉價格真正降了，房價才能有緩和余地。
這波土拍改革，是市場變化的開端。
還有一件事，是需要一起說的。
在三道杠桿和兩條紅線的壓力下，開發(fā)商的現(xiàn)金流可以說是非常緊張的。
有些高周轉(zhuǎn)開發(fā)商一旦回籠不了資金，就會造成資金鏈斷裂，甚至出現(xiàn)爛尾。
既然土地在同一個時段集中出讓，那么開發(fā)商在資金有限的情況下，就要對多個地塊做出取舍，不能同時參與土拍。
而大開發(fā)商一定是將目光放在優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪上，小開發(fā)商將越來越難和大開發(fā)商爭奪優(yōu)質(zhì)地塊。
隨著這個步伐越來越深入，我們很可能會看到以下一些情況的出現(xiàn)——
今后的鄭州主城，品牌實力開發(fā)商的比重會進(jìn)一步提升。
品牌實力開發(fā)商的市場比重會進(jìn)一步提升。
一個產(chǎn)品力回歸的重要年份，即將到來。
在這樣一個抓品質(zhì)的大趨勢下，鄭州那些品質(zhì)不好的樓盤的競爭力肯定會越來越弱。
特別是那些有硬傷、沒有絲毫亮點和優(yōu)勢的房子遲早要被淘汰。
同漲齊跌的現(xiàn)象一定會越來越少，好樓盤不會被差樓盤惡意競爭。
好的只會更好，差的只會更差，從而導(dǎo)致最大程度的分化。
在大部分人都有房的當(dāng)下，其實就等于大部分人都擁有購買力，主流趨勢一定是去置換更好的房子。
如果你還不信，看看這兩年的鄭州市場吧。
都是好產(chǎn)品才可能引起市場轟動，我們已經(jīng)很少聽到一個普通樓盤激起大水花。
我們可以問問自己，現(xiàn)在買入的那套房子，是不是符合主流趨勢，能不能禁得起5-10年的時間沖刷。
所以現(xiàn)在，特別是有買房打算的朋友，好好看一看手里的預(yù)算，盡可能的去買那些擁有更強(qiáng)競爭力的房子，才有可能保值增值，才不會被淘汰。
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那接下來我們看更具體的，擁有更強(qiáng)競爭力的房子在鄭州可以關(guān)注哪些區(qū)域？
下面這幾個板塊可以重點看一看，大家可以收藏一下。
金水區(qū)擁有最好的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套，經(jīng)開老城緊貼東區(qū)，生活配套也不錯。
那么這些板塊里哪些樓盤可以重點關(guān)注呢？
北龍湖已經(jīng)徹底進(jìn)入北岸時代，除了在售的中海云鼎湖居和綠城湖畔雲(yún)廬，后續(xù)還有會保利、中海、萬科等幾個新項目入市。
高鐵片區(qū)可重點關(guān)注的是海馬、華潤新地塊。
這兩個項目最大的優(yōu)勢就是高鐵商務(wù)區(qū)的稀缺新盤，配套沒的說，商業(yè)、學(xué)校、品質(zhì)等各方面都不錯，保值增值能力強(qiáng)。
目前華潤新地塊已經(jīng)完成奠基，產(chǎn)品據(jù)說是150平起步，4個戶型，改善相當(dāng)純粹。
金水老城可重點關(guān)注一下萬科古翠隱秀。
這是今年第一波集中土拍出來的新項目，經(jīng)二路紅專路，妥妥的老金水，開發(fā)商是亮點，不過地塊容積率不低，價格也不會低，金水老城地緣改善自住可以考慮。
金水北可重點關(guān)注康橋天樾九章、瀚宇天悅城、萬科翠灣中城。
康橋天樾九章最大的優(yōu)勢是產(chǎn)品，109㎡起步、玻璃幕墻+鋁板外立面幾大亮點在金水北比較突出，首開價格如果有優(yōu)勢的話，產(chǎn)品改善需求可以考慮。
4
以前樓市對買房人的不友好因素，正在新周期中慢慢消散。
如此冷靜的市場環(huán)境下，我們一定要極其客觀的去審視自己的需求。
在這里，給大家一些比較中肯的建議。
第一，樂觀面對一切，擁有一顆平常心，不要太看重眼前的漲跌，不要抱著暴富的心態(tài)去買房。
第二，我們現(xiàn)在要買的房，自住和投資都要兼顧，經(jīng)得起時間考驗，把持有周期拉長到5年以上。
第三，明確需求不失焦，到底是產(chǎn)品第一，還是學(xué)校第一，或是通勤第一，不同的需求對應(yīng)不同的樓盤選擇。
第四，千萬不要只在紙上看規(guī)劃，要實地去看，親自去看，看區(qū)域好不好，看產(chǎn)品好不好。
找準(zhǔn)價值和價格的臨界點，這決定了未來的溢價和潛力。
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最后，提醒一下大家，鄭州本輪降雨過程歷時長、范圍廣。
會使部分道路、涵洞、地勢低洼處出現(xiàn)積水，大家一定要注意躲避，并遠(yuǎn)離河道、低洼易澇區(qū)、邊坡、擋土墻、老舊房屋等危險區(qū)域，做好防范，非必要不出門，望平安！
（完）
責(zé)任編輯：lumengxia
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