那一年，什么戶型、朝向、開發(fā)商，甚至價格都不重要，搶到房子才最重要。那一年，鄭州接連出了12個地王，土地逢拍必爆，價格逢拍必漲一輪。鄭州市場最蕭條的時候，很可能是正在煎熬中的2020年。這一年，讓很多營銷大咖愁白了頭，開盤去化率不足10%，幾乎每個月都有；這一年，地價怎么炒都炒不熱、炒不上去，土地?zé)岫壬踔吝€不如周邊的三四線小城。曾經(jīng)站在高臺上有多輝煌，如今跌落后摔得就有多慘。這兩年，那些靠開發(fā)商一己之力強撐起的地王項目，地價比天高，房價卻一步一步跌倒在陰溝里，賣一套賠一套。2018年1月22日，這是南龍湖最輝煌的一天，也是最慘痛的一天。南龍湖一口氣拍賣了5宗地，不限地價，不競房價，溢價率最高達到165%，競爭輪次超過400輪，樓面價超過7500，總價超28億。
龍湖7號地，總價9.2億，樓面價7068元/㎡；
正商10號地，總價9.95億，樓面價7290元/㎡；
正商9號地，總價10.25億，樓面價7300元/㎡；
雅居樂8號地，總價11.77億，樓面價7516元/㎡；
短短一天內(nèi)，南龍湖土地樓面價最高記錄，從6141元/㎡直接被強行抬升至7516元/㎡。要知道，當(dāng)時南龍湖高層毛坯房價，也才9000。但按照這些地王樓面價7500來算，加上建安成本、營銷成本等等，毛坯價至少要到1萬4-1萬5了才能賺錢。所以，這次史無前例的地王五連炸，讓整個南龍湖瞬間進入自嗨狂歡中，一個個項目躍躍欲試要漲價、傲嬌的不得了。樓面價6141的正商蘭庭華府，自建供暖，到現(xiàn)在還有少量8500的特價房；樓面價7068的龍湖天宸原著， 高層價格從最初釋放的1萬5，降到1萬3，最后9500開啟內(nèi)購，目前還有大戶型9000+，疊墅還剩余不少；
樓面價7516的雅居樂天域，無奈封盤，最后咬著牙高層毛坯價賣10000。
地價如此高，房價如此低，南龍湖這幾個地王，才是真正的賣一套賠一套。更關(guān)鍵的是，明年這些地王就要陸續(xù)交房了，當(dāng)初宣傳清一色的高端、純改善，如今幾乎沒有利潤空間，交付品質(zhì)究竟會怎樣？2018年7月23日，比南龍湖距離主城區(qū)更遠的南港，更加瘋狂。這一天，港區(qū)土拍首次加入熔斷機制，熔斷價為起始價的200%。最終，這7宗地全部熔斷成交，最低溢價率100%，樓面價最高5587元/㎡。這里面，品牌房企建業(yè)、招商，都高價拿了地。和南龍湖地王5連炸不同的是，南港的地王，是政企聯(lián)盟，硬著頭皮炒上去的。為了創(chuàng)造這波地王，南港做了很多鋪墊：地王前半個月，6月20號一次性成交42塊地，總量約1795畝；但2017年全年，港區(qū)土地交易僅僅186畝；
地王拍賣前夜，6月28日，港區(qū)邀請了40多家房企，但凡進入鄭州的房企悉數(shù)到位，特意做了一場現(xiàn)場土地推介。
以地王拉動區(qū)域熱度，以地價拉動區(qū)域房價，這才是南港地王背后的深意。地王拍出之后，在南港，發(fā)布會、論壇、區(qū)域講座、炒作軟文幾乎隨處可見。因為地王，因為高鐵南站，因為綠博園，因為聯(lián)合炒作，盡管聰明的鄭州人并不買賬，但卻讓南港收割了一大波地市購買力。如今，在觀望和糾結(jié)中煎熬了兩年后，不得不勉強開售。這個區(qū)域里，房價漲上來了么？毛坯過萬了嗎？同樣一萬的價格，發(fā)展更成熟的北港不香嗎？四環(huán)外的雙湖科技城不香嗎？論艱難程度，這批南港地王絲毫不必南龍湖地王低，境地兩難、舉步維艱。
從2018年12月到今天，這個區(qū)域的市場一天比一天差，銷量一天比一天差，但這里的地王卻稀稀拉拉從未間斷。2019年前后，美的、金輝、正商接連在雙湖科技城拍出3宗地王，樓面價從4632抬升至5235。于是，關(guān)于雙湖科技城的神級分析和預(yù)測接踵而至，甚至有人把同樣在中建操盤下是雙湖科技城，贊譽為第二個濱河新城。第一步炒地價，第二步炒房價，畢竟同樣的套路，在濱河新城是大有成效的。但不一樣的是，雙湖科技城并沒有高大上的規(guī)劃起點，并沒有改善基因，加上客群局限性太大，供應(yīng)量太大，產(chǎn)品同質(zhì)化又比較嚴(yán)重。因此雙湖科技城接連的地王出現(xiàn)，既沒有拉高房價，也沒有炒熱市場，反倒不斷出降價、特價，成了鄭州房價下跌最嚴(yán)重的區(qū)域。
但價值嚴(yán)重縮水的遠郊區(qū)域，所有地王都是異常脆弱的，稍有不慎就會全面垮塌。不管是南龍湖、南港、還是雙湖科技城，這些地王都逃不過同樣的厄運。當(dāng)你去看這些地王項目時，必須要思考兩個問題：1、這些遠郊區(qū)域本就是極度剛需的市場，南港更差，連剛需客群都沒有。即便產(chǎn)品再好，溢價空間能有多少？更何況，7000+的土地樓面價，9000+的房價，品質(zhì)究竟又能好到什么程度？2、這些區(qū)域都是有明確嚴(yán)格的價格上限在的。南龍湖的上限是南四環(huán)的底價，南港的上限是北港的底價，雙湖科技城的上限是西四環(huán)的底價，一旦超過了價格上限，即便是地王項目，也是要謹(jǐn)慎三思的。 （完）
責(zé)任編輯：小磊
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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