2016年8月，米宅曾到鄭州熱門學(xué)區(qū)，實(shí)地調(diào)研周邊二手房房?jī)r(jià)，《鄭州頂尖學(xué)區(qū)二手房房?jī)r(jià)房租大起底，比如鄭外、文一、伊河路小學(xué)……》 時(shí)隔一年半，米宅再探學(xué)區(qū)房。如今，這些熱門學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格如何? 與去年同期相比價(jià)格變化了多少？
文一和省實(shí)驗(yàn)雙學(xué)區(qū)一直是眾多家長(zhǎng)追捧的熱門學(xué)區(qū)。區(qū)域?qū)儆诮鹚诵膮^(qū)，毗鄰金水區(qū)區(qū)政府，集中了不少優(yōu)質(zhì)資源。周邊地鐵2號(hào)線已經(jīng)通車，未來(lái)規(guī)劃有7號(hào)線，農(nóng)業(yè)路高架的開(kāi)通大大緩解了交通壓力，周邊配套十分齊全。
下午臨近5點(diǎn)，文化路街上車水馬龍▲
儉學(xué)街街景，左側(cè)黃色房子為外貿(mào)學(xué)校家屬院▲
按照新建樓盤不參與文一省實(shí)驗(yàn)雙學(xué)區(qū)劃片的原則，區(qū)域純正的學(xué)區(qū)房基本都是老家屬院，除了勞教所家屬院為08年房源，其余均為80、90年代房源，如外貿(mào)學(xué)校家屬院、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)家屬院、政法干校家屬院、公安干校家屬院等。
目前均價(jià)3萬(wàn)—3萬(wàn)5，其中小面積房源單價(jià)高于大戶型，與去年3月均價(jià)2.6萬(wàn)—2.8萬(wàn)相比，區(qū)域價(jià)格上漲4000—7000元，漲幅約為20%左右。首付門檻據(jù)小編估測(cè)，基本至少要在80—90萬(wàn)。
部分房源價(jià)格▼
區(qū)域部分商品房有雙學(xué)區(qū)學(xué)位，比如建業(yè)貳號(hào)城邦，英地天驕華庭，目前均價(jià)也在3萬(wàn)左右，但入學(xué)只有一個(gè)名額，如果之前的業(yè)主已經(jīng)使用了名額，再交易時(shí)這個(gè)名額就沒(méi)有了，此外，建業(yè)貳號(hào)城邦轉(zhuǎn)讓的二手房不享受學(xué)位名額。這點(diǎn)購(gòu)買時(shí)需要注意確認(rèn)。
特別值得一提的是，最近幾年，數(shù)碼公寓劃片省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，均價(jià)2萬(wàn)左右，戶型較小，目前來(lái)講有一定性價(jià)比，但未來(lái)如何還存在不確定性。如果是為了孩子短期內(nèi)上學(xué)，可以考慮入手，但如果孩子年齡還小，建議慎重考慮。
這個(gè)區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源不少。除了商務(wù)廳幼兒園和雙名校學(xué)區(qū)不講，人民公園、金水區(qū)濱河公園、省體育館都相距不遠(yuǎn)，周邊商業(yè)密集，3公里內(nèi)就有大衛(wèi)城、萬(wàn)象城、二七商圈等，還有鄭州人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、鄭大二附院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，各項(xiàng)生活配套可謂應(yīng)有盡有。著名的健康路夜市就在區(qū)域內(nèi)。
但周邊學(xué)區(qū)房同樣多為80、90年代家屬院，不同小區(qū)價(jià)格略有差異，基本在2萬(wàn)-2萬(wàn)5之間。對(duì)比去年3月同期數(shù)據(jù)，區(qū)域價(jià)格幾乎沒(méi)有變化。預(yù)計(jì)首付門檻基本在50萬(wàn)左右。
2000年后的小區(qū)主要有天下城、以及優(yōu)勝花園、城中央等小區(qū)，其中天下城是鄭州早期商品房代表項(xiàng)目，算得上區(qū)域標(biāo)桿，社區(qū)保持較新，配套物業(yè)相對(duì)較好，目前小區(qū)正在進(jìn)行智慧小區(qū)建設(shè)。但天下城出的房源，單價(jià)要高于周邊5000元左右。
部分房源價(jià)格▼
天下城社區(qū)，社區(qū)環(huán)境較好▲
未來(lái)周邊規(guī)劃有地鐵3號(hào)線，屬于純純的二環(huán)內(nèi)中心地段，但地處于文化路以西，目前來(lái)講環(huán)境略差。
區(qū)域緊挨省委所在地，周圍教育資源十分密集，有省實(shí)驗(yàn)幼兒園、軍區(qū)幼兒園、緯一路小學(xué)、緯三路小學(xué)、黃河路一小等。東臨花園路，西靠省委二區(qū)。周邊生活氛圍十分濃厚，區(qū)位和環(huán)境不錯(cuò)。目前地鐵2號(hào)線已經(jīng)通車黃河路站，明年5號(hào)線即將開(kāi)通。
部分房源價(jià)格▼
區(qū)域雙學(xué)區(qū)房均價(jià)在2萬(wàn)5—3萬(wàn)之間，根據(jù)去年3月統(tǒng)計(jì)的均價(jià)20000—25000，區(qū)域價(jià)格上漲5000元左右，漲幅約為20%左右。預(yù)計(jì)首付門檻基本在60萬(wàn)左右。比較有代表性的小區(qū)有河南日?qǐng)?bào)社家屬院、工人日?qǐng)?bào)家屬院、金元公寓。
緯五路街景，放學(xué)時(shí)段，道路十分擁堵▲
附近家屬院出租房源多，公告欄貼滿了出租信息▲
在區(qū)域雙學(xué)區(qū)房中，金元公寓（建設(shè)銀行家屬院）屬于較新房源，20多層高層2梯6戶，整個(gè)社區(qū)只有2棟樓，其中底樓作為員工活動(dòng)室，小區(qū)人車不分流，有專門的自行車棚，門口保安較為負(fù)責(zé)，居住較為舒適。但雙學(xué)區(qū)房數(shù)量相對(duì)較少，周圍許多房子，比如瑞園和省委二區(qū)家屬院都是緯三路小學(xué)和八中的學(xué)區(qū)。
金元公寓小區(qū)內(nèi)的景觀，規(guī)劃有停車位▲
中原區(qū)的幾個(gè)著名學(xué)區(qū)都在工人路上。沿著工人路，一路小吃店、便利文具店、午托部較多，生活氛圍濃厚但環(huán)境一般，生活配套能滿足基本需求。
附近家屬院年代較老，價(jià)格在1.6—2萬(wàn)左右，去年3月統(tǒng)計(jì)均價(jià)15000—20000，區(qū)域價(jià)格變化較小。家屬院有煤炭設(shè)計(jì)院家屬院、農(nóng)行家屬院、棉麻公司家屬院等。整體來(lái)看80年代房源較多，只有煙草局家屬院和鄭報(bào)沁園是00年以后的房源，基本入門首付40萬(wàn)以上。部分房源不能貸款，需全款支付，大部分房源首付比例高。
部分房源價(jià)格▼
鄭報(bào)沁園距離鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)不遠(yuǎn)，是附近居住環(huán)境較好的小區(qū)，小區(qū)樓下有一圈底商，價(jià)格目前在可接受范圍之內(nèi)。煙草局家屬院為小地塊，整個(gè)小區(qū)只有2棟高層，居住環(huán)境一般。
十九中周邊街道，伊河路百花里路街景▲
鄭報(bào)沁園周邊環(huán)境▲
這兩個(gè)學(xué)校周邊文化設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施較多，有五一公園和河南省工人文化體育中心。醫(yī)院則有鄭州市中醫(yī)院和解放軍153醫(yī)院空軍醫(yī)院。附近缺乏成熟商圈，解決日常所需基本靠家屬院底商，小餐館、零售店等。
互助路小學(xué)周圍幾乎都為老家屬院，整體均價(jià)在1.5——1.8萬(wàn)左右，對(duì)比去年同期均價(jià)14000—18000，區(qū)域價(jià)格變化較小。目前基本入門首付40萬(wàn)左右。附近的家屬院有互助路小學(xué)家屬院、16中家屬院、市委北院等。
部分房源價(jià)格▼
學(xué)區(qū)距離地鐵1號(hào)線較近，適合預(yù)算有限、上班靠地鐵通行的家長(zhǎng)群體入手。但有一點(diǎn)不足，互助路小學(xué)附近高壓線問(wèn)題十分明顯，很多高壓線都很低矮，數(shù)量很多。優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境十分靜謐。由于不臨大路，孩子出行也相對(duì)比較安全。
伊河路小學(xué)與鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)相距不遠(yuǎn)，沿著工人路再往南走，就到了鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)門口。雖然仍然是典型鄭州西區(qū)的老城街道，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)沿街的中介店面突然多了起來(lái)。
中介主要販賣的，是少數(shù)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)學(xué)區(qū)房以及部分中原新城學(xué)府一號(hào)的外國(guó)語(yǔ)學(xué)位。這里的學(xué)區(qū)房搭配的是中原區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，在西區(qū)來(lái)說(shuō)均價(jià)很高，均價(jià)2萬(wàn)—2萬(wàn)5之間，對(duì)比去年同期區(qū)域價(jià)格幾乎沒(méi)有變化。代表性的有外國(guó)語(yǔ)中學(xué)家屬院、天然氣公司家屬院、技師南苑家屬院。
我們?nèi)ネ鈬?guó)語(yǔ)家屬院詢問(wèn)得知，院子有門衛(wèi)，較為負(fù)責(zé)，整體環(huán)境干凈整潔，但據(jù)說(shuō)這個(gè)院子很長(zhǎng)時(shí)間才能出一套房源。
中原新城學(xué)府一號(hào)配套的小學(xué)是伊河路小學(xué)，當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)簽的有能進(jìn)外國(guó)語(yǔ)的名額，但進(jìn)入的是劃片班，而且現(xiàn)在名額已經(jīng)賣了相當(dāng)一部分，準(zhǔn)備購(gòu)房的家長(zhǎng)一定要了解清楚學(xué)區(qū)名額是不是已經(jīng)使用或轉(zhuǎn)讓，避免上當(dāng)。
探盤時(shí)，有個(gè)中介說(shuō)，他有個(gè)客戶，之前在銀基王朝買的房子，為了上學(xué)賣掉置換成了緯五路八中老家屬院的學(xué)區(qū)房，房子變小了，環(huán)境變差了，但為了孩子上學(xué)，他心甘情愿。而這樣的舍商品房換老破小的家長(zhǎng)還有很多很多。
經(jīng)歷上一波大范圍漲幅，鄭州大多數(shù)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格偏高，學(xué)區(qū)溢價(jià)高，并不太建議入手。
但，如果真想購(gòu)買學(xué)區(qū)房，我們有以下建議。
1、金水區(qū)學(xué)區(qū)房整體價(jià)格高，中原區(qū)學(xué)區(qū)房購(gòu)買門檻低，適合預(yù)算較少的購(gòu)房者。
2、務(wù)必學(xué)會(huì)等房子，淘房子。如果確定買學(xué)區(qū)房，最好提前考察市場(chǎng)，由于二手房市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，同一個(gè)院子，總價(jià)相差10、20萬(wàn)很正常。
3、盡量選擇相對(duì)新一點(diǎn)的家屬院，防止后期出手因?yàn)橘J款問(wèn)題難以變現(xiàn)。
4、除了買房，注意其他入學(xué)門檻，如鄭州七中要求落戶兩年以上，需提前準(zhǔn)備。
5、如果經(jīng)濟(jì)確實(shí)有壓力，可以選擇區(qū)域附近的單學(xué)區(qū)房（小學(xué)中學(xué)顧一頭），一平方能省上幾千塊錢，要量力而行。
最后，再次提醒：目前國(guó)家的大方向是致力于教育資源均衡發(fā)展，多地已經(jīng)出臺(tái)多校劃片政策，部分地區(qū)租售同權(quán)。而學(xué)區(qū)房受政策影響較大，除了眼前有切實(shí)入學(xué)需求的購(gòu)房者之外，我們不建議投資學(xué)區(qū)房。
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