2015年夏天，我從青島回到鄭州。工作的第一站，是國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，號(hào)稱中原廣電第一塔的中原福塔。
那是我第一次站在經(jīng)開(kāi)區(qū)的土地上，對(duì)面是車流如織的機(jī)場(chǎng)高速，寬闊的馬路邊粉塵飛揚(yáng)，目之所及很少有餐館、超市，更別提大型商場(chǎng)，過(guò)慣了都市繁華生活的我在心里默默地罵了句，“什么鳥(niǎo)不拉屎的鬼地方?！?/span>
直到今天，我才發(fā)現(xiàn)自己曾經(jīng)的淺陋無(wú)知。經(jīng)開(kāi)老城區(qū)哪里是個(gè)鬼地方，分明是前景一片大好的鄭州的風(fēng)水寶地！
一張圖看經(jīng)開(kāi)老城
經(jīng)開(kāi)老城，整體位置處于鄭州東南，北邊直接連接鄭東新區(qū)，南邊通過(guò)濱河國(guó)際新區(qū)聯(lián)通航空港，一個(gè)是舉全省之力建設(shè)的城市新貴，一個(gè)是擁有河南省唯一的國(guó)家戰(zhàn)略的鄭州航空城，處在這兩個(gè)優(yōu)等生中間，經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)自不必多說(shuō)。
如果落到具體的城市板塊，經(jīng)開(kāi)老城的優(yōu)勢(shì)也十分突出。一路向北，經(jīng)開(kāi)老城區(qū)毗鄰的鄰居非富即貴，目前價(jià)差十分明顯！
1、與高鐵站片區(qū)一路之隔，價(jià)差達(dá)到5000+。
近幾年，高鐵站片區(qū)備受追捧。目前區(qū)域內(nèi)熱門的樓盤，比如海馬公園、奧蘭花園為代表的的二手房，單價(jià)都在2.5w以上，而東區(qū)豪宅建業(yè)天筑的大平層，目前賣到了4萬(wàn)一平的單價(jià)！
但放眼整個(gè)高鐵站片區(qū)，目前在售的新房項(xiàng)目少之又少，只有海馬公園和英地金臺(tái)府邸剩余的少量房源。對(duì)比經(jīng)開(kāi)老城區(qū)品質(zhì)二手房，如2w左右的富田九鼎世家、以及經(jīng)開(kāi)區(qū)在售新盤1.8w—2w左右的價(jià)格，價(jià)差達(dá)到5000+。
2、相同距離下，與龍子湖高校區(qū)價(jià)差明顯。
把鄭東新區(qū)CBD作為城市中心，龍子湖高校片區(qū)與經(jīng)開(kāi)老城區(qū)距離CBD的距離幾乎相等，都在6、7km左右，但也存在著3000左右的價(jià)差存在。
目前龍子湖高校片區(qū)，泰宏陽(yáng)光和苑已經(jīng)售罄，在售項(xiàng)目廣電天韻、鼎天東尚等基本價(jià)格都在2萬(wàn)以上。甚至廣電天韻新開(kāi)的一批房源，目前的價(jià)格已經(jīng)賣到25000左右。兩者對(duì)比，經(jīng)開(kāi)老城區(qū)仍然具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
經(jīng)過(guò)對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)，鄭東新區(qū)對(duì)購(gòu)房者確實(shí)不太友善，預(yù)算不夠的買不起東區(qū)，只考慮新房、不考慮二手房的顧客，在高鐵站和龍子湖可選擇的房源又太少，于是，經(jīng)開(kāi)老城區(qū)自然成了鄭東新區(qū)，尤其是高鐵站片區(qū)自然外溢區(qū)域。
相對(duì)來(lái)講，這里房?jī)r(jià)更低，距離東區(qū)一路之隔，具有一定的選擇性價(jià)比。
目前老經(jīng)開(kāi)配套情況
當(dāng)然，價(jià)差客觀存在的背后，顯示的是經(jīng)開(kāi)老城區(qū)目前面臨的發(fā)展困境，這也是制約經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展的主要原因。
1、經(jīng)開(kāi)老城區(qū)工廠多，居住環(huán)境魚(yú)龍混雜。
經(jīng)開(kāi)老城區(qū)工廠多，已經(jīng)不是什么新聞。代表性的工廠有富士康、東風(fēng)日產(chǎn)、天暢物流等公司。作為鄭州幾個(gè)新區(qū)中，為數(shù)不多的具有產(chǎn)業(yè)支撐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的新區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)憑借工廠多創(chuàng)造源源不斷的財(cái)政收入的同時(shí)，也降低了片區(qū)環(huán)境的居住質(zhì)量。
經(jīng)開(kāi)老城區(qū)重點(diǎn)工廠一覽圖▼
除了區(qū)域內(nèi)隨處可見(jiàn)的工廠，經(jīng)開(kāi)區(qū)目前的居住環(huán)境也魚(yú)龍混雜。區(qū)域有一部分90年代，00年后開(kāi)發(fā)的一些別墅，如專家花園、建達(dá)百度花園、東方今典等，也有一部分拆遷安置房，如梁湖社區(qū)、盛和社區(qū)等，另外有一些近年建設(shè)的普通商品房，還有不少小區(qū)都作為工廠的員工宿舍，居住環(huán)境和居住群體比較雜亂。
2、發(fā)展時(shí)間不短，但生活配套仍然缺乏。
從1993年發(fā)展成立至今，今年25歲的經(jīng)開(kāi)區(qū)已經(jīng)不算是十分新的區(qū)域。但比起發(fā)展年份，經(jīng)開(kāi)區(qū)基本的生活配套仍然是缺乏的，這里的居民，生活主要依靠還是家門口的小商小販和社區(qū)底商。
附近只有一個(gè)丹尼斯勉強(qiáng)算是是商業(yè)，體量還是正常丹尼斯的縮小版，基本上只能作為超市使用。一位住在遠(yuǎn)大理想城的朋友，逛街主要去富田太陽(yáng)城的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，或者不遠(yuǎn)處的福都百貨，生活也是非常不便利了。
更別提經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的基建、城建都比較差，目前的配套屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別，很多時(shí)候還是靠蹭鄭東新區(qū)和管城區(qū)的配套。隨著經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，生活配套已經(jīng)顯得跟不上城市發(fā)展的步伐。
3、經(jīng)開(kāi)區(qū)教育資源比較落后。
教育資源的落后不必多提。經(jīng)開(kāi)區(qū)學(xué)校數(shù)量較少，發(fā)展歷史不長(zhǎng)，多由以前的村辦小學(xué)改造，區(qū)域內(nèi)缺乏名校的支撐。雖然近幾年政府扶持的力度比較大，但若要改造教育薄弱的面貌，尚需一段時(shí)間的發(fā)展。
可以看出，經(jīng)開(kāi)區(qū)目前的環(huán)境和配套，確實(shí)不盡如人意。
經(jīng)開(kāi)老城好在哪里？
環(huán)境這么差，我們?yōu)槭裁催€要關(guān)注經(jīng)開(kāi)區(qū)？
當(dāng)然，文章剛開(kāi)頭提到的價(jià)差的存在，就是很大的一個(gè)重要原因。
而目前的經(jīng)開(kāi)老城區(qū)，也正處在修修補(bǔ)補(bǔ)的城市發(fā)展期。周邊工廠正在逐漸的拆遷改造之中，居住氛圍向好。雖然這種變化是緩慢的，局部的，但它是切實(shí)發(fā)生的。
1、政策加身，發(fā)展更受重視。
經(jīng)開(kāi)區(qū)六區(qū)疊加的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)：河南自貿(mào)區(qū)、鄭州跨境電商綜試區(qū)、鄭洛新國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、全國(guó)雙創(chuàng)示范基地、國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)、經(jīng)開(kāi)綜保區(qū)。而國(guó)際陸港、鄭州出口加工區(qū)、河南保稅物流中心等落地經(jīng)開(kāi)，為后期發(fā)展提供了助力。
2、商業(yè)短板的補(bǔ)齊。
很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，經(jīng)開(kāi)老城區(qū)出讓的住宅用地一般都是凈地或者工廠用地變性而來(lái)，都是小宗拍賣，沒(méi)有比較集中的商業(yè)用地。隨著近幾年經(jīng)開(kāi)區(qū)政府逐漸開(kāi)始重視商業(yè)配套，規(guī)劃有陽(yáng)光城新天地中心、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城的商業(yè)和康橋天階等商業(yè)，在看的到的幾年時(shí)間，經(jīng)開(kāi)區(qū)的商業(yè)或許會(huì)得到集中式的爆發(fā)。
3、后期規(guī)劃的出臺(tái)。
在經(jīng)開(kāi)區(qū)的后期規(guī)劃中，經(jīng)開(kāi)區(qū)整體面貌將會(huì)得到翻天覆地的變化。未來(lái)的經(jīng)開(kāi)區(qū)，經(jīng)開(kāi)第八大街東邊和西邊的界限則比較明顯，八大街以西主要是住宅居住地，而工廠則主要集中在經(jīng)開(kāi)第八大街以東。雖然規(guī)劃推進(jìn)的時(shí)間不能保證，但經(jīng)開(kāi)區(qū)的面貌，早晚要迎來(lái)一次徹底改造的事實(shí)，這點(diǎn)兒毋庸置疑！
有哪些項(xiàng)目可選？
目前，經(jīng)開(kāi)老城區(qū)在售項(xiàng)目不多，碧桂園天璽已經(jīng)清盤，高層精裝修的最高價(jià)格曾經(jīng)賣到了23000，目前在售的項(xiàng)目主要有陽(yáng)光城檀悅、華潤(rùn)紫云府和碧桂園天悅。
位于航海東路與經(jīng)開(kāi)第一大街交匯處，項(xiàng)目占地約106畝，容積率為4.5，整個(gè)項(xiàng)目由8棟住宅、5棟公寓、1個(gè)陽(yáng)光新天地商業(yè)、1個(gè)希爾頓酒店組成。34層住宅6棟，33層住宅1棟，24層住宅1棟。目前在售毛坯均價(jià)19500左右。
項(xiàng)目處于經(jīng)開(kāi)老城區(qū)核心位置，周邊配套相對(duì)來(lái)說(shuō)已經(jīng)比較成熟，項(xiàng)目自帶大型商業(yè)，交通便利毗鄰地鐵5號(hào)線，但開(kāi)盤價(jià)位比較高，而自帶大型商業(yè)既是優(yōu)勢(shì)，也會(huì)不可避免的擾亂居住環(huán)境，目前購(gòu)買性價(jià)比一般。
經(jīng)開(kāi)老城區(qū)目前為止單價(jià)最高的地王項(xiàng)目。項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)第八大街與隴海路交叉口向南800米。項(xiàng)目占地42畝左右，整體容積率4.5，項(xiàng)目規(guī)劃7棟32—34層無(wú)底商住宅，另外規(guī)劃了兩棟獨(dú)立商業(yè)，用來(lái)滿足小區(qū)業(yè)主的基本生活需求。規(guī)劃戶型面積為80平-155平左右，目前在售單價(jià)為18500左右。
華潤(rùn)紫云府是央企華潤(rùn)在經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是目前經(jīng)開(kāi)老城區(qū)在售樓盤中距離東區(qū)最近的項(xiàng)目，臨近地鐵5號(hào)線和地鐵11號(hào)線，地段優(yōu)勢(shì)明顯。周邊工廠較多，后期可能面臨土地變性造成的大拆大建，帶來(lái)生活的不利影響。但如果能等待，后期配套其實(shí)也是不缺的，目前購(gòu)買有一定的性價(jià)比。
項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)第一大街與經(jīng)南六輔路交會(huì)處。項(xiàng)目占地80畝，容積率為3.5，規(guī)劃有5棟高層、7棟洋房，已經(jīng)開(kāi)過(guò)一次盤，目前處于前期咨詢階段，上次開(kāi)盤歷史價(jià)格為高層精裝修18000，洋房精裝修23000左右。
臨近南三環(huán)和機(jī)場(chǎng)高速，不利因素比較多，距離后期地鐵的距離比較遠(yuǎn)，項(xiàng)目自身打造的是碧桂園的天字系高端產(chǎn)品，設(shè)計(jì)的洋房有一定的稀缺性，適合地緣性的、對(duì)價(jià)格比較敏感、或者有洋房需求的客戶選擇。
寫(xiě)在最后
我們可以看到的是，目前經(jīng)開(kāi)老城區(qū)確實(shí)在發(fā)展變化之中，但這種變化，不是在一張白紙上的重新作畫(huà)，而是在原有城市面貌基礎(chǔ)上的小修小補(bǔ)。尤其對(duì)于經(jīng)開(kāi)區(qū)來(lái)說(shuō)，工廠的改造、土地的變性需要時(shí)間，這種變化不會(huì)一蹴而就。
這也導(dǎo)致了經(jīng)開(kāi)區(qū)，只適合地緣客戶、或者東區(qū)自然外溢的客戶選擇，如果是投資的話，價(jià)值只能是逐漸的增長(zhǎng)，而不會(huì)是短期內(nèi)的突然爆發(fā)。
那么，如果要在經(jīng)開(kāi)老城區(qū)居住，我們應(yīng)該如何選擇房子？
在這里給出我們的幾點(diǎn)原則：
1、盡量選單價(jià)低的。由于經(jīng)開(kāi)老城區(qū)整個(gè)區(qū)域都處在改造之中，相對(duì)來(lái)說(shuō)周邊環(huán)境其實(shí)差別不大，支付過(guò)高的溢價(jià)沒(méi)有必要。比如陽(yáng)光城檀悅，性價(jià)比就一般。
2、盡量選擇位置好的、靠近地鐵線的。經(jīng)開(kāi)區(qū)后期的發(fā)展主要靠產(chǎn)業(yè)，主要靠和東區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)以及其他區(qū)域的聯(lián)通。地鐵在其中舉足輕重。比如碧桂園天悅相對(duì)來(lái)說(shuō)距離地鐵較遠(yuǎn)，品質(zhì)一般，建議盡量避開(kāi)。
3、自住優(yōu)先，投資靠后。目前的經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于區(qū)域價(jià)值處在緩慢提升的階段，建議地緣客戶優(yōu)先！
我們期待經(jīng)開(kāi)老城區(qū)盡早迎來(lái)自己的華麗綻放！
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