“想買個(gè)總價(jià)250萬左右的房子，看了大半年，還在看。在鄭州買套房，咋就這么難呢？”這是米宅一個(gè)粉絲的心聲。這個(gè)粉絲基于對(duì)米宅的信任，主動(dòng)找到我們申請(qǐng)置業(yè)報(bào)告服務(wù)。
初聽這句話時(shí)，只覺得矯情，畢竟還有那么多人買不起房。但后來通過聊天才知道，還真不好找！
最近做置業(yè)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)越來越多的客戶面臨這樣的問題。在此拿出其中3個(gè)案例，說說如今這類人群面臨的窘境。
1
我在高鐵片區(qū)找不到一套滿意的三房！
接到申請(qǐng)后，我們首先和客戶面對(duì)面進(jìn)行了一次長談，客戶的需求如下：
“在高鐵站附近工作，只考慮買在東區(qū)四環(huán)內(nèi)，上班方便。”
“家里夫妻二人和一個(gè)孩子，老人偶爾過來住，所以，至少是三房?！?/span>
“家里還有一套洋房以后去住，所以，面積不用太大，90-120㎡即可，首套，首付75萬，250萬總價(jià)是上限?！?/span>
“片區(qū)要有生活配套，最好近一兩年能入住。”
“最好是新房，以后不住的話好出手，希望有一定的升值空間。如果是二手最好也是近幾年的次新，沒住過的毛坯最好?！?/span>
以上就是客戶的大致需求。
現(xiàn)在，我們來簡單算一下：75萬首付，按首套，房子總價(jià)是250萬，面積90-120㎡。這樣一算，房價(jià)大概2.5萬元/㎡左右。這個(gè)價(jià)位，在東區(qū)，要求聽起來也不算離譜。
于是，根據(jù)客戶需求，我們做了一個(gè)初步的定位：鄭東新區(qū)四環(huán)內(nèi)的新房或次新，生活配套相對(duì)成熟，100㎡左右三房，均價(jià)2.5萬。
客戶首選新房，先從新房找起。放眼鄭東新區(qū)四環(huán)內(nèi)，大致有如下幾個(gè)片區(qū)。
注：以上分區(qū)無關(guān)行政區(qū)
其中，北龍湖片區(qū)的購房準(zhǔn)入門檻500萬左右，首先排除。龍子湖高校區(qū)以高校和商業(yè)為主，住宅稀少，排除。
東區(qū)CBD片區(qū)雖已基本成熟，但新房已經(jīng)幾乎絕跡。除了一些鄭州知名的老二手洋房，可選的新房只剩被祭城社區(qū)包圍的英協(xié)生生銀河居，先不考慮。
東站東區(qū)的第一屬性是商務(wù)，在售住宅除了瀚海晴宇的大平層，還有一個(gè)未來華庭。但僅剩的樓棟有一個(gè)單元是公租房，暫不考慮。
核算下來，還有商鼎路片區(qū)和龍子湖北區(qū)可選?？紤]到區(qū)域成熟度，商鼎路片區(qū)是首選！
商鼎路片區(qū)是高鐵站所在的片區(qū)，也可以稱高鐵片區(qū)。這里商務(wù)氛圍濃厚，住宅雖不是主流，但基本的生活配套還是齊全的。
在售的新房除了建業(yè)天筑的大戶型，還有海馬公園。但海馬的戶型有一個(gè)特點(diǎn)，80多㎡的兩房之上就是130多㎡的三房，90-120㎡的三房正好是欠缺的！
待售的英地金臺(tái)府邸也是這種情況。為了獲取一手資料和最真實(shí)的觀感，我們又實(shí)地去看了片區(qū)幾個(gè)品質(zhì)好點(diǎn)的二手房，也都找不到100㎡左右的三房，而130多㎡的大三房，價(jià)格基本已經(jīng)在2.5萬以上。永威東棠的三房更是飆到3萬以上。
可以說，100㎡左右的三房在整個(gè)高鐵片區(qū)都很稀缺，這也與片區(qū)屬性有關(guān)。所以，高鐵片區(qū)只能放棄！
于是，退而求其次，我們最后在龍子湖北區(qū)幫客戶找了一個(gè)價(jià)格和戶型還算合適的房子。
2
我在三環(huán)范圍找不到一套滿意的品質(zhì)房！
相信不少人與這位客戶的需求類似。
“正在住的是一個(gè)90㎡的兩房，隨著孩子即將上小學(xué)，考慮換房?！?/span>
“后期可能添二胎，所以需要一個(gè)120-140㎡的三房或四房，最好有幼兒園和小學(xué)?！?/span>
“在市區(qū)上班，要求三環(huán)內(nèi)及周邊，配套成熟，交通方便，最好有地鐵?！?/span>
“首選新房，大開發(fā)商，樓盤品質(zhì)要好，物業(yè)要好，小區(qū)環(huán)境好，能保值增值?！?/span>
簡單算一下：250萬總價(jià)，面積120-140㎡，單價(jià)大概1.8-2萬元/㎡。
我們的初步定位：鄭州三環(huán)范圍的新房，開發(fā)商好，品質(zhì)好，最好有地鐵和學(xué)校，120-140㎡三房或四房，均價(jià)1.8-2萬。
先來看11月份鄭州43片區(qū)房價(jià)地圖：
注：以上分區(qū)無關(guān)行政區(qū)
根據(jù)鄭州11月份的房價(jià)，1.8-2萬的價(jià)格，在三環(huán)范圍（除了鄭東新區(qū)），基本可以隨便挑了。
到這里，估計(jì)有人會(huì)說，應(yīng)該很好找啊，憑啥讓你們來掙這個(gè)錢？真的很好找？好，請(qǐng)繼續(xù)往下看。
現(xiàn)在的問題是，目前鄭州三環(huán)范圍到底有多少新盤是這個(gè)價(jià)位呢？
我們一查，一共大概15個(gè)。
這15個(gè)盤，還要剔除一部分沒有開盤的，還剩10個(gè)。
不是還有10個(gè)樓盤可選嗎？
但，經(jīng)過認(rèn)真篩選之后，在這10個(gè)樓盤中，一大部分都成了老大難樓盤。
比如容積率5.5的物華國際；
比如賣成了現(xiàn)房還在賣的瑞隆城三期；
比如緊鄰高架、鐵軌的潤城時(shí)光里。
何為老大難？俗話說，沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有賣不出去的價(jià)格。這幾個(gè)樓盤，絲毫沒有品質(zhì)基因，產(chǎn)品與價(jià)格不匹配，值得一提的只有地段！
把品質(zhì)做好，好到顛覆市場對(duì)地段的認(rèn)知。這才是一個(gè)好的思路，是房地產(chǎn)提升品質(zhì)的必須之路。但同時(shí)，也是非常難的一件事。
所以，目前想在三環(huán)范圍找到一套滿意的品質(zhì)新房，基本都不是最好的選擇！
3
我在四環(huán)內(nèi)找不到一套滿意的洋房！
這位客戶想在鄭州四環(huán)內(nèi)買套洋房，先看具體需求。
“一家4口，夫妻二人+高中生（男孩）+小學(xué)一年級(jí)（女孩），老人偶爾過來住，所以，至少是四室?！?/span>
“目前在瀚宇天悅居住，高層，想換洋房，區(qū)域偏好東區(qū)和北區(qū)?！?/span>
“最好是四環(huán)內(nèi)，有基本的生活配套，旁邊有公園，附近最好有地鐵，計(jì)劃5年后入住?！?/span>
“最好是新房，面積希望140-160㎡，戶型方正，南北通透，大陽臺(tái)，采光好。如果是二手房，交房時(shí)間要在近10年內(nèi)。”
“如果滿意的話，首付可以再追加一點(diǎn)，80萬，按首套?！?/span>
簡單算一下，80萬，按首套，總價(jià)約266萬，面積140-160㎡，單價(jià)大概1.6-1.9萬元/㎡。
一個(gè)初步的定位：四環(huán)內(nèi)，東區(qū)或北區(qū)，洋房，140-160㎡四房，均價(jià)1.6-1.9萬。
縱觀整個(gè)大鄭州，目前有這樣幾個(gè)洋房集中地。
注：以上分區(qū)無關(guān)行政區(qū)
我們發(fā)現(xiàn)，鄭州的洋房主要集中在上圖標(biāo)紅的幾個(gè)片區(qū)。而位于鄭州四環(huán)內(nèi)的，只有北龍湖片區(qū)和惠濟(jì)核心區(qū)。
之前有專門的稿件寫過，目前北龍湖核心區(qū)一套洋房的準(zhǔn)入門檻，總價(jià)是568萬。所以，北龍湖片區(qū)放棄！那么，就只剩下惠濟(jì)核心區(qū)。
惠濟(jì)核心區(qū)的洋房有哪些？為了更直觀，我們將區(qū)域放大來看。
注：以上個(gè)別樓盤已在北四環(huán)外，在此仍算作四環(huán)范圍，暫且歸為惠濟(jì)核心區(qū)
以上就是惠濟(jì)核心區(qū)配有洋房的幾個(gè)主要樓盤。
其中，和昌林與城、大河宸院、萬科紫臺(tái)二期、正商林語溪岸在四環(huán)外，先排除。
正弘瀾庭敘二期的洋房已售完，據(jù)說規(guī)劃的三期無洋房產(chǎn)品。
融創(chuàng)瓏府二期的洋房已售完。
錦藝四季城二期的洋房已售完。
碧源月湖三期的洋房待售，推出時(shí)間不定。
那么，就只剩下正商家河家有洋房！而家河家的戶型，包括樓盤給人的整體感覺，客戶不是很喜歡。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)無果，我們只能把眼光轉(zhuǎn)到二手房。北區(qū)有些品質(zhì)的二手洋房我們選了幾個(gè)實(shí)地去看，比如保利海上五月花的洋房，一套四房的成交均價(jià)大概在2.2萬以上。按140㎡來算，總價(jià)300多萬，首付90多萬，已經(jīng)超出了預(yù)算，只能pass。
在和客戶溝通過之后，只能調(diào)低一些標(biāo)準(zhǔn)。于是，我們頂著冬季的寒風(fēng)，花費(fèi)了數(shù)天時(shí)間，經(jīng)過多次篩選，終于找到了幾個(gè)備選方案，完成了一份置業(yè)報(bào)告給到客戶。
4
做了一段時(shí)間的置業(yè)報(bào)告后，表達(dá)一些觀點(diǎn)
首先，在鄭州的房地產(chǎn)市場上，有兩類人很好買房，因?yàn)槟繕?biāo)明確。
第一類是沖著豪宅去的。他們其實(shí)對(duì)樓市、樓盤都有獨(dú)到的見解，那就直奔北龍湖吧！反正就在什么華府、御賓府、壹號(hào)院、瓏湖上鏡、上和院等等的豪宅中挑選一個(gè)，不存在買對(duì)買錯(cuò)。
第二類是純剛需小年輕。他們可以心無雜念，只要頂著自己的預(yù)算買房就可以了。價(jià)格是最好的資源配置，在鄭州這個(gè)市場，找到幾個(gè)純剛需的片區(qū)還是很容易的。
而處在中間的這檔購房者就比較痛苦了。因?yàn)猷嵵菽壳暗氖袌龉?yīng)，跟他們的需求是錯(cuò)配的！
他們比上不足，比下有余。他們算是品質(zhì)購房，需要改變的不只是房子本身，還有房子背后的整個(gè)生活體系。顯然需要更好的區(qū)域，更好的配套設(shè)施，更好的外部環(huán)境，才不至于浪費(fèi)手里那百八十萬。
這檔購房人群越來越多。但，在鄭州，這種房子恰恰是缺失的！
所以，如果你既不是純剛需，又不是頂豪，現(xiàn)階段準(zhǔn)備買房，就要好好想想了。在你的需求中，優(yōu)先考慮的是什么，把它放到最大，可有可無的是什么，把它降到最小。一定先緊著最首要的需求去找房子，切忌追求完美！追求完美，真的買不到房！
當(dāng)然，你也可以報(bào)名米宅置業(yè)報(bào)告服務(wù)，跟我們聊聊，看你的需求與現(xiàn)階段的鄭州房地產(chǎn)市場，到底是不是錯(cuò)配的？也許，會(huì)省去你很多麻煩，令你豁然開朗！
最后，希望大家都能早日在鄭州買到一套滿意的房子！
