一個(gè)區(qū)域的價(jià)格決定了這個(gè)區(qū)域的定位，在鄭州，二七新區(qū)一直就是剛需屌絲們的首選位，但是，近年來(lái)，這個(gè)剛需大市場(chǎng)搖身一變，各種“變”真是讓人應(yīng)接不暇，區(qū)域變，價(jià)格變，產(chǎn)品也變，但是，配套卻一直沒(méi)變。過(guò)往決定了大眾的認(rèn)知，如果一直走的都是剛需路線，突然有一天畫風(fēng)驟變，試問(wèn)，有多少人能接受？
南三環(huán)時(shí)代的大盤廝殺
回到那個(gè)暴風(fēng)驟雨的時(shí)代，從2011年二七新區(qū)正式拉開(kāi)建設(shè)大幕開(kāi)始，各大房企在此匯集，綠地濱湖國(guó)際城、泰宏建業(yè)國(guó)際城、亞新錦繡山河、亞新金運(yùn)外灘猶如猛龍過(guò)江，貼身廝殺，環(huán)繞在南三環(huán)附近，各自過(guò)招。
一句話概括，是南三環(huán)成就了這些大部分本土地產(chǎn)大鱷的群雄逐鹿時(shí)代。
南四環(huán)時(shí)代的品牌聚焦▲
第一，項(xiàng)目分布南移。
備注：上圖藍(lán)色標(biāo)記幾乎是沒(méi)有房源在售項(xiàng)目，紅色標(biāo)記是部分房源還有，或者是新入市的項(xiàng)目。
其中融僑悅瀾庭、東原晴天見(jiàn)、康橋康城這三個(gè)項(xiàng)目，目前基本售罄，剩下的也是寥寥可數(shù)的樓層幾套房，康橋康城售樓部已經(jīng)是人去樓空，可見(jiàn)都賣得不錯(cuò)。
三個(gè)項(xiàng)目售樓部集中在一起，產(chǎn)品互相競(jìng)爭(zhēng)。樓盤的普遍集中，雖需要開(kāi)發(fā)商之間從不同方面進(jìn)行博弈，做出自己的產(chǎn)品特色，但也需要強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，價(jià)位上的統(tǒng)一和對(duì)區(qū)位整體定位的準(zhǔn)備把握，提高整體的抗衡力，這三個(gè)項(xiàng)目在這些方面做的還可以。
綠地城全部售罄，鑫苑名城現(xiàn)在主推公寓，如果對(duì)這兩個(gè)品牌情有獨(dú)鐘的可關(guān)注他們的后期住宅產(chǎn)品。
2、 品牌房企聚焦
在2017年初，二七新區(qū)的土拍讓人炫目了。閩系融僑，旭輝兩大全國(guó)一線房企各自拿下項(xiàng)目地塊，緊接著，又有兩塊地成為土拍中的黑馬吸引150余家房企激烈爭(zhēng)奪。
這一現(xiàn)象無(wú)疑證明了，繼本土開(kāi)發(fā)商之后，老大哥萬(wàn)科，重慶的東原，河南本土出身的全國(guó)房企鑫苑，河南雙匯集團(tuán)地產(chǎn)板塊的昌建等，都陸續(xù)強(qiáng)勢(shì)入駐二七新區(qū)，他們無(wú)疑給火熱的二七新區(qū)注入了快速發(fā)酵的催化劑，讓整個(gè)二七區(qū)域愈加熱鬧起來(lái)。
綜上概括，二七新區(qū)項(xiàng)目集中分布在“三縱”（京廣南路、大學(xué)南路、嵩山南路）、“三橫”（南三環(huán)、南水北調(diào)中線運(yùn)河、南四環(huán)）所覆蓋的二七新區(qū)核心區(qū)域，除去那些起先入市體量大的項(xiàng)目，能明顯看出來(lái)，前期入住的項(xiàng)目主要分布在三環(huán)和四環(huán)之間，而后來(lái)的項(xiàng)目逐漸南移，環(huán)繞在四環(huán)周圍。由此可以看出，二七新區(qū)的項(xiàng)目已向四環(huán)方向擴(kuò)展。
這就是二七新區(qū)的區(qū)域之變。
二七新區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)
1.價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)
由下圖可以看出，二七新區(qū)的房?jī)r(jià)從2016年以8字頭的價(jià)格，慢慢到萬(wàn)字頭，再到如今的1萬(wàn)三千多，這樣的低價(jià)吸引的就是更多的剛需外溢，二七新區(qū)市場(chǎng)今非昔比。
泰宏建業(yè)國(guó)際城歷史價(jià)格▲
2. 價(jià)格對(duì)比
二七新區(qū)泰宏建業(yè)國(guó)際城和管南綠都瀾灣歷史價(jià)格對(duì)比▲
從上面兩張圖對(duì)比可以看出，二七新區(qū)的價(jià)格幾乎一直都保持著上漲的趨勢(shì)，幾乎沒(méi)有下降，從原來(lái)的低起點(diǎn)八千多，小漲幅五百一千慢慢漲，到如今的一萬(wàn)三千多，且沒(méi)有下降的趨勢(shì)。
這樣導(dǎo)致的結(jié)果就是，二七新區(qū)的價(jià)格逼平了管南的價(jià)格，曾經(jīng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再，客戶被逐漸分流。
這就是二七新區(qū)的價(jià)格之變。
二七新區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)情況
1、當(dāng)下產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
從在售產(chǎn)品可以看出，目前能買的剛需小戶型幾乎是已經(jīng)沒(méi)有了，剩下的基本都是前期入市的大盤的大戶型和新入市的項(xiàng)目，二七新區(qū)這個(gè)剛需區(qū)域在發(fā)生著翻天覆地的變化，從一個(gè)剛需為主的小戶型居多的區(qū)域，慢慢在向改善轉(zhuǎn)型。
2.造成這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的原因
第一，剛需型區(qū)域，剛需型客戶，首選剛需型產(chǎn)品，剛需型產(chǎn)品被迅速消化；
第二，后起之秀，昌建君悅府、旭輝正榮首府在走改善型路線，主打改善系列。
項(xiàng)目位于南四環(huán)嵩山南路東南，走的是偏新中式風(fēng)。
單從地理位置來(lái)看，沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。
全部是18層低密小高，兩梯兩戶，得房率80%以上，沒(méi)有高低配。
備注：1、2、3、9、10全部是120㎡；6、7全部是137㎡；5、8全部是143㎡
據(jù)說(shuō)月底或下月初君悅府首開(kāi)，價(jià)格可能不到1萬(wàn)3，毛坯。價(jià)格不高，戶型設(shè)計(jì)也很好。
正榮首府是旭輝在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，位置因素和昌建面臨同樣的尷尬。不同的是地塊大，內(nèi)部規(guī)劃的公園景觀和配套，能滿足自住的需要。
項(xiàng)目小戶型占比相對(duì)來(lái)說(shuō)還是多一些，44%，大戶型占比56%。
這是二七新區(qū)的產(chǎn)品之變。
二七新區(qū)項(xiàng)目配套落地情況
站在南三環(huán)向北看，高樓大廈一片一片，往南看，還是村莊田地居多。二七新區(qū)各大房企入住的時(shí)候，在自己項(xiàng)目?jī)?nèi)部或者周邊規(guī)劃的都有或商業(yè)，或教育配套，甚至還有的使盡渾身解數(shù)，把一些鄉(xiāng)村小學(xué)改為XX路小學(xué)，如今幾年已過(guò)，有些已經(jīng)交房入住，那么相關(guān)的配套的都跟上了嗎？
首先是商業(yè)，目前距離整個(gè)片區(qū)最近的商場(chǎng)就是二七萬(wàn)達(dá)，從南三環(huán)開(kāi)車過(guò)去大概十五分鐘左右，還算方便；
還有萬(wàn)科大都會(huì)附近的百榮世貿(mào)商城，目前周邊還是一片嘈雜，操作跟不上規(guī)劃。
規(guī)劃的還有融僑的悠樂(lè)匯商業(yè)中心、鑫苑都會(huì)廣場(chǎng)、萬(wàn)科的商業(yè)配套、綠地的雙子塔等等一大批商業(yè)嗷嗷建設(shè)，只是目前在二七新區(qū)商業(yè)算是短板，新興城市居住圈和商業(yè)圈形成需要時(shí)間。
其次是地鐵，從鄭州城市軌道交通官網(wǎng)查到的信息如下圖：
圖中并未看到如各大樓盤置業(yè)顧問(wèn)所說(shuō)的9號(hào)線規(guī)劃，能看到的7號(hào)線是南北線，但是具體站點(diǎn)不詳；
最后是教育，整個(gè)區(qū)域屈指可數(shù)的優(yōu)質(zhì)教育資源不多，其他很多都是以前的鄉(xiāng)村小學(xué)轉(zhuǎn)型，其中泰宏建業(yè)國(guó)際城的教育目前來(lái)說(shuō)還算可以，建業(yè)小哈佛幼兒園、隴西小學(xué)、鄭州一中國(guó)際城校區(qū)這些已經(jīng)投入使用，其他項(xiàng)目規(guī)劃的公立學(xué)校也有，只是目前大多還在建設(shè)中；
綜上來(lái)看，三種配套的落地較慢，可以看出，整個(gè)二七新區(qū)的規(guī)劃等級(jí)不夠，沒(méi)有大的政策扶持，只有二七區(qū)的區(qū)級(jí)規(guī)劃，當(dāng)運(yùn)營(yíng)跟不上規(guī)劃或者說(shuō)規(guī)劃都跟不上形勢(shì)發(fā)展的話，可想而知這個(gè)區(qū)域今后的發(fā)展速度。
二七新區(qū)的區(qū)域變了，價(jià)格變了，產(chǎn)品變了，唯獨(dú)配套不變。由此可以得出以下結(jié)論——
二七新區(qū)買房小結(jié)
第一，非地緣客戶，想在二七新區(qū)改善的建議放棄，畢竟這個(gè)區(qū)域配套和整個(gè)區(qū)域的氣質(zhì)難以符合您對(duì)改善的要求。
第二，剛需首選南三環(huán)附近，毗鄰主城區(qū)距離近的優(yōu)勢(shì)也是能省去不少通勤時(shí)間，加上現(xiàn)在南三環(huán)附近的一些大盤配套或主城區(qū)的配套也能滿足自住需求。
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