開篇提問題，一個真實的問題：
正商善水上境，高層帶裝修32000元/平，200平的四房，可按揭，首套首付30%，總價640萬，首付192萬。
萬科蘭喬圣菲，高層毛坯一次性10000元/平，96平三房，一套96萬。兩套192萬。
（注1：我知道正商善水上境高層有180平戶型但沒有200平戶型，蘭喬圣菲沒有96平戶型，只有120最小的，純屬為了便于計算，統(tǒng)一投資總額，姑且也不考慮房票問題，可以離婚或使用父母名額嘛）
（注2：如果大家對綠博不認可，對萬科蘭喬圣菲全款價差2000不認可，可以把文中的兩套萬科蘭喬圣菲換成一套融創(chuàng)瓏府128平單價15000的洋房，直接替換即可，數據依然一樣，20%價差大家應該無異議）
問題來了，以未來5-10年周期為計，是按揭一套正商善水上境大平層，還是一次性兩套萬科蘭喬圣菲？
憑直覺，哪個回報率更高？你會怎么投？請務必先來投下你慎重的一票：
然后，我們慢慢的來追尋數據和答案。
當同事們在討論這個問題時，我的直觀感覺是全款兩套萬科蘭喬圣菲是正確的，但，真的是正確的嗎？
還是要用數據來說話。
2017年底購房，3年后拿到不動產證，再過3年限售解除，也就是到了2023年才可以出售，我們按2025年為標準計算，也就是過了8年，在2025年底，我們要出售套現了。
漲了多少？租金收入多少？利息支出多少？收益是多少？
我們計算時間點設為2017年12月31日為購房、簽約、按揭放款的同一基準日，這一天，這三個事一下子都完成了。
第一次論證！
劃重點：
1、正商善水上境的高層帶裝修32000是正常的市場價。
2、2017年底購入，首付30%，利率上浮20%，首付一共192萬，房價年漲6%，第8年底賣出，獲利574萬。
3、未考慮租金因素。
4、51003*200平是2025年底的總售價，每月還26515元還了96個月+首付的192萬是總的支出，兩者相減=套利收入！有問題沒？
劃重點：
1、綠博目前高層毛坯潛在合理價大約為12000元，全款10000元是取得了2000元/平的價差，這個價差在未來會補回來，在計算模型中是在2020-2021年這兩年分別多漲10%而補上價差。
2、2017年底購入，一次性買兩套，2018-2019市場平穩(wěn)年漲6%，2019-2020市場回暖補漲之前的20%價差年漲16%，其它年份年漲6%，第8年底賣出，獲利175萬。
3、租金收入可忽略，搜不到。
1、2025年，正商善水上境價格5萬，萬科蘭喬圣菲價格2萬，這是合理的價格關系，可以預見的。
2、無杠桿不投資。
3、能貸款就一定要貸款。
4、全款和按揭沒有25%以上價差的，絕不考慮全款。
5、全款去搶昆侖望岳、融創(chuàng)象湖壹號、融創(chuàng)龍府的，如果是純投資需求、沒能按揭又浪費房票的，是不是都是腦子進水？
再次回到你在上面的投票，你是選對了還是錯了？
第二次認證！
以上大錯特錯！
大家發(fā)現問題沒？大家發(fā)現被套路了沒？
因為，正商善水上境的表格里沒有計入一條，就是：你還欠著銀行的錢！你不能把欠銀行的錢裝你的腰包里。
2025年底，賣了房子，此時，你還欠銀行395萬！還了銀行，你賺了178萬！加了租金，賺了大約200萬的樣子！但這8年，這每個月要還26515的貸款！
再對比全款兩套萬科蘭喬圣菲的表格：
而全款兩套萬科蘭喬圣菲，沒有什么后續(xù)費用，穩(wěn)穩(wěn)的獲利175萬。
還是全款兩套萬科蘭喬圣菲的投資回報率妥妥的勝出！
所以。
那些全款去搶昆侖望岳、象湖壹號、融創(chuàng)龍府、蘭喬圣菲、美好藝境等有明顯價差的投資客，一個比一個精明！一個比一個會算賬！
怪不得全款都搶不到！
因為數據擺著，數據不會說謊！
1、兩者其實總體上沒有特別大的差距。
2、但全款兩套萬科更穩(wěn)妥，更沒壓力，更易轉手，流動性更好。
3、萬科勝出是建立在有20%價差的關系上的計算。
4、再次強調一下：全款可以買，但必須要有價差才行！而且必須是25%以上的明顯價差！
5、當下的市場漏，市場機會，確實是離全款更近，錢更容易賺錢，所以，要爭做有錢人。
這次，真的對了嗎？
第三次論證！
以上依然可能大錯特錯！
問題出在了哪里？
價差20%補上這一點沒有錯，如果大家對綠博不認可，直接把兩套萬科蘭喬圣菲換成全款一套128平單價15000的融創(chuàng)龍府洋房，也是一樣的結果，20%的價差大家是沒有異議的。
那，問題出在了哪里？
出在了年漲6%的假設上！
鄭州過去的8年時間，從2009年到2017年，房價是從4000漲到了20000，是直接5倍的漲幅，按年漲20%也漲到了17000，假定6%如何正確？
那，未來的8年，應該如何預設漲幅？有一點可以肯定，過去8年的5倍在未來8年是肯定不可能的。
6%很有可能。
10%也有可能。
15%也不是不可能。
如果未來中性偏松，年漲10%，兩者還會是大差不差嗎？會不會有根本不同。
年漲10%的預設情況之下，第8年底，賣出，獲利530萬！
年漲10%，全款價差補漲20%的預設情況之下，第8年底賣出，獲利298萬！
兩者的差距已經相當的大！530萬和298萬之間，差距整整232萬，正商善水上境完勝萬科蘭喬圣菲！
1、至此，真相已經大白！
2、對錯是非，與漲幅息息相關！
3、年漲幅6%以下，全款萬科完勝按揭正商善水上境！
4、年漲幅7%以上，按揭正商善水上境完勝全款萬科！
5、所以，看看手上有多少錢，算算全款價差有多少，問問內心未來七八年的漲幅是多少，你就知道該怎么做了！
這次，真的寫完了！
此時，再回到最初的投票，再預想一下未來七八年的行情，你真的選對了嗎？
問題又來了，到底2025年正商善水上境是51000元還是68000元？而綠博到時候是2萬還是2.5萬？這是下一個議題。
全劇終！
