【轉(zhuǎn)自微博@汪有】昨天說(shuō)了小公寓為什么實(shí)用率那么低。
今天正好聊聊大平層公寓。
這幾年特別流行，動(dòng)輒300方起，十幾萬(wàn)單價(jià)，隨隨便便一套就半個(gè)小目標(biāo)。
戶(hù)型設(shè)計(jì)也不錯(cuò)，住得也舒服，裝修也不錯(cuò)。
按常理公寓一貫價(jià)格是住宅的一半，但，大平層公寓有的能和旁邊住宅打平，有的還能超越。
賣(mài)得還挺好。而且平時(shí)說(shuō)控制商改住的部門(mén)，從來(lái)不管。
這是為什么？
如同小面積公寓的詭異設(shè)計(jì)，這也是多方博弈的產(chǎn)物。
而且這次博弈，終于對(duì)博弈的各方都有利了。
網(wǎng)上經(jīng)常討論一些豪宅，什么翠湖天地、萬(wàn)柳書(shū)院啥的。
你問(wèn)我啥看法，我的看法就是：便宜。實(shí)在是便宜。
就這種全國(guó)人民都知道的盤(pán)，竟然只要20萬(wàn)上下一平，也太便宜了。
這不科學(xué)。
這是在幫有錢(qián)人省錢(qián)。
普通一線(xiàn)白領(lǐng)，年薪10萬(wàn)，看著3萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)，都有些吃力。
有錢(qián)人，一年可以賺1000萬(wàn)，一個(gè)薇婭，年銷(xiāo)售額可以比肩一線(xiàn)城市頭部商場(chǎng)。
他們的收入，隨隨便便就是普通人的100倍。
但他們的房?jī)r(jià)，竟然不到普通人的10倍，這并不科學(xué)。
對(duì)于普通人，房子是2萬(wàn)一平還是4萬(wàn)，能要了我們普通人老命，差價(jià)足夠讓一個(gè)普通家庭多奮斗10年。
但對(duì)于有錢(qián)人，房?jī)r(jià)是20萬(wàn)還是40萬(wàn)，他們體感并不明顯。
所以：我們有必要打造一種產(chǎn)品，讓有錢(qián)人來(lái)買(mǎi)，然后這個(gè)地段的土地價(jià)值也會(huì)提升，也提升城市的土地收入，還有更高的稅。
總結(jié)來(lái)說(shuō)就是要有個(gè)割有錢(qián)人韭菜的產(chǎn)品。
所以?xún)r(jià)格要拉開(kāi)。
價(jià)格拉開(kāi)，在國(guó)際頭部城市，已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。
倫敦、紐約、東京這些地方的核心區(qū)，和我國(guó)一線(xiàn)城市核心區(qū)的普通房?jī)r(jià)差不多。
都是10萬(wàn)/m2左右（統(tǒng)一換算成實(shí)用面積的價(jià)格）。
但，在國(guó)際城市，豪宅和普通房產(chǎn)的價(jià)格，可以差5-7倍，他們都有50萬(wàn)-70萬(wàn)一平的房子。
而我們基本只有20-30萬(wàn)一平的房子。
那如何促進(jìn)有錢(qián)人買(mǎi)房拉動(dòng)內(nèi)需呢？
所以我們核心區(qū)的豪宅，不是貴，而是（對(duì)于目標(biāo)客戶(hù)來(lái)說(shuō)）太便宜了。
我之前說(shuō)，我們一直沒(méi)有真正的豪宅，只有比較貴的房子。
我國(guó)的豪宅設(shè)計(jì)，是非常落后的。
你總能看到很多令人發(fā)指的豪宅戶(hù)型，讓我覺(jué)得有錢(qián)人也太可憐了。
那么我們有沒(méi)有鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)這種高級(jí)住宅呢？
答案是沒(méi)有，不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)，還有諸多限制。
限制的原因是：過(guò)去十年，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)一高，就顯得地方工作不力，控不好房?jī)r(jià)。
那么如何控制房?jī)r(jià)呢？
當(dāng)然是限制開(kāi)發(fā)這些所謂豪宅啦。
想一想，如果誠(chéng)心誠(chéng)意地降房?jī)r(jià)，應(yīng)該控制什么房?jī)r(jià)？
當(dāng)然是應(yīng)該控制剛需房?jī)r(jià)，而不是控制有錢(qián)人的房?jī)r(jià)。
把3萬(wàn)的房子打到2.5萬(wàn)，就能拯救很多剛需。
把15萬(wàn)的房子打到10萬(wàn)，只是在便宜有錢(qián)人。
但是，各地在完成房?jī)r(jià)調(diào)控的工作時(shí)，最簡(jiǎn)單的方法就是：把15萬(wàn)的打到10萬(wàn)。
因?yàn)槟阈列量嗫喟押芏喾孔訌?萬(wàn)打到2萬(wàn)，結(jié)果成交了一套15萬(wàn)的，瞬間就把城市房產(chǎn)均價(jià)拉上去了。
顯不出來(lái)工作成果。
那我還不如優(yōu)先調(diào)控15萬(wàn)的。
所以很多地方限價(jià)，都是限最高價(jià)。
但剛需得到好處了嘛？沒(méi)有。
這是在幫有錢(qián)人省錢(qián)。
有的地方甚至出現(xiàn)了：
你這個(gè)樓盤(pán)貴是吧？那我限制你網(wǎng)簽備案。每個(gè)月只讓你成交幾套。
你成交太多了，我市的房?jī)r(jià)就被你拉上去了，這很不給我面子的。
最后導(dǎo)致，有錢(qián)人只能和開(kāi)發(fā)商簽?zāi)欠N所謂的“君子協(xié)定”：
開(kāi)發(fā)商承諾，我不一房?jī)少u(mài)，我收了你的錢(qián)，就讓你進(jìn)來(lái)住，以后我不賣(mài)給別人，一能簽約，我就跟你辦備案；
有錢(qián)人承諾，我把錢(qián)給你，我進(jìn)去住，未來(lái)我也不退款，我承諾跟你辦網(wǎng)簽。
這個(gè)搞法風(fēng)險(xiǎn)很大的。
也在降低客戶(hù)的支付意愿。
最后實(shí)際上也降低了價(jià)格，但這是以提高風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)達(dá)成的。
以及，住宅用地指標(biāo)有限的，你都做成大戶(hù)型豪宅了，剛需的住房就少了。
面子上也不好看，也不利于大家心平氣和。
這時(shí)候，大平層公寓的出現(xiàn)，拯救了各方。
大平層公寓，本質(zhì)上是用辦公用地改的，并不擠占住宅指標(biāo)。
統(tǒng)計(jì)口徑上，大平層愛(ài)賣(mài)多貴賣(mài)多貴，又不和住宅一起統(tǒng)計(jì)價(jià)格，不怕你拉高了城市房?jī)r(jià)，方便統(tǒng)計(jì)部門(mén)做數(shù)據(jù)。
大平層公寓往往能賣(mài)很貴，土地價(jià)值也上去了，那么賣(mài)地收入和稅也提升了。
核心區(qū)出現(xiàn)一個(gè)賣(mài)得特別貴的大平層，其實(shí)也提高了周?chē)恋氐膬r(jià)值。
開(kāi)發(fā)商也很開(kāi)心。
本來(lái)我拿一塊地，賣(mài)辦公也賣(mài)不出去，現(xiàn)在我賣(mài)大平層了，同樣的地段，我賣(mài)寫(xiě)字樓，也許只能賣(mài)5萬(wàn)，賣(mài)大平層，我可以賣(mài)10萬(wàn)。
有錢(qián)人也很開(kāi)心。
大多數(shù)用的是核心區(qū)的商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，核心區(qū)本來(lái)就不怎么批住宅用地了，用這個(gè)方法，有錢(qián)人有了在核心區(qū)買(mǎi)新盤(pán)的機(jī)會(huì)。
也不用搞什么“君子協(xié)定”了，大家都很放心。
至于是不是住宅性質(zhì)，能不能落學(xué)位，有錢(qián)人無(wú)所謂的，他們不缺房子落學(xué)位。
大平層還不占住宅名額，能規(guī)避限購(gòu)，這沒(méi)什么不好。
至于普通人，無(wú)所謂開(kāi)不開(kāi)心，但反正你炒大平層跟我們普通人關(guān)系也不大，毫無(wú)關(guān)系。
至少?zèng)]人會(huì)罵。
最終皆大歡喜。
所以我去拜訪(fǎng)一位被嚴(yán)控商改住困擾的客戶(hù)。
他們項(xiàng)目想商改住，上面不批。
我說(shuō)這就奇了，對(duì)面有個(gè)項(xiàng)目，明晃晃商改住，為什么他們可以改大平層？
客戶(hù)說(shuō)：因?yàn)?，他們這個(gè)開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)大平層豪宅，請(qǐng)他們過(guò)來(lái)就是給他們開(kāi)口子的，提振一下城市地價(jià)。
我們并沒(méi)有這個(gè)優(yōu)勢(shì)。
這個(gè)其實(shí)已經(jīng)明示了房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展模式——
我之前參加一個(gè)媒體會(huì)還講過(guò)，現(xiàn)在房地產(chǎn)和以前不一樣了。
之前的房地產(chǎn)企業(yè)，只要你會(huì)蓋樓，就能掙錢(qián)。
但現(xiàn)在，大家都會(huì)蓋樓，你只是會(huì)蓋樓，就會(huì)淪為收取土地出讓金的代建工具。
最后一方面卷地價(jià)，另一方面卷成本，你根本掙不到錢(qián)，遲早要黃。
每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，必須有自己拿得出手的東西。
你得證明自己對(duì)城市有利，才能拿到地，掙到錢(qián)，城市甚至?xí)o你創(chuàng)造有利規(guī)則。
比如，同一塊地，他不用在里面規(guī)劃寫(xiě)字樓裝裝樣子。
他可以做純居住項(xiàng)目。
最后圖紙就用住宅差不多的圖紙來(lái)蓋就行。
實(shí)用率80%，特別舒服。
比如，那家開(kāi)發(fā)大平層豪宅的，能提升城市形象，拉動(dòng)周邊土地價(jià)格，就很有利；
再比如，你有良好的商場(chǎng)品牌，同樣的地塊，你能開(kāi)發(fā)比別人更好的商場(chǎng)，能引入奢侈品店，拉動(dòng)城市面貌，你也能掙錢(qián)；
再比如，你下面投資了不少企業(yè)，你進(jìn)來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，你能帶動(dòng)一些企業(yè)進(jìn)駐，那你也能掙錢(qián)。
再再比如，你有國(guó)資背景，購(gòu)房者相信你能順利交樓，那也行。
說(shuō)回大平層，對(duì)我造成的唯一沖擊就是：
盡管這東西又不是住宅、又不好轉(zhuǎn)手、還不好貸款、年限還短。
但優(yōu)質(zhì)大平層產(chǎn)品，價(jià)格還是一路上漲。
我買(mǎi)公寓，越買(mǎi)越窮，
有錢(qián)人買(mǎi)公寓，更有錢(qián)了。
那沒(méi)辦法，有錢(qián)人都買(mǎi)的東西，通常都不會(huì)隨便跌。
還能咋辦？
當(dāng)務(wù)之急是保持心態(tài)樂(lè)觀。
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