標(biāo)題寫著：不懂就問，公寓為啥要買這么大的，配圖是鄭東萬象城瑞璽的樓體廣告。看完，扁鵲立馬來了興趣，今天就展開說說，這種公寓為什么面積這么大！沒特別關(guān)注過大平層公寓的人，大多數(shù)都會(huì)有這種疑問。鄭州最近幾年爆發(fā)出了好多大平層公寓，扁鵲大致盤點(diǎn)了一下，簡單羅列幾個(gè)和普通公寓做了個(gè)對(duì)比。從上圖面積段可以很直觀的看出，大平層公寓的面積跟我們傳統(tǒng)印象中的面積段相比，普遍偏大，且價(jià)位偏高。大面積+高總價(jià)，普通公寓和大平層公寓的區(qū)別中很扎心的一點(diǎn)就出來了，那便是貧窮和富裕的區(qū)別。以往我們所了解的傳統(tǒng)公寓樓已經(jīng)被時(shí)代和市場(chǎng)拋棄，18年以前賣的嗷嗷叫的那種小面積公寓，其實(shí)是針對(duì)沒太多錢，小幾十萬便能買個(gè)房子暫住的剛需人群。而現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)越來越多的是大面積的大平層公寓，兩者是完全不同的產(chǎn)品屬性。一是面積大、功能齊全、區(qū)域位置好、交通便利、周邊配套完善；二是景觀視野好，樓層高，外立面炫酷，房子質(zhì)量高，品質(zhì)好，配備私人電梯，具有很好的隱私性等；三是高端項(xiàng)目一直強(qiáng)調(diào)的圈層，得具有一定的社交屬性。很多人可能會(huì)想，有錢人不買別墅，買公寓，是傻*嗎？有錢人當(dāng)然不傻*，有錢人當(dāng)然也不缺別墅，大平層公寓對(duì)有錢人來說不過是買一個(gè)喜歡的奢侈品而已。某種程度上，大平層公寓的居住屬性是被弱化的，更多的是社交。購買大平層公寓的業(yè)主已經(jīng)擁有了很多套房產(chǎn)，他們購買核心地段的大平層，跟居住沒什么太大關(guān)系，只是想要有一個(gè)接待朋友、舉辦派對(duì)、放松娛樂的地方。簡單來說，它是一個(gè)社交屬性的空間，居住還是其次。就拿上面網(wǎng)友問的鄭東萬象城瑞璽為例，我們從它的產(chǎn)品可以很清楚的看出，它的社交屬性是加強(qiáng)的。靜區(qū)（指臥室面積）占比是降低的，實(shí)地感受更直觀一些。動(dòng)區(qū)也叫公共空間，它的面積占比是大于靜區(qū)的，功能設(shè)計(jì)上也逐漸開始往別墅靠攏。以前別墅才配置的茶室、餐廳等，已經(jīng)開始在大平層公寓中出現(xiàn)，詳細(xì)來看動(dòng)區(qū)分布與設(shè)計(jì)的幾個(gè)特點(diǎn)：一是強(qiáng)調(diào)社交功能，茶室、中西廚、餐廳、吧臺(tái)是基本標(biāo)配。將更多面積都留給了動(dòng)區(qū)，客餐廚一體化設(shè)計(jì)，會(huì)客廳與餐廳、茶室成交互動(dòng)線，主要以滿足客戶商務(wù)會(huì)談、宴請(qǐng)賓客等基本的社交需求。二是充分放大了外圍的景觀，建立室內(nèi)與戶外的交互性，比如270°環(huán)幕立面。相比別墅產(chǎn)品有天有地有院子，超高層大平層公寓的優(yōu)勢(shì)是無敵景觀，樓層越高，景觀越好，相應(yīng)的價(jià)格也更高。毫不夸張，有些國外的頂級(jí)豪宅，甚至?xí)榱司坝^效果犧牲朝向，中國人更講究風(fēng)水，還是保守了點(diǎn)。總的來看，瑞璽這個(gè)大平層公寓的創(chuàng)新體現(xiàn)在加法配套。一方面讓大平層產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)放到最大；另一方面，功能上向別墅產(chǎn)品靠攏，滿足客戶的居住、社交和娛樂需求。這也是上面說的，為什么大平層公寓對(duì)客群很有針對(duì)性、社交屬性更強(qiáng)的原因，它只是給有錢人準(zhǔn)備的奢侈品而已。既然是一個(gè)相當(dāng)于私人會(huì)所的社交場(chǎng)，那它的交通便捷性、樓體辨識(shí)度和周圍的繁華程度，必須得跟上，這便得提一提它的區(qū)位了。鄭東萬象城瑞璽位于高鐵站組團(tuán)，定位是高端商務(wù)居住區(qū)，也是規(guī)劃中的鄭州新區(qū)的核心居住區(qū)，位置很牛，沒得說。在它樓下，有著目前來說最頂級(jí)的華潤幸福里百萬方MIXC國際綜合體、約24萬㎡重奢商業(yè)萬象城，旁邊還有5A甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品。對(duì)面為七里河，站樓上就可以看見一線七里河河景，外圍景觀視野極佳。有商業(yè)、有地鐵、有配套、有景觀、又是核心區(qū)域，地利占盡了，位置沒得說。它公寓有兩個(gè)樓，分別是南塔和西塔，我們現(xiàn)在所說的瑞璽是南塔。瑞璽總高200多米，超高層公寓，玻璃幕墻外立面、挑高約11米的入戶大堂，總共有50層，2梯3戶設(shè)計(jì)，戶型僅有297㎡四室和328㎡四室，均價(jià)在25000元/㎡+，樓層越高，價(jià)格越高。說實(shí)話，瑞璽看完之后感覺很不錯(cuò)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)蠻大膽的，裝標(biāo)據(jù)說也是對(duì)標(biāo)著北龍湖的上限來做的，但是面對(duì)鄭州現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，這樣的產(chǎn)品，開發(fā)商無疑有很大的賭性在里面。如果鄭東萬象城瑞璽能有一個(gè)好的結(jié)尾，這就表示大平層公寓類項(xiàng)目在鄭州破局成功，這種產(chǎn)品類型，未來在鄭州的富人圈，或?qū)⒂泻艽蟮陌l(fā)展?jié)撡|(zhì)，極可能是鄭州大平層公寓時(shí)代開啟的一個(gè)里程碑式的項(xiàng)目。如果黯然收?qǐng)?，那么后續(xù)鄭州市場(chǎng)上估計(jì)也很難出現(xiàn)類似的大平層公寓產(chǎn)品了，所以說，這里面存在很大的賭性。行或不行，還得看市場(chǎng)的印證，時(shí)間會(huì)證明一切。說到這里，以上所說的大平層公寓類型產(chǎn)品與小公寓的差別就很直觀了。大平層公寓的標(biāo)配一是繁華地段、二是便捷交通、三是面積大，功能齊全、四是面對(duì)的客群為改善，跟常規(guī)所提到的小公寓，是兩個(gè)截然不同的產(chǎn)品。隨著中心區(qū)域可出讓的住宅地塊越來越少，占據(jù)城市核心繁華位置的地塊，大平層公寓會(huì)是開發(fā)商開發(fā)時(shí)的首要考慮。但對(duì)于已經(jīng)在樓市中身經(jīng)百戰(zhàn)的改善型購房人群來說，除了位置，產(chǎn)品力才更會(huì)是他們置業(yè)的終極需求。開發(fā)商如何迎合市場(chǎng)上的改善需求，精研產(chǎn)品，打造吻合高端客群的調(diào)性和實(shí)際居住體驗(yàn)的社區(qū)配置，讓改善愿意買單，才更是未來房企修煉的重要課題。這是在網(wǎng)上看到的一個(gè)受眾范圍比較小的樓盤項(xiàng)目。
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