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借融創(chuàng)這個貼，不說房子，說說區(qū)域發(fā)展。這兩天白沙總體規(guī)劃出爐后又是爭吵不斷，其實我是相當遺憾的，這么多人在激烈的討論，包括今天早上某公眾號還專門發(fā)文嘲諷一番。難道大家的新聞敏感度都這么低嗎？象湖上行政用地改為商務用地，這是去年年底的事情，東區(qū)管委會去年12月份就已經在網站公示了，距離現在已經過去半年多，居然也能炒成新聞。白沙組團的概念最早是2010年開始流傳，當年定位便是省委省府將來的所在地，大多數人也都是相信的，只不過是202X年還是203X年就不確定了。象湖行政用地改變后，省里的班子還會不會搬，我個人認為還是會的，白沙綠博那些各個單位的家屬院不是白蓋的，但時間上肯定會延長，本身省里搬遷就不是近期的事情，省府剛剛搬遷還不到4年，短期內肯定不會動。但省委省府搬不搬，對于白沙的發(fā)展真的是沒什么影響，大家回想一下，2009年之前已經有很多省級單位搬到了東區(qū)金水路沿線，東區(qū)的房價漲了嗎？東區(qū)又被廣泛認可嗎？2012年，省府從紫荊山搬到農業(yè)南路，東區(qū)的房價漲了嗎？當年省府搬遷，連個稍微大點的新聞都不算。

不可否認，省府搬遷是廣告宣傳上的一個絕佳概念，但對于區(qū)域發(fā)展來講，并無大礙，真正起決定性影響的是市場的力量。東區(qū)起來和政府單位搬遷絲毫沒有關系，依靠的是合理的規(guī)劃、優(yōu)越的環(huán)境和正確的發(fā)展方向。白沙綠博組成的大東區(qū)只是沿著老東區(qū)的路子繼續(xù)走而已，并且在老東區(qū)的基礎上再次提高規(guī)劃建設的水平。無論省委省府在哪，都不會影響大東區(qū)的崛起，這已經是一個事實。

用三個方面，詳細說說大東區(qū)為什么會崛起。

1、大東區(qū)的發(fā)展是鄭州逆城市化進程的第一步。在一個城鎮(zhèn)化率不足一半的省份講逆城市化聽起來可能有點天方夜譚，但這又確實是實際情況。所謂逆城市化，是城市人口向郊外轉移，在二戰(zhàn)后的美國首先開始，到70年代初，美國的“農村人口”已經超越了城市人口，這一趨勢幾乎發(fā)生在了所有的發(fā)達國家，現在中國的留學生出去都喜歡把歐美的城市叫村，即使是洛杉磯波士頓這樣的大都市，他們也是以村、鄉(xiāng)戲稱，這便是逆城市化的結果。為什么會發(fā)生逆城市化，很簡單，城市化的進程讓大量人口涌入城市，原來的城區(qū)變得擁擠不堪，已經不再能夠提供高質量的生活水平，擁有穩(wěn)定的較高的收入的群體便會開始向外轉移，尋找更廣闊更安靜的空間，汽車和快速路又為他們提供了從郊外到城市工作的快捷方式。結果就是，城市里大部分穩(wěn)定的中產階級住在城外，市中心留給了窮人、年輕人、流動人口和頂級富豪們。大家認真想一下，目前鄭州是沒有階層分區(qū)的，雖然農業(yè)東路沿線二手房價格很高，但也不能說是富人區(qū)，因為他們新房的價格并不高，大多是5K－7K之間，在十年前的鄭州屬于普遍水平，要知道曼哈頓賣5K的時候，綠城百合也就算6K多，居住并不純粹。而在三環(huán)內的一些剛需樓盤里，你會發(fā)現地下室停著很多百萬級別的豪車。這并不是歧視，而是年入50萬以上的群體和年入5萬－10萬的群體對于生活的要求是完全不一樣的。階層的分化是必然的，在這種情況下要么是富人去郊區(qū)，要么是窮人去郊區(qū)，相對而言，富人去郊區(qū)更加有利于社會的發(fā)展。具體到鄭州，目前正處于極速城市化的進程，2000年到2009年，鄭州市人口從665萬增長到752萬，自然增長率長期在4.2徘徊，07年、08年和09年增長率逐步提高至4.7，4.8，4.9。2010年人口第六次普查，當年鄭州人口上漲100萬至866萬，當然，這有統(tǒng)計口徑的問題。但在2010年之后，人口自然增長率一直在5以上，2014年達到了5.9。2015年人口已經達到956萬，5年的時間增長了90萬人口，而2000年到2009年人口只增加了87萬人。鄭州人口高速增長的趨勢依然還會維持幾年，更為主要的是，進入鄭州的人口和去上海廣東打工的人口并不一樣，去上海深圳打工的人只有很少一部分會真的在那里置業(yè)，而進入鄭州的絕大多數都是準備在這里安家的。那么問題來了，如此多的人口市區(qū)能裝下嗎？我們看到了一個個容積率超過4的樓盤拔地而起，城市里無論是主干道還是支路到處都是人到處都是車。這種環(huán)境有多少人喜歡呢？隨著收入的增高，人們對生活品質必然又更高的要求，但市區(qū)滿足不了這種需求，你在鄭州市區(qū)內能找到個宜居的地方嗎？當然，也不是完全沒有，北龍湖就很好，市區(qū)內宜居，但能買得起的又有多少，所以，逆城市化對真正的富豪們影響不大。對于其他高收入群體，想享受洋房大平層別墅，只能去郊區(qū)。

2、為什么是大東區(qū)而不是其他區(qū)域。既然有逆城市化進程，那為什么是大東區(qū)，而不是其他區(qū)域呢？比如大北區(qū)、二七運河新區(qū)和航空港為什么不是逆城市化進程的主要方向呢。很簡單，因為金水區(qū)和鄭東新區(qū)提供了鄭州最多的優(yōu)質的工作機會，擁有龐大而穩(wěn)定的高收入群體。而且東區(qū)的框架也已經到了發(fā)展郊區(qū)的程度，大北區(qū)也很火，但規(guī)劃程度太低，和城市核心區(qū)中間還隔著全鄭州最大的城中村聚集地，大北區(qū)已經是剛需集中地，而且發(fā)展縱深太小。中原區(qū)和二七區(qū)則是吸納人口太少，航空港則太遠，單獨成體系。真正條件成熟的只有東區(qū)。

3、大東區(qū)什么時候會成熟？適合什么樣的人住？包括樓市在內，很多人都在咬定白沙需要15年以上才可以成熟，理由是東區(qū)用了15年才成熟。這種比較是沒有什么意義的，成熟的標準是什么？全域成熟嗎？那白沙50年也不達標，因為到現在，鄭州成為省會半個世紀所屬各區(qū)——金水、中原、二七、管城、惠濟區(qū)和高新區(qū)、經開區(qū)，沒有一個是全域成熟的，金水區(qū)的科教園區(qū)現在還是荒地一片，但這影響住在花園路經三路金水路的人生活嗎？如果你要的是生活配套成熟，用不著看80平方公里的白沙什么時候能成熟，而是要看你周邊1公里的范圍是否能夠成熟，萬灘發(fā)展成什么樣，和住在象湖附近的人有什么關系？當大家還在為白沙多少年能成熟而爭論的時候，白沙的核心區(qū)，也就是鄭開大道沿線已經沒有一個塊住宅用地了，鄭信路一帶建起來了一堆剛需盤，大部分是現房和準現房，這塊區(qū)域很快就會成熟。鄭信路往東直接就到雁鳴路賀莊一帶，也就是融創(chuàng)所在到板塊，聚集了融創(chuàng)、美盛、美景、星聯灣、華強新芒果和吉地藍城，目前這一塊區(qū)域還沒有確定開發(fā)商的只剩下4個小地塊，2020年之前就會變成成熟的區(qū)域。而在這一塊區(qū)域之后，白沙僅剩下一個優(yōu)質區(qū)域，那就是綠博大道兩側，醫(yī)療產業(yè)園西側。再找大的地塊那就要到商都路以南和科學大道以北了。所以，配套怎么樣你要看小區(qū)域，而不是大區(qū)域，比如建業(yè)春天里，孤零零在那里區(qū)域成熟就要等很久。

大東區(qū)也不是適合所有的人住，喜歡樓下就是菜市場，走路的范圍可以滿足一切日常生活的人是絕對不適合住白沙綠博的。在這里住一定要有車，不要指望地鐵，白沙絕大多數住宅都遠離地鐵，現在的一些區(qū)域中心，比如丹尼斯鄭信路項目、象湖、省醫(yī)分院都沒有地鐵，在郊區(qū)住一定要有車，沒車的話在這邊很難舒適的生活。