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這個(gè)項(xiàng)目非常適合投資，屬于高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目。
1.高風(fēng)險(xiǎn)，目前只有一個(gè)土地證，工地沒動(dòng)靜，開發(fā)商不靠譜，第一次做精裝項(xiàng)目，質(zhì)量無法保障，說是18年5月份交房，實(shí)際可能會(huì)晚。
2.高收益，農(nóng)業(yè)路天明路這地段，周邊二手房都11000-12000了，他家全款8000元，首付50%8500元，首付30%9500元，而且是精裝修，雖然標(biāo)準(zhǔn)不高，塑鋼窗。
設(shè)計(jì)的戶型68的三房，90多的四房，客廳還能再隔一個(gè)房間，按那片一個(gè)房間動(dòng)輒900-1000的月租金，這邊一套68的租金能達(dá)到3600，而首付三成，月供不過2500，完全覆蓋還有1000的收益。當(dāng)然，這種出租房是比較缺德的做法。還有房屋本身的升值收益，更劃算了。
由于最近整體行情較好，目前對(duì)外報(bào)價(jià)全款8500，按揭10000，漲了500塊錢，但聽置業(yè)顧問口氣，下定的話還是可以優(yōu)惠掉的，算是逼定手段吧。
預(yù)計(jì)10月份簽合同，3號(hào)樓，4號(hào)樓是33層3梯6戶，主要是適合投資的小戶型，戶型比較奇葩。個(gè)人認(rèn)為不怕風(fēng)險(xiǎn)的牛人還是可以出手的。
另外，這個(gè)項(xiàng)目融入了色彩跑道，4點(diǎn)半課堂，業(yè)主食堂等當(dāng)前比較流行的元素，但其實(shí)沒啥用，可以不予理會(huì)，因?yàn)檫@注定會(huì)成為下一個(gè)城中村。(展開全部)

五建于周六進(jìn)行了無證開盤，又一次讓我見識(shí)了鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，在全國樓市中可謂獨(dú)樹一幟，難怪最近地產(chǎn)巨頭頻頻入住，已入住大牌紛紛漲價(jià)。
本次新街坊推出的房源素質(zhì)一般，1號(hào)樓是5梯14戶筒子樓，50-70小戶型，與安置房混居，東側(cè)被住宅遮擋，西側(cè)臨洛達(dá)路。通風(fēng)采光舒適度都是下下之選。好處就是70年產(chǎn)權(quán)，雙氣，同樣可以享受公立幼兒園和互助路小學(xué)，又臨著地鐵口，投資和教育為目的的客戶不少，不少五建自己的員工都出手了。目前蓋了7層，18年交房，均價(jià)在8600左右，確實(shí)劃算，但已經(jīng)售罄。
18號(hào)樓是8層，80多的兩房，120多的三房，本身小高層應(yīng)該偏改善的，卻偏偏設(shè)計(jì)成1梯5戶，有點(diǎn)無語，均價(jià)9200左右，也基本售罄了。
9號(hào)樓算是唯一正常的房源，2梯4戶，兩個(gè)單元，基本是萬科式89平南向小三房，均價(jià)8900左右，也早早售罄了。
本次推出了600余套房源，聽朋友說現(xiàn)場(chǎng)排了1500多號(hào)，難怪這么一般的房源也能高價(jià)熱銷。當(dāng)然，不排除新街坊項(xiàng)目有自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，如學(xué)區(qū)，地段，地鐵，五建的口碑等，但不得不提的是，中原區(qū)的推地很謹(jǐn)慎，樓盤開發(fā)不多，客戶選擇面太少，有時(shí)真得是不得不買，競(jìng)爭不充分導(dǎo)致的。
在此，對(duì)開盤排號(hào)這種行為，很多購房者深惡痛絕，認(rèn)為開放商人為制造哄搶，其實(shí)房價(jià)從來不能不是開發(fā)商能單方面拉高的，排號(hào)數(shù)遠(yuǎn)大于房源，還是反應(yīng)了當(dāng)前的購房需求太旺盛，房價(jià)終究還是由供求關(guān)系影響的。個(gè)人認(rèn)為，鄭州不斷提升的房價(jià)主要是由于政府供地偏緊，導(dǎo)致入市樓盤少，而鄭州人口資金吸納能力又太強(qiáng)，由此導(dǎo)致的供求不平衡。曾經(jīng)在其他城市考察，發(fā)現(xiàn)他們樓盤想排號(hào)都排不起來，因?yàn)榉慷嗳松?，只能能賣一套是一套。(展開全部)

錢隆城雖然由福晟和謙祥合資開發(fā)，但卻由福晟***盤控股，之前開發(fā)過的錢隆城品質(zhì)還不錯(cuò)。這個(gè)項(xiàng)目可以理解為老鄉(xiāng)互扶互助的產(chǎn)物。一方面福晟借助先來的老鄉(xiāng)經(jīng)驗(yàn)，能更好的熟悉市場(chǎng)，降低試錯(cuò)成本，一方面謙祥借福晟的資金和經(jīng)驗(yàn)，緩解壓力，產(chǎn)品升級(jí)，提升形象。
錢隆城有三個(gè)特點(diǎn):
1.體量大，占地1500畝，建面400萬方，容積率4.5，縱觀整個(gè)高新區(qū)，都是大盤林立，密密麻麻，也許幾年之后就是水泥森林，這樣一看，錢隆城也不算大了。
2.位置很好，對(duì)面是升龍有一城，目前丹尼斯已經(jīng)運(yùn)營，下班路過時(shí)，人氣頗為旺盛，隱隱有高新區(qū)中心的感覺，錢隆城占據(jù)了地理優(yōu)勢(shì)?？陀^的看，升龍也算是栽樹的前人了，當(dāng)年又一城住宅不過6700，而如今，周邊都奔向9000大關(guān)。
3.進(jìn)度慢，這盤和它另個(gè)兄弟謙祥興隆城也是難兄難弟，遲遲開不了盤，本可以趁萬科，正弘，升龍斷供期抓住機(jī)會(huì)，結(jié)果拖到現(xiàn)在，萬科城4期要入市了，金科也來了，強(qiáng)手入林，客觀的講，他家戶型還不錯(cuò)，可惜碰上一線房企，拼得是綜合實(shí)力，這樣看來，錢隆城是下下之選了。
預(yù)計(jì)年中會(huì)啟動(dòng)認(rèn)籌，1-8，13號(hào)樓，地塊最西北角那塊，一共1500套房源，65的兩房，89的三房，118的三房，140的四房，面積段，戶型設(shè)計(jì)都挺合理，也簽約了華中師大附小和華中師大附中，首次開盤價(jià)8500左右，可以考慮。(展開全部)

紫臺(tái)十宗罪
1.北四環(huán)，高架吵
2.車站旁，整天鬧
3.精裝修，檔次低
4.人和車，不分流
5.報(bào)價(jià)低，賣價(jià)高
6.周邊荒，沒學(xué)校
7.說全推，又捂盤
8.內(nèi)購亂，不公平
9.萬萬卡，套客戶
10.戶型圖，增面積

聽聞月底紫臺(tái)要開盤了，特梳理出來紫臺(tái)十點(diǎn)不足，給大伙潑潑冷水，購房是大事，要理性不要沖動(dòng)，大品牌固然好，但自己的內(nèi)在需求也要搞清楚。其實(shí)還是有點(diǎn)小自私，希望你們不買，這樣價(jià)格低點(diǎn)，我就可以買了，哈哈。(展開全部)

老子的道德經(jīng)有這樣一句話:日中則移，月盈即使虧，物極必反，盛極必衰。禪宗推崇，花未全開月未圓的境界。
最近翻看萬科的過往事件，看到在2010年萬科跨入千億俱樂部時(shí)，王石曾發(fā)出盛世危言:萬科要是追求利潤最大化，只會(huì)葬送自己，營收到3000億的時(shí)候，也是消費(fèi)者拋棄你的時(shí)候。我們要回到原點(diǎn)-消費(fèi)者訴求。這也是萬科遇到的最大危機(jī)。
而看到16年房企一季度業(yè)績表，萬科725億居榜首，16年再破3000億毋庸置疑。
我看到的鄭州萬科，似乎盈利沖動(dòng)有點(diǎn)過度。拿南四環(huán)的萬科百榮大都會(huì)來說，原來百榮7500，現(xiàn)在萬科進(jìn)來直接飆到8500，盡管有精裝，但還是無法理解，太離譜了。再拿紫臺(tái)來看，目前得到的最新價(jià)格信息，高層北排9500-10300，南排10300-11300，洋房120平標(biāo)準(zhǔn)層13000+，140平標(biāo)準(zhǔn)層14000+。
說實(shí)話，這價(jià)格我個(gè)人覺得是稍微超預(yù)期，實(shí)際算下來，整體均價(jià)可能在10500了。身邊有朋友本來想買南排，看到價(jià)格，直接想退。紫臺(tái)的優(yōu)勢(shì)是有的，容積率低，品牌好，交房早，精裝修。但劣勢(shì)也很硬傷，地段偏遠(yuǎn)臨北四環(huán)，最近又傳消息要加高架，自身定位高端卻人車不分流，教育配套缺失，臨三所但很難享受到，旁邊公交站場(chǎng)。
紫臺(tái)這個(gè)定價(jià)在商言商來看，是個(gè)好定價(jià)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上達(dá)到了完美，讓人買得有割肉的痛感。但身為購房者來看，這種讓人買了想罵娘的感覺并不爽，我個(gè)人希望萬科定價(jià)稍微實(shí)惠點(diǎn)，讓鄭州人民感覺到性價(jià)比。細(xì)細(xì)想來，除了萬科城一期性價(jià)比很高外，萬科目前的項(xiàng)都不太實(shí)惠，感覺是在透支品牌，而產(chǎn)品創(chuàng)新方面似乎也并無特色，這個(gè)老大哥除了把價(jià)格帶上去，其他方面并沒有給本地企業(yè)帶來榜樣示范作用，反而似乎要被鄭州市場(chǎng)同化了。
當(dāng)然，目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，也是萬科價(jià)格激進(jìn)的原因之一吧，今天看到新聞，一線城市被政策打壓，估計(jì)需求會(huì)擠壓到鄭州等二線城市，目前鄭州庫存去化周期只有四個(gè)月，需求太旺盛了，估計(jì)后期還要漲價(jià)吧。(展開全部)

富田興和灣2015年銷售7個(gè)億，在樓盤多如牛毛的南龍湖實(shí)屬難能可貴了。其實(shí)興和灣產(chǎn)品中規(guī)中矩，也無太多亮點(diǎn)，地段也一般，藏在里面，為何還能賣的不錯(cuò)？
1.南龍湖缺乏品牌房企，振興集團(tuán)雖然牌子不大，但在南龍湖，也是能唬住相當(dāng)多的人。
2.營銷展示較好，無論是售樓部，景觀區(qū)，清水樣板房，精裝樣板房，都刷新了龍湖鎮(zhèn)的市場(chǎng)水平。
3.價(jià)格保持穩(wěn)定，之前5600元保持了很久時(shí)間，性價(jià)比較高。
4.首付分期，號(hào)稱首付2萬買套房。
5.外部有紫荊山南延線和地鐵二號(hào)線利好，可以快速接駁鄭州市區(qū)。
但是，隨著振興另個(gè)項(xiàng)目九鼎的逐漸售罄，興和灣的利潤訴求上升，目前推出的18號(hào)樓已經(jīng)借著政策東風(fēng)，漲到6000，按今年行情來看，還要漲，那么憑什么來支撐？興和灣推出的品質(zhì)升級(jí)計(jì)劃，還是不錯(cuò)的。
振興斥資千萬要提升交房標(biāo)準(zhǔn)，加入了人臉識(shí)別系統(tǒng)，景觀霧森系統(tǒng)，智能滅蚊系統(tǒng)，彩色夜光跑道，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，入戶掛鉤，室內(nèi)u**接口。
其實(shí)都是些小玩意，但起碼業(yè)主心里很爽，由此帶來的口碑效應(yīng)不是能用金錢衡量的，而且后期買的客戶，心理價(jià)格預(yù)期也會(huì)有所上升。個(gè)人認(rèn)為這個(gè)方式可以推廣，是件雙贏的事。(展開全部)

終于看到金水世紀(jì)城的銷售情況，集中備案了350套，從去年12月開盤，到現(xiàn)在能去化這么多，個(gè)人認(rèn)為還是相當(dāng)不錯(cuò)的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)去看這個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)不優(yōu)，亮點(diǎn)不亮。
1.先說主打的三公園，3.2平方公里的西流湖公園，雖然直線距離很近，但隔著一個(gè)西三環(huán)，實(shí)地過去，還是非常麻煩的，類似于萬科紫臺(tái)旁邊的三所，靠的很近，但無法享受。秦嶺路西的悠園，太小了，其實(shí)就是個(gè)街頭小廣場(chǎng)，不太值得一提。東陳伍寨公園，規(guī)劃是不錯(cuò)，但目前暫未正式開工，所以也不很落地。
2.再說金水路，將原來的金水路西延和西站路連成一線，東起嵩山路，西至西三環(huán)，南臨隴海路。以一條路為賣點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為不是很有吸引力，哪個(gè)項(xiàng)目還不臨條主干道的，金水路又不是迎賓路有歷史積淀可以挖掘。
3.戶型還不錯(cuò)，但得房率太低，大家都說過了。
即使這樣一個(gè)項(xiàng)目，還是賣的不錯(cuò)的。仔細(xì)想了想，有三點(diǎn)
1.畢竟三環(huán)內(nèi)，周邊相對(duì)成熟，狼多肉少。
2.價(jià)格不貴，漲幅也小，開盤才8200的價(jià)格，遠(yuǎn)低于林湖美景和灣景國際，到現(xiàn)在也不過8500。
3.生逢其實(shí)，年后政府暖風(fēng)吹個(gè)不停，各個(gè)樓盤來訪持續(xù)攀升。
目前最新消息:4月上旬，西南角1號(hào)樓開盤，主要是75的兩房和115，122的兩房，兩個(gè)單元，2梯5和2梯4，預(yù)計(jì)8600左右，五證齊全。
這個(gè)樓盤，品質(zhì)一般，勝在地段，剛需可以關(guān)注，但注意看戶型得房率。(展開全部)

之前紫臺(tái)的高層選房已經(jīng)分析過了，關(guān)于洋房，這里著重分析一下樓棟的好壞和價(jià)格。
首先，洋房一共就400套，而目前北區(qū)洋房斷供已經(jīng)好久了，按之前保利月均去化30套的量來看，而萬科卡的面積又比較適中，主力戶型124，比保利143小，購買門檻降低，產(chǎn)品力又強(qiáng)，所以我擔(dān)心這400套會(huì)被瘋搶完，這已經(jīng)不是怎么選的問題，而是能不能選到的問題。
我把140和125的房型分開來講，因?yàn)?40是四房，125是三房，購房群體可能差別較大。
首先看140，一共就88套，全部是邊戶，主要分布在第二排，也是位置最好的一排，因?yàn)橐话阈^(qū)中間的都是樓王位置。13，14這兩棟我認(rèn)為是最好的，在最中心的位置，私密性，景觀視野都最棒，
其次是10，11號(hào)樓，主要是考慮到可能被高層業(yè)主俯視，或者1-8層高層業(yè)主對(duì)視，私密性，北向視野一般。
最差的就是13，16樓了，13樓北面是幼兒園，西面是公共交通場(chǎng)站，想想熊孩子的吵鬧，公交來來往往的吵鬧，相比來看，16號(hào)樓不過近路而已，所以13號(hào)樓最差，16號(hào)樓稍好點(diǎn)。
其實(shí)，怎么說呢，140的房源太少，能買到就謝天謝地了，我感覺除了13號(hào)樓，其他有的選就都可以出手。
125的選擇面稍大，一共312套。17，18，19南側(cè)臨路，最差，其次是9，10，11，12，理由同140的。最好的當(dāng)然還是中間這一排，當(dāng)然西邊靠公交車場(chǎng)和幼兒園的除外。
以上是樓棟選擇，下面是樓層選擇。
除了頂層夏天曬得慌，一二層別墅級(jí)別高價(jià)，其他都可以，洋房定價(jià)是越高越貴，四層您覺得不吉利就避開。
關(guān)于價(jià)格，拿保利海上五月花三期來看，一樓帶花園和地下室的價(jià)格已經(jīng)2萬/平了，萬科還送兩車位，按10萬一個(gè)車位算，攤到均價(jià)里約1500元一平，所以一二層均價(jià)2萬是肯定的，這點(diǎn)毋庸置疑。標(biāo)準(zhǔn)層的話，五月花12500元左右，萬科比它偏，比它稍微不舒適點(diǎn)（五月花6層，萬科8層），也沒它那么純粹（萬科高低配混合居住），但萬科戶型設(shè)計(jì)的好，物業(yè)好，而且考慮到整體房價(jià)上漲，萬科洋房標(biāo)準(zhǔn)層定價(jià)估計(jì)在12500-13000之間。
以上是個(gè)人拙見，5月中旬就要開盤了，看網(wǎng)友提到萬科大都會(huì)從百榮時(shí)期7500直接漲到現(xiàn)在8500，而北區(qū)又紛紛破萬的趨勢(shì)，我表示很憂慮紫臺(tái)的價(jià)格，很有可能會(huì)上漲吧。(展開全部)

錦藝金水灣一期在整個(gè)北區(qū)，位置最差，但還是有其獨(dú)特的一些優(yōu)勢(shì)，所以賣的還可以。
1.交房早，目前1238已經(jīng)封頂，9567蓋了20多層，預(yù)計(jì)17年年底可以交房，而朗城，美景，建業(yè)花園里都還早得很呢，你買的話，至少能省半年房租。
2.五證齊全，又是大品牌錦藝，負(fù)面新聞也少，買的放心點(diǎn)。
3.首付分期比較給力，別家都是半年一付，而錦藝幾乎是一年一付，極大緩解首付壓力。拿89平三房看，首付6萬，2016年12月付5.5萬，17年底交房前付5.5萬。當(dāng)然，相應(yīng)的優(yōu)惠也會(huì)減少一兩個(gè)點(diǎn)。
4.2梯4戶的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在也不剩多少了，拿和昌悅瀾來說，二期大量2梯5的設(shè)計(jì)，品質(zhì)感下降不少，麟起城2梯6的也不少。
5.整個(gè)一期南北均無遮擋，采通風(fēng)視野不錯(cuò)，當(dāng)然連霍高速是個(gè)硬傷，北側(cè)賈魯河的整改也是遙遙無期。
6.主推5號(hào)樓的89平小三房，尺度還可以，客廳3.7米面寬，主臥也有11個(gè)平方，進(jìn)去樣板房不覺得局促，相應(yīng)的北面書房只有4個(gè)平方。不得不佩服，錦藝戶型設(shè)計(jì)確實(shí)懂人心。
目前均價(jià)9500左右，價(jià)格算北區(qū)最低了吧。不在乎連霍可以出手的，置業(yè)顧問說距離連霍300米，大家還是實(shí)地看一下吧，我看沒那么遠(yuǎn)。錦藝的誠意是夠的，但連霍高速真的是好多人繞不過的檻。(展開全部)