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2025第一輪土拍，鄭州改善大洗牌！

發(fā)表時(shí)間：2025-01-08 作者：老實(shí)人來源：鄭州樓市

最近，鄭州又發(fā)牌了，國土資源局官網(wǎng)掛出來了四塊地，即將要在20天內(nèi)拍完。

這四塊地的素質(zhì)，都屬于上桌先動筷的級別，不僅要把周邊二手房干趴下，甚至即將要干在售新房/待售地塊。

這不是危言聳聽，而是在地理位置、地塊素質(zhì)、建筑指標(biāo)等多方面，新地塊已經(jīng)要比新房更有優(yōu)勢了！

1

1月21日，紫荊山公園旁的民族飯店改造地塊（鄭政出【2024】33號（網(wǎng)））要入市。

城東南路順河路交叉口，純正的金一環(huán)血統(tǒng)，紫荊山公園是許多老鄭州心中的地標(biāo)。

紫荊山這個(gè)地標(biāo)，代表了60-90后心中鄭州的繁華中心。甚至直到今天，許多省級行政單位、最好的名校、最好的醫(yī)院、最好的飯店依然在這附近。

這塊地的地理位置，離紫荊山公園南門300米，隔壁就是金水河，站在河岸邊可以直接眺望大玉米。

周邊有黃河中心醫(yī)院、升達(dá)藝術(shù)館，城東路、順河路兩側(cè)老鄭州的美食。參考隔壁黃委會家屬院，這塊地有極大概率劃進(jìn)東關(guān)小學(xué)和39中，這算是管城區(qū)兩所不錯(cuò)的學(xué)校。

地段上，與大石橋觀越華庭、河南賓館城市地塊、鄭軌醫(yī)學(xué)院站TOD優(yōu)越性不相上下，而且在許多方面還更有競爭力。

首先這塊地的素質(zhì)，容積率只有3.5，比河南賓館地塊5.2要低，其次方正地塊的地形，也要比大石橋觀越華庭三角地塊、鄭軌醫(yī)學(xué)院狹長地塊要更好。

在其他方面，如學(xué)校、臨河、客群、稀缺程度等方面幾個(gè)地塊各有千秋，但事實(shí)上，這塊地已經(jīng)在給同行壓力了。

而且，這個(gè)壓力不僅是給到周邊，而是同總價(jià)所有三環(huán)內(nèi)的改善盤，畢竟，現(xiàn)在的改善客戶，大多數(shù)是全城客戶。

2

1月24日，恒大云璽北側(cè)地塊（鄭政出【2024】34號（網(wǎng)））要土拍。

中原西路和文化宮路交叉口，34號地在地段上，是絕對的中原區(qū)核心。

與恒大云璽、龍湖代建的睿璽苑（備案名）是同一地段，東側(cè)400米是市政府和市委，樓下就是地鐵5號線、10號線換乘站市中心醫(yī)院，旁邊有裕達(dá)國貿(mào)16萬方的商業(yè)、綠城廣場、碧沙崗公園，河工大、中原工學(xué)院老校區(qū)等等。

據(jù)傳聞，龍湖代建的睿璽苑正在洽談十九中和伊河路小學(xué)，這兩所學(xué)校也是中原區(qū)一流熱門學(xué)校，如果34號地，也能簽約這兩所學(xué)校，這塊地的炸裂程度可想而知。

更難能可貴的是，34號地對比恒大云璽和睿璽苑，在地塊素質(zhì)上更有優(yōu)勢，恒大云璽容積率5.1，限高120米樓間距卻只有30米。

而34號地，限容2.5、限高80米，27畝方正地塊，而且是大面寬的地塊，能夠減少退距和損容的情況，有更大空間做懸挑露臺和大贈送的“第四代住宅”。

它的出現(xiàn)，不僅碾壓了恒大云璽，對睿璽苑的壓迫感也極強(qiáng)。

雖然限容限高條件是一樣的，但睿璽苑不是一個(gè)方正地塊，東南側(cè)是有兩棟市總工會家屬院6F住宅，東側(cè)的開閉所和幼兒園又占了2100多平，所以真正有更好居住氛圍的是1#5#7#。

以及，地塊相對來說更狹長，不如34號地有更大空間去做大面寬的產(chǎn)品。

把視野拉大，同總價(jià)的電建中原華曦府、中海時(shí)光之境，在地段上不如34號地，勢必也會對現(xiàn)有的客戶造成分流，導(dǎo)致中原區(qū)主城改善新房PK。

這個(gè)格局已經(jīng)客觀上形成。

3

2月8日，信息學(xué)院路地塊（原河南司法警官學(xué)院地，鄭政出〔2024〕35號（網(wǎng)））要掛拍了。

信息學(xué)院路和文勞路交叉口，緊鄰著11年前的兩大地王項(xiàng)目，東潤泰和和中海錦苑。

這塊地的地段賣點(diǎn)，和他們一模一樣。

三環(huán)里、金水主城、雙地鐵、省中醫(yī)、海尚商業(yè)、農(nóng)大輕工財(cái)院、金水區(qū)政府、東風(fēng)路文化路沿線，這些標(biāo)簽，如果放在四五年前，隨便排列組合3個(gè)以上，都能預(yù)定一個(gè)紅盤。

而且，這個(gè)地塊限容2.5、限高80米，不涉及安置，除了凸出來一塊（應(yīng)該是單獨(dú)一棟樓），整體比較方正，對比東風(fēng)渠對面的金投豫發(fā)豫園一期，基本素質(zhì)一樣，但前樓是學(xué)梓花園和財(cái)院，采光完全不受影響。

這一點(diǎn)，彌補(bǔ)了教育上（參考東潤泰和劃片文源小學(xué)、輕工附中）的不足。

而且，它的壓力將不止給金投豫發(fā)豫園一個(gè)，金水北的壓力也會不小。

2月8日同一天，西郊熱電廠城市更新的第一塊住宅（鄭政出〔2024〕36號（網(wǎng)））要拍了。

位置在秦嶺路和棉紡路交叉口，坦白說，這塊地的先天素質(zhì)沒有前三塊優(yōu)質(zhì)。

雖然也是限容2.5，限高80，但地段上臨近西三環(huán)、鐵路，褒貶不一的大煙囪，棉紡西街周邊凹糟的城市界面，會讓很多人打一個(gè)問號。

但好在這是三環(huán)內(nèi)唯一一個(gè)成片開發(fā)的項(xiàng)目，在城市更新名單里總投資額要100億，是中原區(qū)最大投資的項(xiàng)目。周邊競品只有中海、電建，未來的西客站TOD城市更新。

熱電廠地塊占一個(gè)大、睿璽苑占一個(gè)先機(jī)、34號地占一個(gè)地形、電建中海各領(lǐng)風(fēng)騷、西客站占一個(gè)通勤，中原老城未來要形成“五絕中原論劍”的局面。

4

以上，還僅僅是地塊層面上，沒有到產(chǎn)品層面，隨著更寬的建筑新規(guī)實(shí)施，意味著新地塊有更寬松的指標(biāo)，也就是后發(fā)優(yōu)勢。

而且，在產(chǎn)品力上，鄭州與其他一線二線城市相比，依然有相當(dāng)大的提升空間。

當(dāng)鄭州還在宣傳90%+的得房率的時(shí)候，事實(shí)上，很多城市，如廣州深圳杭州福州西安，已經(jīng)有大量樓盤在“第四代宅”猛發(fā)力了。

比如，廣州的越秀瓏悅西關(guān)68㎡干到了三房兩衛(wèi)，使用率高達(dá)130%，而且是4開間朝南，主臥270°飄窗。98㎡做成了四房兩衛(wèi)，做到了8個(gè)飄窗+1花池全贈送，使用率高達(dá)130%。

西安的地建嘉信臻境129㎡，做成了270°IMAX端廳+超大錯(cuò)層露臺、南北通透的改善體驗(yàn)，而他的價(jià)格只在1.4W/㎡！

與鄭州常年P(guān)K的西安，全市光得房率超過100%的項(xiàng)目就高達(dá)14個(gè)，超過95%的就有25個(gè)！而鄭州在得房率方面，可提升的空間還有很大。

得房率只是產(chǎn)品力的一角，它背后透露的是：新地，有更多時(shí)間和空間做好產(chǎn)品。

這些新地，已經(jīng)在客觀地對在售新房產(chǎn)生壓力了。

比如，高新核心區(qū)的正弘序，從流傳出的資料圖來看，無論是建筑設(shè)計(jì)，還是戶型設(shè)計(jì)，已經(jīng)對隔壁的金橋西棠大戶型造成競爭。

北龍湖南岸的金橋電建北瀧苑，在立面效果圖、層高、戶型設(shè)計(jì)多方面，對亞新星云灣、松苑在產(chǎn)品上都給到壓力。

這還不算房票掃清庫存、預(yù)售證門檻提高、樓面價(jià)暗降這些因素，僅就供地節(jié)奏、產(chǎn)品新規(guī)兩個(gè)層面，土拍新地塊給新房的壓力不小。

5

當(dāng)越來越多好地出現(xiàn)時(shí)，也許，有人要問了：這不就是等等黨永遠(yuǎn)勝利嗎？

可你仔細(xì)看，好地段+好產(chǎn)品+好房企的盤還真不多，從短期供應(yīng)來看，絕大多數(shù)都是＜50畝小地塊，或＜500套房子；從長期供應(yīng)來看，某些板塊的好房子，其實(shí)是賣一套少一套，比如長期供應(yīng)量鎖死的東區(qū)、老經(jīng)開、老金水，甚至是高新核心區(qū)。

產(chǎn)品提升對于地段來說，只能是錦上添花，很難雪中送炭。

而我們現(xiàn)在看到的低密新地塊，大概率要做改善/豪宅，很多人不免猶豫，筆者最后給大家?guī)c(diǎn)建議：

1. 好產(chǎn)品不再單純是堆料，對設(shè)計(jì)之美、服務(wù)之美有更高的要求，這是業(yè)主訴求，也是開發(fā)商決勝之道。

2. 城市的大基建規(guī)劃時(shí)代不再，要重視社區(qū)周邊的小規(guī)劃，小到街巷的路、社區(qū)底商的運(yùn)營，宏大敘事落空可能性更大，而身邊能抓住的小確幸才是生活本真。

3. 主城改善，正在綁定名校本校ing。

4. 四房是趨勢。

5. 北龍湖依然是豪宅最大公約數(shù)，但不是唯一公約數(shù)了。

最后，希望大家在不慌不忙的樓市里，能挑到稱心如意的好房子，畢竟，已經(jīng)開始發(fā)好牌了，你能忍住不打嗎？

如果需要這四個(gè)地塊的規(guī)劃原文件和高清航拍圖，掃描下方二維碼即可獲取。

▼ 今日直播 ▼

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 地產(chǎn)研究

本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
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