12月24日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局，發(fā)布了最新的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。鄭州首次頒布《技術(shù)規(guī)定》是在2013年，之后在2018、2019年迎來(lái)兩次修訂。5年過(guò)去了，相比2019年版本的技術(shù)規(guī)定，這一次的新規(guī)有哪些變化呢？總結(jié)來(lái)說(shuō)，就是下面這張圖。 其中關(guān)于住宅新規(guī)的部分，大致可以分為以下5個(gè)方面：1、第四代住宅建筑寫(xiě)入新版技術(shù)規(guī)定。目前針對(duì)第四代住宅一直沒(méi)有明確的定義，這次的住宅新規(guī)也主要是對(duì)套內(nèi)面積以及陽(yáng)臺(tái)的立體綠化設(shè)計(jì)提出了要求。要求套內(nèi)面積100平以上，而且陽(yáng)臺(tái)的花池面積計(jì)入建筑面積，不計(jì)入容積率和建筑密度，意味著以后的贈(zèng)送面積更大了。2、限制高容積率、高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)模式，提高住宅品質(zhì)控制建筑高度，新編住宅用地建筑高度應(yīng)小于80米，在此之前，住宅類建筑高度小于100米。控制容積率，新建住宅容積率不超過(guò)2.5，在此之前，鄭州的容積率要求是按照三環(huán)以內(nèi)小于3.5、三環(huán)以外小于3.0進(jìn)行控制。室內(nèi)層高也從原來(lái)的2.8米提高到3米，這一點(diǎn)，其實(shí)鄭州很多改善樓盤(pán)的層高，早就已經(jīng)達(dá)到3米了。中央空調(diào)每戶室外擱置板面積，從原來(lái)的2.8平方米增加到3平方米，這也是考慮到大戶型對(duì)中央空調(diào)室外機(jī)尺寸的要求有所增大。 以上這些調(diào)整，其實(shí)都是為接下來(lái)的產(chǎn)品迭代做準(zhǔn)備。這里面有一點(diǎn)很重要，就是放寬生活性街道的居住項(xiàng)目臨路商業(yè)設(shè)置要求，以前規(guī)定住宅下不得設(shè)置底商。此次新規(guī)放開(kāi)了住宅底商建設(shè)形式，以后臨次干路和支干路可以設(shè)置底商。同時(shí)還提提到增設(shè)老法桐林蔭道，建設(shè)綠城鄭州的步伐也要加快了。4、增加完善公共配套設(shè)施的建設(shè)比如說(shuō)社區(qū)食堂、文化活動(dòng)站、托管、托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)就業(yè)服務(wù)中心、全民健身中心等公共服務(wù)配套設(shè)施，要建設(shè)全齡友好社區(qū)。而且社區(qū)配套設(shè)施建筑面積按照50%計(jì)容，這一條新規(guī)可以說(shuō)是讓利開(kāi)發(fā)商。雖然容積率2.5的限制不能突破，但一半的服務(wù)設(shè)施計(jì)容意味著實(shí)際建筑量增加。5、針對(duì)地下停車(chē)位的調(diào)整要求以后的新建小區(qū)要增加訪客車(chē)位，增加新能源汽車(chē)充電樁，比例從原來(lái)的10%提升到30%。還要增加面向公眾開(kāi)放使用的停車(chē)位，能緩解老舊小區(qū)停車(chē)難的問(wèn)題，對(duì)老城區(qū)是一大利好。此外，這次的新規(guī)還增加了歷史文化保護(hù)、綜合防災(zāi)減災(zāi)以及城市更新等章節(jié)。一紙新政，一場(chǎng)巨浪。那么接下來(lái)鄭州的房子會(huì)變成什么樣子？后續(xù)樓市會(huì)迎來(lái)什么變化？毫無(wú)疑問(wèn)，以后主城區(qū)會(huì)涌現(xiàn)出大量低密、改善的品質(zhì)好房子。 其實(shí)早在今年發(fā)布的，鄭州市2024年住房發(fā)展年度計(jì)劃中，就有提到適量供給低密度改善性商品住宅用地。要知道，高容積率帶來(lái)的是高密度、高梯戶比，樓間距縮減，小區(qū)擁擠不堪，采光大受影響。以前鄭州的新盤(pán)，容積率普遍是控制在3.5-4.5之間。但是也有很多城改項(xiàng)目，容積率高的離譜。二七區(qū)升龍棲樾府，容積率高達(dá)7.1金水區(qū)的金城時(shí)代廣場(chǎng)，容積率高達(dá)6.4
容積率的高低，很大程度上也直接決定了房子夠不夠優(yōu)質(zhì)。其實(shí)降低容積率，鄭州早就已經(jīng)付諸行動(dòng)了。在最近一年鄭州出讓的土地中，已經(jīng)有多宗土地降容。高新主城正弘可口可樂(lè)項(xiàng)目，容積率2.5，而旁邊的正弘青云筑容積率高達(dá)5.08。中原老城龍湖代建的項(xiàng)目，容積率2.5，而旁邊的恒大云璽容積率高達(dá)5.09。雙湖科技城的中建方程項(xiàng)目，容積率僅1.7，而同區(qū)域的高新和錦蓮序容積率2.49，保億豫景晨園容積率1.99。 在優(yōu)化增量住宅的大背景下，鄭州這次是來(lái)真的了！此次新規(guī)調(diào)整的另外一大亮點(diǎn)就是，對(duì)建筑高度進(jìn)行了限制，同時(shí)提高了室內(nèi)層高標(biāo)準(zhǔn)。按照新規(guī)要求，建筑高度不超過(guò)80米，層高3米來(lái)計(jì)算，與之相對(duì)應(yīng)的建筑層高就是26層左右。以后鄭州的住宅就只能蓋到26層左右，不會(huì)再新建30層以上的住宅了。除了一線城市，以后超過(guò)30層的住宅大概率會(huì)淪為被時(shí)代淘汰的產(chǎn)品。現(xiàn)在鄭州主城區(qū)就有一個(gè)很明顯的趨勢(shì)：洋房產(chǎn)品越來(lái)越多了！今后鄭州的商品住宅要往低容積率、低層住宅方向發(fā)展。這也是當(dāng)下市場(chǎng)的整體大趨勢(shì)。那此次的新規(guī)，帶來(lái)的全部都是利好嗎？對(duì)于凈地來(lái)說(shuō)，那是絕對(duì)的大利好！因?yàn)閮舻兀簧婕俺侵写灏仓?，拆遷成本低，比如說(shuō)二砂、熱電廠、管南的宇通汽車(chē)廠等，都有大片的凈地。過(guò)去十年，鄭州大拆大建，城中村改造一路狂飆猛進(jìn)。因?yàn)樯婕安疬w安置的成本問(wèn)題，鄭州很多城改項(xiàng)目的容積率是非常高的。容積率低了，開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)，那怎么辦呢? 城中村改造、危舊房改造、老舊片區(qū)改造等居住用地規(guī)劃控制指標(biāo)，結(jié)合實(shí)際情況研究后報(bào)市政府審定。也就是說(shuō)，城中村、危舊房、老舊片區(qū)改造項(xiàng)目的容積率可以超過(guò)2.5。鄭州的城中村，該拆的都已經(jīng)拆過(guò)了，開(kāi)發(fā)商前期也投入很多，現(xiàn)在如果再把容積率從5降到2.5，這個(gè)賬是算不過(guò)來(lái)的。但是，如果城中村改造項(xiàng)目繼續(xù)保持高容積率，也就因此失去了競(jìng)爭(zhēng)力。接下來(lái)的市場(chǎng)分化，不僅是新房與二手房之間的分化，新房之間的分化也會(huì)越來(lái)越大！房地產(chǎn)下半場(chǎng)，盲目擴(kuò)張的時(shí)代過(guò)去了，以后是精細(xì)化發(fā)展時(shí)期，提高住房品質(zhì)是大勢(shì)所趨。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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